【正文】 主要以深圳客戶為主，占 80%以上，淡水本地客戶占 15%左右，其余主要來自大亞灣、惠州及香港等地； 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 23 錦江國際 ? 項目位于惠陽區(qū)政府西側(cè)，地處中心區(qū)。 ? 園林采用芭堤雅風情。 ? 整個項目由 5 棟 8 層小高層， 4 棟 23 層高層組成，其中 1 棟 25 層（ 2 梯 14 戶）， 3棟 23 層（ 2 梯 6 戶 2 棟， 2 梯 10 戶 1 棟）， 5 棟 8 層（ 1 梯 3 戶 3 棟， 1 梯 4 戶 2棟）。 ? 總占地約 3 萬㎡，總建面 14萬㎡，容積率 ，分 2 期開發(fā)。 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 22 隆基〃天地廣場 ? 項目位于惠陽區(qū)淡水鎮(zhèn)白云二路（市政廣場旁） ,地處中心區(qū)。 附表：尚城世家戶型配比 戶型 面積（ ㎡ ） 套數(shù)（套） 套數(shù)比（ %） 二房二廳 95 8 % 三房二廳 124126 132 % 133136 88 % 四房兩廳 157159 138 % 合計 —— 366 % ? 第一批單位實收均價約 2850元 /m 2，第二批單位實收均價在 3000元 /m2左右， 第三批推出單位價格飆升至 3500元 /m 2左右，目前剩余少量尾貨價格在 4800元 /m 2左右。 ? 項目定位?城市中心〃 48 萬㎡歐洲城? ? 2020 年推出一期共 10 棟小高層，分三批推出市場，第一批推出 5 棟 184套， 7 月 1日 開盤；第二批加推 3 棟 118套， 9月 9 日開盤，第三批加推前期保留的靠近中心園林景觀的 B B2 兩棟 64 套，于 12 月初推出。 ? 總占地 萬㎡，總建面 48 萬㎡，容積率 ，預計分 3 期開發(fā)。 ? 別墅主力客戶集中淡水鎮(zhèn)周邊工業(yè)區(qū)和龍崗工業(yè)區(qū)私營企業(yè)主；洋房客戶主要為深圳投資客戶，也有少量本地中高收入階層和高級公務員； 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 21 尚城世家 ? 項目位于惠陽金惠大道北側(cè)，地處中心區(qū)。 ? 項目定位?花 園生活〃私家領(lǐng)地? ? 推出兩期共 7 棟 812層小高層洋房， 51套別墅單位，推出洋房戶型分布比較平均，2～ 5 房均有。 ? 總戶數(shù) 1918 戶，停車位 1551 個。 ? 與半島一號為同一開發(fā)商，深圳中建蛇口發(fā)展有限公司與惠陽鴻享隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作開發(fā)，中原代理。三期尚未推出，均價預計 4800 元 /m2左右。 附表： 2020 年惠陽主要在售樓盤供應情況一覽表 項目名稱 100 以下 100130 140170 170 以上 別墅 合計 半島一號 110 182 96 28 66 482 東方新城 80 96 80 80 40 376 尚城世家 8 220 138 0 0 366 隆基天地 475 327 87 50 0 939 廣場明珠 190 152 0 0 0 342 都市廣場 768 0 0 0 0 768 錦江國際 126 367 17 0 0 510 麗江花園 45 99 59 19 0 222 合計 1802 1443 477 177 106 4005 比例 % % % % % % 45%36%12%4% 3%100 以下100130140170170 以上別墅 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 18 二、 中心區(qū)主要在售樓盤分析 惠陽麗江花園 ? 惠陽在售樓盤中，地段位臵最好的樓盤 ? 位于惠陽區(qū)區(qū)政府南側(cè) ? 廣州粵海地產(chǎn)投資開發(fā)，聯(lián)冠地產(chǎn)代理 ? 總占地 64863 ㎡，總建面 ㎡，容積率 ，分 4 期開發(fā) ? 整個項目由 13 棟小高層、高層組成，綠化率 % ? 項目定位?城市廣場〃空中庭院〃風華大家? ? 項目分四期開發(fā)，戶型以 100— 165 平方米三房單位為主 附表：麗江花園戶型配比 戶型 面積 /m2 套數(shù)（套） 套數(shù)比（ %） 二房 8590 132 % 三房 102103 192 % 128150 288 % 150165 137 % 四房 165215 178 % 合計 —— 927 % ? 項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品設(shè)計 上也有入戶花園、空中花園等惠陽罕見創(chuàng)新設(shè)計，受到市場追捧。