【正文】 開(kāi)發(fā)，現(xiàn)期占地86567平方米，總建筑面積29732平方米，綠化率65%，共88棟獨(dú)立別墅，現(xiàn)剩余少量大戶型?，F(xiàn)正開(kāi)發(fā)二期。西郊景園高涇路1001號(hào)750010000占地12萬(wàn)平方米，總建8萬(wàn)平方米，由400戶聯(lián)體別墅組成。由72戶獨(dú)立別墅組成，每戶配露天泳池。九溪十八島高涇路399弄3001200萬(wàn)/套占地22萬(wàn)平方米，共建142戶獨(dú)立式別墅，建筑面積3001000平方米。占地22萬(wàn)平方米，分三期開(kāi)發(fā)，由56棟別墅組成。共有別墅48戶。綠波花園別墅前云路222弄會(huì)所160400萬(wàn)/套占地20萬(wàn)平方米，%，分三期開(kāi)發(fā)，一期15515平方米，由44棟別墅組成。（1）滬青平公路別墅已經(jīng)成熟，許多項(xiàng)目都進(jìn)入二期開(kāi)發(fā)，一期成為后期開(kāi)發(fā)的樣板段，優(yōu)勢(shì)明顯。單套主力面積在300400平方米；（3）建筑風(fēng)格由原來(lái)的單調(diào)的歐美風(fēng)格，向多樣化發(fā)展，如湖畔佳苑的日式風(fēng)格，居禮的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為特征代表；（4）滬青平公路沿線別墅逐步向西發(fā)展，由徐涇向趙巷擴(kuò)散。（1）港臺(tái)人士偏多。（2）年齡層次結(jié)構(gòu)。（3）購(gòu)買(mǎi)用途。也有用以投資。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主要為兩大板塊——松江和閔行，其中又分為多個(gè)板塊。依托市郊中心城鎮(zhèn)或城市快速干道，已經(jīng)形成了佘山、莘閔、新橋、九亭、泗涇（含洞涇）五大板塊。目前松江乃至上海、全國(guó)的頂級(jí)別墅最大聚集地，憑借上海獨(dú)一無(wú)二山水寶地，佘山國(guó)家森林森林旅游度假區(qū)，東西佘山、薛山、鳳凰山和月湖的水景都是其它人工景觀所無(wú)法比擬的，高達(dá)65%的區(qū)域綠化面積，規(guī)劃中2005年通車(chē)的R4輕軌，加上直達(dá)市區(qū)的方松公路、泗陳公路、沈磚公路，從早期開(kāi)發(fā)的天馬花園到天鄰別墅，再到創(chuàng)下記錄的天價(jià)別墅——上海紫園，這里已經(jīng)形成一個(gè)頂級(jí)富人聚居區(qū)；（2）莘閔板塊。代表的別墅樓盤(pán)主要有綠洲比華利花園、綠洲長(zhǎng)島別墅、云間水莊、孔雀王朝等，該區(qū)域由于價(jià)格相對(duì)比較實(shí)惠，產(chǎn)品也比較出色，是上海本地富裕階層和落戶上海的一些成功人士青睞的經(jīng)濟(jì)型別墅社區(qū)，目前，該板塊也開(kāi)始出現(xiàn)1到2個(gè)頂級(jí)別墅，目前即將開(kāi)盤(pán)的四季草堂聲稱(chēng)要做中國(guó)最好的別墅，僅有13套別墅，定價(jià)12001400萬(wàn)元，目前已售出3套，該案的出現(xiàn)將不會(huì)改變目前板塊的定位，該板塊目前由于別墅整體檔次不高，加上地段等距離形成差異，不會(huì)形成直接競(jìng)爭(zhēng)；（4）九亭板塊。形成于近兩年，原來(lái)只有麗茵別墅等幾個(gè)別墅物業(yè)，由于開(kāi)發(fā)較早，密度較高、產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)不突出，銷(xiāo)售并不理想，隨著2001年下半年，云頂別墅、佘山銀湖別墅等的推出，尤其是云頂別墅的現(xiàn)代式別墅風(fēng)格創(chuàng)新，堆土成坡，半地下室私家會(huì)所空間等核心賣(mài)點(diǎn)，吸引了更多的市區(qū)客戶乃至兩外客戶的購(gòu)買(mǎi)，帶動(dòng)了整個(gè)板塊的啟動(dòng)，形成了依托大佘山概念，追求自身核心優(yōu)勢(shì)的新高檔別墅領(lǐng)地，目前該板塊的價(jià)格在700012000元/M2。