中原_深圳鹽田_藍(lán)郡別墅營(yíng)銷策略報(bào)告_96ppt-文庫(kù)吧資料
2025-02-25 15:32本頁(yè)面
【正文】 目，我們的主張。53中原主張二： 項(xiàng)目需要提升認(rèn)知價(jià)值以匹配價(jià)格！以事件營(yíng)銷樹(shù)立豪宅光環(huán)，以豪宅品質(zhì)營(yíng)造提升項(xiàng)目?jī)?nèi)力。52戶型面積贈(zèng)送折算實(shí)際價(jià)格戶型 建筑面積（ 平方米） 贈(zèng)送面積（平方米）贈(zèng)送率 （百分比）均價(jià)元 /平米剔除贈(zèng)送面積后的價(jià)格1座 C 205 41% 30000 270001座 E、 3座 D 165 62% 26000 234001座 D 167 118 71% 28000 252002座 A、 F、 D 149 38% 27000 243002座 B、 C 294 61% 28000 252003座 A 218 53% 28000 252003座 D 308 78% 28000 25200剔除贈(zèng)送面積后的價(jià)格n 附加面積折合銷售單價(jià)按銷售價(jià)格的 1/10計(jì)算。啟動(dòng)中的豪宅片區(qū)，目前最 “ 具發(fā)展?jié)摿?”★ ★ ★ ★ ★紅樹(shù)林紅樹(shù)西岸、紅樹(shù)灣① 稀缺景觀資源－海景、沙河高爾夫、紅樹(shù)林② 產(chǎn)品純粹－高層產(chǎn)品為主，少量 TH③ 靠近福田中心，交通便利（濱海大道）公認(rèn)的成熟豪宅片區(qū)★ ★ ★ ★ 蛇口 半島城邦① 稀缺的一線海景資源② 深圳唯一的超高層海景住宅③ 便利的交通涉外豪宅片區(qū) ★ ★ ★ ★ 東部沿海東海岸① 稀缺自然資源： “ 參與性 ” 最強(qiáng)的山海資源② 國(guó)際頂級(jí)商務(wù)配套最齊全的片區(qū)（喜來(lái)登酒店、明斯克航母）③ 交通距離相對(duì)較遠(yuǎn)，便利程度相對(duì)較低傳統(tǒng)老字號(hào)豪宅片區(qū)，近年來(lái)由于城市重心（豪宅重心）西移，片區(qū)關(guān)注度降低★ ★ ★461. 可體驗(yàn)的 “海 ”資源，最純凈的海2. 片區(qū)港灣資源（鹽田 CBD、世界的東部港灣）3. 獨(dú)特復(fù)式產(chǎn)品，超大附加值（贈(zèng)送率過(guò) 50%）競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)世界級(jí)的港灣片區(qū)（明斯克航母、港口生活灣區(qū)）參與性強(qiáng)的純粹海景資源復(fù)式單位，贈(zèng)送面積第二通道開(kāi)通，交通體系完善，與城市距離拉近本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力47這里有最好的海 這里有最藍(lán)的海核心形象訴求482 主張二1 主張一Chapter 2 我們的主張49價(jià)值價(jià)格價(jià)值認(rèn)知與價(jià)格的失衡50溢價(jià)能力比較圖單位：元 /M23萬(wàn)4萬(wàn)萬(wàn)科東海岸 山海家園 本項(xiàng)目東方尊峪景觀資源（山景、海景）1樓盤(pán)素質(zhì)2戶型（贈(zèng)送面積等）3生活配套41+8+1041+2+91+2+5+7+9地理位置51+378交通配套6關(guān)注度7紅樹(shù)西岸2萬(wàn) 社區(qū)規(guī)模85萬(wàn)1+4+98產(chǎn)品附加值（精裝修等）9品牌10項(xiàng)目溢價(jià)支撐不夠本項(xiàng)目除了部分單位的一線海景以及贈(zèng)送面積之外，其它溢價(jià)因素支撐明顯不足。41深圳主要臨海樓盤(pán)版圖東海岸四期東海岸四期紅樹(shù)西岸紅樹(shù)西岸中信紅樹(shù)灣中信紅樹(shù)灣（注：部分樓盤(pán)可為二手房）藍(lán)郡藍(lán)郡卓越維港卓越維港半島城邦半島城邦福田、羅湖客一路向西？交通、配套級(jí)別無(wú)法與福田、南山抗衡但從心理和實(shí)際距離上，羅湖、福田客戶對(duì)鹽田認(rèn)同度較高42本項(xiàng)目沙頭角海關(guān)深鹽第二通道鹽排高速l香港新界的工廠私企業(yè)主港人隨著下半年深鹽第二通道的開(kāi)通，將吸引更多港人在鹽田置業(yè)l橫崗工業(yè)區(qū)港人：鹽排高速 深鹽第二通道規(guī)劃利好吸引港人在沙頭角置業(yè)香港客戶是否存在？l沙頭角保稅區(qū)的工廠私企業(yè)主港人橫崗工業(yè)區(qū)43中原主張一： 走出鹽田本地，突破客源瓶頸，外拓福田、羅湖、 HK客戶，跳脫鹽田本地海景競(jìng)爭(zhēng)紅海，以核心優(yōu)勢(shì)與區(qū)外海景豪宅抗衡。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要為物流、商貿(mào)、旅游等；216。