【正文】 230 M2帶花園四房為具有代表性的亮點戶型；世紀村︵二期︶如詩美地城中雅苑嘉里華庭黃埔雅苑︵二期︶天健世紀花園水榭花都波托菲諾碧海云天主力戶型面積（M2）（House除外）項目金地翠堤灣本項目 300 250 200 150 100 50高級白領私營業(yè)主私企老板官員自由職業(yè)者公務員投資者港人由以上分析可以看出，本項目主力戶型面積分布較廣，如果將近期大量面市和即將面市的高端項目主力戶型進行分析，主力戶型面積較為集中區(qū)間為110200平方米之間，本項。 從戶型比看，138155 M2帶工人房三房和158178帶花園三房為主力戶型；216。 主力戶型面積評析戶型統(tǒng)計表戶型面積（M2）面積比（%）套數套數比（%）2*2*1856．310811．73*2*23*2*211 12013．316263217．668．53*2*2+工人房13815521．321223．03*2*2+工人房（多功能房）+入戶花園15817829．725828．04*2*3+工人房+入戶花園23026．816818．2復式2192942．5141．5合922100216。 整體而言158178花園三房擁有的景觀、朝向資源不如138155三房；216。 綜合性功能，底層商業(yè)、架空層園林、住宅塔樓。 亮點突出，設計了部分一梯二戶南北通透的豪華戶型，北有購物公園景觀，南有無遮擋庭院景觀；216。 空間整體性強，有利于環(huán)境塑造；216。 自由半圍合式布局，中間大庭院，北圍、南開，與整體環(huán)境協(xié)調；216。三、項目規(guī)劃設計方案評析總體規(guī)劃布局及空間布局分析 四房 花園三房 138155三房+工人房 11 120三房 二房 總平面圖 剖面圖216。項目北面購物公園正在建設中，視野開闊，低層現代建筑，公園景觀，景觀、視野良好目前基本為空地，視野較開闊，景觀資源一般。主要車行方向主要人行方向小區(qū)車行線小區(qū)人行線人行次入口車行出口主入口車行入口交通分析圖景觀分析圖項目東面將來純都市建筑景觀，景觀條件一般；目前基本為空地，視野較開闊，景觀資源一般。地塊以南：濱河路——濱河路形成的隔斷，彰顯本項目區(qū)位和交通的優(yōu)勢 昭示性強 噪音污染嚴重——濱河路形成的隔斷，將濱河路以南的住宅區(qū)與中心南區(qū)切斷，在區(qū)位和交通上顯示本項目的價值點與優(yōu)勢。本項目的視野受到待開發(fā)項目的影響?！O有公共停車場、商業(yè)、地鐵人行出入口及設備用房等?！?，包括商業(yè)購物、餐飲以及環(huán)球全景影院、室內游泳等文體設施?！鐓^(qū)購物公園是作為居住區(qū)與商務中心區(qū)之間的緩沖。占地面積：類 別：住宅（商住）項目所在地總建筑面積： m2其中住宅部分： m2商業(yè)部分：2620 m2容 積 率：建筑覆蓋率：%？綠化系數：56%總 戶 數： 944戶?總停車位：2240個二、項目地盤解析 項目北：泰華購物公園 項目東：會展中心 項目西：城中雅苑 項目南：建安項目現狀地塊北面：中心區(qū)社區(qū)購物公園——建筑高度2—3層，景觀、視野佳 為本項目提供商業(yè)及休閑配套——深圳市未來重要的商貿發(fā)展區(qū)集中在福田中心區(qū)購物公園和羅湖區(qū)的東門商業(yè)改造區(qū)。中心區(qū)的部分項目將在本次房地產交易會亮相，進一步了解中心區(qū)項目的推廣形象定位可以使項目的推廣更清晰。中心區(qū)總住宅供給量大，開發(fā)商壓力增加，；中心區(qū)北快南緩，今年年底附近，北區(qū)基本成型，而南區(qū)各項目開發(fā)者觀望者較多；中心區(qū)目前沒有一個明確的形象，各項目的推廣以周邊和內部直接資源與素質相關；中心區(qū)南北各位置資源相差較大，但各項目推出時間相近，會形成集中性的供給。