【正文】 感和生活品 質(zhì) 感。寫字樓 南昌幾個(gè)代表性寫字樓（ 財(cái) 富，帝王）表 現(xiàn) 平平甚至空置率高，寫字樓一直是南昌地 產(chǎn) 的冷 門 ，但隨著西格 瑪 、中行、明珠廣 場 的 熱銷 ，南昌寫字樓市 場進(jìn) 入主流市 場陌生拜 訪為 主，通 過項(xiàng) 目品 質(zhì) 和市 場預(yù) 期吸引客 戶 ，周期 長 。蓄客期說明客 戶 的消 費(fèi) 心理 蓄客期 說 明住宅 大 勢 所 趨 ，需求旺盛，自住與投 資 的消 費(fèi) 潛力與 識(shí)別 性 強(qiáng) 以接待中心 為 點(diǎn)， 進(jìn) 行蓄客 銷 售，通 過 活 動(dòng) 廣告等方式商業(yè)良性的市 場 供 應(yīng)帶 來 強(qiáng) 勁 的投 資 需求，紫金城， 藍(lán) 天碧水等 項(xiàng) 目以高 額穩(wěn) 定的投 資 回 報(bào)讓 商 業(yè) 市 場 在客 戶 的消 費(fèi) 情態(tài) 中一直表 現(xiàn) 良好。 高端客戶群體看重的產(chǎn)品品質(zhì)以及可持續(xù)發(fā)展的前景。本項(xiàng)目為類獨(dú)棟別墅、疊加別墅、聯(lián)排別墅，主要目標(biāo)客戶群有兩類：一類為南昌高收入私營老板、企業(yè)、企業(yè)老總作為自用為目的的客戶；另一類對(duì)別墅投資有一定興趣與認(rèn)識(shí)的投資者。不賣產(chǎn)品賣境界不賣產(chǎn)品賣境界博泰靜林府CEO私享場博泰 利用 俱樂部營銷 和 圈層文化營銷 塑造峰頂人士的圈層文化。營銷策略營銷戰(zhàn)略目標(biāo)一、實(shí)現(xiàn)高價(jià)格，同時(shí)保持良好的公共關(guān)系，不引起政府對(duì) “ 別墅 ” 的注意；二、保證正常銷售周期， 12個(gè)月內(nèi)基本銷售完畢 ；三、形成良好的項(xiàng)目形象，有良好的市場口?。凰?、形成博泰企業(yè)穩(wěn)定的高端客戶信息庫，成立博泰名流俱樂部。明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品。目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場價(jià)值。客戶需求量較高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值?？蛻粜枨罅扛?、可實(shí)現(xiàn)高市場價(jià)值?！?權(quán)重 ” 為客戶關(guān)注度指數(shù)與產(chǎn)品差異度指數(shù)結(jié)合計(jì)算所得。 項(xiàng)目硬件指標(biāo)對(duì)比 綜合以上對(duì)比情況，可以發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目與其他五個(gè)項(xiàng)目對(duì)比，在區(qū)位、配套、硬件指標(biāo)、景觀等方面，既有優(yōu)勢也有劣勢，總體不具備明顯優(yōu)勢；在產(chǎn)品方面稍顯劣勢，總體屬于不具備明顯競爭優(yōu)勢項(xiàng)目。疊拼戶型，靜林府與 水榭花都、 綠地香頌戶型類似項(xiàng)目相比，硬傷較多，競爭力不足。獨(dú)棟戶型對(duì)比 保利國際高爾夫花園保利國際高爾夫花園瑞士風(fēng)華半山獨(dú)棟實(shí)用與大方兼得， 8種多元戶型可供選擇，面積均在261375平米之間，配送私家車庫與私家走廊，戶戶贈(zèng)送 1000㎡左右超大面積的坡地花園，奇花異植隨意添選，或根據(jù)主人喜好打造私家露天泳池。南北寬敞陽臺(tái)觀湖設(shè)計(jì)，穿堂湖風(fēng)順暢，雅致臥室有秩布局，餐廳、客廳外接室外風(fēng)光，上層別墅頂層花園露臺(tái)，采光天井設(shè)計(jì)獨(dú)到，全享整個(gè)空間。除了一線湖景和三疊院落以外，底層附贈(zèng)地下室， 3樓有電梯直達(dá)。多達(dá)兩倍的使用面積。