【正文】 植入Ⅰ ⅡⅢ Ⅳ開發(fā)施略策略93開發(fā)分期及階段目標(biāo)價值提升 品牌之路山湖之間 愜意生活大盤氣勢品牌支撐社區(qū)氛圍完善環(huán)境豐富內(nèi)涵湖居大宅推向高潮（起）（起） （承）（承） （轉(zhuǎn)）（轉(zhuǎn)） （合）（合）第一階段2023年 10月——2023年 2月第二階段2023年 3月——2023年 8月2023年 9月——2023年 1月第。滿足的市場需求，樹立項(xiàng)目高端形象。進(jìn)一步拔升項(xiàng)目發(fā)展檔次，打造園林環(huán)境。91市場分期開發(fā)經(jīng)驗(yàn)借鑒 項(xiàng) 目 占地 /㎡ 第一期占地 /㎡ 建面 /分批次 一期開 發(fā)時間半 島 1號 約 191萬 約 14萬一 組團(tuán) 組團(tuán) 組團(tuán) 05． 8—06 ． 6 06． 7—06 ． 12 06． 1—07 ． 7東 方新城 約 33萬 約 15萬 一 組團(tuán) 7萬 二組團(tuán) 4萬 05年 2—06 年底07年 1月 —6 月熊貓國 際 約 83萬 一 組團(tuán) 組團(tuán) 三 組團(tuán) 6萬03年 —06 年底區(qū)域大盤：一期規(guī)劃占地面積約 13萬 —15 萬，一期總建筑面積約 11萬 —14 萬，以分組團(tuán)形式開發(fā)，每組團(tuán)開發(fā)時期正常約 57個月，多數(shù)大盤一期因?yàn)樾璀h(huán)境的打造，開發(fā)周期一般都較長，多在 2年左右。 市場年均消化能力試探的需要，當(dāng)前市場承受力，區(qū)域在售大盤的分期借鑒，216。89預(yù)期與收益湖濱獨(dú)棟別墅： 25000元 /㎡洋房均價： 5500元 /㎡一期總銷售額近 19億！ 09年中基本完成銷售！聯(lián)排別墅均價： 11000元 /㎡一期總銷售面積 24萬㎡90開發(fā)施略策略 /分期考慮開發(fā)步驟與分批推售考慮到本項(xiàng)目體量較大，實(shí)行分期開發(fā)：216。85別墅價格確定湖濱獨(dú)立別墅： 25000元 /平米 （均價）目前惠陽大亞灣區(qū)域市場湖居別墅極少，棕櫚島高爾夫別墅售價在 /㎡左右，東方新城臨湖獨(dú)棟別墅 /㎡，結(jié)合本項(xiàng)目的具體質(zhì)素與中原營銷能力對價值的提升，基本可實(shí)現(xiàn)：86別墅價格 權(quán)重因子比較法基準(zhǔn)價 /平 湖濱一線獨(dú)立別墅 雙拼 一線聯(lián)排 二線聯(lián)排景觀 25 25 15 11 8私密性 15 15 9 8 6私家資源 20 20 12 6 4視野 15 15 10 5 4戶型 10 8 6 5 5交通組織 6 4 4 4 3安靜 6 5 4 4 3面積 3 2 2 3 2合計(jì) 100 98 70 46 35一線獨(dú)立別墅：雙拼別墅：一線聯(lián)排別墅：二線聯(lián)排別墅：價格指數(shù) =1： ： ： 一線聯(lián)排別墅均價： 11000元 /平方米二線聯(lián)排別墅均價： 8500元 /平方米87洋房價格 權(quán)重因子比較法內(nèi) 容 權(quán) 分 本項(xiàng)目 比較值熊貓國際 東方新城 半島一號市場售價 　 　 4500 4200 4600區(qū)域城市現(xiàn)狀 18% 12 14 10 14項(xiàng)目功能 12% 12 11 10 12位置交通狀況 10% 8 9 7 9周邊環(huán)境 15% 15 9 11 13配套設(shè)施 10% 8 7 6 8社區(qū)規(guī)模 12% 12 12 8 12社區(qū)環(huán)境 10% 9 7 7 9發(fā)展商信譽(yù) 5% 4 4 3 4物業(yè)管理 8% 8 8 8 8合 計(jì) 100% 88 81 70 89綜合修正系數(shù) 　 加權(quán)系數(shù) 所得值 1956 1584 910 加權(quán)平均值 洋房 =50006000元 /平米88項(xiàng)目價格初步定位產(chǎn)品 獨(dú)立別墅 聯(lián)排 洋房（多層、小高層、高層）均價（ 元 /㎡） 25000 850014000 50006000一線聯(lián)排與二線聯(lián)排質(zhì)素有一定的差別，且推盤周期也較長，隨著環(huán)境的不端完善，后期價值上升較快，故價格有一定的區(qū)間。