【正文】 這是一個經濟大發(fā)展的時代這是一個地產發(fā)展的大時代無數(shù)的城在崛起，無數(shù)的邊界在崛起中消失大城、大勢。1市場硝煙四起 光耀城 —— 占地 63萬平方米半島 1號 —— 占地 191萬平方米棕櫚島 —— 占地 140萬平方米熊貓國際 —— 占地 83萬平方米碧桂園 ——200 萬平方米振業(yè)惠陽項目 —— 占地 173萬平方米南杰項目 —— 占地 60萬平方米珠江東岸 —— 占地 61萬平方米星河惠陽項目 —— 占地 103萬平方米東部大亞灣項目 —— 占地 61萬平方米西飛項目 —— 占地 73萬平方米金海岸大亞灣項目 —— 占地 162萬平方米龍光地產項目 —— 占地約 200萬 平方米。2賣給誰？客戶在哪里？價格與開發(fā)增量同樣迅速，價格與開發(fā)增量同樣迅速， 2023年底熱點區(qū)域已年底熱點區(qū)域已突破突破 3800元元 /㎡。㎡。 07年直逼年直逼 5000元元 /㎡。㎡?；蓐?，惠陽， 54萬人口，近萬人口，近 90萬常住人口的小城，萬常住人口的小城，房地產放量由房地產放量由 40多萬平米多萬平米 /年激增至百萬平米年激增至百萬平米 /年，年，后續(xù)待開發(fā)地塊面積超過后續(xù)待開發(fā)地塊面積超過 2023萬萬 ㎡㎡ ；；市場環(huán)境3激烈的競爭市場環(huán)境下如何實現(xiàn)目標？4惠陽光耀城營銷策略報告深圳中原物業(yè)顧問有限公司惠州分公司謹呈 :眾望光耀房地產開發(fā)有限公司5? 項目所處的市場環(huán)境? 項目所面對的客戶? 項目如何定位? 項目營銷策略報告思路6宏觀背景及政策7背景 1—— 深圳東擴惠 —灣大 城 、大 勢 。消失中的城界惠州，深圳后花園！深圳東擴的必然走向！8深圳房地產市場關內總體均價已經達到 21959元 /㎡，關外價格已經超過 11000元 /㎡； 深圳的土地供應量已不足，未來將無法滿足市民需求 …高房價 低供應深圳，向東看！背景 1—— 深圳東擴9惠州肩負著深圳工業(yè)轉移的重任，產業(yè)轉移必定拉動人口增長。深圳城市發(fā)展工業(yè)轉移惠州承載工業(yè)轉移惠陽、大亞灣背景 2—— 產業(yè)轉移10背景 3—— 大亞灣產業(yè)帶動216。 以石化產業(yè)為主導，216。 電子、汽車零配件工業(yè)協(xié)調發(fā)展，216。 惠州港的物流聚集效應，大工業(yè)、大港口、大旅游的新型現(xiàn)代化海濱城市11指 標 名稱 06年 實績 (億 元 ) 累 計 比 05年同期增減（％）地區(qū)生 產總值 第一 產業(yè) 第二 產業(yè) ＃工 業(yè) 第三 產業(yè) 大亞灣區(qū) 2023年經濟運行總體情況近年大亞灣地區(qū)生產總值列表1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年總值(萬元 ) 105009 122402 151204 185424 342507 446230 526537 1002023增 長 率 % % % % % % 18% % 2023年大亞灣生產總值較05年有 %的增長率 ,得益于大亞灣區(qū)內招商成果的逐步實現(xiàn)， 產業(yè)經濟巨大的效應初現(xiàn)端倪， 工業(yè)產值比去年同期增長 ，區(qū)域總產值比去年同期增長 85%,大大高于廣東其它區(qū)域。