【正文】 生物、美國嘉吉等大批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，入園企業(yè)總數(shù)達(dá) 188家，其中世界 500強(qiáng)企業(yè) 3家，高新技術(shù)企業(yè) 57家 ,規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 62家，省級(jí)長沙工業(yè)地產(chǎn)市場 長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)l從長沙園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的整體趨勢來看，改革開放以來，長沙市園區(qū)第一產(chǎn)業(yè)在 GDP中的比重呈逐漸縮小趨勢，第二產(chǎn)業(yè)仍是主導(dǎo)，但第三產(chǎn)業(yè)比重均呈穩(wěn)步提高趨勢。 l長沙經(jīng)開、高新兩園作為最早的兩個(gè)國家級(jí)園區(qū)，制造、電子信息、新材料新能源、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)方面具有先發(fā)優(yōu)勢，而在食品加工、服務(wù)產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等服務(wù)業(yè)方面不具比較優(yōu)勢。從長沙目前工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向來看，各個(gè)園區(qū)目前在定位方面存在較大的重疊性。216。如長沙縣經(jīng)開區(qū)和長沙高開區(qū)。無清晰定位，無龍頭企業(yè)，大而全的園區(qū)發(fā)展?fàn)顩r較差。小結(jié)：這些園區(qū)努力打出各種特色牌，反映出它們?cè)诜e極探索未來開發(fā)區(qū)的發(fā)展模式和新的發(fā)展動(dòng)力。長沙工業(yè)地產(chǎn)個(gè)案分析長沙國際企業(yè)中心占地面積 178畝建筑面積 24萬㎡總投資額 3億元建設(shè)周期 5年容積率 綠化率 /地理位置 環(huán)保大道與萬家麗路交匯處物業(yè)類型 標(biāo)準(zhǔn)廠房、研發(fā)辦公樓項(xiàng)目規(guī)劃 中心一期 規(guī) 劃建 設(shè) 3個(gè) 組團(tuán) ，共有三條主干道和一條 環(huán) 道，分 別 有 4個(gè)出入口。價(jià)格 1F： 3100元 /㎡； 26F： 21002500元 /㎡園區(qū)配套 銀行、商鋪、員工餐廳、休閑公園、停車場、醫(yī)療室產(chǎn)業(yè)定位 輕型制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)為發(fā)展核心，兼顧通訊、能源、新材料等朝陽產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)該項(xiàng) 目是湖南首個(gè) 產(chǎn)權(quán) 式工 業(yè) 地 產(chǎn)項(xiàng) 目。長沙工業(yè)地產(chǎn)市場占地面積 268 畝建筑面積 22萬 m2容積率 綠化率 35%物業(yè)類型 大型廠房、白 領(lǐng) 公寓、寫字樓、孵化樓層高 標(biāo) 準(zhǔn)廠房的 1F層 高 ， 24F層 高 價(jià)格 標(biāo) 準(zhǔn)廠房均價(jià) 2280元 /㎡，公寓均價(jià) 1900元 /㎡租金 廠房租金： /㎡ /月；公寓 12元 /㎡ /月園區(qū)配套 超市、 員 工食堂、市 場 、 銀 行、居住區(qū)、 衛(wèi) 生所等 設(shè) 施園區(qū)定位 高新技 術(shù) 企 業(yè) 孵化 為 主的 創(chuàng)業(yè) 服 務(wù) 基地長沙工業(yè)地產(chǎn)個(gè)案分析麓谷國際工業(yè)園長沙工業(yè)地產(chǎn)市場小結(jié)與啟示：216。隨著住宅市場的降溫，開發(fā)商、投資者把目光投向商業(yè)地產(chǎn)，但長沙商業(yè)地產(chǎn)市場巨大的空置面積和激烈市場，將使其謹(jǐn)慎投入；216。商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)在房地產(chǎn)市場高調(diào)登場，但是相伴的巨大風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)使市場以平淡收?qǐng)?。?xiàng)目周邊樓市現(xiàn)況及未來走勢分析 十大板塊并起①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩n 隨著大盤帶動(dòng)郊區(qū)化開發(fā)步伐加快，開發(fā)版圖增大，長沙市板塊細(xì)分愈發(fā)明顯，長沙房地產(chǎn)市場的競爭已經(jīng)呈現(xiàn)各大板塊混戰(zhàn)的情形，目前大致可劃分為以下十大板塊：n ① 金星北路 ② 市府麓谷n ③ 麓南含浦 ④ 芙蓉北路n ⑤ 中心板塊 ⑥ 新南城n ⑦ 金鷹月湖 ⑧ 尚東n ⑨ 體育新城 ⑩ 星沙格局分析東成西崛，南強(qiáng)北弱n 隨著城市的發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出板塊化的特征，長沙地產(chǎn)已進(jìn)入板塊競爭時(shí)代。