【正文】 3如果大亞灣那邊有別墅你們會考慮在那購買嗎？ 答：不會，那邊的配套太落后了，朋友晚上都在這邊，吃啊玩啊，這種氛圍還是非 常好的，那邊人氣太差了。我和朋友在半島 1 號已經(jīng)買了 30 套，（你是做什么生意的，）在大亞灣做印刷。我喜歡一期是因為社區(qū)規(guī)模大，肯定好租 ，前面的肯定是好的，不然以后都不好賣了。 3你對我們別墅有什么看法？ 答：我喜歡情景洋房一樓，因為有自家的大花園，現(xiàn)在想買一套別墅，我的要求就是要大門口一定要大氣一點，（這個我們可以和開發(fā)商溝通一下）。 3你們覺得中區(qū)華府怎么樣？ 答：中庭華府比較好的地方就是房子比較方正，實用率也比較高，還是挺不錯的，感覺還 可以，但是那邊就是管理太差了。 3你是不是經(jīng)常上網(wǎng)、看看報紙所以才了解這么多信息??？ 答：很少。） 3你們對本地的規(guī)劃有什么了解嗎？ 答：有些簡單的了解，現(xiàn)在兩地政府都在討論這個地鐵的問題。（有沒有對于集體居住的員工有額外優(yōu)惠），沒有。門口和樓梯都太小氣了，不夠氣派，如果二期能夠改善的話我和很多朋友都會來買。我現(xiàn)在想再買別墅。（你們初級員工都是有廠房給他們住的吧？）是的。 2你們單位在熊貓國際買房的多嗎？ 答：不是很多，在這邊買的較 多。 2大亞灣那邊企業(yè)的職工是比較喜歡在惠陽這邊住還是大亞灣呢？ 答：我們都是希望工作在大亞灣，住在惠陽這邊，因為那邊民工比較多，治安不是很好。 2你們那團購的多嗎？ 答：還可以，經(jīng)常大家在一起聊天會談及購房。我是西區(qū)企業(yè)的，而且富士康已快進來了。 2你們覺得熊貓國際怎么樣？ 答：挺不錯的，比較大氣，那邊價格達到了 4200 元 /平方米。答、本地人認為三和醫(yī)院不是很好，一般人喜歡去人民醫(yī)院。 2你們覺得三合醫(yī)院怎么樣？ 答、好象還不錯，挺有人氣的，口碑還可以。如果配套好，一期入住率高，后面肯定也會很好賣。 2本地人都比較注重人氣，如果住的人多買的人更多。 2你應(yīng)該算是比較有錢的，有沒有想過投資？ 答：我主要是自己住，比較喜歡別墅（如果大亞灣那有海景別墅你會購買嗎？），我在別的地方都有地的 ，主要是方便做生意，所以我需要位置比較好的，人氣強一些的，一定要上面可以住人，下面可以開檔鋪的。我覺得你們可以和東方新城一起開一條公交線（這個以后肯定是會有的，我們在 3 月底 4 月初就會著手把這個問題解決）。如果大家都來住我們也就來住，沒人來我們也 就先放那，沒有車上班很不方便。 我覺得淡水人應(yīng)該比較有錢?。? 答：本地人有錢人不多，象我接觸的那些政府部門、公安局等，如果沒有權(quán)，又沒有膽的話，就只能靠個死工資過日子，緊巴巴的，哪買得起這三四千一平方米的房。我們現(xiàn)在買套房加上裝修要花上 60 萬左右，所以我們現(xiàn)在都比較在乎價位。 1半島 05 年開始價格很低，當時本地人不買，結(jié)果后來是深圳人來了很多，所以現(xiàn)在市場走向價格肯定會升一些。以前買的房子有點舊了，都想買新的，我周邊朋友有很多都想買這邊的樓盤，上班時家里會比較安全。以前本地人不買這些房，后來 心態(tài)轉(zhuǎn)變了，這個轉(zhuǎn)變的期間，就被很多深圳人給搶買了。淡水樓盤賣的好，但是我擔心入住率不是很高，人氣怕不是很夠。 1你們覺得這邊的升值潛力怎么樣？ 答：我覺得應(yīng)該不錯，都聽說在淡水半島一號是最好的。 1你們對半島一號有什么不滿意 的，覺得我們需要改進的？ 答：我們沒進去仔細看，沒實地看房子對這些不是很了解，希望什么時候能進去看看。（以前買多大面積的）， 150 多平方米的。）我覺得今天晚上這個形式非常好，能夠讓我們之間進行溝通，可以幫我們解決一些問題，比較尊重客戶，能夠把客戶一些想法融進去就是成功。 