隨著產業(yè)經濟的進一步落實，未來大亞灣經濟將呈加速度發(fā)展。以上數(shù)據(jù)來源：《大亞灣統(tǒng)計局》背景 3—— 大亞灣產業(yè)帶動12便利的內外交通，連接深圳 /惠陽，城際邊際逐步消失。深惠合作產業(yè)區(qū)龍崗大工業(yè)區(qū)地鐵三號線 —— 將延長至淡水、大亞灣預期深汕高速 — 在淡水坑梓均有出口，兩地空間距離縮短；南坪快速 —— 被譽為深圳 “ 二環(huán)線 ” ，二期將建設龍崗區(qū)的橫崗、坪山、大工業(yè)區(qū)段，至惠陽與西南大道連接，直通澳頭鎮(zhèn) 沿海高速 — 08年底通車背景 4—— 大交通規(guī)劃引領惠陽大亞灣13大亞灣惠城三和惠陽2023年， 惠南大道全線通車，三和 /秋長交匯片區(qū)迎來歷史性的發(fā)展時機，成為惠陽、惠城、大亞灣三城之間的城際樞紐背景 5—— 惠南大道帶來的歷史時機深汕高速深汕高速14背景 6－大盤進駐 一時間，市場硝煙四起，振業(yè)來了、星河來了、珠江投資來了、碧桂園來了 …… ，它們都來參加這里的地產的盛宴，整體市場逐步升溫，大盤大勢引領發(fā)展，……15政策背景 —— 經濟現(xiàn)狀07中國經濟：物價上漲，通脹壓力宏觀調控箭在弦上，經濟調控壓力勢必加大，銀根收緊已經開始！16216。07年通貨壓力，銀根進一步收緊；216。07年銀行多次加息，今年連續(xù)四次加息；216。07年 8月深圳二手房交易價格統(tǒng)一評估，徹底規(guī)避陰陽合同逃稅方式，個人所得稅開始正式征收；216。07年 8月深圳房產按揭收緊，置業(yè)者擁有二套房產以上按揭三成，依次遞加，擁有五套房以上銀行停止放貸，樓市受到較大影響，對樓市過熱起到一定的抑制作用；216。中國房協(xié)建議盡快開征物業(yè)稅，深圳或成為試點，此輿論對深圳投資客打擊較大。地產政策216。06年國六條，但執(zhí)行困難，成效甚微，深圳樓價成倍飆升；政策調控的不確定因素也是我們需要關注的焦點。17項目所處的市場環(huán)境18整體市場軌跡 公元 2023年 中海殼牌簽約大亞灣，片區(qū)地產出現(xiàn)復蘇 .本地消化為主，深圳漸成占主流 —— 熊貓國際、中銘豪苑、瑞景居振業(yè)、珠江投資、光耀、星河、東部紛至踏來，市場全面復蘇，深圳成為區(qū)域置業(yè)主流地產市場本地消化平緩，熊貓國際、錦江國際，深圳客戶紛紛進入深圳客戶開始涉足，熊貓國際入市，半島 1號、東方新城蘊量07年？ 08年？ 公元 2023年 區(qū)域地產盤整 公元 2023年 穩(wěn)步發(fā)展 公元 2023年 片區(qū)市場激發(fā)惠陽、大亞灣 深圳房地產價格大幅上漲，關外成為置業(yè)熱土深圳地產向關外龍華、布吉、寶安進發(fā)。關內價格過萬，深圳人紛紛出關尋找大勢價格飛漲，關外中心區(qū)域過萬，深圳人在尋找新的家園。19無往不利：深、惠實力發(fā)展商力發(fā)惠陽－大亞灣，眾星捧月；區(qū)域受利好帶動，前景斐然?；蓐柎髞啚车禺a軌跡：一年一大步銷售約 30萬 ㎡銷售約 ㎡2023年的惠陽2023年的惠陽－大亞灣 年末達 3800元 /㎡2023年？？