n 各板塊檔次定位、產(chǎn)品類型混雜，造成板塊間競爭差異化不明顯，客戶資源也多以搶奪市中心客戶為重要客源。市中心新南城市府麓谷芙蓉北麓南含浦星沙金星北路尚東金鷹月湖體育新城走強(qiáng)積弱 崛起！成熟格局分析n 板塊主要在售樓盤列表：板塊指標(biāo)性樓盤本項(xiàng)目所在區(qū)域 新南城板塊： 大盤云集，蓄勢爆發(fā)！格局分析項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型占地面積(㎡ )建筑面積（㎡）御邦 普通住宅 商業(yè)樓 別墅 166913 118784格蘭小鎮(zhèn)別墅 普通住宅 商業(yè) 286001 300000橘郡 別墅 獨(dú)棟別墅 聯(lián)排別墅 285885 380000龍灣國際小高層 獨(dú)棟別墅 連排別墅 632667 632667 1202300怡海星城 普通住宅 商鋪 676693 1980000凱富 閬峰云墅連排別墅 獨(dú)棟別墅 379831 167159板塊 金鷹月湖 市中心 尚東 芙蓉北 市府麓谷 新南城 體育新城 麓南含浦 金星北路 星沙城市功能配套離市中心不遠(yuǎn)，生活配套不足，公交系統(tǒng)尚可生活配套齊全，交通便利，商業(yè)發(fā)達(dá)離市中心近，生活配套較齊全，交通便利城市中心北部延伸帶，生活配套發(fā)展緩慢，交通一般新城區(qū)，生活配套急速發(fā)展中，交通狀況不佳市中心南延帶，生活配套尚可，交通比較便利離老城區(qū)不遠(yuǎn)，生活配套一般，交通發(fā)達(dá)市郊，生活配套欠佳，交通極其不便市郊，生活配套欠佳，交通極其不便新城，離老城遠(yuǎn)，生活配套尚可，出入市中心不便開發(fā)商實(shí)力及影響力除藏瓏外，整體偏弱中小開發(fā)商居多，實(shí)力不強(qiáng)萬科進(jìn)駐帶來利好影響以世紀(jì)金源為代表外地開發(fā)商居多外來大開發(fā)商云集，實(shí)力較強(qiáng)本地開發(fā)商與外地開發(fā)商共存外來開發(fā)商較多，實(shí)力較強(qiáng)外來大開發(fā)商較多，實(shí)力較強(qiáng)以和黃、恒大為代表的外地開發(fā)商為主恒基、華潤、碧桂園等外地開發(fā)商影響力較強(qiáng)片區(qū)特色影視文化與旅游區(qū) ,景觀資源優(yōu)越金融業(yè)商業(yè)發(fā)達(dá)，CBD高尚成熟居住區(qū)沿江風(fēng)景帶，新河三角洲市府辦公區(qū)，高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，大河西先導(dǎo)區(qū)省府辦公區(qū)，長株潭一體化融合區(qū)武廣快線，體育新城區(qū)自然人文景觀旅游區(qū)，高校文化區(qū)大河西先導(dǎo)區(qū)，高星綜合功能區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)新南城板塊目前生活配套尚等不完善，但發(fā)展?jié)摿薮?，目前是以居住功能和園區(qū)開發(fā)為主的郊區(qū)板塊。n 板塊內(nèi)房價(jià)處于長沙市場二流區(qū)間，相對(duì)來說價(jià)格優(yōu)勢比較明顯。各板塊檔次定位、產(chǎn)品類型混雜，造成板塊間競爭差異化不明顯。新南城板塊雖品牌大盤云集但整體區(qū)位優(yōu)勢相對(duì)不明顯?；谝陨戏治?，本項(xiàng)目所在新南城板快為居住型和園區(qū)開發(fā)為主的郊區(qū)板塊，是兩型社會(huì)建設(shè)的核心區(qū)域，未來將會(huì)成為居住環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)開發(fā)綠色環(huán)保、山清水秀經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長株潭城市群綠肺；本項(xiàng)目處于這個(gè)環(huán)境優(yōu)美，周邊居住大盤云集的區(qū)域，同時(shí)處于開發(fā)中的工業(yè)園內(nèi)，因此，項(xiàng)目須最大程度借助環(huán)境、交通、優(yōu)惠政策等資源，才能聚集湖南乃至中南五省總部經(jīng)濟(jì)，打造成功長沙首個(gè)總部基地！格局分析216。 土地性質(zhì)：工業(yè)216。 宗地： 2 2 28號(hào)地塊；216。 地貌：土地有起伏，中間有水塘；216。 