【正文】 成一個(gè)兩戶都可以享受的既獨(dú)立又交融的共渡空間。中國(guó)式的生活方式就存在于這種獨(dú)立與交流之中。而院子的壩子、窗格天臺(tái)、天井、堂屋廂房構(gòu)造等，是很簡(jiǎn)單的東西，實(shí)際上表達(dá)一種人與人之間的關(guān)系。中國(guó)人有一種幾千年的生活方式的載體——宅院。人是自然的，同時(shí)又是社會(huì)的。 具有自己的風(fēng)格偏好，不隨大流；178。 健康、家庭、事業(yè)、享受并重；178。178。上?？蛻簟律虾８辉ｋA層（民營(yíng)企業(yè)家、律師、文化界、外企高級(jí)管理層）占到2530%；港臺(tái)人士/海歸人士——港臺(tái)人士和有海外生活經(jīng)歷，將長(zhǎng)期定居上海的人群，占到3040%；國(guó)內(nèi)客戶——長(zhǎng)三角地區(qū)，以江浙一帶的私營(yíng)企業(yè)家為主，約占到2030%；投資客戶——少量房地產(chǎn)投資客戶，包括江浙地區(qū)的投資者，占據(jù)10的份額。地緣客戶——青浦工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的高級(jí)管理層，作為第一居所。港臺(tái)人士利用中海地產(chǎn)在港臺(tái)人士中的品牌知名度和美譽(yù)度，號(hào)召其成為第一批客戶，由此吸引其他客層的跟進(jìn)。二、定位系統(tǒng)。本次中國(guó)人民銀行關(guān)于二次購(gòu)房按揭成數(shù)的提高將對(duì)投資性高檔住宅的市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，尤其對(duì)于已有市區(qū)住宅的二次置業(yè)購(gòu)買(mǎi)別墅的人群產(chǎn)生一定影響；競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。SARS過(guò)后，以別墅為代表的綠色低密度住宅將更受市場(chǎng)歡迎；風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析（THREATEN）別墅總體風(fēng)險(xiǎn)。目前政府對(duì)別墅用地的停止供應(yīng)，在中長(zhǎng)期對(duì)于目前已批準(zhǔn)的別墅項(xiàng)目是一個(gè)利好消息。機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（OPPORTUNITY）客源機(jī)會(huì)隨著上海市政府“173”計(jì)劃的啟動(dòng)，即為加強(qiáng)上海城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力而在松江、嘉定、青浦三地劃出173平方公里土地用于打造外商投資的低成本投資園區(qū)，為本案帶來(lái)客戶群。配套劣勢(shì)。劣勢(shì)分析（WEAKNESS）地理劣勢(shì)。生態(tài)綠資源：地塊西側(cè)為近200畝的生態(tài)公園廣場(chǎng)，為本項(xiàng)目提供綠色生態(tài)概念。占地近40萬(wàn)平方米，為規(guī)劃提供基礎(chǔ)。而本案所在趙巷鎮(zhèn)規(guī)劃了8000畝低密度高檔別墅區(qū)，并且配套休閑廣場(chǎng)、教育設(shè)施和商業(yè)設(shè)施，為本案塑造成第一居所創(chuàng)造了條件。地段優(yōu)勢(shì)。中海地產(chǎn)在港臺(tái)人士，尤其是香港人心目中的品牌地位十分之高，再加上在上海成功開(kāi)發(fā)了多項(xiàng)高檔住宅樓項(xiàng)目和別墅項(xiàng)目“海天花園”，擁有一批忠實(shí)客戶群。劣勢(shì)：一期正在推廣，目前內(nèi)部推出30套市場(chǎng)篇大結(jié)論 別墅大市場(chǎng)在未來(lái)2到3年會(huì)存在供大于求的現(xiàn)實(shí)，尤其中高檔別墅（總價(jià)在200300萬(wàn)）由于供應(yīng)量最大、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈； 由于別墅市場(chǎng)土地批租的控制，在未來(lái)一個(gè)5年周期后期，面對(duì)成長(zhǎng)中的別墅購(gòu)買(mǎi)人群，別墅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)可喜的景象； 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的問(wèn)題同樣出現(xiàn)在別墅市場(chǎng)，產(chǎn)品創(chuàng)新規(guī)劃成為制勝的關(guān)鍵； 競(jìng)爭(zhēng)板塊各具優(yōu)勢(shì)，尤其是松江的松江新城是“一城九鎮(zhèn)”中率先啟動(dòng)的板塊，其競(jìng)爭(zhēng)力顯著。據(jù)稱目前推出一期別墅已銷售80%，剩下少量300M2以上的較大面積別墅。針對(duì)低總價(jià)別墅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：項(xiàng)目位置價(jià)格容積率規(guī)?？