同期，投資熱、投資臵業(yè)一時成為惠陽購房臵業(yè)的一種潮流，不僅吸引著深惠兩地的投資客，同時也吸引和轉(zhuǎn)變著二次臵業(yè)群體由純居住購買，向投資購買傾向 ，從需求（ 150－ 170 ㎡）中間戶型向中小戶型面積需求導向。 從各在售樓盤戶型面積區(qū)間銷售情況看，惠陽房地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級市場階段。 產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，主力戶型逐漸由中大面積需求向中小面積戶型轉(zhuǎn)變。數(shù)據(jù)表明， 2020 年外來人士的購房比例24%， 2020 年 達 43%， 2020 年，惠陽各主要樓盤外來人士的購房比例均超過 50%，到 2020 年上半年，外來人士購房比例已超過 70%， 其中來自深圳的購房人所占的比例最大 。 惠陽，作為距離深圳、大亞灣最近的城區(qū)和深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、大亞灣經(jīng)濟的直接受益者，以制造業(yè)為主的企業(yè)的遷入，資金流、人才流的進入，以此為契機的惠陽將會步入一個快速發(fā)展的軌道，作為經(jīng)濟發(fā)展重要縮影的房地產(chǎn)業(yè)，從而也將獲得騰飛的強大內(nèi)在驅(qū)動力和助推力。至 2020 上半年 整體均價已達 4500 元 /平方米 ，個別品質(zhì)較高樓盤如 惠陽麗江花園均價已達 5200 元 /平方米 。 中心區(qū)樓盤價格屢創(chuàng)新高。 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 13 附表： 2020 年惠陽區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況一覽表 開發(fā)企業(yè)名稱 項目名稱 項目位臵 占地面積 總建筑面積 建筑用途 總套數(shù) 棟號及 層數(shù) 登記 日期 住宅 商用 其他 粵海房產(chǎn)發(fā)展有限公司 麗江花園 白云 二 路 64863 927 13 棟； 7— 18 層 隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 隆基天地 白云二路 42602 135355 82335 31150 21860/地下室） 820 1— 6 棟；8— 25 層 大亞灣中雄實業(yè)有限公司 廣場明珠 石坑仔 4384 45925 266 A、 B 棟； 23 層 惠州市潤興 實業(yè)有限公司 潤鑫花園 土湖 金惠大道旁 5684 34274 26627 5332 2315 201 1— 5 棟；8— 25 層 惠陽區(qū)中銘實業(yè)有限公司 潤陽花園 新圩花 邊嶺開發(fā)區(qū) 6174 2080 420 280（ 268 住宅，12 商鋪） 2— 4＃； 7— 12 層 惠陽區(qū)德興通實業(yè)有限公司 怡盛園 A、 B 棟 淡水鎮(zhèn)堯嶺村 3617 18788 18788 — — 92 兩棟； 15 層 星運房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 星運 〃 綠洲嘉園 惠 陽新圩鎮(zhèn)產(chǎn) 徑村 19067 510 1— 17 棟；9— 12 層 惠陽區(qū)德興實業(yè)有限公司 德興雅苑 三和開發(fā)區(qū) 1124 4936 2800 1255 881 45（ 40 套住宅，5 套商鋪） 1 棟； 7 層 惠陽華星實業(yè)有限公司 華星 〃 金碧雅苑 熊貓大道 30165 5000 13000 522 4 棟 11 層、 4棟 8 層 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 14 廣東中核惠原工程有限公司 惠景豪苑 土湖金惠大 道旁 21704 — — 690 5 棟 22 層 深國投商用臵業(yè)有限公司 深國投商業(yè) 中心 淡水崇雅路 12688 38669 — 38669 — — — 惠陽區(qū)南豪實業(yè)有限公司 華茂大廈 開城大道百老 匯交匯處 52470 456 2 棟 23 層 惠州市世貿(mào)廣場有限公司 世貿(mào)廣場一 號樓 惠陽淡水白云 二路 2526 32716 — 32716 — — 25 層 鴻亨隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東方新城二 期 A 區(qū) 秋長鎮(zhèn)向嶺村 57037 57037 — — 106 36＃ —— 141＃三層 新城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 半島 1 號花園一期 