【正文】 他們?cè)谀睦铮? ? 他們從事何種職業(yè)？ ? 他們最喜歡什么產(chǎn)品？ ? 他們能接受的價(jià)位？ Code of this report | 61 169。 項(xiàng)目突破點(diǎn) Code of this report | 59 169。 ◇ 地塊較小，容積率相對(duì)較高。 項(xiàng)目現(xiàn)狀 突破方向 ◇ 區(qū)域市場(chǎng)形象弱、 缺乏市場(chǎng)關(guān)注度。 建筑規(guī)劃的創(chuàng)新：明確建筑風(fēng)格，建筑排布創(chuàng)新，營(yíng)造社區(qū)高檔感和稀缺性。 Copyright Centaline Group, 2022 物業(yè)類型的創(chuàng)新：建立市場(chǎng)新標(biāo)桿，豐富產(chǎn)品線。 擴(kuò)大開(kāi)發(fā)商地區(qū)品牌知名度，提升產(chǎn)品的附加值，形成市場(chǎng)的焦點(diǎn)。 市政配套：重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，未來(lái)市政配套齊全。 文化資源：擁有豐富的歷史古跡與文化資產(chǎn)。 競(jìng)爭(zhēng)影響 Code of this report | 57 169。 坡地景觀 Code of this report | 56 169。 地塊較小 Code of this report | 55 169。 重點(diǎn)區(qū)域 銅山新區(qū)是城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域； 未來(lái)區(qū)域市政配套齊全、道路通達(dá)性好； 市政配套 緊鄰龍腰山和市政公園，自然資源優(yōu)越； 景觀資源 周邊別墅項(xiàng)目林立，高端居住氛圍濃厚； 居住氛圍 Code of this report | 54 169。 地塊指標(biāo) 占地面積： 96869 (含 8464平米的綠化用地） 建筑面積： 79869 容積率： 地塊現(xiàn)狀： 凈地 Code of this report | 53 169。 Copyright Centaline Group, 2022 地塊分為兩部分： ? A地塊靠近山體，形成自然坡度，有利于景觀的打造； ? B地塊較為方正有利于建筑排布。 ? 教育配套：區(qū)域教育配套豐富，人文氣息濃厚。 Copyright Centaline Group, 2022 周邊配套 —— 生活配套仍較少，區(qū)域內(nèi)缺乏人氣，城市配套建設(shè)正在孕育發(fā)展中。 項(xiàng)目交通 地鐵 4號(hào) 線終點(diǎn)站 Code of this report | 50 169。 ? 新城區(qū)至銅山新區(qū)快速通道的建成將有效拓寬銅山新區(qū)發(fā)展的空間。 Copyright Centaline Group, 2022 ? 路網(wǎng)發(fā)達(dá)，通達(dá)性好，交通便捷。 區(qū)域發(fā)展前景大，周邊道路狀況、自然資源良好，非常適合開(kāi)發(fā)別墅、類別墅項(xiàng)目。 ? 區(qū)域內(nèi)道路狀況良好，距離老城區(qū)需 15分鐘車程，距云龍湖風(fēng)景區(qū)僅 9分鐘，但周邊交通、配套較差。 Copyright Centaline Group, 2022 地塊分析，價(jià)值提煉 —— ① 地塊研判 Code of this report | 48 169。 Code of this report | 46 169。 戶型配比： 銷售情況： 加州玫瑰園與本案僅一山之隔，以退臺(tái)式花園洋房，疊加等類別墅產(chǎn)品為主，銷售速度很一般，目前整體銷售率僅為 33%，剩余體量較大。 Copyright Centaline Group, 2022 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 依山龍郡 位臵 泉山森林公園南側(cè) 占地面積 80萬(wàn)平方米 建筑類別 獨(dú)棟、聯(lián)排別墅 建筑面積 43萬(wàn)平方米 容積率 主力戶型 193～ 300㎡ 當(dāng)前報(bào)價(jià) 7300元 /平米 優(yōu)勢(shì)： 先進(jìn)科技理念 ： A、全封閉式管理、 B、首創(chuàng)科技住宅概念； 坡地別墅 ： 依山而建、闊景庭院； 首創(chuàng)、 科技住宅、現(xiàn)代風(fēng)格、坡地景觀 成功關(guān)鍵詞： Code of this report | 45 169。 Code of this report | 43 169。 Code of this report | 42 169。 Code of this report | 41 169。 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原 DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) Code of this report | 40 169。且市場(chǎng)供應(yīng)量較小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力不大。 ② 徐州人典型的 3線城市居住習(xí)慣，喜歡大戶型、較多的院子和舒適度。 Copyright Centaline Group, 2022 02004006008001000120014000. 00 %20 . 00 %40 . 00 %60 . 00 %80 . 00 %10 0. 00 %12 0. 