獨(dú)棟別墅形態(tài)對(duì)比 靜林府 保利國際高爾夫花園雙拼圍合式類獨(dú)棟 有天有地有院落真獨(dú)棟 聯(lián)排別墅形態(tài)對(duì)比 靜林府 保利國際高爾夫花園私家花園和地下室是其最大賣點(diǎn)之一，花園面積與建筑面積接近 1： 1，前庭后院，二、三層則規(guī)劃了空中庭院。靜林府 無景觀資源。綠地蘭宮 象湖支流、八大山人、 梅湖景區(qū)。水榭花都 100%湖視率的純象湖都市全景生活。 項(xiàng)目景觀對(duì)比 保利國際高爾夫花園西北面是 32公頃的森林公園，南面距離 1公里地是江西贛江流域；項(xiàng)目內(nèi)有贛江支流貫穿而過，水資源豐富的碟子湖，原生態(tài)水系占地 1340畝；山林綠地占地 2550畝，有大片松樹、多種常綠灌木等，白鷺等多種候鳥在此棲息。靜林府 項(xiàng)目自帶會(huì)所，健身休閑、咖啡吧，中心城外部商業(yè)配套。綠地蘭宮 4300㎡幼兒園：江西廣播電視藝術(shù)幼兒園綠地山莊分園（已開學(xué)）； 14000㎡私家運(yùn)動(dòng)會(huì)所綠地香頌 位于南昌市紅角洲大學(xué)城，江西科技大學(xué)東側(cè)，西臨規(guī)劃公園，北毗昌樟高速公路。水榭花都 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，有幼兒園、小學(xué)、商業(yè)街、游泳池、酒店、寫字樓等，滿足高層人士的各種生活需求。 項(xiàng)目配套對(duì)比 保利國際高爾夫花園有五星級(jí)酒店、高級(jí)會(huì)館、雙語學(xué)校、醫(yī)院、中央會(huì)所（ SPA、游泳池、健身房等）、度假村、釣魚臺(tái)、名品商業(yè)街、酒吧、西餐廳、家居超市等， 平方米體育公園、 。靜林府 項(xiàng)目規(guī)模對(duì)比 從項(xiàng)目規(guī)模來看，靜林府較其他項(xiàng)目整體規(guī)模較小。天賜良園 保利國際高爾夫花園 項(xiàng)目規(guī)模對(duì)比 總占地面積 1250畝 ,總建筑面積 :30萬平方米 ,共 1762戶綠地香頌?占地面積約 155畝（103529平方米），其中 A地塊 49185平方米； B地塊54344平方米。雙拼 :141棟 。18棟 34層洋房 。靜林府屬城市副中心。別墅體量小，形象難以拔高水榭花都 區(qū)位對(duì)比 從各項(xiàng)目的區(qū)位來看，保利國際高爾夫和天賜良園，綠地香頌同在紅谷灘，同屬核心新城區(qū)，具有一定地理優(yōu)勢。別墅戶型結(jié)構(gòu)單調(diào)；216。別墅一般為四層帶閣樓建筑， 5層疊拼別墅，國內(nèi)尚不多見，設(shè)計(jì)新穎。區(qū)內(nèi)配套較為齊全，包括幼兒園、小學(xué)、商業(yè)街、游泳池、酒店、寫字樓等；216。n別墅戶型面積與比例n營銷手段分析水榭花都n優(yōu)劣勢分析n優(yōu)勢216。項(xiàng)目還擁有近距離享受市內(nèi)配套和象湖水景資源的雙重優(yōu)勢，為項(xiàng)目走高端提供了有利的條件。216。水榭花都 項(xiàng)目規(guī)劃布局25n項(xiàng)目現(xiàn)狀分析水榭花都216。 12層為 1戶，約 200多平米； 5層為 1戶，約 300多平米。一般為四層帶閣樓建筑， 5層疊拼別墅，在國內(nèi)尚不多見。下層有花園，上層有屋頂花園，這樣一來就能滿足每戶都有前庭、后院、中庭 —— 三疊院落。不僅保證車位配比超過 1： 1， 更不惜重金引進(jìn)了先進(jìn)的預(yù)應(yīng)力技術(shù)，不需采用梁的結(jié)構(gòu)，這樣停車場層高更高，更空曠。o 自身配套： 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，有幼兒園、小學(xué)、商業(yè)街、游泳池、酒店、寫字樓等，滿足高層人士的各種生活需求。o 景觀資源： 在此能享受 100%湖視率的純象湖都市全景生活。