市場發(fā)展態(tài)勢均價 2500元 /㎡ 左右20 2023年 , 商品房銷售均價為 2942元 /平方米，增長 % 1月份的 2811元 /平方米到 12月份的 3365元 /平方米 ,上升空間為 554元 /平方米。價格的提升拉動房地產的良好發(fā)展，投資空間較廣 。2023年惠州房地產價格走勢 歷年惠州房價情況數(shù)據(jù)來源：《惠州房產交易中心》惠州房價走勢21地產開發(fā)集中于惠陽新中心區(qū)老城區(qū)商業(yè)相對活躍住宅開發(fā)以中小項目為主區(qū)域內主要競爭樓盤分析區(qū)域市場競爭大勢惠陽樓市整體分布圖22惠陽樓盤分布惠陽樓盤分布半島 1號東方新城棕櫚島尚城世家麗江花園中銘豪園隆基 天地廣場都市廣場廣場明珠中豪華廈壹品上城傾城名鉆開城公寓富康國際中恒 soho世紀中天 彩虹城惠陽城區(qū)樓市分布圖23惠陽中心區(qū)樓盤統(tǒng)計分析樓 盤 名稱 均價（元 /㎡） 分期開 發(fā) 及各期推量 銷 售率 備 注半 島 1號一期洋房 3500,類別 墅 43005300分 68期開 發(fā) ，其中 1期 12萬㎡， 2期 36萬㎡洋房 100%、類別 墅 100%2期洋房啟 動誠 意登 記 ， 預計 均價46004800元 /㎡，下半年正式開始 銷 售東 方新城 洋房 4100,雙拼7000,獨 棟 11000 分 3期，其中 1期 ㎡， 2期 ㎡ 洋房 100%、別 墅 100% 3期首批高 層 洋房開始咨 詢 ， 預計08年初推出尚城世家 4500 分 3期開 發(fā) ，其中 1期 總 建面 14萬㎡， 388套 售馨 2期 5月開始 認 籌， 預計 年底推出。麗 江花園 4500 共 4期， 3期 4棟 ， 279套 僅 數(shù)套剩余 銷售情況較好，剩余少量單位達 5000元 /㎡都市廣 場 3500 共 1期， 單 體樓， 880套 售馨 人人 樂進駐銷 售商 業(yè) 良好隆基天地廣 場 3800（ 帶 500元裝修）分兩期開 發(fā) ，本期 2棟 高層 ， 530套 3房 95% 今年 5月開 盤 ， 銷 售情況良好錦 江國 際 4500 / 售馨 按揭 99折，一次性 98折，尾 盤 價位在 4500元 /㎡以上壹品上城 4200（ 帶 裝修） 共 1期 約 99% 僅 剩 1套 1房， 2套 2房 單 位。按揭99折，一次性 98折華 茂 傾 城 3600 共 1期。 ， 513套。 售馨 5000元 VIP卡， 認 籌客 戶 800批， 5月 19日開 盤 。 在售樓盤銷售情況良好，且價格上升幅度較快，目前中心片區(qū)洋房價格基本在 4500元 /平米左右。24土地清查與基礎設施建設216。由于歷史原因，大亞灣土地產權不明晰，對大亞灣房地產產業(yè)發(fā)展形成了較大阻力，2023年以來，政府加大了土地整改力度，清查產權問題，從此舉也可以看出大亞灣政府對房地產產業(yè)發(fā)展的高度重視。216。未來幾年的大亞灣基礎設施將不斷完善并帶動地產產業(yè)的飛速發(fā)展。大亞灣市場現(xiàn)狀25目前大亞灣居住形態(tài)較為初級， 現(xiàn)有樓盤整體性差，規(guī)模小，布局分散。霞涌旅游休 閑度假區(qū)惠陽海岸國際公寓君豪公寓熊貓國際菩提園東方廣場 南山國際康匯花園豐華商務大廈小城故事凱旋居響水明苑 總體市場大亞灣房地產市場現(xiàn)狀新天名城聽濤雅苑美岸棲庭26目前大亞灣在售項目中，除了熊貓國際和菩提園外，其他都為小盤，容積率較高；由于產品類型不同，在售項目價格差距較大；銷售情況較好，投資客戶占主體。