2023年末區(qū)內(nèi)常住人口 ，戶籍人口 ，非戶籍人口 18. 53萬(wàn)人。? 對(duì)于項(xiàng)目，我們的主張。南山客：這里的海太美了，確實(shí)是我看過(guò)最漂亮的，但看海的房子要 3萬(wàn)，而且交通不如南山的方便。中原客戶訪談36根據(jù)中原對(duì)曾到訪藍(lán)郡的中原客戶深度訪談得知，客戶眼里的 “ 藍(lán)郡 ” ： 中原客戶訪談特征本地客：藍(lán)郡花園房子我喜歡，但價(jià)格漲了，不如買(mǎi)二手的海景花園。中原客戶訪談35客戶姓名： 周先生現(xiàn)住址： 羅湖職業(yè)： 物流業(yè)的私營(yíng)業(yè)主置業(yè)目的： 自住兼度假置業(yè)次數(shù)： 第三次客戶描述： *先生喜歡鹽田區(qū)的環(huán)境，認(rèn)為適合生活，用來(lái)自住兼度假，看過(guò)半山溪谷也看過(guò)藍(lán)郡，認(rèn)為藍(lán)郡戶型比較太大，總價(jià)比較高，造成自己的經(jīng)濟(jì)壓力比較大，所以沒(méi)有成交?？捎^海景單位價(jià)格超出自己想象，屬于受二手樓價(jià)影響較大的客戶中原客戶訪談34客戶姓名： 張先生現(xiàn)住址： 南山職業(yè)： 私企業(yè)主置業(yè)目的： 自住兼度假置業(yè)次數(shù)： 第二次客戶描述： 張先生對(duì)地產(chǎn)一竅不通，但十分喜歡海景房，于是便找了李先生來(lái)做參謀，一起看了藍(lán)郡，到了現(xiàn)場(chǎng)以后發(fā)現(xiàn)周邊配套雖然齊全，但級(jí)別比較低，不符合張先生朋友一群人的生活追求，交通也沒(méi)有南山方便，于是張先生帶其朋友在半島城邦成交了一套單價(jià) 20230的 2手房。成交客戶特征33客戶姓名： 陳先生現(xiàn)住址： 鵬興花園職業(yè)： 深大電話沙頭角分行經(jīng)理家庭情況： 已婚置業(yè)目的： 自住兼度假置業(yè)次數(shù)： 第三次客戶描述： 陳先生與其太太都知道海景花園周邊是鹽田的富人區(qū)，看房、買(mǎi)房一定要選擇這邊的房子。 多次置業(yè)的客戶，基本為自住用途的第一居所；252。27項(xiàng)目營(yíng)銷亮點(diǎn)占地僅 利用菱形和橫排形式，犧牲部分單位面寬保證所有單位的海景資源最大化大尺度雙層入戶空中花園，觀海陽(yáng)臺(tái)戶型設(shè)計(jì)具空間可變性戶型高附加值， 38%78%超高贈(zèng)送率濱?？罩携B墅大宅，純粹大尺度居住空間國(guó)際頂級(jí)豪宅 “ 入戶電梯 ” 設(shè)計(jì)直入戶光纖，五星級(jí)信息家園奢華中空客廳高端特制建筑材料海景資源最大化38%78%超高贈(zèng)送率準(zhǔn)確豪宅定位28規(guī)模地段人文交通配套核心價(jià)值：東部國(guó)際港灣鹽田港鹽田 CBD沙頭角海關(guān)鹽田區(qū)政府鹽田富人區(qū)明思克航母沙頭角中英街深鹽二通道地鐵 8號(hào)線東部通道鹽排高速明珠立交梧桐山國(guó)家森林公園鹽田區(qū)中心市政公園區(qū)域價(jià)值整合郵局、學(xué)校、醫(yī)院、超市、銀行、酒店等29生態(tài)配置資源智能化 戶型產(chǎn)品配套區(qū)域價(jià)值光纖到戶智能入戶電梯純復(fù)式單位高贈(zèng)送率片區(qū)配套社區(qū)配套（ 300米商業(yè)街、雙會(huì)所） 中空隔音 +LOWE玻璃遠(yuǎn)距離感應(yīng)停車卡全數(shù)字可視對(duì)講系統(tǒng)304號(hào)不銹鋼“空氣嶺 ” 聯(lián)合國(guó)全球人居大獎(jiǎng)稀缺一線海景梧桐山項(xiàng)目?jī)r(jià)值整合核心價(jià)值：海景和戶型產(chǎn)品30項(xiàng)目屬性東部國(guó)際港灣東部國(guó)際港灣空中私享海墅空中私享海墅312 區(qū)域及項(xiàng)目研判1 市場(chǎng)研判3 客戶研判看清形勢(shì)和自己Chapter 132根據(jù)中原對(duì)藍(lán)郡現(xiàn)有成交客戶的監(jiān)測(cè)，我們發(fā)現(xiàn)藍(lán)郡成交客戶有以下特征： 252。鹽田港概況世界最佳港口、 中國(guó)內(nèi)地港口第一名22深圳第二通道 7月通車 ，鹽田港與市中心區(qū)的通行時(shí)間將縮短至 30分鐘以內(nèi)北山大道與龍崗區(qū)的南輔道相連，并入快速路網(wǎng)， 加強(qiáng)與龍崗區(qū)的大工業(yè)區(qū)及各鎮(zhèn)的聯(lián)系， 作為鹽田港與后方腹地龍崗區(qū)之間的主要聯(lián)系通道根據(jù)《深圳市客動(dòng)軌道交通總體規(guī)劃》， 從羅湖區(qū)引 2號(hào)輕軌線 沿深南東路、羅沙大道，經(jīng)蓮塘和沙頭角至鹽田與平鹽通勤鐵路相接，并在沙頭角、鹽田規(guī)劃二個(gè)客運(yùn)樞紐鹽田港
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