1你們希望提供裝修還是自己裝修呢？ 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 答 ：那當然是自己裝修啊，自己裝修好，整體裝可能質(zhì)量和材料上面會有一些優(yōu)勢，但是價格會高，賣房子的肯定會在裝修上賺錢。好多深圳客戶去錦江買來的房現(xiàn)都想出手，因為買了之后不想花太多錢裝修，但不裝修又不好出租，所以不如馬上賣掉。（他是想要別墅還是洋房呢？）他想要別墅，總價在 100 萬的，他當時買的時候想考慮一、兩天，結(jié)果沒買到。 1你們是不是聽說這個項目比較多，是朋友介紹的嗎，自己來的是不是比較少？ 答：不是的，經(jīng)常從這邊走過看 到半島一號，因為我們住這邊，相對來講這個社區(qū)比較大，而且你們這的服務(wù)也比較好。像現(xiàn)在也不可能每個住這的人都會開車，也沒那么多有車的，人手一臺不太可能。你們的車位怎么樣？（車位不用擔心，都會夠的）你們車位是賣的還是租的？（現(xiàn)在整個惠陽一般都是租的，除非是獨立車庫，例如別墅等，一起購買的）。你們有沒有商鋪，（有的）。（其實你們是在 和深圳人搶房）是的，他們來了價格就高了， 3000~4000 元 /平方米洋房價格對于 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 他們來講是比較低，但對本地人來說算是高的了。 你們對房子總價有什么看法，心里價位多少？ 答：你們二期價格是多少，（我們二期價格沒定，因為開發(fā)商定價要結(jié)合市場，同時涉及到單價和面積，從之間找平衡），我們當然希望便宜才好，你們一期價格買多少（ 3000~3500 元 /平方米，別墅更高些）。 你們想要買多大面積的？ 答：大概在 130~150 平方米，我們要買個四房的，我一定要個書房，經(jīng)常要寫些東西，要安靜些。 答：可是我們對你們項目不了解，因為沒有進去看過。（現(xiàn)在一期已經(jīng)售完，要等二期，但要進去看也有銷售人員陪同應(yīng)該可以。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 你們要買的話想要多大面積？ 答：我希望要占地面積在 100~120 平方米左右的別墅，要有自家的花園，建個三層，東方新城的就挺不錯，但現(xiàn)也沒房賣。 五、座談紀要 你們?yōu)槭裁催x擇到半島一號買房？ 答：我們比較喜歡這里的環(huán)境，比較想買獨棟別墅，因為家里人比較多，希望一家人能夠住在一起，例如周末的時候來這住。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) PART III 半島 1 號本地客戶深度訪談（ 1） 一、座談時間 2020 年 3 月 19 日 19： 00 二、地點 半島 1 號銷售中心 三、訪談時長 歷時約 58 分鐘 四、參與人員 半島 1 號客戶 7 人（ 1 組）：別墅客戶 3 人（分別為桶裝水、印刷業(yè)及房地產(chǎn)中介行業(yè)），復(fù)式洋房 2 人（西區(qū)產(chǎn)業(yè)管理層，在半島 1 號及惠城江北麗日百貨都已購房），多層洋房 2 人（本地中區(qū)華府已 購買小高層四房）。 坑梓低速收費站周邊戶外搶占工作迫切。 網(wǎng)絡(luò)是目前市場推廣的一大利器， 必須把專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)的造勢推廣與項目網(wǎng)站的后臺管理相連接，針對部分客戶中的活躍分子，予以鼓勵，讓其通過網(wǎng)站灌水、 群業(yè)主八卦之類的有效途徑，堅固客戶信心及令到客戶群有凝聚力，對本項目產(chǎn)生信心與情感。 