惠陽區(qū)新城區(qū) 泗水片區(qū) 35000 41128 34508 — 6620 267 — 建藝惠州發(fā)展有限公司 錦繡豪苑 鐵湖六村 24846 24846 — — 252 1 1 16/9 層 惠陽聯(lián)誠實業(yè)投資有限公司 城市麗景 開城大道邊 35217 27220 — 3476 288 A、 B 棟 /21層 鴻江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長鴻花園會 所 區(qū)政府北面、府西北街西側(cè) 138770 3539 — 4521 3539 — 2 層 惠州市中山實業(yè)有限公司 商貿(mào)廣場 崇雅路 16000 18526 18526 — — 325 — 惠州市中豪實業(yè)有限公司 中豪國際 白云三路 900 22078 17943 2676 1459 346 20 層 合計 21 5528 — — 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 15 商品房價格大幅上漲。 2020 年惠陽房地產(chǎn)市場供銷兩旺 ,商品房施工面積 萬平方米，同比增長%；商品房竣工面積 萬平方米，增長 %；全年商品房銷售面積 萬平方米，增長 %；商品房銷售額 億元，增長 %。 隨著惠陽房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，在本地民營房地產(chǎn)企業(yè)為主力軍的帶動下，外來品牌開發(fā)商的相繼進駐，大盤、別墅、商業(yè)房產(chǎn)等紛紛出現(xiàn) ， 惠陽市場開發(fā)產(chǎn)品逐漸呈多元化發(fā)展 ，進一步提升了房地產(chǎn)的開發(fā)理念與檔次 。 惠陽房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量逐步增多，開發(fā)產(chǎn)品多元化發(fā)展。 惠陽房地產(chǎn) 2020 年開發(fā)投資額 億， 2020 年 億 ，成倍增長。 這些行業(yè)巨頭的紛紛登陸，不僅吞吐出超強的經(jīng)濟生產(chǎn)力，同時激活了 惠陽整體經(jīng)濟發(fā)展，奠定了惠陽發(fā)展的基礎(chǔ)，直接帶動惠陽服 務行業(yè)和房 地產(chǎn)市場 的發(fā)展。目前已有永昶、寶興、合正等 20 多家企業(yè)入園，投資總額達 億美元，其中投資超過 1000 萬美元的有 8 家，上市公司多家， 東風本田、日本住金、臺灣龍億等企業(yè)分別在增資或投資 ，這里是整個大亞灣工業(yè)發(fā)展最成熟的區(qū)域。 與此同時，還有南海煉油、 LNG 電廠、華德石化 、 東風汽車城、普利司通輪胎等一批大項目 。據(jù)國家計委研究所 專家提供的數(shù)字， 中海殼牌的下游帶動效應為 1∶50,其輻射半徑達到 200 公里左右，每年帶來約 6500 億元的工業(yè)產(chǎn)值 。 自中海殼牌 2020 年啟動獲準進駐大亞灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)， 2020 年 12 月 3 日年正式投產(chǎn)后 ,在大亞灣建設(shè) 30 平方公里的石化區(qū)，在談在建的大項目和石化中下游項目已達 26 個，總投資額達到 810 億元。大亞灣定位?石化窗口?，惠陽無疑成為大亞灣經(jīng)濟的后花園。 大亞灣經(jīng)濟 激活了 惠陽整體經(jīng)濟發(fā)展，奠定了惠陽經(jīng)濟的發(fā)展基礎(chǔ)。 ?東進?作為深圳未來發(fā)展的重要戰(zhàn)略，?東進路線圖?上各城市地區(qū)將主要承擔未來深圳所轉(zhuǎn)移出來的制造產(chǎn)業(yè)。便利快捷的交通網(wǎng)絡 也為深圳經(jīng)濟轉(zhuǎn)移奠定了堅實的基礎(chǔ) 。 從深圳中心區(qū)到惠陽僅僅需要 45 分鐘－ 1 個小時，若從龍崗中心城駕車到惠陽，大概只需要 15 分鐘－ 20 分鐘的車程。 四、 深圳東進策略、大亞灣經(jīng)濟進一步奠定惠陽經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ) 惠陽區(qū)位于廣東南部，東江中下游，地處珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)和亞太經(jīng)濟增長帶中心，南臨大亞灣，毗鄰香港，西依深 圳、東莞市，中部與惠州相接 ,是距離深圳、大亞灣最近的城區(qū)和深圳經(jīng)濟、大亞灣經(jīng)濟的直接受益者。按照惠陽區(qū)?一攬子工程?安 排，今后將加快城區(qū)金星大道、愛民東路、長安北路、承修路、大埔路、教育路，以及秋長將軍路等街道的改建；興建金惠大橋、橫嶺橋、北環(huán)橋、陽光橋等橋梁，同時加快淡水鐵橋及人民橋擴建