【正文】 現(xiàn)代的 CBD 可以概括為： ，城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化等在此高度集中； ，人口流動(dòng)巨大； ，晝夜人口數(shù)量變化大； 地帶，地價(jià)最高。 產(chǎn)品質(zhì)素 各競(jìng)爭(zhēng)樓盤質(zhì)素逐漸趨同，項(xiàng)目的最大差異點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移到地理位置與環(huán)境、自然、景觀資源 樓盤 會(huì)所 配套設(shè)備 城市綠洲 游泳池 ( 室 內(nèi) 恒 溫 )/水 力 按 摩 池 /兒 童 嬉 水 池 /健 身 房 /桑拿 /兒 童 樂(lè)園 /乒乓球 /閱 覽 室 /多 功 能 集 體 活動(dòng)室 線路 2 條、有線電視、自來(lái)水、市電 /自備供電系統(tǒng)、有 管 道 煤 氣 、 防 火 /防 煤 氣 泄 露 系 統(tǒng) / 消 防 感 應(yīng) 器 、 可視對(duì)講機(jī) /緊急呼救按扭、綜合寬頻布線、遠(yuǎn)程抄表 新天國(guó)際名苑 游泳池 (室外 )/ 健身房 /老 人 活 動(dòng)中心 /兒童樂(lè)園 /臺(tái)球 / 棋牌 /咖啡廳 /酒吧 有 線 電 視 、 自 來(lái) 水 、 市 電 、 有 管 道 煤 氣 、 小 區(qū) 網(wǎng) 絡(luò) 抄表 、 防 火 /防 煤 氣 泄 露 系 統(tǒng) 、 閉 路 電 視 監(jiān) 控 /可視對(duì)講機(jī) /家 庭 自 動(dòng) 報(bào) 警 系 統(tǒng) /緊 急 按 扭 、 寬 頻 網(wǎng) 絡(luò) 、 智 能 ：樓 宇 自 動(dòng) 控 制 系 統(tǒng) 世紀(jì)村 游泳池 ( 室 內(nèi) 、 室 外 ) 桑拿 / 中 餐 廳 /西餐廳 / 書(shū)吧 / 咖啡廳 / 美 發(fā) 屋 / 美容廳 /乒 乓 球 / 桌球 / 壁球 / 棋牌 / 多 功 能影視廳 /生 命 保 養(yǎng) 中 心 /客房 線路 2 條 、 有 線 電 視 、 自 來(lái) 水 （ 變 頻 ）、 市 電 、 管 道 煤 氣 、防火 /防 煤 氣 泄 露 系 統(tǒng) 、 閉 路 電 視 監(jiān) 控 /IC 卡 巡 更 系 統(tǒng) /求救 報(bào) 警 系 統(tǒng) 、 光 纖 到 戶 、 三 表 戶 外 人 工 抄 表 、 51 51 翠堤灣 游泳池 /美 容 廳 /乒 乓 球 / 保齡球 / 健身房 / 圖 書(shū) 室 / 兒 童 溫 書(shū) 室 / 攀巖 / 兒童樂(lè)園 / 電 話 線 、 有 線 電 視 、 自 來(lái) 水 、 市 電 、 管道煤氣、 防 煤 氣 泄露 系 統(tǒng) 、 閉 路 監(jiān) 控 /可 視 對(duì) 講 機(jī) /門 鎖 、 IC 卡鎖 /緊 急 按 鈕 、小 區(qū) 網(wǎng) 絡(luò) 抄 表 、 繳 費(fèi) 天鵝堡 游 泳 池（ 室 內(nèi) /室外） /西餐廳健身房 /室 外 網(wǎng) 球 /校 內(nèi) 棒 球 場(chǎng) /酒 吧 、超市 線路 2 條、有線電視、自來(lái)水 /直飲水、市電 /自備供電系統(tǒng)、有管道煤氣、防火 /防煤氣泄露系統(tǒng)、可視對(duì)講機(jī) /IC 卡 門 禁 / 火 災(zāi) 及 煤 氣 泄 露 自 動(dòng) 報(bào) 警 系 統(tǒng) /閉路監(jiān)控、 智能家居布線箱 、自動(dòng)抄表 蔚藍(lán)海岸 游 泳 池 (室 內(nèi) ； 面 積 200； 恒 溫 )/沐浴房 / 桑拿 / 中 餐 廳 /西 餐 廳 / 美 容 廳 /乒乓球 / 臺(tái)球 / 室 外 網(wǎng) 球 / 健 身 房 / 商務(wù)中心 /兒 童 樂(lè) 園 /老 人 活 動(dòng) 中 有 線 電 視 、 自 來(lái) 水 、 市 電 、 管 道 煤 氣 、 防火 /防 煤 氣 泄 露 系統(tǒng) 、閉 路 電 視 監(jiān) 控 /紅 外 線 監(jiān) 控 /可 視 對(duì) 講 機(jī) /緊 急 按 鈕 、室內(nèi) 綜 合 布 線 、 小 區(qū) 網(wǎng) 絡(luò) 抄 表 招商海月 游 泳 池 (恒溫 )/籃 球 場(chǎng) / 羽 毛 球 場(chǎng) / 乒乓球 / 游 戲 室 / 健身房 / 閱 覽 室 / 老人活動(dòng)室 有 線 電 視 、 自 來(lái) 水 、 市 