00 %累計(jì)供應(yīng) 20 163 794 452 1306 303 692 239 59 84累計(jì)銷售 20 154 701 394 1170 253 463 166 33 35銷售率 10 0. 00 % 94 .4 8% 88 .2 9% 87 .1 7% 89 .5 9% 83 .5 0% 66 .9 1% 69 .4 6% 55 .9 3% 41 .6 7%12 1 14 3 14 4 16 0 16 1 18 0 18 1 20 0 20 1 25 0 25 1 30 0 30 1 40 0 40 1 50 0 50 1 60 0 60 0以上供銷比分水嶺，出現(xiàn)在 300平米，這代表了徐州人購(gòu)買(mǎi)別墅對(duì)面積上的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí) 需 供應(yīng)量大導(dǎo)致成交量高，三個(gè)峰值分別代表疊加，聯(lián)排和獨(dú)立三種別墅的供應(yīng)主流 供 分面積段供需 Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2022 單位：元 /平米 20222022年，徐州各種別墅類型的銷售價(jià)格均有大幅度的上漲，其中，獨(dú)立別墅的銷售價(jià)格增長(zhǎng)幅度最大。 代表樓盤(pán) 徐州市區(qū)：風(fēng)尚米蘭、郡望花園、豪紳嘉苑 新城區(qū)：中茵龍湖國(guó)際、國(guó)信龍湖世家、恒基、雍景新城、綠地商務(wù)城 銅山新區(qū)：國(guó)基城邦、南洋國(guó)際二期 別墅市場(chǎng)發(fā)展 Ⅳ 第四代 住宅與別墅產(chǎn)品組合的形式成為市場(chǎng)的主流，純粹的別墅社區(qū)而今已成為了稀有物業(yè)。 Copyright Centaline Group, 2022 徐州市場(chǎng)的“后別墅時(shí)代” 由于國(guó)家對(duì)低密度用地的限制，徐州別墅市場(chǎng)同全國(guó)城市一樣，正往“后別墅時(shí)代”發(fā)展。 Copyright Centaline Group, 2022 代表樓盤(pán)：久隆鳳凰城、同創(chuàng)漢泉山莊、泉山美墅、上院、山水華美、中匯霖雨山莊、金山曉月等 ? 依然為低檔別墅，依靠低價(jià)、高性價(jià)比吸引客戶 ? 選址為傳統(tǒng)概念中的郊區(qū)，環(huán)境賣(mài)點(diǎn)較為突出 ? 相比較第一代，貧民色彩比較濃重 ? 但產(chǎn)品本身并無(wú)明顯進(jìn)步，質(zhì)量、產(chǎn)品設(shè)計(jì)依然存在不少問(wèn)題，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上缺乏高貴感 第二代 別墅市場(chǎng)發(fā)展 Ⅱ Code of this report | 35 169。 Copyright Centaline Group, 2022 ▲ 銅山新區(qū)板塊 代表樓盤(pán)：久隆鳳凰城、檀香山、依山龍郡、泉山美墅等 ▲ 鳳鳴路板塊 代表樓盤(pán)：半山別墅、一棟洋房、鳳凰山莊等 ▲ 金山橋板塊 代表樓盤(pán)：中匯霖雨山莊、怡心別墅、金山曉月等 ▲ 云龍湖板塊 代表樓盤(pán)：太陽(yáng)逸墅花園、南湖花園、龍潤(rùn)花園、湖森堡等 別墅產(chǎn)品分布 Code of this report | 33 169。 Copyright Centaline Group, 2022 分析小結(jié) 2022年的徐州土地供應(yīng)量較大，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 隨著新增高價(jià)地塊的不斷出現(xiàn)，房?jī)r(jià)存在上升的動(dòng)力； 徐州供需情況良好，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于景氣階段； 但隨著新政的效果逐步向 3線城市蔓延，未來(lái)市場(chǎng)存在一定的不確定性； 市場(chǎng)稀缺的、品質(zhì)優(yōu)秀具有收藏價(jià)值的產(chǎn)品，能從一定程度上抵御新政帶來(lái)的影響； 國(guó)家的宏觀調(diào)控從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展分析，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展是有利的，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)前景依然良好； Code of this report | 31 169。 截止到 09年四季度，徐州住房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 3895元／平米。下半年，隨著剛性需求的釋放，百姓購(gòu)房熱情高漲。 數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州房地產(chǎn)信息中心 單位：萬(wàn)平方米 房地產(chǎn)供銷比 Code of this report | 29 169。 數(shù)據(jù)來(lái)源于徐州國(guó)土資源局 數(shù)據(jù)來(lái)源于徐州國(guó)土資源局 未來(lái)土地供應(yīng) Code of this report | 28 169。 用地性質(zhì)：仍以住宅為主 2022年的土地供應(yīng)中，仍以住宅用地為主，約占總供應(yīng)計(jì)劃的 90%左右。 