【正文】 工程費 3% 3% 預(yù)算定額管理費 建筑安裝工程費 1‰ % 工程質(zhì)量監(jiān)督費 建筑安裝工程費 ‰ % 施工安全監(jiān)督費 建筑安裝工程費 ‰ % 工程監(jiān)理費 建筑安裝工程費 1% 1% 七 合計（不含土地成本） （二） ~（六 ） 23, 八 總開發(fā)成本 （一） +（七） 29, 項目成本單價（元 /㎡） 2, 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 38 表 2： 投資計劃表 序號 項目名稱 投資金額 2020 年 2020 年 一 土地成本 6, 6, 二 項目建設(shè)前期工程款 三 建安工程費 20, 20, 四 不可預(yù)見費 五 管理費 六 其 他費用 2, 1, 七 合計 29, 8, 20, 表 3： 項目銷售回款計劃表 銷售物業(yè)類型 計劃期 銷售面積 （平方米） 銷售比例 銷售單價 （元 /平方米） 銷售總額（萬元） 住宅 2020 年 108, 100% 4, 45, 合計 108, 100% 45, 表 4： 利潤表 序號 項目 計算公式 合計 2020 年 2020 年 1 銷售收入 45, 45, 2 開發(fā)成本 29, 8, 20, 3 銷售費用 銷售收入 2％ 4 財務(wù)費用 投資額貸款利率 營業(yè)稅 銷售收入 5％ 2, 2, 城市維護(hù)稅 營業(yè)稅 7％ 印花稅 銷售收入 % 土地增值稅 營業(yè)額預(yù)征 % 6 利潤總額 11, 11, 7 所得稅 按利潤額的 2%估算 2, 2, 8 稅后利潤 9, 9, 9 合計 9, 投資利潤率 ＝ % 資金利潤率 ＝ 109% 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 39 表 5： 現(xiàn)金流量表 序號 項目 合計（萬元） 2020 年 （萬元） 2020 年 （萬元） 1 現(xiàn)金流入 45, 45, 銷售收入 45, 45, 2 現(xiàn)金流出 36, 9, 24, 建設(shè)期開發(fā)成本 29, 8, 20, 銷售費用 所得稅 2, 2, 財務(wù)費用 3 凈現(xiàn)金流量 11, 9, 20, 4 累計凈現(xiàn)金流量 9, 9, 表 6： 財務(wù)費用分析表 項 目 合計 2020 年 2020 年 2020 年 利息 0 0 匯兌凈損失 調(diào)劑外匯手續(xù)費 —— —— —— —— 金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費 —— —— —— —— 其他財務(wù)費用 —— —— —— —— 合計 注：按一年貸款利率 %計算，并將 2020 年投入按一年完整計算。 ? 由于現(xiàn)選取可比物業(yè)及價格，與未來市場狀態(tài)或會存在差異，故本價格只適宜價格預(yù)估和經(jīng)濟(jì)效益分析，以做項目判斷之用。 大亞灣客 戶 在大亞灣工作的外來大型企業(yè)的中高層管理者，經(jīng)濟(jì)實力雄厚，價格承受力較高，在大亞灣原本租房，因需要解決長期居住問題而購房，向往景觀、配套、人文氛圍、安全性、私密性最佳的居住環(huán)境。 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 32 ? 中型企業(yè)主希望面積較大，價格適中。 政府公務(wù)員、企業(yè)高層管理人員 年齡 3045 歲，文化層次較高，初次臵業(yè)和二次臵業(yè)均有，對價格比較敏感，消費比較理性，對細(xì)節(jié)比較關(guān)注。 對項目的要求（要點）： ? 地段優(yōu)勢明顯， 升值潛力大； ? 周邊交通便利，生活氛圍濃厚，方便出租； ? 小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)品質(zhì)高； ? 注重物業(yè)管理，關(guān)注未來的升值潛力； ? 首付靈活，便于月供； ? 主要需求 2 房與小 3 房； 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 30 龍崗大工業(yè)區(qū)的管理層及個體老板 年齡 2635 歲，通常為首次臵業(yè)，以滿足自我家居生活為目的，至少也是為長遠(yuǎn)的生活進(jìn)行過渡，積蓄不厚，決定了他們大多為經(jīng)濟(jì)型買家，對價格敏感，經(jīng)濟(jì)實力與比同年齡層將對較高，由于惠陽普遍生活成本較低，樓價與深圳相比低出許多，所以，常出現(xiàn)沖動的購買行為。 對于深圳客戶來說，這一價位對比深圳樓價仍屬小巫見大巫，尚未到深圳房價的 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 27 一半，而惠陽在種種利好消息刺激下，未來房價仍有很大的升值空間，投資回報可以預(yù)期。 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 26 三、 惠陽房地產(chǎn)市場展望 房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)高速增長 2020 年，深圳制造產(chǎn)業(yè)繼續(xù)東移，大亞灣石化經(jīng)濟(jì)下游產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步完善，將刺激惠陽經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展。 附表：廣場明珠戶型配比 戶型 面積（ ㎡ ） 套數(shù)（套） 套數(shù)比（ %） 一房一廳 5562 76 % 二房二廳 7089 114 % 三房二廳 114140 152 % 合計 —— 342 % ? 2020 年 10 月 15 日開盤，均價 2800 元 /m2； ? 主力目標(biāo)客戶集中深圳投資客戶，約占 80%，其他為淡水本地、大亞灣和香港等地。 附表：錦江國際戶型配比 戶型 面積 /m2 套數(shù)（套） 套數(shù)比（ %） 二房 6880 119 % 三房 110130 374 % 五房 180220 17 % 合計 —— 510 % ? 