項目入市時，半島二期別墅也開售，具體的價格策略屆時要充分醞釀。 地鐵三號線對深圳客戶有極大的吸引力。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 六、小結(jié) 深圳客戶對片區(qū)購買的價值排序： 價格優(yōu)勢第一，升值潛力第二，周邊環(huán)境第三，配套第四。 3大亞灣那幾個廠什么時候能夠建設(shè)完成并遷入呢？ 答：不是很清楚，聽說比亞迪公司已經(jīng)在施工，今年可能會投產(chǎn)。那些企業(yè)的職工經(jīng)濟條件都比較好，很多有私家車，公司的福利也不錯，要是員工較多會有專車接送，因此他們并不在乎是否住的遠一些，而是希望能夠有一個好的生活環(huán)境。另一些大企業(yè)有對職工有政策，如果職工團購多，群居的話，可以團購優(yōu)惠，還可以公司巴士接送。 2大亞灣區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶來這邊購房的多不多？ 答：他們都是將很多項目進 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 行比較過的，包括周邊一些地區(qū)的，覺得這邊價格還 是比較有優(yōu)勢。 很多客戶關(guān)注地鐵三號線，因為這邊開通地鐵就會很方便，因此更偏好惠陽這邊。有一些客戶會考慮到周邊樓盤，但很多人覺得這邊比較方便。因為他們看到龍崗因為地鐵規(guī)劃房價也在迅速上漲，所以他們對半島一號的升值潛力是非?？春玫?。我的很多客戶也是對這邊以后的發(fā)展比較看好，然后覺得社區(qū)規(guī)模大，各方面都會比較完善。而且這邊的別墅價格也不高，在深圳買套三房的與這邊別墅價格差不多，而住別墅更為舒適，周末或是假期可以住這邊。 其次是對位置環(huán)境比較滿意，我們項目位于區(qū)政府邊上，以后發(fā)展一定會比較好。 2深圳的客戶來惠陽買房子最吸引他的是什么？ 答： 2有沒有客戶在我們這詢問一些其他的樓盤？ 答：有，大亞灣的。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 2別墅客戶比較注重經(jīng)濟方面還是舒適度？ 答： 部分看別墅的客戶希望車庫能夠大一些，現(xiàn)在的太小有些車進不去。他們希望私家院子要大一些，價格高一些沒問題。 2別墅客戶對產(chǎn)品有沒有一些建議。 2別墅客戶會不會將贈送面積換算到單價里？ 答：很多購買兩房的深圳客戶希望我們贈送裝修，因為他們經(jīng)常跑 不方便。投資類客戶有很多希望能直接購買裝修好的，主要是購買一些小戶型的客戶，因為他們認為裝修起來很麻煩，跑來跑去不怎么方便。現(xiàn)在一期有部分客戶購買就是為了出租的，就是希望我們能幫他們將房子出租出去。有，有問我們物業(yè)公司是否會代他們將房子出租，這樣的話他們會方便一些。而本地客戶就是馬上要入住的。還有些人覺得現(xiàn)在停車也不方便，水電等也不知道什么時候到位。 1客戶對安全問題上有沒有什么要求？ 答： 答：覺 得邊上的那條河太臟了，比較臭。 龍崗、坪山主要一方面從坑梓低速收費站來，另一些客戶是從秋長那邊的國道來，一來就是六七部車，和朋友一起來的，還跟我說知道有條路過來是不用交過路費的。主要是深汕高速。通過網(wǎng)絡(luò)了解項目的客戶還是很多的，像深圳很多客戶都比較關(guān)注惠州的房地產(chǎn)情況，因為他們覺得這比較近，價格也比較低。我的客戶認知半島項目主要 是通過朋友介紹，然后是戶外廣告，還有一些是通過網(wǎng)絡(luò)了解到的。我有很多深圳客戶是朋友介紹的，而本地的客戶認知途徑則不是很清楚，他們就是知道半島的名氣，但說不上是怎么知道的。大多數(shù)客戶是開車經(jīng)過的時候看到高速路上的廣告。