【正文】 主題：別墅投資嘉賓：以中海在業(yè)界的號召力，邀請國內(nèi)知名開發(fā)商、策劃人地點：會所。 物業(yè)專家談別墅的物業(yè)管理與人性服務(wù)。原由：每年P(guān)GA在全國有一個高爾夫巡回賽；一些著名的高爾夫球場經(jīng)常會舉辦球賽；高爾夫球會的會員具有購買力強、全國性的特點。報紙雜志廣告組團——報紙：上海報紙《新民晚報》、《新聞晨報》、《解放日報》、《上海樓市》、《外灘畫報》等；雜志：《移居上?！?、《東方航空》、《港龍航空》、《生活速遞》等；海外媒體夾送：《大公報》、《明報》等港澳臺媒體夾送；網(wǎng)絡(luò)郵件廣告攻擊（搜房網(wǎng)、安家網(wǎng)）。（2）5月黃金周房展會。178。主題：品牌篇：傳承中海又一杰作設(shè)施方案：（1）戶外媒體。延續(xù)“中?！逼放?，同時體現(xiàn)產(chǎn)品“宅院生活”的方式提出，突出品味不同的園林，以小見大，從自家的花園，品位生活的概念入手。注意點：簽約室是客戶真正完成購房程序的地方，又由于別墅銷售涉及到金額巨大，客人的身份等。（可以建議銷售小姐的服裝突破傳統(tǒng)的職業(yè)特點， 更加有特點、時尚味道） 展示區(qū)：（50平方米）A、寫真畫面的形象裱板：企業(yè)介紹、板塊發(fā)展規(guī)劃板、交通展示板、生活機能板、名人名址展示板、格林風(fēng)范規(guī)劃板、格林春曉規(guī)劃板、建材板、物業(yè)介紹板、智能化介紹板、景觀效果圖B、模型：總體模型、單體模型、房型剖面模型及房型設(shè)計介紹板，模型區(qū)要充分考慮模型的比例、大小、形狀、及制作要求。故在裝修設(shè)計上應(yīng)首先突出項目風(fēng)格，同對應(yīng)著力渲染賣場氣氛，烘托熱烈場面，以達到促進成交之目的。現(xiàn)場售樓處交付使用、樣板段完成（包括會所竣工、樣板段內(nèi)別墅完成立面、樣板房交付，綠化等環(huán)境景觀完成），現(xiàn)場已累積了相當(dāng)數(shù)量的意向客戶。量價分析第一組團：71套 7500/M2；第二組團：54套 8200/M2；第三組團：113套 8500/M2；說明：考慮到整體均價與銷售速度的實現(xiàn)，將本案分三大組團推出，但并不等于本案的房源分三次推出，每撥房源的推出數(shù)量與推案次數(shù)將根據(jù)客戶蓄水量以及當(dāng)時均價的實現(xiàn)程度而定。 —— 銷售推動模式 銷售分區(qū)推展，分區(qū)提價 階段銷售任務(wù)達成，根據(jù)銷售進展調(diào)價—— 以價格調(diào)幅和調(diào)頻，調(diào)節(jié)樓盤在市場的動態(tài)適應(yīng)性 短、頻、快 —— 根據(jù)競爭各案價格變化機動性提價 根據(jù)銷售去化特征，有目的的提價銷售推動模式為本案價格提升的主要手段4. 開盤價格建議參考周邊競爭個案的價格遵循入市價格必須具備競爭力的原則 建議開盤價格：以7500的均價入市5. 階段價格建議依據(jù)四大考量點，資金回籠率、銷售速度、利潤最大化與總體房源量，建議分階段逐步提升價格?；顒有藕本接袛?shù)字號碼，在發(fā)送同時登記該號碼相對應(yīng)的客戶；2. 客戶憑“居筑中海，同游香港體驗式銷售。定期舉辦專題峰會，如金融家聚會、IT高峰會等，邀請行業(yè)內(nèi)知名人士參加講座，參與人群層次比較高。達成方式：（1）海外推廣。以“主題概念”吸引主力客層滬青平公路別墅板塊是古北、虹橋的延伸所以成為眾多港、澳、臺客戶的居所選擇港澳臺客戶對于文化，尤其是內(nèi)斂的中國文化有著根深蒂固的熱愛和偏好所以，我們可以通過“中國”題材的主題概念，吸引主力客層的關(guān)注。東方園林無時不刻透露著知識和文化的內(nèi)涵氣質(zhì)。——豪邁但不失私密——水花石墻——蜿蜒水景，卵石步道——空間與材質(zhì)的感觀享受——現(xiàn)代與古典的結(jié)合，經(jīng)典復(fù)活！熱帶風(fēng)情式園林透漏著自然的氣息，給人以回歸大自然的感覺，瀑布、小溪的靈活應(yīng)用，加上熱帶代表性植物棕櫚樹，帶來舒暢的心情。建議一：新地中海風(fēng)格。這種關(guān)系在目前人們的生活中還依然存在著，她就蘊藏在青磚黑瓦和深宅大院之中。 高知人群，具有一定的文化和藝術(shù)的鑒賞力；178。（2）目標(biāo)客源構(gòu)成。