綠地香頌水榭花都 項(xiàng) 目名稱 水榭花都 區(qū)位 象湖地址 青云譜區(qū)象湖公園施堯路 1111號(hào) 建筑形 態(tài) 小高層，高層，疊加別墅 開 發(fā) 商 江西金球房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司物 業(yè) 公司 江西萬佳物業(yè)管理有限公司建筑 規(guī) 模 總建筑面積約 260000平方米銷 售價(jià)格 均價(jià) 7500元 /㎡ 項(xiàng)目交通圖o 項(xiàng)目規(guī)劃： 該項(xiàng)目總建筑面積 266366平米，約 1200多套。 房型有 ABC三種，面積從 130150平米不等，加上贈(zèng)送面積，多達(dá)兩倍的使用面積，但總價(jià)卻在 80至 120萬之間，相當(dāng)于 “ 花園洋房的價(jià)格，別墅的生活享受 ” 在上海深圳等發(fā)達(dá)城市，此類產(chǎn)品一上市就被搶購一空，非常熱銷。地塊內(nèi)還配有商業(yè)，品牌幼兒園，社區(qū)物業(yè)服務(wù)用房等配套設(shè)施。綠地香頌項(xiàng)目規(guī)劃布局 項(xiàng)目總占地面積 155畝，總建筑面積 23萬平米，規(guī)劃總戶數(shù)約 1564戶。高層公寓是面向中端白領(lǐng)首次置業(yè)的產(chǎn)品類型，戶型面積 7090㎡之間。o 自身配套： 小區(qū)會(huì)所總建筑面積 4600㎡，會(huì)所內(nèi)有室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場等；社區(qū)內(nèi)商業(yè)配置 777㎡。土地總面積約 155畝（ 103529平方米），其中 A地塊 49185平方米；B地塊 54344平方米。 天賜良園 戶型 戶型面積 供應(yīng)套數(shù) 比例二聯(lián)排 183㎡ 278㎡ 　 2 %四聯(lián)排 60 %六聯(lián)排 186 %八聯(lián)排 56 %合計(jì) 183㎡ 278㎡ 304 %n別墅戶型面積與比例天賜良園 綠地香頌項(xiàng) 目名稱 綠地香頌區(qū)位 紅角洲地址 紅谷灘區(qū)紅角洲嶺口路 1188號(hào)（紅角洲大學(xué)城） 建筑形 態(tài) 高層、小高層、低層 開 發(fā) 商 江西 綠 地前湖置 業(yè) 有限公司物 業(yè) 公司 上海綠地科瑞物業(yè)銷 售價(jià)格 均價(jià) 100萬一套項(xiàng)目交通圖o 地理位置： 綠地香頌 ” 位于南昌市紅角洲大學(xué)城，江西科技大學(xué)東側(cè)，項(xiàng)目東起長庚路，南接學(xué)府大道，西臨規(guī)劃公園，北毗昌樟高速公路。o 項(xiàng)目規(guī)模： 小區(qū)的總戶數(shù)達(dá)到 1758戶，其中聯(lián)排別墅 304戶，多層 247戶，小高層 413戶，塔樓 136戶，高層 658戶。o 自身配套： 天賜良園將建成集聯(lián)排別墅和多層、小高層、高層公寓等多種住宅產(chǎn)品為一身，公建配套完善的大型中高檔住宅小區(qū)。o 景觀資源： 項(xiàng)目西北毗蝶子湖公園及南昌最大的銘雅高爾夫球場，蝶子湖大道、鳳凰一路、鳳凰二路等城市景觀大道環(huán)繞周邊，三面臨路。 建筑形 態(tài)獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加別墅 開 發(fā) 商 南昌 綠 都置 業(yè) 有限公司物 業(yè) 公司 上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司建筑 規(guī) 模 總建筑面積 400000平方米銷 售價(jià)格 7500元 /平米 項(xiàng)目交通圖o 產(chǎn)品形態(tài)： 南昌唯一純別墅社區(qū)o 交通狀況： 距八一廣場僅 10分鐘車程o 戶型特色： 戶型舒適，有天有地、獨(dú)門獨(dú)院（每戶送庭、院面積最