有個客戶還建立了一個 群方便大家溝通交流，他們也經(jīng)常上網(wǎng)了解這些信息，也希望我們能通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)布一些最新的項目信息?？予?、坪山等那邊 到深圳也比較遠，和我們這邊差不多，但是我們這邊價格很低，有很大優(yōu)勢，完全能夠接受。 1客戶為什么對半島一號的前景比較樂觀？ 答：他們覺得社區(qū)比較大，比較看好惠陽的發(fā)展，很多客戶認為半島一號的性價比很高，以后地鐵等開通之后住這邊更為方便。他們都是希望等以后交通、各種配套都較為完善了再過來居住。本地客戶更是認為麗江花園才是真正的中心區(qū)，有公交直達，很便利。而我們這邊的交通不便利，很多人認為這邊以后也不一定會通公交車等。 1客戶有沒有將半島一號與周邊項目進行比較呢？ 答：有，例如麗江花園。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 你們中的一些客戶有沒有關(guān) 注到大亞灣其他的一些離工廠比較近的樓盤呢？ 答：建材市場邊上的惠豐城，他們認為那邊出租比較好。而我們半島一號主要是居住，環(huán)境比較占優(yōu)。 購買熊貓國際的客戶是不是都偏向于投資？ 答：是的，因為熊貓國際一期的很多房子都已經(jīng)出租了，而且租金也比較高。 客戶會不會擔心住房出租困難？ 答： 從你們的了解來看他們對熊貓國際的高價格接受嗎？ 答、都沒什么問題，他們覺得那邊的升值潛力更大，他們那邊工業(yè)發(fā)展快。 你的這些客戶為什么會先去熊貓國際再來半島一號？ 答：我有幾個客戶從那邊看過之后都是覺得半島一號比較好。包括熊貓，一些半島業(yè)主也買了熊貓，但只是為投資出租，目前那出租率很好，都有 2020 以上。要說污染，肯定是東莞等一些工業(yè)城市比較嚴重。我有幾個客戶是大亞灣的產(chǎn)業(yè)客戶，他們很在意，他們認為上班的時候在那邊就經(jīng)常會呼吸到一些有害氣體，希望下班后居住的地方空氣、環(huán)境等能夠好一些。有一些客戶是對那邊不是很了解，但大部分客戶更看重項目的品質(zhì)，而對工業(yè)污染方面關(guān)注較少。 客戶對樓盤主要是對 哪些方面進行比較？ 答：客戶主要是將價格、居住環(huán)境等進行比較，還有一些生活配套實施是不是齊全等等。說明客戶還是很理性的。本地客戶急著入伙要搬進去住，深圳客戶并不急，有些會放一二年再入住。 (半島 1 號目前已沒房賣，市場推廣冷卻，而熊貓的營銷費用鋪張大，所以有些客戶會先受廣告影響而看熊貓的樓盤 )。 在不考慮半島一號產(chǎn)品的本身的時候，客戶選擇半島一號的理由是什么呢？是交通、價格、還是社區(qū)配套環(huán)境？ 答：大多數(shù)客戶都是比較注重社區(qū)的環(huán)境，也有一些客戶選擇大亞灣，主要是工作便利或是在那進行投資。 你們的客戶中有沒有對大亞灣那邊項目比較敢興趣的？會不會認為惠陽會因為大亞灣而有很好的發(fā)展？ 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 答：有一部分客戶也有考慮在大亞灣那邊置業(yè)用于投資，但作為居住來講還是更偏好半島一號。而且半島的價格與深圳相比差了幾倍，這邊的環(huán)境也很好。認同大亞灣的整體發(fā)展，同時也就認同了我們這的房價是有很大升值空間的，一定會漲。對于本項目而言，加以強勢營銷與推廣引導(dǎo)，肯定可以在這基礎(chǔ)上有所拔高。 6. 二人購買片區(qū)物業(yè)，可以推斷其價值排序：價格第一，環(huán)境第二，配套第三，交通第四； 7. 對于可接受的單價， 2 人較傾向于 6000 左右，最好還帶裝修。（說明：一、