【正文】 地塊 四周均為山體，近距離擁有， 不會有高層建筑遮擋，應(yīng)充分利用可 近觀阿公頂?shù)?的特點，開發(fā)高層視覺及精神休閑住宅。 空間進化論 —— 世外桃源的和諧人居 ，人與自然天人合一 依山傍水、榮耀一生 —— 讓心舒展 上層建筑，名流居所， 坡地風情、 水岸生活 休閑概念 休閑成為高尚、成功人士的生活中不可或缺的一部分。宅高度和諧是塑造高尚 住區(qū) 的外在條件。 山社區(qū) 山水天成，是成功者的當然居所 ；做足 山 水文章，讓 山 水可觀、可戲、可游、可玩。而且，盤地、內(nèi)峽谷地貌特征是惠州的絕版，自然山水、以及內(nèi)盤地、內(nèi)峽谷地貌特征成為成就本項目高尚生活住區(qū)的有力支 撐因素 。 生活 內(nèi)涵 進化論 —— 生活人文化，文化生活化（新生活新人文） 空間進化論 —— 新人居配套空間 左手繁華 ， 右手自然 —— 離塵不離城 《 2022 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料 庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 星河惠陽項目 ?分析定位報告 繁華之上，自然之間 —— 城市之上的、被仰望的生活 自然山 水 住區(qū) 山、水自然資源主題，一直以來都是高端物業(yè)的支撐元素，山水所認擁、高尚之所， 山為魂、 水為靈一直是中國人對居所不懈的追求。正在 建設(shè)中的連接本項目地塊的 城市主干道，和 區(qū)內(nèi)現(xiàn)有主干道 共同組成新 惠陽 大亞灣板塊 縱橫交匯的 城市交通體系 ，交通條件非常便捷。 葉挺紀 念館、多所省級重點中學(xué)分布四周，為區(qū)域人文及 子女就學(xué)提供了良好的條件。 項目北向： 近周為惠陽區(qū)著名的公共登山山體――阿公頂，惠陽人，特別是年青喜愛在此從登山，為傳統(tǒng)的健身、休閑場所，近年來，與鳳田水庫等一并納入森林公園的規(guī)劃，未來其健身、旅游、健身功能將進一步完善。 項目東向： 為較高山體，山體另面為大亞灣重要的淡水水庫――鳳田水庫及森林公園所在地，區(qū)內(nèi)山水資源優(yōu)越，將來將作為自然資源的原始地貌保存，成為城市的自然復(fù)合地帶，為城市稀缺之自然休息、娛樂區(qū)域。 《 2022 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料 庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 星河惠陽項目 ?分析定位報告 2— 01 星河惠陽項目基地分析 ： 深、惠地緣圈層關(guān)系分析 本案 深圳地王 深圳龍網(wǎng) 深圳向東，大勢所趨 深圳已受窘于土地，未來可開發(fā)用地不足 200 平方公里，只能向外發(fā)展。 但對于城市環(huán)境尚不成熟的惠陽－大亞灣市場而言，對于一個項目潛力是否巨大，除了立足現(xiàn)有的城市資源以外，更主要的是著眼于未來區(qū)域的融合發(fā)展、區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃及城市的發(fā)展方向，這才是 大盤開發(fā) 最為看重的。 《 2022 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料 庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 星河惠陽項目 ?分析定位報告 三、策劃背景三：項目資料 項目地址 地塊地址： 惠陽大坑村（阿公頂） 東面現(xiàn)狀： 森林公園及水庫 西面現(xiàn)狀： 惠陽區(qū)淡水鎮(zhèn)城區(qū) 南面現(xiàn)狀： 大亞灣西區(qū) 北面現(xiàn)狀： 山體（阿公頂） 經(jīng)濟技術(shù)指標 宗地面積：約 103萬 平米 容積率 :＜＝ 《 2022 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料 庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 星河惠陽項目 ?分析定位報告 第二章 星河惠陽項目基地分析 我司在接到本項目策劃立項后，組織了相關(guān)的人員對本項目 進行了八次考察，并對 周邊的城市配套現(xiàn)狀進行了調(diào)研。 在惠陽－大亞灣區(qū)域，在售及潛在大盤較多 ，目前開的高端項目主要有，半島一號、東方新城、棕櫚島、熊貓國際，目前的銷售情況來看，均較為樂觀，未來碧桂園項目、東部集團項目、珠江投資項目、金海岸項目、振業(yè)項目均將入市，但在惠陽－大亞灣主要區(qū)域（三和片區(qū)除外），本項目山水天成，資源區(qū)內(nèi)唯一，而振業(yè)項目、碧桂園項目占地較大，區(qū)內(nèi)亦有山水，但距惠陽－大亞灣區(qū)域較遠，且均為遠效盤，本項目綜合質(zhì)素趨優(yōu)。 