樓 盤 名稱 占地面 積 /㎡ 建筑面 積 /㎡ 均價 /元 備 注熊貓國 際 83萬 107萬 4500 部分小 戶 型和 別 墅于10月份推出。 天拓菩提園 11萬 30萬 4500 去化慢， 2期施工， 預計 下半年推出。 君豪公寓 8486 60000 3300（ 帶 裝修） 1期已售完。峰景灣 50000 —— 2900 基本售完響水明苑 2600 39000 2500 2批 單 位下半年開 盤南山國 際 5427 43672 3600（ 帶 800裝修） 早期項目海岸國際公寓 2023 16000 2450 早期項目康 匯 花園 23000 58000 3000 早期 項 目小城故事 37000 29867 3000 早期項目大亞灣在售已售樓盤統(tǒng)計27工業(yè)基地響水河工業(yè)園西一大道西二大道珠江東岸熊貓國際建藝項目星河項目金匯項目 菩提園中聯(lián)項目中天彩虹城東部項目大亞灣西區(qū)高尚住宅區(qū)奧城項目西飛項目西區(qū)土地出讓大盤化；多個品牌實力開發(fā)商進駐，隨著產業(yè)經濟的發(fā)展與規(guī)劃引動，促使片區(qū)發(fā)展趨向于高尚住宅生活區(qū)。集中多個大型高端項目！其中不乏低密度、以別墅為主的豪宅項目。28中心區(qū)樓盤分布澳 霞 大 道南山國際管委會新天名城聽濤雅苑大中華東方新天地廣場新際 首座康匯花園文體中心 稅投資服務中心星際 首府中聯(lián)項目中聯(lián)2萬占地霞涌澳頭國香中聯(lián)別墅25 號 路規(guī) 劃 路大亞灣中心區(qū)以中小型項目為主業(yè)達項目業(yè)達29熊貓國際二期總建面約 88萬星河項目戰(zhàn)地 103萬㎡鳳田水庫南面項目占地約 70萬㎡東部項目總建 93萬㎡珠投東岸占地 61萬㎡旺科地產項目占地約 8萬㎡榆林項目約 7萬㎡建面金海岸占地約 165萬㎡中聯(lián)燦邦項目占地約 60萬㎡中聯(lián)燦邦項目占地約 38萬㎡中聯(lián)上楊項目占地約 15萬㎡冿房項目占地約 6萬㎡建藝集團項目占地約 16萬㎡大亞灣潛在項目眾多，約 8個占地或總建面超過 40萬平米的項目 .華上禮品項目總建約 6萬㎡新天地約 8萬㎡星際南海項目約 3萬㎡安邑四洲項目約 10萬㎡升錦園約 3萬國圣項目約 5萬中潤項目約 25萬㎡中?？萍技s 15萬㎡巨海項目約 2萬㎡仁和項目總建 ㎡德洲城總建 52萬㎡中聯(lián)別墅項目約 7萬㎡熊貓猴仔灣項目占地 22萬㎡熊貓國際總占地約 83萬永昶項目花千樹公寓二期約 6萬㎡偉峰項目總建 16萬大中華東方廣場約 7萬㎡國香項目㎡大亞灣潛在項目分布圖30惠陽大亞灣市場小結216。深圳房價的快速上升和土地供應不足為惠陽的房地產發(fā)展帶來了良好的契機；216。中海殼牌項目投資及其產業(yè)鏈起到了良好的經濟和產業(yè)支撐；216。知名開發(fā)商和大量外來資金為惠陽大亞灣房地產市場注入活力；216。大量外地置業(yè)者看好惠陽大亞灣市場，深圳投資客戶占主體；216。價格自 06年快速上漲， 06年底洋房價格在 3600元 /㎡左右 ，目前大部分樓盤均價在 4500元 / ㎡ 左右 ；