一期 2020 年 1 月 1日開盤，均價 2500元 /㎡（實收），二期 2020 年 7 月 15日開盤均價 3500 元 /㎡（實收）。 ? 園林采用芭堤雅風(fēng)情。 附表：尚城世家戶型配比 戶型 面積（ ㎡ ） 套數(shù)（套） 套數(shù)比（ %） 二房二廳 95 8 % 三房二廳 124126 132 % 133136 88 % 四房兩廳 157159 138 % 合計 —— 366 % ? 第一批單位實收均價約 2850元 /m 2，第二批單位實收均價在 3000元 /m2左右， 第三批推出單位價格飆升至 3500元 /m 2左右，目前剩余少量尾貨價格在 4800元 /m 2左右。 ? 項目定位?花 園生活〃私家領(lǐng)地? ? 推出兩期共 7 棟 812層小高層洋房， 51套別墅單位，推出洋房戶型分布比較平均，2～ 5 房均有。 附表： 2020 年惠陽主要在售樓盤供應(yīng)情況一覽表 項目名稱 100 以下 100130 140170 170 以上 別墅 合計 半島一號 110 182 96 28 66 482 東方新城 80 96 80 80 40 376 尚城世家 8 220 138 0 0 366 隆基天地 475 327 87 50 0 939 廣場明珠 190 152 0 0 0 342 都市廣場 768 0 0 0 0 768 錦江國際 126 367 17 0 0 510 麗江花園 45 99 59 19 0 222 合計 1802 1443 477 177 106 4005 比例 % % % % % % 45%36%12%4% 3%100 以下100130140170170 以上別墅 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 18 二、 中心區(qū)主要在售樓盤分析 惠陽麗江花園 ? 惠陽在售樓盤中，地段位臵最好的樓盤 ? 位于惠陽區(qū)區(qū)政府南側(cè) ? 廣州粵海地產(chǎn)投資開發(fā)，聯(lián)冠地產(chǎn)代理 ? 總占地 64863 ㎡，總建面 ㎡，容積率 ，分 4 期開發(fā) ? 整個項目由 13 棟小高層、高層組成，綠化率 % ? 項目定位?城市廣場〃空中庭院〃風(fēng)華大家? ? 項目分四期開發(fā)，戶型以 100— 165 平方米三房單位為主 附表：麗江花園戶型配比 戶型 面積 /m2 套數(shù)（套） 套數(shù)比（ %） 二房 8590 132 % 三房 102103 192 % 128150 288 % 150165 137 % 四房 165215 178 % 合計 —— 927 % ? 項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品設(shè)計 上也有入戶花園、空中花園等惠陽罕見創(chuàng)新設(shè)計，受到市場追捧。數(shù)據(jù)表明， 2020 年外來人士的購房比例24%， 2020 年 達(dá) 43%， 2020 年，惠陽各主要樓盤外來人士的購房比例均超過 50%，到 2020 年上半年，外來人士購房比例已超過 70%， 其中來自深圳的購房人所占的比例最大 。 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 13 附表： 2020 年惠陽區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況一覽表 開發(fā)企業(yè)名稱 項目名稱 項目位臵 占地面積 總建筑面積 建筑用途 總套數(shù) 棟號及 層數(shù) 登記 日期 住宅 商用 其他 粵海房產(chǎn)發(fā)展有限公司 麗江花園 白云 二 路 64863 927 13 棟； 7— 18 層 隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 隆基天地 白云二路 42602 135355 82335 31150 21860/地下室） 820 1— 6 棟；8— 25 層 大亞灣中雄實業(yè)有限公司 廣場明珠 石坑仔 4384 45925 266 A、 B 棟； 23 層 惠州市潤興 實業(yè)有限公司 潤鑫花園 土湖 金惠大道旁 5684 34274 26627 5332 2315 201 1— 5 棟；8— 25 層 惠陽區(qū)中銘實業(yè)有限公司 潤陽花園 新圩花 邊嶺開發(fā)區(qū) 6174 2080 420 280（ 268 住宅，12 商鋪） 2— 4＃； 7— 12 層 惠陽區(qū)德興通實業(yè)有限公司 怡盛園 A、 B 棟 淡水鎮(zhèn)堯嶺村 3617 18788 18788 — — 92 兩棟； 15 層 星運房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 星運 〃 綠洲嘉園 惠 陽新圩鎮(zhèn)產(chǎn) 徑村 19067 510 1— 17 棟；9— 12 層 惠陽區(qū)德興實業(yè)有限公司 德興雅苑 三和開發(fā)區(qū) 1124 4936 2800 1255 881 45（ 40 套住宅，5 套商鋪） 1 棟； 7 層 惠陽華星實業(yè)有限公司 華星 〃 金碧雅苑 熊貓大道 30165 5000 13000 522 4 棟 11 層、 4棟 8 層 惠陽房地產(chǎn)市場分析暨項目價格定位報告 14 廣東中核惠原工程有限公司 惠景豪苑 土湖金惠大 道旁 21704 — — 690 5 棟 22 層 深國投商用臵業(yè)有限公司 深國投商業(yè) 中心 淡水崇雅路 12688 38669 — 38669 — — — 惠陽區(qū)南豪實業(yè)有限公司 華茂大廈 開城大道百老 匯交匯處 52470 456 2 棟 23 層 惠州市世貿(mào)廣場有限公司 世貿(mào)廣場一 號樓 惠陽淡水白云 二路 2526 32716 — 32716 — — 25 層 鴻亨隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東方新城二 期 A 區(qū) 秋長鎮(zhèn)向嶺村 57037 57037 — — 106 36＃ —— 141＃三層 新城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 半島 1 號花園一期 惠陽區(qū)新城區(qū) 泗水片區(qū) 35000 41128 345