產(chǎn)品優(yōu)勢機會。生態(tài)水資源：地塊南端為淀浦河，同時被新通波塘穿越，水岸線長，水資源豐富。在項目的規(guī)劃設(shè)計和營銷包裝中，可以利用這層關(guān)心，比如針對港臺購買群的喜好。劣勢：社區(qū)密度比較大；景觀做的比較平、沒有特點。九州大唐花園滬松公路1789弄600012000元/M2規(guī)模為158棟（其中除26套聯(lián)體別墅外，其余均為獨棟別墅）競爭力分析：優(yōu)勢：地處松江九亭，距市區(qū)近；社區(qū)景觀好，引進天然河流，戶戶臨水；交通便捷，規(guī)劃中的R4線距離社區(qū)較近。附件：主要項目。閔行別墅市場。3麗茵別墅（三期）泗陳公路、滬松公路四期共223戶獨立一、二期已售完，三期預(yù)售中，綠化率70%4泗涇頤景園（二期）泗陳公路三期共258戶獨立一期銷售80%以上，二期預(yù)計年底開盤總占地525畝，容積率0。代表的別墅樓盤主要有綠洲比華利花園、綠洲長島別墅、云間水莊、孔雀王朝等，該區(qū)域由于價格相對比較實惠，產(chǎn)品也比較出色，是上海本地富裕階層和落戶上海的一些成功人士青睞的經(jīng)濟型別墅社區(qū)，目前，該板塊也開始出現(xiàn)1到2個頂級別墅，目前即將開盤的四季草堂聲稱要做中國最好的別墅，僅有13套別墅，定價12001400萬元，目前已售出3套，該案的出現(xiàn)將不會改變目前板塊的定位，該板塊目前由于別墅整體檔次不高，加上地段等距離形成差異，不會形成直接競爭；（4）九亭板塊。也有用以投資。單套主力面積在300400平方米；（3）建筑風(fēng)格由原來的單調(diào)的歐美風(fēng)格，向多樣化發(fā)展，如湖畔佳苑的日式風(fēng)格，居禮的現(xiàn)代簡約風(fēng)格為特征代表；（4）滬青平公路沿線別墅逐步向西發(fā)展，由徐涇向趙巷擴散。占地22萬平方米，分三期開發(fā)，由56棟別墅組成?，F(xiàn)正開發(fā)二期。隨著沿線云都、舒友等大型海鮮樓兼洗浴、娛樂一體化場所的出現(xiàn)，吸引了很多市區(qū)的消費人群。景觀河道：淀浦河?xùn)|西貫通、新通波塘南北貫穿。u 別墅購買者的結(jié)構(gòu)逐步發(fā)生變化，新上海富裕階層所占比重逐步加大。 別墅購買用途。這將會減少別墅的增量，促進現(xiàn)有項目的消化，同時土地供應(yīng)的限制將會使現(xiàn)有別墅的價格上升，這對已經(jīng)拿到地的項目面臨著很大的機遇。上海停止別墅類項目土地的批租將在很大程度創(chuàng)造了未來別墅市場的稀缺性，隨著上海土地資源越來越珍貴，；隨著上海經(jīng)濟的發(fā)展，上海即將成為一個新的百萬富翁制造中心，將誕生一個新上海富裕階層，他們具有以下特點：（1）有一定的收入，月收入在3到5萬元，年收入在50萬以上；（2）年齡在35—45歲，并且有越來越年輕的趨向；（3）是企業(yè)的管理、技術(shù)核心階層，是企業(yè)福利、資源的最大掌握者和獲利人；（4）其中的相當(dāng)一部分人有留洋經(jīng)歷，是融匯中西文化的現(xiàn)代經(jīng)營管理專家。別墅檔次已由原有的中低檔，發(fā)展為中高檔別墅的聚集區(qū)；216。中海 西區(qū)的泗涇、松江、新橋、青浦是四個同質(zhì)競爭的別墅板塊，其供應(yīng)的別墅多為200300萬總價的樓盤。二、 上海別墅的歷史和現(xiàn)狀：1） 上海別墅的發(fā)展——三次浪潮：A、 第一次浪潮——九十年代初的房地產(chǎn)開發(fā)熱，形成了外銷別墅的出現(xiàn)，主要集中在西郊虹橋地區(qū)，主要客戶群為外國駐滬領(lǐng)事、外企老總，截止到1996年底，有別墅樓盤62個，以租賃為主，一部分也上市銷售，但租賃情況不理想；B、 第二次浪潮——九十年代中后期，由于中國經(jīng)濟抵御了亞洲金融風(fēng)暴，一枝獨秀，經(jīng)濟的發(fā)展帶動了居民收入的提高，加上日益完善的市政、交通設(shè)施，吸引了眾多國內(nèi)外的投資者，在這階段，隨著1997年錦秋加州花園的推出，使得聯(lián)排等經(jīng)濟型別墅成為新的銷售熱點；C、 