區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)地址類(lèi)型售價(jià)銷(xiāo)售情況新橋板塊淺水灣花園莘松路999弄獨(dú)立、聯(lián)體750011000元/平方米一、二期已售完，三期獨(dú)立別墅銷(xiāo)售11%，聯(lián)體銷(xiāo)售80%同潤(rùn)別莊新南路555號(hào)獨(dú)立、聯(lián)體獨(dú)立162300萬(wàn)/套，聯(lián)體97130萬(wàn)/套獨(dú)立銷(xiāo)售85%綠洲比華利花園明華路366弄獨(dú)立250650萬(wàn)/套銷(xiāo)售70%綠洲長(zhǎng)島花園莘松路1288弄雙拼61006800元/平方米銷(xiāo)售70%麗水華庭（二期）新南路1088弄疊加、聯(lián)體、雙拼36004300元/平方米銷(xiāo)售54%喬愛(ài)別墅新橋春九路88弄獨(dú)立166340萬(wàn)/套一期售完，二期銷(xiāo)售78%四季草堂新站路666號(hào)獨(dú)立12001400萬(wàn)/套銷(xiāo)售23%云間水莊新南路、場(chǎng)西路獨(dú)立200400萬(wàn)/套銷(xiāo)售50%盛世香樟園新站路589弄獨(dú)立1400美圓/平方米銷(xiāo)售18%九亭板塊嘉富麗花園九亭滬亭南路85號(hào)獨(dú)立、疊加、聯(lián)體37754500元/平方米一期售完，二期銷(xiāo)售70%夏州花園滬松公路1801號(hào)獨(dú)立180380萬(wàn)/套銷(xiāo)售68%愛(ài)倫坡藝墅九亭大街、淶亭南路聯(lián)體、獨(dú)立雙聯(lián)100150萬(wàn)/套、獨(dú)立180300萬(wàn)/套一期預(yù)售90%九州大搪花園滬松公路1801號(hào)獨(dú)立、雙拼180380萬(wàn)/套銷(xiāo)售70%泗涇板塊云頂別墅泗陳公路、方泗公路獨(dú)立233380萬(wàn)/套一期銷(xiāo)售85%佘山銀湖別墅泗陳路888號(hào)獨(dú)立300500萬(wàn)/套一期銷(xiāo)售95%泗涇頤景園泗陳路獨(dú)立180300萬(wàn)/套一期銷(xiāo)售80%佘山板塊佘山月湖山莊佘山林蔭大道1888號(hào)獨(dú)立1000萬(wàn)以上/套目前推出68套據(jù)稱(chēng)已售罄佘山天鄰別墅沈磚公路3899號(hào)獨(dú)立均價(jià)12000元/平方米銷(xiāo)售50%天馬花苑趙昆公路3918弄獨(dú)立50100萬(wàn)美圓/套一期售完，二期在售紫都步行至2005年通車(chē)的軌道9號(hào)線中央公園站僅10分鐘。3麗茵別墅（三期）泗陳公路、滬松公路四期共223戶獨(dú)立一、二期已售完，三期預(yù)售中，綠化率70%4泗涇頤景園（二期）泗陳公路三期共258戶獨(dú)立一期銷(xiāo)售80%以上，二期預(yù)計(jì)年底開(kāi)盤(pán)總占地525畝，容積率0。5云頂別墅（二期）泗陳公路、方泗公路一、二期共225套獨(dú)立一期剩余20%，二期2003年下半年開(kāi)盤(pán)以坡為特色，別墅依坡而建。7天馬花苑（三期）趙昆公路3918弄36套獨(dú)立即將推出占地184公頃，28公頃野生湖泊，27洞國(guó)際級(jí)高爾夫球場(chǎng)，2000平方米戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。 從在售樓盤(pán)的售價(jià)來(lái)看，單價(jià)主要集中于30005000元/平方米（主要在松江新城）和60009000元/平方米之間，分別占該區(qū)域樓盤(pán)的41%、37%，單價(jià)1000015000元/平方米及15000元/平方米以上的樓盤(pán)（主要集中在佘山附近）也占了一定比例。閔行別墅市場(chǎng)。如君臨天下花園、劍橋景苑、花語(yǔ)墅、櫻園等，都火極一時(shí)。