【正文】 位第三部分 價格策略 第四部分 營銷節(jié)奏第十部分 案場包裝第十一部分 銷售道具第五部分 市場推廣第十二部分 現(xiàn)場管理第十三部分 客戶服務 第十四部分 溝通機制第十五部分 風險預案第九部分 銷售平臺CONTENTS第六部分 媒體投放第七部分 活動公關 第八部分 渠道營銷空間分割布局組合裝飾裝修原則功能齊備布局合理特色鮮明體現(xiàn)藝術感、生態(tài)感外部空間內部空間廣場、水景、生態(tài)景觀區(qū)、停車場 接待大廳、洽談區(qū)、產品展示區(qū)多功能體驗區(qū)、環(huán)保展示區(qū)、簽約區(qū)商務區(qū)與體驗區(qū)的分離及相互間的有效結合室外廣場燈光、地面鋪裝、停車場景觀、休閑功能設置、接待大廳的入口地面、內部空間的裝修風格、內部交通流線裝修及導示、綠植及景觀設置、環(huán)保材料展示 案場包裝設計原則案場包裝設計原則案場 項目價值充分的放大并感知項目價值充分的放大并感知互 動 區(qū)洽 談 區(qū)簽約區(qū)休閑區(qū)展示區(qū)內部空間分割內部空間分割樣板區(qū)功能體驗區(qū)接待廳產品模型展示、聲、電、光、多媒體、動畫等效果展示，使客戶體驗項目品質感大北京規(guī)劃展感受高品位辦公商務休閑功能區(qū)休閑功能區(qū)商務、大氣的環(huán)境布置，使客戶在迅速實現(xiàn)簽約寬敞明亮的環(huán)境布置，與客戶在放松狀態(tài)下交流樣板示范區(qū)樣板示范區(qū) 示范區(qū)設計應以融入性為主，通過水系、植被、微型坡地進行分區(qū)設計。通過財務報表可以看見：通過財務報表可以看見：催款明細表催款明細表 /待收款待收款 /不合理欠款不合理欠款 /傭傭金明細報表等?！　? 財務人員應用示意財務人員應用示意 對收款流程進行管理，可以清楚的了解進對收款流程進行管理，可以清楚的了解進程。 　　銷售助理應用示意銷售助理應用示意 銷售指引對客戶從簽訂認購書、交小定、交大定、簽約、交首付、預售登記、銷售指引對客戶從簽訂認購書、交小定、交大定、簽約、交首付、預售登記、辦妥銀行按揭手續(xù)、按揭到帳、面積補差、入住通知、辦理入住、產權登記、辦妥銀行按揭手續(xù)、按揭到帳、面積補差、入住通知、辦理入住、產權登記、抵押登記整個銷售流程進行操作和管理。 　　 置業(yè)顧問作業(yè)表置業(yè)顧問作業(yè)表置業(yè)顧問作業(yè)表，可以使銷售經理清楚的看到職業(yè)顧問的工作的情況。 　　 成交情況趨勢表成交情況趨勢表成交情況趨勢表是讓銷售成交情況趨勢表是讓銷售經理了解到趨勢的變化和經理了解到趨勢的變化和發(fā)展情況。房子的詳細情況。面掌握。行調度分配。認知途徑，生活習慣等信息的詳細資料。額。收款，回款，已賣，未賣，單價，總價等信息。和運作機制。銷售管理系統(tǒng)。盡快達成成交。通，反饋及時，可直接拉動銷售。樓大堂、餐廳、商場等人流高峰場所的一種新型品牌推廣形式。從而成功的提高了銷售業(yè)績。從而成功的提高了銷售業(yè)績。目的這個銷售期都可以發(fā)揮作用。售。介前和銷售中后期使用。個銷售期。周期為整００－１０００元的客戶進行篩選，有針對性的進行推廣。3）電話跟進形式：以電話為服務的載體，通過電話拓展服務有效地為各行業(yè)產生出邊緣客戶和潛在目標客戶。1) 到達形式：客戶簽收，掛號信、電話邀約。2) 投遞形式：封裝信封、打印名址使用精準數(shù)據進行投遞。效果明顯。社區(qū)篩選 —— 簽訂合同付款 —— 客戶提供內部資料 —— 策劃設計 DM內容 —— 客戶簽字確認 ——一信函名址打印 —— 客戶清點數(shù)量 —— 封裝 —— 投遞現(xiàn)場監(jiān)督 —— 反饋總結報告 (提供投遞監(jiān)督照片 )1) 投遞區(qū)域：指定社區(qū)、區(qū)域，指定地點派發(fā)。