電 /自 備 供 電 系 統(tǒng) 、 管 道 煤 氣 、 防火/防 煤 氣 泄 露 系 統(tǒng) 閉 路 電 視 監(jiān) 控 /可 視 對(duì) 講 機(jī) /緊 急 按 鈕 中海陽(yáng)光棕櫚園 游 泳 池 (室外 )/籃 球 場(chǎng) / 乒 乓 球 /兒童樂(lè)園 /老 人 活 動(dòng) 中 心 有 線 電 視 、 自 來(lái) 水 、 市 電 /自 備 供 電 系 統(tǒng) 、 有 管 道 煤 氣 、 三表 IC 卡 繳 費(fèi) 、防 火 /防 煤 氣 泄 露 系 統(tǒng) 、閉 路 電 視 監(jiān) 控 /可視對(duì)講機(jī) /家 庭 自 動(dòng) 報(bào) 警 系 統(tǒng) /緊 急 按 扭 /緊 爭(zhēng) 聯(lián) 動(dòng) 系 統(tǒng) 、 光纖到小區(qū) / 光纖到戶 /DDN/ISDN/ADSL/ 室內(nèi)綜合布線 / 小區(qū)綜合 布 線 、 家 電 自 動(dòng) 控 制 或 遠(yuǎn) 程 控 制 /樓 宇 自 動(dòng) 控 制 系 統(tǒng) 黃埔雅苑二期 游泳池 ( 室外 ) / 美容廳 / 乒 乓 球 / 保齡球 / 室 外 網(wǎng) 球 / 健 身 房 / 圖 書(shū) 室 / 兒童溫書(shū)室 /攀巖 /兒 童 樂(lè) 園 /按 摩 室 電話線 2 條 、 有 線 電 視 、 自 來(lái) 水 、 市 電 、 管 道 煤 氣 、 防煤氣 泄 露 系 統(tǒng) 、 閉 路 監(jiān) 控 /可 視 對(duì) 講 機(jī) /門鎖： IC 卡鎖 /緊急按 鈕 、 鋪 設(shè) 寬 頻 線 、 小 區(qū) 網(wǎng) 絡(luò) 抄 表 、 繳 費(fèi) 由上表我們可以看到，全市范圍內(nèi)的高檔住宅定位的樓盤其配套設(shè)備與會(huì) 所設(shè)置等已經(jīng)基本趨同，樓盤越來(lái)越靠挖掘細(xì)分市場(chǎng)，天然環(huán)境景觀等因素來(lái)打天下。天鵝堡：波托菲諾生活格調(diào)，華僑城全景觀豪宅 美廬錦園：深圳灣 在一般意義上來(lái)講，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)是廣泛的，相近戶型定位，相近價(jià)格區(qū)間的樓盤在泛義上講都是我們的對(duì)手。（以上只是 傾向性方面判斷，而非精確定量的測(cè)評(píng)，僅供參考）。家庭月收入低，希望基本裝修的比例大。不同收入層面的客戶希望在深圳購(gòu)買面積，在對(duì)待 800 平方尺以上面積差異性不大，尤其是對(duì)于超過(guò) 1200 尺以上的面積，客 38 38 戶需求的數(shù)量是一致的；從這一點(diǎn)看出，面積稍大的情況下，外銷客戶的面積需求與家庭收入的關(guān)系不大。 港人置業(yè)的影響因素 ? 在深圳購(gòu)買房子最擔(dān)心的是治安問(wèn)題，其次是爛尾樓事件。 客戶特征 (文字性敘述 ) 年齡主要分布在 30— 45 歲 30 歲以下 30 － 35歲 35 － 40歲 40 － 45歲 45 歲以上 ％ ％ ％ ％ ％ 付款方式 取樣 107 套 一次性 按揭 套數(shù) 24 83 百分比 % % 33 33 置業(yè)用途： ? 自住 ? 公司、辦事處 ? 保值或升值、“買來(lái)放著”、 ? 盡顯身份、 ? 送人（深港家庭） ? 相當(dāng)一部分為外地高收入人士在此安家 ? 部分客戶“以大換小” 購(gòu)買理由（賣點(diǎn)） ? 位置 ? 市政配套完善：六大工程、小學(xué)中學(xué)齊備，萬(wàn)佳、飲食、娛樂(lè) 蓮花二村 ? 外部環(huán)境：無(wú)雜亂的廠房、農(nóng)民房 ? 小區(qū)配套：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、幼兒園、 ? 小區(qū)環(huán)境：水主題 ? 戶型 置業(yè)特征 ? 因有車，故對(duì)公共交通、飲食、娛樂(lè)等方便程度要求不 高； ? 有多次置業(yè)經(jīng)歷，對(duì)戶型、采光、朝向、景觀要求較高，且多數(shù)有自己的審美觀；有些甚至成了行家，對(duì)市場(chǎng)上流行的戶型設(shè)計(jì)、外墻顏色、施工材料非常了解； ? 喜歡大陽(yáng)臺(tái)、大凸窗、轉(zhuǎn)角窗，主人房要有衣帽間，要與書(shū)房、小孩房不能相隔太遠(yuǎn)； ? 對(duì)地段及居住環(huán)境要求極高，不愿毗鄰工業(yè)區(qū)、農(nóng)民房聚居區(qū)； ? 