數(shù)據(jù)來(lái)源于徐州國(guó)土資源局 成交土地價(jià)格 Code of this report | 27 169。 Copyright Centaline Group, 2022 09年土地平均價(jià)格已達(dá)到 ／畝，較比 08年上漲 25%； 08年較比 07年上漲 22%。 09年，國(guó)土局推出的土地量仍然不大，導(dǎo)致成交量較 08年提升不大，從國(guó)土局 2022年供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看， 2022年土地上市量會(huì)大幅度回升，成交面積超過(guò) 4384畝。 Copyright Centaline Group, 2022 數(shù)據(jù)來(lái)源于徐州國(guó)土資源局 土地用地成交 07年全市土地成交面積超過(guò) 3800畝。雖然政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)使出了重度“組合拳”，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展分析，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展是有利的； ? 由于新政對(duì)于貸款政策進(jìn)行了強(qiáng)有力的收縮，首付比例的大幅度提高，對(duì)于總價(jià)較高的別墅類產(chǎn)品影響將十分明顯； ? 但新政對(duì)于具有收藏價(jià)值的高品質(zhì)稀缺產(chǎn)品的影響不明顯。而 10年后，出臺(tái)了嚴(yán)厲的貸款政策和監(jiān)管機(jī)制進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。 Copyright Centaline Group, 2022 ? 2022年之前，政府的宏觀調(diào)控，主要針對(duì)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，而對(duì)于貸款政策依然保持寬松的態(tài)度。 改變土地拍賣(mài)形式 —— 控制地王的產(chǎn)生。 嚴(yán)厲打擊囤地和炒地行為 —— 對(duì)存在土地閑臵及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。 Copyright Centaline Group, 2022 新政第三波 2022年 4月 20日，住建部下發(fā)通知要求： 中國(guó)個(gè)人住宅消費(fèi)稅近期或?qū)⒎譃椴煌问皆诙鄠€(gè)城市試點(diǎn)開(kāi)征 ,而重慶和上海將成為先行試點(diǎn)城市。如果開(kāi)發(fā)商預(yù)售方案中主要內(nèi)容要發(fā)生變更，如要求漲價(jià)，應(yīng)當(dāng)報(bào)主管部門(mén)備案并公示。 要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目在 10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售，并在銷售現(xiàn)場(chǎng)明示。 對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 Copyright Centaline Group, 2022 新政第一波 2022年 4月 15日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求： 對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 。 對(duì)徐州的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿信心 深物業(yè)逐鹿中原，徐州是必得之地！ Code of this report | 21 169。消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)明顯 Code of this report | 20 169。 高檔化妝品 % 金銀珠寶 % 高檔服裝類 % 高端家電 20%以上 娛樂(lè)、休閑食品及奶制品 40%以上 寶馬的市場(chǎng)保有量超過(guò) 1000臺(tái) 奔馳的市場(chǎng)保有量超過(guò) 400臺(tái) 奧迪的市場(chǎng)保有量超過(guò) 3000臺(tái) 高端消費(fèi)指標(biāo) 消 費(fèi) 高端消費(fèi)的潛力清晰可見(jiàn)。 100% 寶馬、奔馳車的銷售環(huán)比增長(zhǎng) 100%； 五一車展， 3天銷售 2322輛。 金鷹的銷售額每年以 2022萬(wàn)的速度遞增。 投 資 Code of this report | 19 169。 Copyright Centaline Group, 2022 數(shù)據(jù)來(lái)源于徐州統(tǒng)計(jì)局 固定資產(chǎn)投資恢復(fù)性增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)比較合理。 Copyright Centaline Group, 2022 2022年全年城鎮(zhèn)職工工資總額 億元 ,人均可支配收入 16955元，增長(zhǎng) % 消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大， 2022年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長(zhǎng) %，增速比上年提高 %。 Copyright Centa