毗鄰：兩型辦（正廳）辦公樓，高爾夫球場地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目分析項(xiàng)目四至東西北南項(xiàng)目四至項(xiàng)目分析“一點(diǎn)一線 ”發(fā)展戰(zhàn)略的核心發(fā)展區(qū)域南長沙工業(yè)化與城市化的前沿陣地長株潭經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡省級(jí)開發(fā)區(qū)，環(huán)保產(chǎn)業(yè)試驗(yàn)基地兩型社會(huì)實(shí)踐的行政核心長株潭三城心臟位置1.2.3.4.5.6.區(qū)位工業(yè)價(jià)值極為突出項(xiàng)目分析區(qū)位價(jià)值分析區(qū)域交通極其便捷繞城高速武廣高速鐵路黃花京珠高速上瑞高速大托機(jī)場長沙火車站31 107國道韶山 \萬家麗路項(xiàng)目分析交通組織分析長沙整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，工業(yè)增長迅猛，以第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)，且比例還在上升，且擁有基數(shù)很大的企業(yè)數(shù)量。城區(qū)企業(yè)外遷和區(qū)內(nèi)省內(nèi)企業(yè)進(jìn)城將給項(xiàng)目成功帶來巨大機(jī)遇。相關(guān)政策、法規(guī)及趨勢研究 長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一、開發(fā)區(qū)內(nèi)投資的生產(chǎn)性企業(yè)，企業(yè)所得稅減按 15%征收。產(chǎn)品出口型企業(yè)，按規(guī)定減免所得稅期滿后，按 100%稅率征收。二、再投資退稅：中外合資企業(yè)和外資企業(yè)從企業(yè)分得的利潤在區(qū)內(nèi)再投資興辦外商投資企業(yè)，其期限不秒于五年的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，退還再投資部分已納所得稅的 40%；外國投資者將從企業(yè)分得的利潤，在區(qū)內(nèi)再投資舉辦，擴(kuò)建產(chǎn)品出口企業(yè)或先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，經(jīng)營期不少于五年的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，全部退還其再投資部分已繳納的所得稅稅款。四、客商在中國境仙沒有設(shè)立機(jī)構(gòu)，而來源于開發(fā)區(qū)的股息、利息、租金、特許權(quán)使用費(fèi)和其他所得，除貪污免征所得稅的以外，都減按 10%的稅率征收所得稅。招商政策對(duì)比一招商政策長沙高新技術(shù)開發(fā)區(qū)一、按照 “ 封閉式管理、開放式運(yùn)行、市場化動(dòng)作、社會(huì)化服務(wù) ” 原則，實(shí)行統(tǒng)一有效管理，區(qū)內(nèi)企業(yè)享受國家、省、市三級(jí)政府給予的優(yōu)惠政策。生產(chǎn)性外商及臺(tái)、港、澳、僑投資的高新技術(shù)企業(yè)，經(jīng)營期在十年以上的，從獲利年度起，第一年和第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅，減半期滿后，如經(jīng)考核仍為高新技術(shù)企業(yè)，可再延長三年減半期?？蒲性核?、高等院?；蚩萍紗T自帶科技成果和資金創(chuàng)辦高新技術(shù)企業(yè)，注冊(cè)資金下限可為 3萬元。雙方另有協(xié)議的除外。之后 3年，按產(chǎn)品增值稅、企業(yè)所得稅和營業(yè)稅的地方留成部分 50％由財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)。進(jìn)入留學(xué)人員、博士創(chuàng)業(yè)園租用房產(chǎn)的被孵化企業(yè)、按市場平均價(jià)，在 100平方米面積內(nèi)第一年免收租金，第二年 60％，第三年 80％；超過 100平方米的部分第一年的前半年免收租金，之后第二年內(nèi)按 80％的標(biāo)準(zhǔn)收取。無費(fèi)管理企業(yè)只納稅，不繳行政事業(yè)性費(fèi)用。注冊(cè)的非生產(chǎn)性項(xiàng)目，要求年經(jīng)營收入在 2023萬元以上。經(jīng)開區(qū)優(yōu)先接納出口創(chuàng)匯的外向型企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品精深加工企業(yè)。 年，租期 30—40 年，簽約時(shí)先付 10年租金；　　土地使用權(quán)出讓，根據(jù)用地位置及土地類別，每畝收征地費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：生地 4—6 萬元，熟地 8—12 萬元；　　對(duì)大宗用地，根據(jù)投資規(guī)模和建設(shè)周期，經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，可適當(dāng)優(yōu)惠。