喜歡有一定規(guī)模的社區(qū)，不喜歡單體建筑，要有中心花園、活動(dòng)廣場(chǎng)等，特別青睞于帶私家花園的戶型，如 34 34 屋頂花園、空中花園等較有個(gè)性的單位； ? 喜歡買“名牌屋”或媒體熱點(diǎn)宣傳區(qū)域，對(duì)價(jià)格反而不太在意； ? 有較高的穩(wěn)定收入且家庭資產(chǎn)多數(shù)上百萬(wàn) ，因此有相當(dāng)部分采用一次性付款； ? 對(duì)會(huì)所要求較高，尤其關(guān)注游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)設(shè)施； ? 注重子女教育及培養(yǎng)，非常關(guān)注學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量； ? 非常關(guān)注小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量；尤其關(guān)注治安防范、樓宇智能化等 ? 喜歡個(gè)性化的裝修風(fēng)格 消費(fèi)特征（舉例） ? 有車族，且以進(jìn)口名牌車居多 ? 喜歡去大型超市購(gòu)物，對(duì)菜場(chǎng)不在意 ? 注意健康及運(yùn)動(dòng)，尤其喜愛(ài)網(wǎng)球、高爾夫球、健身等 ? 有較自由的時(shí)間支配權(quán) 外銷（港銷）市場(chǎng)分析部分 基本情況 人口結(jié)構(gòu) 香港人口數(shù)量 670 萬(wàn)，其中勞動(dòng)人口 343 萬(wàn)，實(shí)際參與工作人口占 61%，即 209 萬(wàn)人。調(diào)查顯示，中介代理的品牌樹(shù)立仍是任重而道遠(yuǎn)。 在回答的被訪者中，也有相當(dāng)數(shù)量的被訪者使用了實(shí)用、安靜 、親和、輕松、潮流、時(shí)尚、浪漫等字眼回答；很少一部分回答歐式風(fēng)格、嶺南風(fēng)格、歐陸風(fēng)格等。如果具有優(yōu)美的環(huán)境和可以接受的交通條件，關(guān)外樓盤對(duì)消費(fèi)者將具重大吸引力。 1 置業(yè)者關(guān)注的置業(yè)因素 從調(diào)查的問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)的關(guān)注度來(lái)看，超過(guò)一半以上的置業(yè)者認(rèn)為地理位置、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)該關(guān)注；其次近一半的受訪者認(rèn)為物業(yè)管理、工程質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到 30%的受訪者認(rèn)為其他因素、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)是考慮賣房應(yīng)當(dāng) 關(guān)注的因素。以單身人士為主體的潛在置業(yè)人群預(yù)示著大眾置業(yè)的熱潮或許即將來(lái)臨。 綜合首供能力和月供能力中位數(shù)分析，總價(jià)在 45 萬(wàn) 50 萬(wàn)之間的房子是購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的平均水平。合理價(jià)格水平主要集中在 4000 元 6000 元之間，整體價(jià)格合理水平 M0=4770 元。分析表明首次置業(yè)與多次置業(yè)相比，選擇一房、三房的比例相近；選擇二房、四房、五房的比例相差稍多。分析表明收入越高的家庭，選擇毛坯房作為交樓標(biāo)準(zhǔn)的比例越高。（注：在調(diào)查問(wèn)卷中，亦有相當(dāng)比例復(fù)選南山作為喜歡居住區(qū)域，因本次統(tǒng)計(jì)對(duì)復(fù)選未計(jì)入統(tǒng)計(jì)，若按以上統(tǒng)計(jì)，羅湖、福田的工作人士對(duì)南山的關(guān)注比例是不夠的）。 潛在需求旺盛 以計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間來(lái)分析：計(jì)劃最近購(gòu)買的占 47％ ，半年以后占 27％，一年以后占 17％，兩年以后占 9％。華僑城這是一種地產(chǎn)泡沫正在形成而體現(xiàn)出來(lái)的表象。 