【正文】 件項(xiàng)目本體資源分析模型之七大因素分析 項(xiàng)目本體資源分析模型之自然資源分析自然山水資源城市景觀資源自然資源產(chǎn)品檔次：高檔社區(qū)、揉合部分中檔偏上的主流物業(yè)客戶構(gòu)成：社會(huì)中高收入者產(chǎn)品建議：低密度建筑，及高層建筑相結(jié)合推導(dǎo)內(nèi)容41 / 94項(xiàng)目本體資源分析模型之配套分析項(xiàng)目本體資源分析模型之區(qū)位分析售價(jià)較高的產(chǎn)品形態(tài)：別墅、類別墅業(yè)及高檔住宅；產(chǎn)品概念：休閑、度假、原生建筑設(shè)計(jì)及規(guī)劃：最大程度利用自然及城市景資源，并進(jìn)行優(yōu)化。城鄉(xiāng)結(jié)合型，又分為 T1型（城鄉(xiāng)結(jié)合、遠(yuǎn)郊、經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)型，主要以經(jīng)濟(jì)適用房、安居房、低價(jià)房為主流） ，以及 T2型（享受型、遠(yuǎn)郊、聯(lián)排，以鄉(xiāng)村風(fēng)情或異域風(fēng)情為主導(dǎo)，引領(lǐng)第二住區(qū)，以及休閑、度假的概念）本項(xiàng)目屬性分析及模型套用惠陽中心城本案項(xiàng)目屬性關(guān)鍵詞緊鄰市中心區(qū)交通較為便利大規(guī)劃社區(qū)環(huán)山群抱、擁水為靈本項(xiàng)目土地分類：城市發(fā)展區(qū)40 / 94因而，僅從項(xiàng)目本身的質(zhì)數(shù)來看，本項(xiàng)目適合高端豪宅的 TOP2 型城郊豪宅物業(yè)，亦適合 TOP1 型中心豪宅物業(yè)定位以及 G2 城市改善型。而在主流住區(qū)，我們將其細(xì)化至城市完善區(qū)系列，城市發(fā)展區(qū)系列以及城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)，三大系列，城市完善系列住區(qū)，共同的屬性是成熟的城市配套屬性，而根據(jù)其特點(diǎn)的不同，可以分為 G1型（小戶商務(wù)住宅區(qū)）G2 型（城市改善型，即中高檔生活住區(qū)）以及 G3型（價(jià)值敏感型，即中檔及較低檔次的物業(yè)，受眾群體對(duì)價(jià)格非常敏感） 。當(dāng)然，隨著土地資源的稀缺及政策層面的影響，近年來，部分房地產(chǎn)發(fā)達(dá)城市，面積較大的大宅也歸檔于高端住宅區(qū)域，傳統(tǒng)的高端住區(qū)與主流住區(qū)的概念相對(duì)弱化，界線并不是十分明朗，但對(duì)于資源稀缺型物業(yè)，已作為頂級(jí)物業(yè)開發(fā)，如圣莫麗斯、星河丹堤、觀瀾高爾夫大宅等?！境青l(xiāng)結(jié)合區(qū)】一般位于一個(gè)城市的效區(qū)，片區(qū)農(nóng)村形象鮮明，沒有一個(gè)城市的基本配套，多以中低端物業(yè)現(xiàn)狀為主，居住人口多以城市中低務(wù)工者為主。為一個(gè)城市的城區(qū)概念板塊。品類定位模型建立第一步：我們將所有的土地分為三類： 不同屬性的土地催生不同屬性的住宅打造出不同的產(chǎn)品、 吸引著不同類型的客戶。二、品類定位過程分析目前國(guó)際及國(guó)內(nèi)一流開發(fā)商正在研究和探索的地塊定位方法，依據(jù)品類劃分不同的土地屬性，再將其所代表的客戶置業(yè)及需求特征，定位客戶，錯(cuò)誤的定位觀 理想化的定位觀 常規(guī)的定位模式34 / 94從而進(jìn)行科學(xué)的產(chǎn)品定位。對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的定位，不能過于前瞻性，也不能沒有前瞻性，要由近及遠(yuǎn)，既要立足現(xiàn)在，更要從發(fā)展趨勢(shì)中尋找突破，以快半步的定位理念指導(dǎo)項(xiàng)目定位，給未來發(fā)展留有余地。