項(xiàng)目產(chǎn)品定位83別墅類戶型建議戶型 面積 (㎡ )樓王 1000獨(dú)棟別墅 350400雙拼別墅 280320疊拼別墅 220280聯(lián)排別墅 200220高尚住宅類戶型面積建議戶型 面積 (㎡ ) 比例二房二廳 8090 20%三房二廳 120135 45%四房二廳 145165 30%復(fù)式 160180 5%別墅面積區(qū)間戶型面積區(qū)間確定洋房類面積區(qū)間基于湖濱自然資源比較稀缺，建議將獨(dú)棟別墅面積適當(dāng)放大，整體占位比較好的雙拼別墅也適當(dāng)加大面積區(qū)間，高層公寓類戶型面積建議戶型 面積 (㎡ ) 比例一房一廳 3550 50%二房一廳 5060 50%后期可設(shè)部分小戶型產(chǎn)品84定價思路更高承載定價比較法以最稀缺的別墅做為起始定價，承載最高價值，其它產(chǎn)品依次參照，采用最高承載定價比較法，獲取最大溢價空間。未來考慮因素未來，惠陽 ―― 大亞灣房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房價會大幅提升，由于價格的上升，造成產(chǎn)品總價大幅度上升，對于大盤而言意味著客戶群大幅縮小，因而必須要考慮未來市場變動對中端物業(yè)的影響，特別是高層建筑的洋房產(chǎn)品， 建議后期部分洋房可適度壓小面積，以控制總價，甚至臨靠惠南大道的部分建筑可設(shè)部分創(chuàng)新型小戶產(chǎn)品。整體規(guī)劃局部建議價值提升建議 —— 景觀軸延伸81區(qū)域內(nèi)主要在售項(xiàng)目戶型面積借鑒半 島 1號二期房型 面 積 （㎡） 套數(shù) 比例（％）聯(lián) 排 別 墅 ㎡ 256 30疊加 別 墅 ㎡ 184 21雙拼 別 墅 12 23房 2廳 272 314房 2廳 ㎡ 142 16熊貓國 際 二期房型 面 積 （㎡） 套數(shù) 比例（％）2房 2廳 8095㎡ 316 31%3房 2廳 130143㎡ 396 38%4房 2廳 154㎡ 52 5%聯(lián) 排 別 墅 185—218 ㎡ 252 24%獨(dú)立 別 墅 314—341 ㎡ 20 2%東方新城一、二期房型 面積（㎡） 套數(shù) 比例（％）2房 2廳 8492㎡ 116 23%3房 2廳 122136㎡ 208 41%4房 2廳 156161㎡ 80 15%聯(lián)排別墅 255—272 ㎡ 6 %獨(dú)立別墅 322—467 ㎡ 93 %大盤洋房產(chǎn)品以三房為主，小戶型少；舒適大戶型居多。稀缺的自然資源，別墅物業(yè)的稀缺，升值空間巨大，百萬平米大型社區(qū)，配套齊備，生活悠然自得。光耀學(xué)校配套，引入名校。綜合型，產(chǎn)品線長，能滿足不同客戶群體的需求。在規(guī)劃的惠南大道產(chǎn)業(yè)帶之間，交通日益便利，區(qū)位價值漸顯；216?；菽洗蟮辣杯h(huán)大道至淡水中心區(qū)至惠州75定位策略 /市場定位終極豪宅城郊豪宅 主流豪宅經(jīng)濟(jì)豪宅擁有不可復(fù)制、優(yōu)勢明顯的山、水或其它自然資源，它占有一個城市、或一個省份、一個國度的稀缺資源，如觀瀾高爾夫項(xiàng)目、天琴灣、東部華僑城等擁有較好的山、水或其它自然資源，或城市資源，它對于城市而言是崇尚自然的高層次產(chǎn)品，但尚不足以在區(qū)域內(nèi)形成明顯的排他性，如 圣莫麗斯等擁有一定的山、水或其它自然資源，或城市資源，從地形地貌上看，沒有明顯的利好及排它性，但產(chǎn)品稀缺，如合生國際新城、珠江東岸等市場定位細(xì)分 76本項(xiàng)目整體定位城郊綜合型主流豪宅216。