地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌 13 13 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)在 2020 年達(dá)到了又一個(gè)高峰，報(bào)紙廣告中頻頻出 現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、代理商、廣告商大量招人的消息，萬(wàn)科、金地、天鴻、天安、招商、風(fēng)火、同路??。隨著成熟地段的土地的稀缺性的加強(qiáng)，區(qū)域配套極為成熟的樓盤對(duì)應(yīng)客戶的時(shí)間觀念的進(jìn)一步加強(qiáng)，工作生活節(jié)奏的快捷成為都市白領(lǐng)的新選擇。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額的高速增長(zhǎng)表明人們消費(fèi)能力得到進(jìn)一步增長(zhǎng)，大件消費(fèi)、趨前消費(fèi)觀念進(jìn)一步形成。 利 率 的 不 斷 調(diào) 低 ， 為 開(kāi) 發(fā) 商 降 低 融 資 成 本 ， 增 強(qiáng) 購(gòu)買 力 提 供 了 良 好 的 金 融 條 件 。 消費(fèi)指數(shù)自 2020 年第一次超過(guò) GDP 增長(zhǎng)速度后與之持平。 2020 年 深 圳 市 人 均 GDP 達(dá)到 萬(wàn)元人民幣。 產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利 企業(yè)盈利景氣指數(shù)40608010012014016020 00 年1 季20 00 年2 季20 00 年3 季20 00 年4 季20 01 年1 季20 01 年2 季20 01 年3 季20 01 年4 季總體工業(yè)建筑業(yè)交通倉(cāng)儲(chǔ)郵電通訊業(yè)商貿(mào)飲食業(yè)房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)服務(wù)業(yè)比較線（指數(shù)120） 6 6 房 地 產(chǎn) 業(yè) 產(chǎn) 品 銷 售 與 企 業(yè) 盈 利 在 各 行 業(yè) 中 持 續(xù) 位 居 高 位 ， 且 在 不 斷 提 高 。 小結(jié)： 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都顯示年內(nèi)我市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于良好狀態(tài)。 新樓住宅銷售面積01002003004005006007001992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020年份銷售面積（萬(wàn)平方米） 三級(jí)市場(chǎng)/ 二級(jí)市場(chǎng)交易量比較% %%% %%%%41. 15 %%%%%%%%%%%1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020年份比值 在批準(zhǔn)預(yù)售面積大幅上漲的同時(shí)，新樓住宅銷售面積的 增長(zhǎng)是有限的和不明顯的，說(shuō)明目前還有較多的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有較大的不成熟成分，造成新產(chǎn)品積壓?？墒牵覀円环矫婵梢钥吹侥承潜P價(jià)格很低甚至頻頻優(yōu)惠促銷卻少人問(wèn)津、銷售困難 ，而有樓盤價(jià)格卻逆市出現(xiàn)上揚(yáng)勢(shì)頭，行情一路看漲。 2020 年小盤的廣告量在變少、變小，而中高檔次的樓盤動(dòng)則就是幾個(gè)整版，小了不行呀，沒(méi)形象，美廬錦園開(kāi)盤就是五個(gè)整版，黃埔雅苑 到 在特報(bào)、商報(bào)、南方都市報(bào)共發(fā)布了 29 次 28 版廣告。相較之下比 2020年的片區(qū)推廣更進(jìn)一步。這一方面說(shuō)明深圳置業(yè)者主流的強(qiáng)勁購(gòu)買力，同時(shí)也預(yù)示著住宅消費(fèi)仍將由二級(jí)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。 兩者交叉分析結(jié)果表明，在羅湖工作的人士，喜歡的居住區(qū)域在羅湖的只有 40%。 19 19 更喜歡自己裝修 在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，毛坯房占 40％，廚衛(wèi)裝修 占 34％