蛻籼攸c(diǎn)戶型面積泗涇頤景園位于泗涇鼓浪路315號(hào)60007000元/M2據(jù)調(diào)查，海外歸國(guó)人士占6成，溫州等外地投資客占2成，上海本地占2成296400M2優(yōu)勢(shì)：地理位置好，離佘山5公里距離，距離市區(qū)半小時(shí)車程；超低容積率；總價(jià)較低。劣勢(shì)：目前周邊配套缺乏居禮位于高涇路555弄85009000元/M20．373棟主要以港臺(tái)人士為主，和一部分海外歸國(guó)人士一期銷售80%以上優(yōu)勢(shì)：獨(dú)特的西方現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格別墅，空間大氣，尊貴，空中走廊；地理位置好，地處西郊滬青平別墅聚集區(qū)；每家都有私家游泳池。劣勢(shì)：總價(jià)過(guò)高，只能針對(duì)金字塔頂端成功人士。劣勢(shì)：房型面積較大，總價(jià)較高；建筑風(fēng)格比較平常，立面顏色不美觀。劣勢(shì)：容積率較高，棟距過(guò)近；混合別墅社區(qū)，檔次受到一定影響。劣勢(shì)：別墅種類比較單一，基本上都是美式；小區(qū)除水景外，缺乏比較突出的景觀賣(mài)點(diǎn)；生活配套不足。劍橋景苑金都路150250萬(wàn)元/套占地13萬(wàn)平方米，分二期開(kāi)發(fā)，由134戶聯(lián)排、43戶雙拼和100戶獨(dú)立別墅組成。天籟向陽(yáng)路1683號(hào)200280萬(wàn)元/套總占地28萬(wàn)平方米，一期首推108戶已經(jīng)售謦。項(xiàng)目名稱地址價(jià)格特別說(shuō)明虹山半島二期虹梅南路2121號(hào)270550萬(wàn)/套二期占地9萬(wàn)平方米，純獨(dú)立式別墅59戶，面積410430平方米。由閔行區(qū)政府牽頭開(kāi)發(fā)的鑫都新干線，據(jù)說(shuō)是上海最大的別墅區(qū)，總計(jì)包括四家別墅項(xiàng)目，除了已經(jīng)在售的天籟別墅外，其余幾家為湖山在望，圣得恒業(yè)花園和金銘文博水景，進(jìn)期進(jìn)入市場(chǎng)。同時(shí)在價(jià)格和所針對(duì)的客戶群上有了很大變化，聯(lián)體別墅一般總價(jià)不超過(guò)100萬(wàn)，而目前所開(kāi)發(fā)的獨(dú)棟別墅總價(jià)都是在200萬(wàn)左右。但當(dāng)這些項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，聯(lián)排別墅也逐漸淡出市場(chǎng)了，開(kāi)發(fā)商不約而同地將目光轉(zhuǎn)向堵棟別墅的開(kāi)發(fā)。閔行的別墅板塊主要就是顓橋別墅區(qū)，其是上海TOWNHOUSE開(kāi)發(fā)最為成功的區(qū)域。 別墅的競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)為交通的競(jìng)爭(zhēng)、生態(tài)環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)、配套的競(jìng)爭(zhēng)。通過(guò)對(duì)上述列表分析，我們發(fā)現(xiàn)： 獨(dú)立別墅為松江別墅的主流產(chǎn)品，占到了90%以上，并且競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈。每套別墅都建有一個(gè)“功能層”6紫都 上海晶園佘北公路、泗陳公路350套獨(dú)立2003年5月佘山國(guó)家旅游度假區(qū)內(nèi)，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，占地1300畝，戶戶臨水，配有生活服務(wù)、休閑體育雙會(huì)所。264，綠化率70%，整體布局以人工湖為中心，江南園林為景觀特征。2明月清泉新橋鎮(zhèn)新南街368號(hào)18棟雙拼、7棟疊加雙拼、疊加未定，4月中旬接受預(yù)定位于新橋鎮(zhèn)中心有利位置，周遍商業(yè)配套完善，房型設(shè)計(jì)以實(shí)用簡(jiǎn)潔為主，利用率較高。上海晶園獨(dú)立5001200萬(wàn)/套首期65套，銷售70%以上上海紫園西佘山環(huán)山路9號(hào)獨(dú)立銷售不理想，據(jù)稱即將被收購(gòu)佘山高爾夫獨(dú)立、聯(lián)排總價(jià)1000萬(wàn)以上/套未開(kāi)盤(pán)，目前高爾夫球場(chǎng)正在招募創(chuàng)始會(huì)員n 松江今年即將推出別墅項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱地址體量類型開(kāi)盤(pán)日期特點(diǎn)1皇琪愛(ài)麗舍大學(xué)城東南側(cè)共182棟，聯(lián)體為主，另有4幢獨(dú)立別墅聯(lián)體、獨(dú)立未定，4月中旬接受預(yù)定松江大學(xué)城首個(gè)純別墅社區(qū)。