《 2022 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料 庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 星河惠陽項目 ?分析定位報告 二、策劃背景二：指導(dǎo)思路 【關(guān)鍵詞一】 同步深圳 惠陽－大亞灣的樓市，就是外銷樓 市，就是深圳人的未來領(lǐng)地，特別是隨著區(qū)域內(nèi)大盤的規(guī)模啟動后，市場放量將由目前 40萬平米 /年增至 200萬平米 /年，甚至更多，而區(qū)域內(nèi)不足 40萬的人口，更不可能成為我們的主力置業(yè)人群，那么主力人群來自于哪里，我司結(jié)合在區(qū)域內(nèi)二年多的操盤經(jīng)驗，他們未來來自于中高端產(chǎn)業(yè)人口、港口物流人口吸深圳工作人口，他們有一個最大的特征，即：他們大多有深圳背景，對深圳的城市發(fā)展有極強的認同感，特別是深圳具有“全國樣板房”之美譽，地產(chǎn)發(fā)展水平較高，雖然深圳房價較高，但他們也希望在異地能擁有和深圳樓市同級的素質(zhì)產(chǎn)品，作為開發(fā)商，我們 就應(yīng)最大化地滿足他們的需求，以同步深圳的開發(fā)理念、產(chǎn)品質(zhì)素來滿足他們對品質(zhì)生活的訴求，同時，以良好的區(qū)域發(fā)展?jié)摿拜^低的價格來吸引置業(yè)者的眼球，最終為項目的順銷打下產(chǎn)品基礎(chǔ)，也為物業(yè)的價格留有較大的發(fā)展空間。與此同時，為了便于兩地的發(fā)展，深惠兩地政府及民間力量為了兩地交流的便利，將大量投入基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進而吸引更多的人關(guān)注惠州，惠州已不再是惠州人自己的惠州，他已憂為深圳的經(jīng)濟惠州，中國深圳的下一城 ?? 放眼區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟，在未來的一年內(nèi)， 星河地產(chǎn)（ 103萬方）、 碧桂園（ 200萬方）、珠江集團（近 1000 萬方）、振業(yè)地產(chǎn)（ 173萬方）、新城市地產(chǎn) (100萬方 )等大型項目都 將面市，豪宅市場將惠州地產(chǎn)從經(jīng)濟型地產(chǎn)模式向成熟的高尚地產(chǎn)發(fā)展，由地產(chǎn)發(fā)展初級階段快帶發(fā)展到同步深圳的成熟階段，成熟的發(fā)展商、成熟的操作模式，大面積的區(qū)域訴求，深圳無地可用及房價高企的現(xiàn)狀， 及兩地1 小時經(jīng)濟生圈的交通實現(xiàn)，都在策動 著深圳城市生活的逃離，而他們的逃離，就是我們的城市經(jīng)濟加速實現(xiàn)的基礎(chǔ)， 2022 年，佛山得益于廣佛一體化的帶動，經(jīng)濟強勢上升 27%，那么下一個是誰，惠陽－大亞灣，已成為大家共同的期待。國務(wù)院也曾在 2022年在為深圳尋找新的城市定位，是區(qū)域直轄，還是繼續(xù)“特 ” 下去，但無論是如何發(fā)展，深圳不足 2022平方公里的面積，都不足以支撐深圳未來的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，國務(wù)院也曾在 2022年成立專項調(diào)研組奔赴深圳、東莞、惠州，就重組深圳轄區(qū)進行了多方調(diào)研，盡管到目前為止，尚沒有政府的公開聲明，但我們也發(fā)現(xiàn)，深、惠兩地在接下來的三年里，事實上讓兩地連在了一起：沿海高速、南坪快速、深汕高速、地鐵 3號線、大量工業(yè)遷入，據(jù)了解，僅 2022年，深惠兩地政府之間 的交流超過了前五年之和，這是行政融合的前奏，還是偶然？但無論如何，兩地的經(jīng)濟融合，優(yōu)勢互 補已經(jīng)讓兩地政府感覺到未來的走向：區(qū)域合作、融合、經(jīng)濟一體化、行政一體化 …… 惠陽－大亞灣區(qū)域內(nèi)，目前最大的經(jīng)濟發(fā)展難題，不是招商引資、也不是土也受限或是政策限制，而是城市基礎(chǔ)設(shè)施、配套差，當?shù)亟?jīng)濟尚不能承受大面積建設(shè)所帶來的費用，但，隨著深惠一小時經(jīng)濟圈的形成，大量的實力企業(yè)駐入惠陽，一方面讓政府看到了區(qū)域的希望，能更有信心進行城市資源投資，另一方面，實力企業(yè)出于自身利益的需要，自建部分城市資源，兩方面綜合發(fā)展，區(qū)域內(nèi) 城市經(jīng)濟快速形成，發(fā)展，進而加速促動深惠經(jīng)濟的融合，惠陽經(jīng)濟受益于深圳經(jīng)濟的直接帶動，前景斐然。 