第三次浪潮——2001年到今天，隨著房地產(chǎn)市場再次迅猛發(fā)展進而帶動了別墅市場的復(fù)蘇，隨著家用轎車普及率的提高，上海大市政建設(shè)的發(fā)展，新財富階層、中產(chǎn)階層、白領(lǐng)階層等市場的形成，別墅市場的春天真正到來，別墅市場進入一個百花齊放，百家爭鳴的局面，從花語墅、康橋半島為代表的聯(lián)排別墅，到億豪名邸、藝墅學(xué)苑為代表的疊加別墅，再到云頂別墅、長島別墅為代表的中高檔獨立式別墅，別墅風(fēng)格也層出不窮，從傳統(tǒng)的歐美別墅，到中式庭院、澳洲風(fēng)情、高爾夫別墅等，而西郊莊園、鼎邦麗池的出現(xiàn)，一下子把別墅總價從百萬提升到了千萬，而上海紫園的橫空出世，則代表了上海在豪宅方面已經(jīng)同世界同步，開始打造屬于自己的富人區(qū)，上海作為國際大都市正在創(chuàng)造更好的居住環(huán)境，迎接來自世界各地的精英人士。C、 非典在一定時期一定程度上影響了境外人士來華投資置業(yè)的需求，另一方面卻對別墅為代表的生態(tài)住宅、環(huán)保住宅、健康綠色住宅的發(fā)展提供了契機；同時這種被抑制的需求，在未來的一段時間內(nèi)會得到釋放。1） 依據(jù)別墅的功能與用途分類：A、 自住類——一般以客戶自住，作為第一居所，如用于自己居住的別墅，一般的特征是距離市區(qū)車程在半小時以內(nèi)，周邊生活配套比較齊全，大多數(shù)近郊別墅都可以作為第一居所；B、 度假類——主要是在風(fēng)景比較好的遠(yuǎn)郊區(qū)，主要作為第二居所，是5+2式居家，用于雙休日小住，如目前佘山的一些高檔別墅，主要提供給成功商務(wù)人士周末與家人享受；C、 旅游類；主要是位于著名旅游風(fēng)景區(qū)，分時度假居住，如蘇州太湖之星、太陽湖別墅。u 浦東和松江將成為未來高檔別墅的最大聚集領(lǐng)地。淀浦河為上海市政府目前重點規(guī)劃的連接淀山湖和黃浦江46公里長的景觀水系，政府將加快淀浦河水上旅游業(yè)的發(fā)展，培育游艇休閑產(chǎn)業(yè)。滬青平公路逐步被人所認(rèn)識和接受，同時大家發(fā)現(xiàn)其離市區(qū)的實際距離遠(yuǎn)沒有想象中那么遠(yuǎn)。西郊美林館高涇路、滬青平公路800010000二期西班牙風(fēng)格。銀濤高爾夫別墅滬青平公路2222號110001500018洞高爾夫球場，200戶獨立別墅分四期開發(fā)。消費者特征分析。（三）競爭板塊研究。與泗涇板塊相臨，區(qū)域內(nèi)別墅比較集中，早期是以聯(lián)排別墅為主，隨著九州大唐花園、夏洲花園、愛倫坡等中高檔獨立別墅社區(qū)出現(xiàn)，檔次也隨之有了一定提升，但目前滬松公路沿線的環(huán)境比較差，目前交通也比較擁堵，但由于該板塊是目前松江距市區(qū)最近的別墅區(qū)域，到市區(qū)車程1520分鐘，隨著以后滬松公路的整改拓寬，未來的升值前景比較看好，但該板塊以雙拼、聯(lián)排別墅為主，與本案不構(gòu)成競爭；（5）泗涇板塊。264，綠化率70%，整體布局以人工湖為中心，江南園林為景觀特征。閔行的別墅板塊主要就是顓橋別墅區(qū)，其是上海TOWNHOUSE開發(fā)最為成功的區(qū)域。項目名稱地址價格特別說明虹山半島二期虹梅南路2121號270550萬/套二期占地9萬平方米，純獨立式別墅59戶，面積410430平方米。劣勢：容積率較高，棟距過近；混合別墅社區(qū)，檔次受到一定影響。針對低總價別墅競爭對手：項目位置價格容積率規(guī)?？蛻籼攸c戶型面積泗涇頤景園位于泗涇鼓浪路315號60007000元/M2據(jù)調(diào)查，海外歸國人士占6成，溫州等外地投資客占2成，上海本地占2成296400M2優(yōu)勢：地理位置好，離佘山5公里距離，距離市區(qū)半小時車程；超低容積率；總價較低。地段優(yōu)勢。劣勢分析（WEAKNESS）地理劣勢。SARS過后，以別墅為代表的綠色低密度住宅將更受市場歡迎；風(fēng)險點分析（THREATEN）別墅總體風(fēng)險。地緣客戶——青浦工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的高級管理層，作為第一居所。 具有自己的風(fēng)格偏好，不隨大流；178。中國式的生活方式就存在于這種獨立與交流之中。摒棄了現(xiàn)代建筑中簡潔，硬線條的風(fēng)格元素，充分運用曲線，使整個項目中的建筑群體和單體空間劃分柔和完美地融為一體。并且這種環(huán)境風(fēng)格顯現(xiàn)出輕松的氣氛，不拘泥于形式