嘉麗豪園本項目距離口岸較近，既有口岸概念又有中心區(qū)概念，為了適應周邊地區(qū)白領和來往港人的置業(yè)特點，戶型主要控制在70100平方米以內，以二房、三房為主，約占了70%總結：中心區(qū)已售樓盤利用了中心區(qū)、地鐵等的利好因素，吸引了當時的富裕階層，推售時期望價值一般不高，主力戶型為3房、4房，但平均面積偏小，銷售較好，在目前二手房報價中可以看到房產價值基本保持穩(wěn)定，附帶裝修有一定貶值。從產品上來看有6棟亦商亦住的別墅，目前基本上已有了定向客戶。天健世紀花園天健的項目位置與嘉里、深業(yè)等極為相似，目標客戶的同質性很強，天健地產不斷的邀請客戶參與對戶型的品評和修改，可以看出天健的重視程度。據了解，主力戶型在180220平方米左右。銷售推廣：本項目采取了集中性報紙廣告宣傳的形式，主打自身及周邊教育配套，取得了一定知名度，吸引了較多的人群到樓盤看房，但客戶流失率相對較高，通過訪談了解，流失主要原因排序是：同檔次（150平方米）戶型選擇較多、價格較高、黃埔一期鬧事引起客戶擔憂。在小區(qū)的主入口，有一個跳躍的音樂噴水池，進入內部有西班牙式的迷宮園林，大草坪、觀景回廊、藝術走廊、雕塑、太陽廣場，小高層配觀光電梯。朝向景觀：二期有較大改進，基本沒有向西的單位，所有單位分別朝南看小區(qū)景觀或北望蓮花山、西南觀高爾夫。住宅分別為24層、12層、8層、9層）共10棟高層（2棟33層，2棟27層，6棟18層）戶型與面積110150平方米以110160平方米的大戶型為主計劃總投資額11000萬元30000萬元開工日期2001年9月雨季竣工日期2003年10月工程狀態(tài)樁基礎階段樁基礎、地下室等基礎工程尚未拆遷打樁預計銷售日期2002年下半年2002年下半年2002年10月2002中心區(qū)南區(qū)在建住宅項目一覽表（二）項目名稱嘉麟豪庭風華盛世港麗豪園龍福居地理位置深南大道與彩田路交匯處西南側福華三路與彩田路交匯處西北側186地塊福華四路與濱河路之間，彩田路與海田路之間福華四路與濱河路之間，彩田路與海田南路之間，20地塊開發(fā)商深圳市中嘉麟房地產開發(fā)有限公司深圳市恒立冠投資有限公司、深圳市皇崗實業(yè)股份有限公司港麗實業(yè)深圳有限公司深圳市皇崗實業(yè)房地產有限公司設計單位中建（深圳）設計公司中建（深圳）設計公司深圳市清華苑建筑設計有限公司深圳大學建筑設計研究院占地面積——————建筑總面積66790平方米32556平方米層數與棟數1棟28層2棟26層2棟39層1棟14層戶型與面積————70100平方米占70%，外銷傾向——計劃總投資額15000萬元4000萬元19998萬元1900萬元開工日期工程狀態(tài)基礎完成主體15層左右主體10層主體10層預計銷售日期開始內部認購個案分析：黃埔雅苑二期規(guī)模：8棟，其中6棟高層和2棟小高層，總戶數654戶。預計于2002年2月竣工深圳會議展覽中心中心區(qū)南片區(qū)11號地塊，福華路與金田路交界處西南側25萬25億元德國GMP國際建筑設計有限公司，中國建筑東北設計院深圳分院深圳市會議展覽中心籌建辦，深圳市建設局土石方及撞擊出工程在建。 中心區(qū)項目調查 深圳市中心區(qū)項目分布圖中心區(qū)各項市政工程進展概況表項目名稱位置占地面積建筑面積計劃投資額設計單位建設單位工程狀況高交會會館深南大道與益田路交界處西北側——中建（深圳）設計公司深圳市建設局包括擴建工程在內，已經全部竣工并投入使用深圳市市民福中三路與福中路之間，金田路與益田路之間11萬21萬20億元美國李名儀/延丘勒建筑師設計事務所，深圳市建筑設計研究總院第二設計院深圳市市民中心建設辦公室東區(qū)、西區(qū)已經基本完工；中段主體已經并投入使用，正在進行裝修工程，預計于2002年底竣工深圳市文化中心（中心圖書館、音樂廳）益田路與紅荔路交界處東南側，圖書館3萬15..97億元日本磯琦新設計室，北京市建筑設計研究院深圳市文化中心工程指揮部主體已經封頂，預計2002年9月竣工深圳市少年宮中心區(qū)金田路與紅荔路交界處西南側5億元深圳市宗灝建筑師事務所深圳市少年宮籌建辦公室主體封頂，建筑外裝飾工程在建深圳市電視中心深南路與新洲路交匯處東北側，中心區(qū)3112地塊201327328333380萬元機械工業(yè)部社鎮(zhèn)設計研究院，中國廣播電視部設計研究院深圳市電視臺主體封頂。