其中劍橋景苑一期和二期的變化可以說(shuō)就是該區(qū)域開(kāi)發(fā)對(duì)象變化的一個(gè)縮影，該案二期為純獨(dú)棟小區(qū)。除了上述變化以外，顓橋別墅區(qū)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)向南發(fā)展，地段已經(jīng)不是決定性因素。附件：主要項(xiàng)目。隨園春申路2728號(hào)70008000全案總規(guī)劃占地面積40萬(wàn)平方米，隨園屬于三期，共85棟獨(dú)立別墅，面積在300多平方米，內(nèi)庭式花園設(shè)計(jì)。綠化率50%。三、典型個(gè)案產(chǎn)品基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)研究分析：針對(duì)水景特色：項(xiàng)目位置價(jià)格容積率規(guī)?？蛻籼攸c(diǎn)戶型面積佘山銀湖別墅泗陳路、方松路85009000元/M2一期占地27萬(wàn)M2，共建獨(dú)立別墅130棟面積299M2—500M2競(jìng)爭(zhēng)力分析：優(yōu)勢(shì)：地處佘山附近，自然景觀獨(dú)特；社區(qū)景觀好，引進(jìn)天然河流，戶戶臨水；房型面積控制得當(dāng)，面積從299500，屬于該區(qū)域的低總價(jià)別墅。九州大唐花園滬松公路1789弄600012000元/M2規(guī)模為158棟（其中除26套聯(lián)體別墅外，其余均為獨(dú)棟別墅）競(jìng)爭(zhēng)力分析：優(yōu)勢(shì)：地處松江九亭，距市區(qū)近；社區(qū)景觀好，引進(jìn)天然河流，戶戶臨水；交通便捷，規(guī)劃中的R4線距離社區(qū)較近。針對(duì)原生態(tài)特色；項(xiàng)目位置價(jià)格容積率規(guī)?？蛻籼攸c(diǎn)戶型面積九溪十八島高涇路399弄900012000元/M2總棟數(shù)142套，全獨(dú)立別墅競(jìng)爭(zhēng)力分析：優(yōu)勢(shì)：原生態(tài)別墅社區(qū)，先造景，再造房，有3000棵原生大樹(shù)、300余種豐富植物；典型的中式內(nèi)庭院設(shè)計(jì)；位于成熟別墅聚集區(qū)域。佘山月湖山莊佘山旅游區(qū)林蔭大道1888號(hào)總價(jià)在1000萬(wàn)以上68棟上海乃至全國(guó)的頂級(jí)富豪競(jìng)爭(zhēng)力分析：優(yōu)勢(shì)：原生態(tài)別墅社區(qū)，采用國(guó)際“樹(shù)”形規(guī)劃理念，有千種原生大樹(shù)、近百種名貴植物，擁有2條活水河，近萬(wàn)米水岸線，營(yíng)造出島、半島、水灣的獨(dú)特布局；獨(dú)特的私家高爾夫果嶺設(shè)計(jì)；由開(kāi)發(fā)商劃出地塊范圍，允許客戶自己在規(guī)定的容積率范圍內(nèi)進(jìn)行個(gè)性化房型規(guī)劃設(shè)計(jì)。針對(duì)現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格：項(xiàng)目位置價(jià)格容積率規(guī)?？蛻籼攸c(diǎn)戶型面積云頂別墅位于泗涇泗陳路、方泗公路70008000元/M20．328萬(wàn)M2大型原生態(tài)獨(dú)棟別墅社區(qū)據(jù)調(diào)查，海外歸國(guó)人士占6成，溫州等外地投資客占2成，上海本地占2成一期目前剩余房源為359600M2優(yōu)勢(shì)：地理位置好，離佘山5分鐘距離；社區(qū)獨(dú)特的坡地景觀，底層作為家庭小會(huì)所；小區(qū)與目前上海別墅市場(chǎng)崇尚歐美的風(fēng)氣不同，推出現(xiàn)代簡(jiǎn)約的別墅；劣勢(shì)：社區(qū)密度相對(duì)較高；湖畔佳苑位于滬青平公路1515號(hào)900010000元/M2300棟左右主要以港臺(tái)人士為主，和一部分海外歸國(guó)人士?jī)?yōu)勢(shì)：非常有創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)（一層半中式別墅設(shè)計(jì)，內(nèi)庭院水景）；位于成熟別墅聚集區(qū)；交通便利。