《 2022 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料 庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 星河惠陽項目 ?分析定位報告 【關(guān)鍵詞三】 區(qū)域融合，前景斐然 深圳無地可用 ，但深圳還是要發(fā)展，而且是以高速在發(fā)展，深圳未來將走向何方，也許這本不是平民百姓考慮的問題，但對于經(jīng)濟發(fā)展而言，其已超越了政策層面的思考，有需要，就有發(fā)展。 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年（深圳： 2022年房價收入比高達 12： 1） 定基指數(shù)：1997年=100 深圳樓市走勢圖 《 2022 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料 庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 星河惠陽項目 ?分析定位報告 【關(guān)鍵詞 二 】 惠陽樓市復(fù)蘇 ， 強勢增長 惠陽－大亞灣區(qū)域上個世紀 90年代，受南海石化等利好 招商引資的影響，區(qū)域經(jīng)濟、地產(chǎn)市場曾一度出現(xiàn)“萬里江山一片紅”的發(fā)展勢頭，以深圳為首的異地開發(fā)商紛紛介入惠陽－大亞灣，大面積購地，區(qū)域內(nèi)土地幾乎被圈完，然后，受中央緊縮銀根及南海石化引資受阻等不利因素的打擊，與海南樓市一樣，發(fā)展商因獎金及市場原因，不得不停工，爛尾樓叢生，區(qū)域經(jīng)濟陷入進退兩難的境地。 山 水 仁者愛山 智者樂水 仁者愛山 無山不歡 智者樂水 無水不暢 《 2022 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料 庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 星河惠陽項目 ?分析定位報告 目 錄 第一章 星河惠陽項目策劃背景分析 .................................................................................................................................................................................................................... 5 一、策劃背景一：惠陽地產(chǎn)，無往不利 .......................................................................................................................................................................................................... 5 二、策劃背景二：指導(dǎo)思路 .............................................................................................................................................................................................................................. 9 三、策劃背景三：項目資料 ............................................................................................................................................................................................................................ 11 第二章 星河惠陽項目基地分析 .......................................................................................................................................................................................................................... 12 第三章 星河惠陽