別墅項目營銷策劃報告-免費閱讀
【正文】 綠化率50%。其中劍橋景苑一期和二期的變化可以說就是該區(qū)域開發(fā)對象變化的一個縮影，該案二期為純獨棟小區(qū)。7天馬花苑（三期）趙昆公路3918弄36套獨立即將推出占地184公頃，28公頃野生湖泊，27洞國際級高爾夫球場，2000平方米戶外運動場。區(qū)域項目名稱地址類型售價銷售情況新橋板塊淺水灣花園莘松路999弄獨立、聯(lián)體750011000元/平方米一、二期已售完，三期獨立別墅銷售11%，聯(lián)體銷售80%同潤別莊新南路555號獨立、聯(lián)體獨立162300萬/套，聯(lián)體97130萬/套獨立銷售85%綠洲比華利花園明華路366弄獨立250650萬/套銷售70%綠洲長島花園莘松路1288弄雙拼61006800元/平方米銷售70%麗水華庭（二期）新南路1088弄疊加、聯(lián)體、雙拼36004300元/平方米銷售54%喬愛別墅新橋春九路88弄獨立166340萬/套一期售完，二期銷售78%四季草堂新站路666號獨立12001400萬/套銷售23%云間水莊新南路、場西路獨立200400萬/套銷售50%盛世香樟園新站路589弄獨立1400美圓/平方米銷售18%九亭板塊嘉富麗花園九亭滬亭南路85號獨立、疊加、聯(lián)體37754500元/平方米一期售完，二期銷售70%夏州花園滬松公路1801號獨立180380萬/套銷售68%愛倫坡藝墅九亭大街、淶亭南路聯(lián)體、獨立雙聯(lián)100150萬/套、獨立180300萬/套一期預售90%九州大搪花園滬松公路1801號獨立、雙拼180380萬/套銷售70%泗涇板塊云頂別墅泗陳公路、方泗公路獨立233380萬/套一期銷售85%佘山銀湖別墅泗陳路888號獨立300500萬/套一期銷售95%泗涇頤景園泗陳路獨立180300萬/套一期銷售80%佘山板塊佘山月湖山莊佘山林蔭大道1888號獨立1000萬以上/套目前推出68套據(jù)稱已售罄佘山天鄰別墅沈磚公路3899號獨立均價12000元/平方米銷售50%天馬花苑趙昆公路3918弄獨立50100萬美圓/套一期售完，二期在售紫都依托市郊中心城鎮(zhèn)或城市快速干道，已經(jīng)形成了佘山、莘閔、新橋、九亭、泗涇（含洞涇）五大板塊。（2）年齡層次結構。綠波花園別墅前云路222弄會所160400萬/套占地20萬平方米，%，分三期開發(fā)，一期15515平方米，由44棟別墅組成。由72戶獨立別墅組成，每戶配露天泳池。同時隨著滬青平公路的地理優(yōu)勢逐步體現(xiàn)，其別墅市場呈現(xiàn)樂觀場景。占地面積：388430M2容積率：總建筑面積：86700M2可銷售建筑面積：8200M2公建配套面積：4700M2總戶數(shù)：238戶二、滬青平公路（徐涇）板塊研究。第二部分、板塊市場研究一、地塊基本情況。別墅消費者研究結論：1） 別墅購買者的年齡集中在3545歲之間，且目前有年齡有下降的趨勢；2） 目前別墅市場呈現(xiàn)兩頭熱，中間涼的消費現(xiàn)狀，主要原因是目前上海的真正具有極品品質的豪宅并不多，而經(jīng)濟性別墅也顯得供不應求，而處于兩者之間的中高檔別墅由于量體最大，且產(chǎn)品同質化情況嚴重，所以競爭最為激烈，市場風險也最大；3） 目前上海的別墅市場尚處于初級階段，無論別墅的產(chǎn)品還是別墅的消費者，都處于一個成長的時機，目前上海2/3以上的別墅消費者都是第一次住別墅，經(jīng)驗客戶的嚴重缺乏也是目前別墅市場不成熟的表現(xiàn)之一；4） 隨著新上海富裕階層的形成將使得中高檔別墅的本地客戶購買力提高、所占客戶比重提高，同時隨著客戶需求的提高對別墅產(chǎn)品品質的要求更加苛刻。附：2002年第四季度和2003年第一季度別墅成交情況比較：2002年第四季度2003年第一季度類型面積均價占總量比重類型面積均價占總量比重別墅萬M2元/ M2%別墅萬M2元/ M2%62786236分析結論成交面積增加；成交價格微降；占上海商品房成交總量的比重有較大提升。將逐步進入更加激烈的產(chǎn)品競爭和品牌競爭之中。關鍵詞：“供大于求”、“新上海富裕階層”、“集中開發(fā)” 、“佘山富人區(qū)”、“松江新城板塊”、“泗涇板塊”、“新橋板塊”和“滬青平板塊”。 隨著上海經(jīng)濟的飛速發(fā)展，別墅的客戶群也正在不斷發(fā)展壯大，本地客戶和外地來滬發(fā)展的實力階層、海外歸國創(chuàng)業(yè)人群將逐步形成新的別墅購買人群—新上海富裕階層，該階層將成為上海中高檔別墅的最大購買群，但千萬以上的頂級別墅仍然以外籍人士和外地高端企業(yè)主為主要客源；216。 從別墅的分布來看，隨著一城九鎮(zhèn)的開發(fā)和上海中心土地資源的日漸稀少和私家車的大量普及，上海別墅的外延將由目前的西郊和浦東移向自然原生態(tài)景觀更為理想而距離市區(qū)半徑更大的
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