根據(jù)目前對(duì)惠陽－大亞灣區(qū)域住宅稀市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來規(guī)劃的研究，我司發(fā)現(xiàn)目前項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)都市物業(yè)概念引領(lǐng)及產(chǎn)品特性尚不具有強(qiáng)有力的支撐：在我司對(duì)區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究時(shí)發(fā)現(xiàn)，本地客戶對(duì)大戶型居住物業(yè)需求較大，而樓市的絕對(duì)量客戶來自于深圳，他們具有共同的特征，即都看好區(qū)域市場(chǎng)的未來趨勢(shì)?！胺矐?zhàn)者，以正合，以奇 勝” 出自《孫子兵法》， “守正”與“出奇” 是一對(duì)辨證統(tǒng)一關(guān)系，不僅于軍事而言適用，于地產(chǎn)營(yíng)銷而言同樣具有普適性。WT 戰(zhàn)略 針對(duì)市場(chǎng)打造差異化產(chǎn)品，將劣勢(shì)轉(zhuǎn)化成優(yōu)勢(shì)； 完善內(nèi)部配套彌補(bǔ)周邊生活配套缺乏； 利用包裝、先進(jìn)營(yíng)銷手段規(guī)避劣勢(shì)及威脅。威脅（T） 區(qū)域大盤競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈； 未來政策宏觀調(diào)控市場(chǎng)。SO 戰(zhàn)略 利用森林公園作為本項(xiàng)目?jī)?yōu)越環(huán)境配套； 優(yōu)越的環(huán)境與便利的交通勢(shì)必成就高尚居所； 借助深惠同城生活逐漸實(shí)現(xiàn)，利用強(qiáng)大品牌引導(dǎo)深圳客戶置業(yè)惠陽。劣勢(shì)（ W） 山體陡峭，不易于種植喬木、植被等； 城市邊緣地帶，高尚生活配套缺失； 山體過多，建筑物擺放規(guī)劃較難。因而，憑借星河的品牌以及拿地的規(guī)模，可在現(xiàn)時(shí)仍有余地的情況下，與當(dāng)?shù)卣_(dá)成相關(guān)協(xié)議，如部分不受 90/70限制或作為阿公頂旅游配套進(jìn)行度假物業(yè)開發(fā)等，盡可能突破限制。未來政策威脅?！颈苊獠呗浴吭诎l(fā)揮山水內(nèi)資源的同時(shí)，針對(duì)獨(dú)有資源進(jìn)行引導(dǎo)，如森森公園、緊臨中心區(qū)。四、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)29 / 94區(qū)域內(nèi)大盤競(jìng)爭(zhēng)。深惠同城生活成為事實(shí)上的趨勢(shì)【利用策略】目前深人置業(yè)惠陽大亞灣已成為一種潮流，越來越多的深圳人因深圳無人可用、樓價(jià)飛漲、別墅稀缺等向外圍轉(zhuǎn)移視界，而深汕高速、南平快速、沿海高速、地鐵三號(hào)線等交通利好，將深惠進(jìn)一步拉近，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈形成，同城生活成為可能，住在惠州將成為一種潮流。三、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)中的森林公園與項(xiàng)目唇齒相依【利用策略】對(duì)項(xiàng)目的原生態(tài)、健康、休康概念進(jìn)行挖掘，結(jié)合本項(xiàng)目?jī)?nèi)山水資源及高端項(xiàng)目地位，將住區(qū)生活方式休閑化、度假化、有氧化，成為原生態(tài)的最高人居的境界的契合者。四周山體環(huán)抱，中間以水系貫通，地塊多為坡地現(xiàn)狀。項(xiàng)目山體過多本項(xiàng)目地塊山體過多，使得建筑擺放困難，特別是項(xiàng)目南側(cè)極適宜的坡地，均為北坡，給高端建筑擺布增加了難度，而南坡地塊坡度較大，依目前條件可擺面建筑亦較困難，因而造成總體空積率較低。利用引進(jìn)高尚俱樂部，來完善頂級(jí)私享需求。另一些坡度十分大，如阿公頂南坡，幾乎為 90度坡度，可結(jié)合阿公頂森林公園的開發(fā)，將其打造成中國(guó)最大的攀巖俱樂部基地，將娛樂休閑引入?！咎嵘呗浴繂?dòng)深惠兩地星河品牌戰(zhàn)略，進(jìn)一步將星河品牌深入民心活動(dòng)聯(lián)動(dòng)，以公司品牌切入項(xiàng)目操作，以項(xiàng)目操作，提升公司品牌通過本項(xiàng)目的運(yùn)作，將星河地產(chǎn)品牌提升至全國(guó)地產(chǎn)一級(jí)梯隊(duì)行列25 / 94二、項(xiàng)目劣勢(shì)環(huán)境劣勢(shì)項(xiàng)目周邊雖然山體環(huán)抱，但這些山體植被較弱，多為草本植物，且部分山體山勢(shì)陡俏，喬木不易生長(zhǎng)，因而山體現(xiàn)狀四季變化較大，沒有較大的吸性力?？