所減免的稅收必須用于企業(yè)的發(fā)展，由稅務(wù)部門進(jìn)行跟蹤監(jiān)督；　　經(jīng)開區(qū)實(shí)行無費(fèi)區(qū)、封閉式管理?！　⊥恋鼗刭彛骸　≡陂_發(fā)區(qū)內(nèi)征用土地用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，三年內(nèi)如果項(xiàng)目不能產(chǎn)生預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，業(yè)主可申請(qǐng)退回土地，由開發(fā)區(qū)管委會(huì)以不低于出售價(jià)格回購?fù)恋?。招商政策?duì)比三招商政策環(huán)保科技園工業(yè)企業(yè)獎(jiǎng)：凡上年實(shí)繳區(qū)財(cái)政稅收 80萬元以上 200萬元以內(nèi)（含 200萬元），或 200萬元以上 400萬元以內(nèi)（含 400元），或 400萬元以上的工業(yè)企業(yè)，當(dāng)年分別按超過上年實(shí)繳區(qū)財(cái)政稅收增長速度 20%、 15%、 10%以上部分的 50%獎(jiǎng)給企業(yè)。重點(diǎn)業(yè)態(tài)扶植（扶植新型工業(yè)）規(guī)模工業(yè)企業(yè)：凡當(dāng)年實(shí)繳區(qū)財(cái)政稅收 30萬元以上 50萬元以內(nèi)（含 50萬元）， 50萬元以上 80萬元以內(nèi)（含 80萬元），分別給予 5萬元、 10萬元資金扶植。固定資產(chǎn)投入和技術(shù)改造： 凡新辦工業(yè)企業(yè)，對(duì)用于生產(chǎn)廠房和設(shè)備的固定資產(chǎn)投入（不含購地費(fèi)用） 1000萬元以上的，在竣工投產(chǎn)的當(dāng)年，按形成賬面固定資產(chǎn)額的 2%給予企業(yè)資金扶植。標(biāo)準(zhǔn)廠房：對(duì)于一次性投資開發(fā) 6000平方米以上的標(biāo)準(zhǔn)廠房（不含自建自用），在三層以上（含三層）或單體高度15米以上（含 15米），竣工投入使用后，按其用于生產(chǎn)廠房的面積一次性給予投資開發(fā)商 15元 /平方米的資金扶植。 經(jīng)市級(jí)以上行政主管部門認(rèn)定的科技企業(yè)孵化器，前三年，按當(dāng)年孵化器自身實(shí)繳區(qū)財(cái)政稅收的 50%以及孵化器內(nèi)在孵企業(yè)當(dāng)年實(shí)繳區(qū)財(cái)政稅收總額的 10%給予孵化器資金扶植。人才興業(yè)：博士、專家、教授、院士來區(qū)內(nèi)開辦、領(lǐng)辦高新技術(shù)企業(yè)并對(duì)區(qū)財(cái)政稅收有較大貢獻(xiàn)的，一次性給予企業(yè) 10萬元 —30 萬元資金扶植。小結(jié)終上分析，長沙經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)招商優(yōu)惠政策突出在稅收（減稅退稅）、土地轉(zhuǎn)讓優(yōu)惠方面，屬于生產(chǎn)經(jīng)營方面直接扶持政策，且優(yōu)惠幅度和金額較大。216。216。三年內(nèi)如果項(xiàng)目不能產(chǎn)生預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益，業(yè)主可申請(qǐng)退回土地，由開發(fā)區(qū)管委會(huì)以不低于出售價(jià)格回購?fù)恋?。雨花環(huán)保科技園政策突出在稅收獎(jiǎng)勵(lì)、資金扶持獎(jiǎng)勵(lì)、人才扶持獎(jiǎng)勵(lì)、科技創(chuàng)新獎(jiǎng)勵(lì)、人員招商獎(jiǎng)勵(lì)方面 第二部分：項(xiàng)目 SWOT分析 PART 2優(yōu)勢（ S） ——企業(yè)實(shí)力雄厚項(xiàng)目由和立東升實(shí)業(yè)投資開發(fā) ,企業(yè)及其最高領(lǐng)導(dǎo)人有著巨大的聲譽(yù)和人脈資源。項(xiàng)目 SWOT分析n生態(tài)環(huán)境優(yōu)越n相對(duì)于市內(nèi)區(qū)域的寫字樓和公寓，本項(xiàng)目擁有天際嶺森林公園等大型的自然氧吧，自身地塊為原生山地，自然生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚。n區(qū)位發(fā)展前景廣闊n項(xiàng)目距省政府 、距野生動(dòng)物園 、距未來的兩型辦政務(wù)辦公區(qū)不到 2公里，即將動(dòng)工的城鐵和地鐵一號(hào)線都在項(xiàng)目附近設(shè)站。劣勢（ W） ——