劣勢(shì)：社區(qū)密度比較大；景觀做的比較平、沒(méi)有特點(diǎn)。劣勢(shì)：景觀一般；社區(qū)配套相對(duì)比較匱乏。二期預(yù)計(jì)在年底開(kāi)盤(pán)，屆時(shí)將對(duì)本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)云間水莊位于新南路、春莘路7800元/M2總占地14萬(wàn)M2，共200套純獨(dú)棟社區(qū)據(jù)調(diào)查，海外歸國(guó)人士占半數(shù)以上（包括港、澳、臺(tái)胞）230400M2多種房型優(yōu)勢(shì)：房型面積控制好，總價(jià)低；房型經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，每戶一衛(wèi)，附送半地下室；原生態(tài)島居風(fēng)光；高科技智能、節(jié)能建材設(shè)施。[策略篇]一、SWOT分析：優(yōu)勢(shì)分析（STRENGTH）品牌優(yōu)勢(shì)。在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)包裝中，可以利用這層關(guān)心，比如針對(duì)港臺(tái)購(gòu)買(mǎi)群的喜好。滬青平公路作為別墅開(kāi)發(fā)區(qū)，已經(jīng)成熟。規(guī)模優(yōu)勢(shì)。資源優(yōu)勢(shì)。生態(tài)水資源：地塊南端為淀浦河，同時(shí)被新通波塘穿越，水岸線長(zhǎng)，水資源豐富。本項(xiàng)目處于成熟的徐涇別墅板塊的西面，距離市中心更遠(yuǎn)，車(chē)行滬青平高速公路需過(guò)方松公路收費(fèi)口。周邊生活配套欠缺，即使在將來(lái)趙巷已規(guī)劃的配套設(shè)施建成，但作為該地區(qū)別墅開(kāi)發(fā)的開(kāi)拓者，早期還是無(wú)法享受。競(jìng)爭(zhēng)減少機(jī)會(huì)。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)。上海別墅市場(chǎng)整體的供大于求，將在未來(lái)幾年對(duì)目前推出的別墅樓盤(pán)間逐步顯現(xiàn)出來(lái)，200500萬(wàn)之間的別墅因供應(yīng)量最大，產(chǎn)品同質(zhì)化情況嚴(yán)重，面臨的競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，本項(xiàng)目也將面對(duì)同樣情況；投資打壓。滬青平公路沿線、松江新城內(nèi)大量潛在別墅用地將成為本項(xiàng)目推出的最大競(jìng)爭(zhēng)威脅。客層定位（1）領(lǐng)袖群體。（2）目標(biāo)客源構(gòu)成。占據(jù)10%以內(nèi)的比例。（3）特征分析。 追求成功，個(gè)性獨(dú)立；178。 高知人群，具有一定的文化和藝術(shù)的鑒賞力；178。 兼具文化性和生活方式引領(lǐng)性的特征，追求個(gè)性的享受方式；生活方式定位中國(guó)式的生活方式。所以人需要獨(dú)立、私密、個(gè)體的生活空間，同時(shí)又渴望交流。從北京的四合院到江南民居集群，從程度的傳統(tǒng)院子到南方客家人的土樓，從城里的王府到鄉(xiāng)村的“灣”或者“莊”，都是以一種集群性的建筑來(lái)規(guī)范生活的軌跡和方式。這種關(guān)系在目前人們的生活中還依然存在著，她就蘊(yùn)藏在青磚黑瓦和深宅大院之中。我們規(guī)劃一種“中國(guó)宅院生活方式”。由此交流便產(chǎn)生了。產(chǎn)品建議。建議一：新地中海風(fēng)格。建議二：融合中式符號(hào)和日式嚴(yán)謹(jǐn)靜謐的東方風(fēng)格。日