自然資源豐富本項(xiàng)目土地分類：城市發(fā)展區(qū)因而，從項(xiàng)目所處區(qū)位和自身質(zhì)素來看，本項(xiàng)目適合 高端豪宅的 TOP2型城郊豪宅物業(yè)，亦適合 TOP1型中心豪宅物業(yè)定位以及 G2城市改善型?；菽洗蟮牢幕菽洗蟮牢幕a(chǎn)業(yè)帶化產(chǎn)業(yè)帶本項(xiàng)目71項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀地塊自然資源較好，山湖相映，宜于打造高端產(chǎn)品。描繪片區(qū)遠(yuǎn)景，大盤規(guī)模，山湖資源，完善配套，提升競爭力品牌植入：深圳東，深惠同城，大湖山居別墅：品質(zhì)、配套、尊貴、自然概念。弱化地域?qū)傩裕?61。地形三面環(huán)山 270度可眺山景，緩坡地形便于規(guī)劃高端物業(yè)。規(guī)劃開發(fā)獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、高層、商場及會所配套等。67項(xiàng)目定位68本項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)光耀城項(xiàng)目位于惠陽淡水鎮(zhèn)北側(cè)，東靠惠南大道，南鄰北環(huán)路，遙望城市中心。旅游度假別墅區(qū)65市場大盤化項(xiàng)目高端化產(chǎn)品多元化客戶擴(kuò)大化價格上揚(yáng)化片區(qū)發(fā)展化片區(qū)價格急劇提升大盤規(guī)模品質(zhì)化開發(fā)促使投資置業(yè)者流向惠陽惠陽成為中高產(chǎn)人士的新的樂土中高端物業(yè)當(dāng)前供不應(yīng)求城界消失，經(jīng)濟(jì)融合，區(qū)域大發(fā)展實(shí)力開發(fā)商大盤拿地深圳房價持續(xù)高增政策削減深圳豪宅供應(yīng)外來客戶的龐大需求整體市場展望66大盤定性半島 1號 中心區(qū)豪宅大盤熊貓國際 城際中心豪宅大盤碧桂園 旅游度假別墅區(qū)振業(yè)項(xiàng)目 旅游度假山莊珠江東岸 經(jīng)濟(jì)型別墅鎮(zhèn)本項(xiàng)目的發(fā)展方向？。一期64競爭個案調(diào)查分析 碧桂園碧桂園岐山度假村位于惠陽三和片區(qū)，項(xiàng)目總占地 200萬平方米，首期占地 114萬平方米，先行啟動五星級酒店和高尚住宅項(xiàng)目建設(shè)。 07年 6月，二期 101套別墅銷售，現(xiàn)基本全部售馨。別墅與聯(lián)排占到供應(yīng)套數(shù)的25%。競爭個案調(diào)查分析半島 1號58項(xiàng)目名稱 棕櫚島項(xiàng)目具體位置 惠陽區(qū)高爾夫路一號建筑規(guī)模占地面積 140萬平方米總建筑面積 可銷售面積僅約 20230 m2建筑類型 別墅、多層和小高層主要戶型戶型 面積（ M2） 套數(shù) 比例 銷售情況洋房 /4房 104180 24 15%投資型物業(yè)和別墅基本已銷售完畢，多層洋房銷售也較好疊加別墅 285305 131 85%相關(guān)價格 均價 洋房 /平米，別墅 /平米棕櫚島競爭個案調(diào)查分析惠陽最高檔的別墅項(xiàng)目，配套高爾夫，社區(qū)環(huán)境一流。實(shí)質(zhì)的突破是由深圳客戶購置占到七成，百萬大盤迅速奠定了區(qū)域地位。半島 1號57216。深圳高端物業(yè)稀缺，市場需求旺盛2023年，預(yù)計(jì)深圳地鐵三號線輕軌連接，各快速規(guī)劃快，速干線相繼開通，深圳東無縫對接，對普通居住需求大量增加片區(qū)市政配套顯成熟，產(chǎn)業(yè)初顯規(guī)模，消費(fèi)需求提升；區(qū)域樓市供應(yīng)步入高峰片區(qū)成熟，進(jìn)入城市化規(guī)模消費(fèi)階段?