公關活動公關活動活動活動銷售銷售前期前期 銷售期銷售期銷售銷售現(xiàn)場現(xiàn)場開放開放推介會推介會 開盤開盤活動活動 品牌品牌聯(lián)動聯(lián)動 客戶客戶互動互動 節(jié)日節(jié)日酒會酒會政府政府論壇論壇活動活動外地外地交易會交易會商會商會活動活動商會商會活動活動CONTENTS第一部分 開發(fā)策略 第二部分 營銷定位第三部分 價格策略 第四部分 營銷節(jié)奏第十部分 案場包裝第十一部分 銷售道具第五部分 市場推廣第十二部分 現(xiàn)場管理第十三部分 客戶服務 第十四部分 溝通機制第十五部分 風險預案第九部分 銷售平臺第六部分 媒體投放第七部分 活動公關 第八部分 渠道營銷渠道銷售渠道銷售１、ＤＭ直投類１、ＤＭ直投類２、手機短信類２、手機短信類３、電子郵件３、電子郵件４、呼叫中心４、呼叫中心５、主流媒體５、主流媒體６、銀行對帳單６、銀行對帳單７、小區(qū)插箱７、小區(qū)插箱８、商會、行業(yè)協(xié)會８、商會、行業(yè)協(xié)會９、巡展９、巡展１０、高級俱樂部１０、高級俱樂部１１ 思源ＣＲＭ、思源ＣＲＭ渠道銷售類別渠道銷售類別DM１、ＤＭ直投可以根據客戶指定位置 (郵箱或插門 )到社區(qū)進行高密度覆蓋性區(qū)域投遞。費用預估： 3000元 /天B l o g推廣推廣地產博客B從首 頁 博客 欄 （第 3屏）：雜志雜志p媒體建議：新地產或樓市 p建議說明：新地產、樓市等為房地產專業(yè)雜志，知名度較高，傳播周期長。文字鏈接一目了然，以簡潔的形式吸引受眾注意，點擊率高且活多廣告投放性價比高216。建議使用范圍：品牌導入期、項目開盤及強銷期、企業(yè)形象展示期、大型活動的展示及預告、事件宣傳、多項目聯(lián)展 216。占據頁面主要寬度的大通欄廣告，動畫演繹豐富，影響大、印象深刻，吸引較多用戶。網絡網絡p 媒體建議：搜房、搜狐焦點、新浪等 p 建議說明：搜房、焦點等為房地產專業(yè)網站，目前影響較大，客戶已逐漸學會上網查看房產信息。大眾大眾 小眾小眾 活動活動 渠道渠道樹形象樹形象 促銷售促銷售 促銷售促銷售 增客戶增客戶推廣的整合推廣的整合第一部分 開發(fā)策略 第二部分 營銷定位第三部分 價格策略 第四部分 營銷節(jié)奏第十部分 案場包裝第十一部分 銷售道具第五部分 市場推廣第十二部分 現(xiàn)場管理第十三部分 客戶服務 第十四部分 溝通機制第十五部分 風險預案第九部分 銷售平臺CONTENTS第六部分 媒體投放第七部分 活動公關 第八部分 渠道營銷項目宣傳適用媒體分析項目宣傳適用媒體分析報紙 戶外路牌 電臺類型推薦星級優(yōu)點缺點適用條件★★★★★ ★★★ ★★★ ★★★★★成本開銷大眾媒體適用樓盤項目及企業(yè)品牌的宣傳，對項目前期地緣客戶的積累效果較好偏高，如采用靈活方法，部分路牌進行關鍵節(jié)點短期組合，費用將有所降低地域性強，受眾集中，傳播周期長一般通過直接接觸進行宣傳大眾媒體適用企業(yè)形象宣傳一般采用地方性電臺媒體 偏高對開車的客戶可進行直接傳播受眾分散，時效短，成本偏高小眾媒體適用于企業(yè)品牌宣傳適中，尤其是以文章的軟廣告形式地域性強、傳遞時間適中受眾較狹窄適用于樓盤與企業(yè)形象的宣傳適中，可用于開發(fā)周期較長項目地域性強、時效長、受眾集中客群針對性較差，信息更新慢大眾媒體適用于企業(yè)形象宣傳偏高，其費用根據畫面位置按天計算幅射面較廣，效果持續(xù)時間長受眾過于分散小眾媒體適用于企業(yè)樓盤宣傳促銷信息傳遞偏低，適用于項目大范圍撒網針對性強、受眾集中時效性短適用于企業(yè)樓盤宣傳可附帶進行企業(yè)宣傳 低地域性強、受眾集中、時效性長信息反饋時間較長★★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★★大眾媒體適用于樓盤項目的宣傳，如樓盤開盤、促銷等對企業(yè)形象宣傳也適用適中，如采用新聞性質的軟廣告則花費較低地域性強、受眾集中，投入產出比高時間效應短，宜集中投放 .