臻g進(jìn)化論——新人居的度假空間雅致文化、藝術(shù)生活、崇尚自然的休閑文化阿公頂下，頂級(jí)休閑圣地——讓心舒坦江湖得意，自在生活—讓心在家里度假24 / 94規(guī)模優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目占地 103萬平米，山體、水資源面積近 1/4，規(guī)模、資源優(yōu)勢(shì)十分明顯，宏大的規(guī)模使得在淡水目前尚處城市初級(jí)階段的城市高尚配套不足的現(xiàn)狀弱化，易形成完整、高尚的內(nèi)部私享配套，以及強(qiáng)大的市場(chǎng)引導(dǎo)，使得項(xiàng)目品質(zhì)、形象進(jìn)一步拔高，更易高端拔高運(yùn)作。地塊四周均為山體，近距離擁有，不會(huì)有高層建筑遮擋，應(yīng)充分利用可近觀阿公頂?shù)鹊奶攸c(diǎn)，開發(fā)高層視覺及精神休閑住宅。23 / 94空間進(jìn)化論——世外桃源的和諧人居，人與自然天人合一依山傍水、榮耀一生——讓心舒展上層建筑，名流居所，坡地風(fēng)情、水岸生活休閑概念休閑成為高尚、成功人士的生活中不可或缺的一部分。宅高度和諧是塑造高尚住區(qū)的外在條件。山社區(qū)山水天成，是成功者的當(dāng)然居所；做足山水文章，讓山水可觀、可戲、可游、可玩。而且，盤地、內(nèi)峽谷地貌特征是惠州的絕版，自然山水、以及內(nèi)盤地、內(nèi)峽谷地貌特征成為成就本項(xiàng)目高尚生活住區(qū)的有力支撐因素。生活內(nèi)涵進(jìn)化論——生活人文化，文化生活化（新生活新人文）空間進(jìn)化論——新人居配套空間左手繁華，右手自然——離塵不離城繁華之上，自然之間——城市之上的、被仰望的生活自然山水住區(qū)山、水自然資源主題，一直以來都是高端物業(yè)的支撐元素，山水所認(rèn)擁、高尚之所，山為魂、水為靈一直是中國(guó)人對(duì)居所不懈的追求。正在建設(shè)中的連接本項(xiàng)目地塊的城市主干道，和區(qū)內(nèi)現(xiàn)有主干道共同組成新惠陽大亞灣板塊縱橫交匯的城市交通體系，交通條件非常便捷。葉挺紀(jì)念館、多所省級(jí)重點(diǎn)中學(xué)分布四周，為區(qū)域人文及子女就學(xué)提供了良好的條件。項(xiàng)目北向：近周為惠陽區(qū)著名的公共登山山體――阿公頂，惠陽人，特別是年青喜愛在此從登山，為傳統(tǒng)的健身、休閑場(chǎng)所，近年來，與鳳田水庫(kù)等一并納入森林公園的規(guī)劃，未來其健身、旅游、健身功能將進(jìn)一步完善。項(xiàng)目東向：為較高山體，山體另面為大亞灣重要的淡水水庫(kù)――鳳田水庫(kù)及森林公園所在地，區(qū)內(nèi)山水資源優(yōu)越，將來將作為自然資源的原始地貌保存，成為城市的自然復(fù)合地帶，為城市稀缺之自然休息、娛樂區(qū)域。2—01 星河惠陽項(xiàng)目基地分析：深、惠地緣圈層關(guān)系分析本案 深圳地王14 / 94深圳龍網(wǎng)深圳向東，大勢(shì)所趨深圳已受窘于土地，未來可開發(fā)用地不足 200 平方公里，只能向外發(fā)展。但對(duì)于城市環(huán)境尚不成熟的惠陽－大亞灣市場(chǎng)而言，對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目潛力是否巨大，除了立足現(xiàn)有的城市資源以外，更主要的是著眼于未來區(qū)域的融合發(fā)展、區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃及城市的發(fā)展方向，這才是大盤開發(fā)最為看重的。