；蓐柎髞啚硺鞘袧撛诖蟊P統(tǒng)計(jì)53惠陽 /大亞灣樓市潛在推出量預(yù)估企 業(yè) 名稱 /樓 盤 名稱 占地面 積 位置 備 注熊貓國 際 83萬平米 大 亞 灣 一期已開 發(fā)珠江 東 岸 61萬平方米 大 亞 灣西區(qū) 預(yù)計(jì) 07年啟 動?xùn)| 部集 團(tuán) 87萬平方米 大 亞 灣西區(qū) 預(yù)計(jì) 07年啟 動西 飛項(xiàng) 目 72萬 大 亞 灣 預(yù)計(jì) 07年底啟 動星河地 產(chǎn) 103萬平米 惠陽 預(yù)計(jì) 07年底金海岸 162萬平米 大 亞 灣 /鳳 田水 庫項(xiàng) 目 約 70萬平米 大 亞 灣 /中 聯(lián)項(xiàng) 目 38萬平方米 大 亞 灣 預(yù)計(jì) 07年啟 動德洲城 18萬 大 亞 灣 07年龍 光 項(xiàng) 目 約 200萬 大 亞 灣 07年底總 計(jì) 約 894萬平方米惠陽大亞灣僅大盤占地面積就達(dá)約 1800萬平米（未計(jì)中小項(xiàng)目），未來市場競爭極其慘烈。52企 業(yè) 名稱 /樓 盤 名稱占地面 積 位置 備 注半 島 1號 191萬 惠陽泗水 一期已開 發(fā)棕 櫚島 140萬 惠陽泗水 已啟 動光耀城 63萬平方米 惠陽北 環(huán) 大道 07年下半年南杰 項(xiàng) 目 60萬平方米 惠陽三和 預(yù)計(jì) 07年底啟 動碧桂園 200萬平米 惠陽三和 啟 動振 業(yè) 地 產(chǎn) 173萬平方米 惠陽三和 07年啟 動天安中國 39萬平方米 惠陽淡水 預(yù)計(jì) 07年啟 動中天彩虹城 占地 46萬惠陽人民路 已 進(jìn) 入前期總 計(jì) 約 875萬平方米惠陽大盤統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入大盤時代 ,地產(chǎn)盛宴的黃金時期?；蓐?/大亞灣大盤分布區(qū)域三和三和50白云坑松濤項(xiàng)目占地 26萬萬城國際占地 30多萬淡水深圳 收費(fèi)站德洲城總建面 52萬西A大道本項(xiàng)目惠陽 /大亞灣大盤分布區(qū)域熊貓國際83萬㎡占地珠江投資項(xiàng)目61萬㎡占地 中聯(lián)項(xiàng)目40萬㎡占地東部項(xiàng)目61萬㎡占地西區(qū)星河項(xiàng)目103萬㎡占地惠陽中心區(qū)棕櫚島半島 1號東方新城天安中國占地 39萬南杰惠陽項(xiàng)目60萬㎡占地振業(yè)惠陽項(xiàng)目170萬㎡占地 碧桂園200萬㎡占地本項(xiàng)目51工業(yè)基地響水河工業(yè)園西一大道西二大道珠江東岸熊貓國際建藝項(xiàng)目星河項(xiàng)目金匯項(xiàng)目 菩提園中聯(lián)項(xiàng)目中天彩虹城東部項(xiàng)目大亞灣西區(qū)高尚住宅區(qū)奧城項(xiàng)目西飛項(xiàng)目西區(qū)土地出讓大盤化；多個品牌實(shí)力開發(fā)商進(jìn)駐，隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與規(guī)劃引動，促使片區(qū)發(fā)展趨向于高尚住宅生活區(qū)。07年少量樓盤推出別墅物業(yè)。大亞灣西區(qū)版塊：投資空間最廣闊片區(qū)樓市價格偏低，未來隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)的產(chǎn)生，投資空間廣闊?；蓐栔行膮^(qū)三和版塊：自然景觀資源優(yōu)勢08年初，借助惠南大道通車，片區(qū)迎來發(fā)展機(jī)遇，預(yù)計(jì)隨著三個項(xiàng)目的同時開發(fā)，有望成為豪宅中的后花園。深圳市場必爭之地，乘勢而進(jìn)！結(jié)論：市場供應(yīng)矛盾突出，高端物業(yè)供應(yīng)不足，強(qiáng)大的外購力急切尋找投資目標(biāo)；48本地潛在競爭大盤統(tǒng)計(jì)分析49中心區(qū)版塊：城市化成熟片區(qū)城市化步伐加快，配套日臻完善，隨著幾個品牌大盤的連續(xù)開發(fā)，片區(qū)口碑更勁，片區(qū)居住與投資吸引力更有吸引