城市規(guī)劃基本術語標準》GBT5028098中對CBD的定義： CBD是大城市中金融、貿易、信息和商務辦公活動高度集中，并附有購物、文娛、服務等配套設施的城市中綜合經濟活動的核心地區(qū)。CBDCBD即英文ＣＥＮＴＲＥＬ ＢＵＳＩＮＥＳＳ?。模桑樱裕遥桑茫缘暮喎Q，最早產生于本世紀二十年代的美國， 中文譯為商務中心區(qū)。南北分區(qū)中心區(qū)南北劃分明顯，北區(qū)以市政、文化、居住為主，具有較好的居住環(huán)境和人居氛圍，由于政府的原因，北區(qū)的建設已有了大模樣，其建設速度遠高于南區(qū)，北區(qū)的市政、文化設施建設已基本完成。附件2：相關樓盤調研五、中心區(qū)市場調研與分析部分中心區(qū)之路1986年《深圳經濟特區(qū)總規(guī)劃》提出規(guī)劃建設新的城市中心“福田中心區(qū)” 　　1992年中國城市規(guī)劃設計研究院深圳分院編制《福田中心區(qū)控執(zhí)性詳細規(guī)劃》和《福田中心區(qū)交通規(guī)劃》 　　1993年完成中心市政工程設計 　　1994年深圳市城市規(guī)劃設計院編制《福田中心區(qū)城市社會》　　1995年深圳城市規(guī)劃委員會提出進行市中心區(qū)城市設計國際咨詢 　　1996年7月，深圳市中心區(qū)開發(fā)建設辦公室成立，負責貫徹中心區(qū)開發(fā)建設領導小組決定，集中管理中心區(qū)的規(guī)劃設計和開發(fā)建設 　　1996年8月，深圳市市中心城市設計國際咨詢評議會召開，國際評委從來自法國、美國、新加坡、香港的四家設計機構方案中推選，李名儀／延丘勒建筑師事務所的方案為優(yōu)選方案，并獲得市政府的確認 　　1997年10月，舉行了中心區(qū)建設項目設計方案匯報暨國際評議會，會議聽取了中心區(qū)中軸線公共空間系統(tǒng)規(guī)劃及水晶島的概念設計匯報，并對中心區(qū)的四個住宅開發(fā)項目及深圳電視中心的招標方案進行了評議。分析：高檔樓盤的廣告戰(zhàn)已經處在一種爆發(fā)的邊緣，眾多的高檔住宅同時在近期推出，定位相似、總價趨同必然會導致部分樓盤陷入廣告大戰(zhàn)，這是本項目必須要注意的。美荔園：傲立深圳金融中心區(qū)絕版地段，獨享荔枝公園全景觀從目前來講，CBD的片區(qū)價值在這里更真實！附件4：羅湖要建華爾街中心區(qū)：深業(yè)花園：中心區(qū)首腦地段，有水景綠化，商業(yè)配套及幼兒園已將落成，155兆極速上網；風景好，綠化率高，配套齊，環(huán)境優(yōu)越，交通便利黃埔雅苑：他們的將來可能不盡相同，但出處同在中心區(qū)黃埔雅苑，深圳中心區(qū)將成為特區(qū)明日發(fā)展主要基地培養(yǎng)優(yōu)質新一代綠意盎然中心區(qū)，締造理想生活空間為追求更高層次的生活公元前605年巴比倫人創(chuàng)建了空中花園 中心區(qū)目前并沒有一個真正的形象，各樓盤的推廣來自于周邊與自身的資源。羅湖CBD、環(huán)CBD：金眾華僑城水榭花都：市中心低密度超大自然生態(tài)社區(qū)碧海云天：深圳灣濱海、僑城南，深圳人居形象大使波托菲諾在華僑城、香密湖、紅樹林以海景、山景、人文環(huán)境等手段同時沖向中心區(qū)（根據相關樓盤客戶分析及訪談，以上幾項為同檔次樓盤選擇的最重要的幾項因素），景田、景田北、皇崗口岸等同質樓盤以較高的價格優(yōu)勢重向我們，在本項目在中心區(qū)內不占優(yōu)勢的情況下，如何保持我們的項目的競爭力，降低競爭風險，提高物業(yè)價值是我們必須直面的問題。海濱城2002年下半年招商地產碧海云天30萬M2內部認購，五一前開盤京基地產紅樹西岸25萬M22003年初百仕達地產金域藍灣萬科地產泰華地塊25萬M2未推出泰華地產金地競爭片區(qū)判斷：高檔住宅競爭區(qū)域：環(huán)香密湖、泛華僑城、紅樹林口岸競爭區(qū)域