三、策劃背景三：項(xiàng)目資料項(xiàng)目地址地塊地址：惠陽大坑村（阿公頂）東面現(xiàn)狀：森林公園及水庫(kù)西面現(xiàn)狀：惠陽區(qū)淡水鎮(zhèn)城區(qū)南面現(xiàn)狀：大亞灣西區(qū)北面現(xiàn)狀：山體（阿公頂）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)12 / 94宗地面積：約 103萬平米容積率　:＜＝第二章 星河惠陽項(xiàng)目基地分析我司在接到本項(xiàng)目策劃立項(xiàng)后，組織了相關(guān)的人員對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了八次考察，并對(duì)周邊的城市配套現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研。在惠陽－大亞灣區(qū)域，在售及潛在大盤較多，目前開的高端項(xiàng)目主要有，半島一號(hào)、東方新城、棕櫚島、熊貓國(guó)際，目前的銷售情況來看，均較為樂觀，未來碧桂園項(xiàng)目、東部集團(tuán)項(xiàng)目、珠江投11 / 94資項(xiàng)目、金海岸項(xiàng)目、振業(yè)項(xiàng)目均將入市，但在惠陽－大亞灣主要區(qū)域（三和片區(qū)除外） ，本項(xiàng)目山水天成，資源區(qū)內(nèi)唯一，而振業(yè)項(xiàng)目、碧桂園項(xiàng)目占地較大，區(qū)內(nèi)亦有山水，但距惠陽－大亞灣區(qū)域較遠(yuǎn)，且均為遠(yuǎn)效盤，本項(xiàng)目綜合質(zhì)素趨優(yōu)。二、策劃背景二：指導(dǎo)思路【關(guān)鍵詞一】 同步深圳信心源于市場(chǎng)大規(guī)模、新市場(chǎng)應(yīng)有新的突破以稀缺的山水大盤切題，以大盤的氣勢(shì)動(dòng)人；以同步市場(chǎng)的開發(fā)理念，引領(lǐng)深圳市場(chǎng)身東；成為區(qū)域的地產(chǎn)的引領(lǐng)者策劃作業(yè)前對(duì)環(huán)境的感知我們需要10 / 94惠陽－大亞灣的樓市，就是外銷樓市，就是深圳人的未來領(lǐng)地，特別是隨著區(qū)域內(nèi)大盤的規(guī)模啟動(dòng)后，市場(chǎng)放量將由目前 40萬平米/年增至 200萬平米/年，甚至更多，而區(qū)域內(nèi)不足 40萬的人口，更不可能成為我們的主力置業(yè)人群，那么主力人群來自于哪里，我司結(jié)合在區(qū)域內(nèi)二年多的操盤經(jīng)驗(yàn)，他們未來來自于中高端產(chǎn)業(yè)人口、港口物流人口吸深圳工作人口，他們有一個(gè)最大的特征，即：他們大多有深圳背景，對(duì)深圳的城市發(fā)展有極強(qiáng)的認(rèn)同感，特別是深圳具有“全國(guó)樣板房”之美譽(yù)，地產(chǎn)發(fā)展水平較高，雖然深圳房?jī)r(jià)較高，但他們也希望在異地能擁有和深圳樓市同級(jí)的素質(zhì)產(chǎn)品，作為開發(fā)商，我們就應(yīng)最大化地滿足他們的需求，以同步深圳的開發(fā)理念、產(chǎn)品質(zhì)素來滿足他們對(duì)品質(zhì)生活的訴求，同時(shí)，以良好的區(qū)域發(fā)展?jié)摿拜^低的價(jià)格來吸引置業(yè)者的眼球，最終為項(xiàng)目的順銷打下產(chǎn)品基礎(chǔ)，也為物業(yè)的價(jià)格留有較大的發(fā)展空間。與此同時(shí)，為了便于兩地的發(fā)展，深惠兩地政府及民間力量為了兩地交流的便利，將大量投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)而吸引更多的人關(guān)注惠州，惠州已不再是惠州人自己的惠州，他已憂為深圳的經(jīng)濟(jì)惠州，中國(guó)深圳的下一城……放眼區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，在未來的一年內(nèi)，星河地產(chǎn)（103 萬方） 、碧桂園（200 萬方） 、珠江集團(tuán)（近 1000萬方） 、振業(yè)地產(chǎn)（173萬方） 、新城市地產(chǎn)(100 萬方)等大型項(xiàng)目都將面市，豪宅市場(chǎng)將惠州地產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)型地產(chǎn)模式向成熟的高尚地產(chǎn)發(fā)展，由地產(chǎn)發(fā)展初級(jí)階段快帶發(fā)展到同步深圳的成熟階段，成熟的發(fā)展商、成熟的操作模式，大面積的區(qū)域訴求，深圳無地可用及房?jī)r(jià)高企的現(xiàn)狀，及兩地 