雜志 車體廣告 網絡 短信 DM報紙報紙p　媒體建議：京津兩地主流報紙，重點是北京市場p建議說明：北京 —— 北青報，晚報等天津 —— 天津日報、每日新報、今晚報、城市快報為本地主流媒體p投放形式：軟文，硬廣結合的形式戶外戶外戶外媒體、路牌 指示系統(tǒng) 道旗戶外戶外p項目現(xiàn)場包裝和銷售場所的布置，特別是示范樣板區(qū)、樣板間氛圍的營造，將決定項目的最終銷售成效， 是本項目營銷成敗的關鍵點。以小眾媒體、活動促進項目的銷售，以渠道增加目標客戶資源。分階段推廣計劃分階段推廣計劃廣告投放策略廣告投放策略投放策略運用媒體銷售階段銷售準備期銷售準備期 第一銷售期第一銷售期 第二銷售第二銷售 期期 第三銷售第三銷售期期廣告導入期廣告導入期側重項目知名度擴大著重項目賣點的建立在市場形成一個固定而清晰的概念傳播新項目入市訊息選擇傳播面廣的媒體廣告頻率和力度小廣告猛攻期廣告猛攻期廣告頻率和媒體選擇大幅度增加以鮮明形象和強烈廣告攻勢撼動市場，吸引客戶到來廣告意圖是全面凸顯項目優(yōu)勢廣告形式進行創(chuàng)意和突破廣告鞏固期廣告鞏固期新增客戶維持在一個相對平衡的曲線上廣告相應降溫，保持一定穩(wěn)定的頻率達到現(xiàn)階段銷售目的并為第二次強銷期作準備推廣項目實體形象廣告消退期廣告消退期以優(yōu)惠促銷為主告知項目剩余單位廣告創(chuàng)意無需太多變化廣告頻率減弱，直至停止 活動活動 戶外戶外 展銷會展銷會 網站網站 報紙等報紙等活動活動 網站網站 戶外戶外 DM 報紙報紙 刊物刊物 展銷會等展銷會等活動活動DM戶外戶外刊物刊物報紙報紙 網站網站展銷會等展銷會等DM活動活動網站網站報紙報紙戶外戶外展銷會展銷會 將媒體資源優(yōu)勢整合，利用大眾媒體營造社會化話題，來放大項目價值傳將媒體資源優(yōu)勢整合，利用大眾媒體營造社會化話題，來放大項目價值傳播，以形成社會更多層面對項目的關注。時間時間2023年 2023年 2023年一期第三階段第三階段第二階段第二階段二期開盤 清盤開盤前準備開盤前開盤前準備階段準備階段第一第一階段階段推盤節(jié)奏推盤節(jié)奏推盤節(jié)奏詮釋推盤節(jié)奏詮釋? 第一階段： 時 間 — 銷售產品 獨棟別墅 工程進度 已開工 銷售任務 一期開盤銷售，消化率達 35%? 第二階段： 時 間 — 銷售產品 獨棟別墅、聯(lián)排別墅 工程進度 具備入住條件 銷售任務 二期開盤，消化率達 50%，一期持續(xù)銷售，消化率達 80%? 第三階段： 時 間 — 銷售產品 獨棟別墅、聯(lián)排別墅 銷售任務 一、二期清盤，基本消化完畢項目的銷售分為三個周期項目的銷售分為三個周期第一部分 開發(fā)策略 第二部分 營銷定位第三部分 價格策略 第四部分 營銷節(jié)奏第十部分 案場包裝第十一部分 銷售道具第五部分 市場推廣第十二部分 現(xiàn)場管理第十三部分 客戶服務 第十四部分 溝通機制第十五部分 風險預案第九部分 銷售平臺CONTENTS第六部分 媒體投放第七部分 活動公關 第八部分 渠道營銷營銷推廣主方針營銷推廣主方針以京津走廊為基礎，著力打造區(qū)域的未來前景；以京津走廊為基礎，著力打造區(qū)域的未來前景；一期先行，保證現(xiàn)金流，樹立大盤形象；一期先行，保證現(xiàn)金流，樹立大盤形象；藝術展館，推廣前置，充分營造項目文化氣質；藝術展館，推廣前置，充分營造項目文化氣質；生態(tài)企業(yè)會所，實現(xiàn)利潤，完善區(qū)域產業(yè)服務功能；生態(tài)企業(yè)會所，實現(xiàn)利潤，完善區(qū)域產業(yè)服務功能；營銷推廣訴求點營銷推廣訴求點藍河谷藍河谷生態(tài)人居空間休閑度假空間