【正文】 物業(yè)類型而言，小戶型更加注重形象的塑造，這主要是由于小戶型的物業(yè)特點決定的，小戶型物業(yè)面對的客戶群目前主要是年輕人，這類人群思想觀念先進，易于接受新概念、新思想、同時也喜歡新事物的沖擊。 ? 盡可能使用多種設計手段，豐富小戶型空間，使其看起來寬敞、實用。 ? 小戶型產(chǎn)品在設計上，要特別注重居住者生理、心理上的需求。從物業(yè)分布的區(qū)域特征來看，小戶型物業(yè)有著依賴于成熟生活配套、路段繁華，交通方便的顯著特征。 ? 可以預期周邊未來的競爭項目普遍定位中高端將以中大戶型為主。 建議：低開高走入市 市場價格確定 以上經(jīng)過客觀比較法，并經(jīng)過顧客感受價格檢驗，客觀的市場研判價格應為： 7900元 /平米入市 注：隨著后期工程進度、推廣宣傳的執(zhí)行進度，及市場口碑傳播的有效性， 營銷溢價空間約在 3％左右，初步定價中不考慮營銷溢價成分。 伴隨樓市繼續(xù)深度調(diào)整，自用客市場觀望情緒進一步加劇，投資投資客戶逐漸離場，武漢樓市價格折扣優(yōu)惠（顯性價格折扣 /隱性購買贈送優(yōu)惠等）范圍日益擴大，銷售價格下滑趨勢明顯。 ? 其他置業(yè)投資群體。寓意金發(fā)置業(yè)傾情打造新型的生活模式和投資環(huán)境，既概括了本案的地域位置，又塑造了本項目綜合體規(guī)模型態(tài)、語言表達的傳播差異化。 項目定位之 產(chǎn)品定位 城市綜合體 項目定位之 案名建議 三陽金城 本案名中 “ 三陽 ” 將項目的特有的地理位置融入項目名中，突出本案的區(qū)位優(yōu)勢；“ 金城 ” 是將金發(fā)置業(yè)公司名稱融入項目名中，寓意金發(fā)置業(yè)傾情打造新型的生活模式和投資環(huán)境，既概括了本案的地域位置，又塑造了本項目綜合體規(guī)模型態(tài)、語言表達的傳播差異化。項目有一定知名度，且項目形象較好。 劣勢：項目臨街噪音污染嚴重，對居住環(huán)境有定影響。 劣勢：項目臨街噪音污染嚴重，對居住環(huán)境有定影響。 誰是我們的對手？ 新長江 .國際 建筑面積 均價 容積率 綠化率 未定 % % 優(yōu)勢：地處繁華，交通便利，商業(yè)以及市政配套齊全。廣告推廣在開盤以來，不停地宣 傳，讓武漢市民已經(jīng)熟知，在目前已經(jīng)形成武漢的名盤。 我們對項目的認識 項目開發(fā)策略 根據(jù)上述 SWOT分析，對本項目商業(yè)發(fā)展策略作如下思考： 項目戰(zhàn)略表現(xiàn) 項目綜合評價 ? 綜上所述，本項目發(fā)展具有地段優(yōu)勢、交通便利、環(huán)境較佳等先天優(yōu)勢，而且武漢整體經(jīng)濟、住宅、商業(yè)競爭、城市規(guī)劃、政策導向帶來的機會，但同時項目本身現(xiàn)有市場宏觀下滑、地價成本高、競爭項目過多的等不利因素，在市場競爭激烈的現(xiàn)實條件下，項目具有極大的風險，因此本項目只有在有效的開發(fā)戰(zhàn)略支持下取得市場競爭優(yōu)勢。 。 ? 市場風險變化莫測 最近武漢的樓市撲朔迷離，萬科等大牌紛紛暗地降價， 08年樓市想延續(xù) 07年的風光是絕對不可能的了， 08年房地產(chǎn)漲幅在 10％以下。 ? 項目周邊居住及商業(yè)投資環(huán)境已日趨成熟 項目周邊居住及商業(yè)環(huán)境已初具規(guī)范，居住環(huán)境日趨成熟，這是一個好的居住及商業(yè)投資前景。 ? 城市規(guī)劃推動住宅、商業(yè)發(fā)展 在武漢城市化進程及城市規(guī)劃的影響下，武漢住宅、商業(yè)發(fā)展空間放大，尤其對本項目而言，京漢大道周邊環(huán)境改造的實施，對于促進地塊住宅、商業(yè)發(fā)展極為有利，可與政府洽談京漢大道改造，爭取優(yōu)惠政策。 ? 地產(chǎn)市場宏觀走勢下滑 武漢樓市進入 “ 盤整期 ” ，成交量出現(xiàn)大幅萎縮 ——今年上半年商品住宅共成交了 20504套，與去年同期相比減少了 20844套，同比下降 %。 ? 地價成本高 地價綜合成本較高。 ? 配套環(huán)境優(yōu)勢 項目地處漢口核心，都市生活氛圍濃厚，教育、醫(yī)療、金融、娛樂、休閑、餐飲、購物等配套齊備，具有其它區(qū)域無法企及的完善成熟與高尚屬性又具現(xiàn)代化的居住氛圍。 ? 交通便利 項目地處武漢市城市交通主干道，公交網(wǎng)絡成熟，交通方便，滿足項目住宅、商業(yè)、酒店的可達性要求。 根據(jù)武漢市快速交通規(guī)劃（如上圖）、軌道交通 1號線、 2號線、 4號線將形成一個完善的貫穿武漢三鎮(zhèn)的快速交通系統(tǒng)，因此京漢大道輕軌站點的建設為本項目提供了更加方便的出行條件。預計 2022年 7月投入使用，客運能力為單向 ／小時，設計時速 80公里。 公交站點基本滿足了“ 1＋ 1”規(guī)則：武漢市任一起點至任一終點最多乘 2輛公共汽車。過江隧道緩解了長江兩岸的交通擁擠問題，在地塊附近擬建立交橋與過江隧道相接，使地塊與周圍的聯(lián)系周圍方便。此類文化休閑點具有較大的人流量，與住宅、商業(yè)可以形成功能上的互補關系。從下圖可以看出，本項目與武漢市