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)生圈的交通實(shí)現(xiàn)，都在策動(dòng)著深圳城市生活的逃離，而他們的逃離，就是我們的城市經(jīng)濟(jì)加速實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，2022 年，9 / 94佛山得益于廣佛一體化的帶動(dòng)，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)上升 27%，那么下一個(gè)是誰，惠陽－大亞灣，已成為大家共同的期待。國(guó)務(wù)院也曾在 2022年在為深圳尋找新的城市定位，是區(qū)域直轄，還是繼續(xù)“特”下去，但無論是如何發(fā)展，深圳不足 2022平方公里的面積，都不足以支撐深圳未來的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，國(guó)務(wù)院也曾在 2022年成立專項(xiàng)調(diào)研組奔赴深圳、東莞、惠州，就重組深圳轄區(qū)進(jìn)行了多方調(diào)研，盡管到目前為止，尚沒有政府的公開聲明，但我們也發(fā)現(xiàn)，深、惠兩地在接下來的三年里，事實(shí)上讓兩地連在了一起：沿海高速、南坪快速、深汕高速、地鐵 3號(hào)線、大量工業(yè)遷入，據(jù)了解，僅 2022年，深惠兩地政府之間的交流超過了前五年之和，這是行政融合的前奏，還是偶然？但無論如何，兩地的經(jīng)濟(jì)融合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)已經(jīng)讓兩地政府感覺到未來的走向：區(qū)域合作、融合、經(jīng)濟(jì)一體化、行政一體化……8 / 94惠陽－大亞灣區(qū)域內(nèi)，目前最大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展難題，不是招商引資、也不是土也受限或是政策限制，而是城市基礎(chǔ)設(shè)施、配套差，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)尚不能承受大面積建設(shè)所帶來的費(fèi)用，但，隨著深惠一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的形成，大量的實(shí)力企業(yè)駐入惠陽，一方面讓政府看到了區(qū)域的希望，能更有信心進(jìn)行城市資源投資，另一方面，實(shí)力企業(yè)出于自身利益的需要，自建部分城市資源，兩方面綜合發(fā)展，區(qū)域內(nèi)城市經(jīng)濟(jì)快速形成，發(fā)展，進(jìn)而加速促動(dòng)深惠經(jīng)濟(jì)的融合，惠陽經(jīng)濟(jì)受益于深圳經(jīng)濟(jì)的直接帶動(dòng)，前景斐然。【關(guān)鍵詞三】 區(qū)域融合，前景斐然深圳無地可用，但深圳還是要發(fā)展，而且是以高速在發(fā)展，深圳未來將走向何方，也許這本不是平民百姓考慮的問題，但對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，其已超越了政策層面的思考，有需要，就有發(fā)展?！娟P(guān)鍵詞二】 惠陽樓市復(fù)蘇，強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)惠陽－大亞灣區(qū)域上個(gè)世紀(jì) 90年代，受南海石化等利好招商引資的影響，區(qū)域經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)市場(chǎng)曾一度出現(xiàn)“萬里江山一片紅”的發(fā)展勢(shì)頭，以深圳為首的異地開發(fā)商紛紛介入惠陽－大亞灣，大面積購(gòu)地，區(qū)域內(nèi)土地幾乎被圈完，然后，受中央緊縮銀根及南海石化引資受阻等不利因素的打擊，與海南樓市一樣，發(fā)展商因獎(jiǎng)金及市場(chǎng)原因，不得不停工，爛尾樓叢生，區(qū)域經(jīng)濟(jì)陷入進(jìn)退兩難的境地。目　錄第一章 星河惠陽項(xiàng)目策劃背景分析 .......................