附件：松江目前在售別墅項(xiàng)目列表：n 根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心資料顯示，今年一季度，松江沒(méi)有新的地塊出讓。與泗涇板塊相臨，區(qū)域內(nèi)別墅比較集中，早期是以聯(lián)排別墅為主，隨著九州大唐花園、夏洲花園、愛(ài)倫坡等中高檔獨(dú)立別墅社區(qū)出現(xiàn)，檔次也隨之有了一定提升，但目前滬松公路沿線的環(huán)境比較差，目前交通也比較擁堵，但由于該板塊是目前松江距市區(qū)最近的別墅區(qū)域，到市區(qū)車程1520分鐘，隨著以后滬松公路的整改拓寬，未來(lái)的升值前景比較看好，但該板塊以雙拼、聯(lián)排別墅為主，與本案不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)；（5）泗涇板塊。松江和閔行在地理上有著密切聯(lián)系，莘莊以及其延伸地帶閔行松江交界地帶，統(tǒng)稱為莘閔板塊，該板塊緊靠莘莊地鐵站，距徐家匯商業(yè)區(qū)14公里，正在修建直達(dá)的交通干道，該地塊河道密布，自然綠化好，是目前上海經(jīng)濟(jì)性別墅的聚集地，與本案不形成直接競(jìng)爭(zhēng)；（3）新橋板塊。（1）佘山板塊。松江別墅市場(chǎng)簡(jiǎn)介松江是上海市“十五”期間重點(diǎn)建設(shè)的新城，近年來(lái)別墅市場(chǎng)發(fā)展較快，是上海別墅項(xiàng)目最多的區(qū)縣之一。（三）競(jìng)爭(zhēng)板塊研究。一般作為第一居所，自用為主。主力消費(fèi)年齡在4045之間。由于滬青平公路與虹橋、古北的距離，該板塊受到港臺(tái)人士的追捧。消費(fèi)者特征分析。本項(xiàng)目會(huì)面臨阻擊；（2）在檔次上主要分為兩段，單價(jià)在700010000元/M2和10000元/M2以上的，總價(jià)200500萬(wàn)/套，50012000萬(wàn)/套。板塊內(nèi)競(jìng)品分析。綠化率70%。銀濤高爾夫別墅滬青平公路2222號(hào)110001500018洞高爾夫球場(chǎng)，200戶獨(dú)立別墅分四期開(kāi)發(fā)。長(zhǎng)堤花園滬青平公路2056號(hào)2501200萬(wàn)/套濕地坡景別墅?，F(xiàn)代立面風(fēng)格。居禮高涇路555弄950014000占地10萬(wàn)平方米。西郊美林館高涇路、滬青平公路800010000二期西班牙風(fēng)格。湖畔佳苑滬青平公路1515號(hào)900014000占地40萬(wàn)平方米，分二期開(kāi)發(fā)，共建300多戶獨(dú)立別墅，一期173戶，銷售良好。樓盤(pán)簡(jiǎn)介。2000年到2001年開(kāi)始，別墅市場(chǎng)由于其供應(yīng)量相對(duì)于需求量來(lái)說(shuō)，相對(duì)得不足，顯得市場(chǎng)異常的火熱。滬青平公路逐步被人所認(rèn)識(shí)和接受，同時(shí)大家發(fā)現(xiàn)其離市區(qū)的實(shí)際距離遠(yuǎn)沒(méi)有想象中那么遠(yuǎn)。滬青平公路沿線在開(kāi)發(fā)初期，由于其作為公路給人造成很大的心理距離。板塊提示。地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。淀浦河為上海市政府目前重點(diǎn)規(guī)劃的連接淀山湖和黃浦江46公里長(zhǎng)的景觀水系，政府將加快淀浦河水上旅游業(yè)的發(fā)展，培育游艇休閑產(chǎn)業(yè)。北至：滬青平高速公路，距離滬青平公路500米；南至：松江區(qū)界（淀浦河及三涇塘）；西側(cè)：方松路以東，新通波塘以東地塊資源。地理位置：地塊位于青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)，上海西區(qū)滬青平高速公路與方松路交會(huì)處，距離市區(qū)（人民廣場(chǎng)）約27公里，距離規(guī)劃中上?！耙怀蔷沛?zhèn)”中的旅游度假區(qū)朱家角及淀山湖約18公里。u 別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)兩頭熱，中間涼的現(xiàn)狀，供應(yīng)量最大的中高檔別墅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大。u 浦東和松江將成為未來(lái)高檔別墅的最大聚集領(lǐng)地。——結(jié)論——u 上海別墅市場(chǎng)正在由初級(jí)階段逐步進(jìn)入成熟期，產(chǎn)品力不強(qiáng)的別墅將被淘汰。三、 別墅的價(jià)格走勢(shì)：1） 上海中房指數(shù)系統(tǒng)3月12日別墅指數(shù)報(bào)告顯示，上海別墅指數(shù)達(dá)1012點(diǎn)，比一月基期上漲12點(diǎn)，%；2） 別墅指數(shù)研究得出如下預(yù)測(cè)結(jié)論： 別墅價(jià)格在未來(lái)幾年里仍會(huì)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，主要是受別墅需求強(qiáng)有力支撐以及土地供應(yīng)的受限； 經(jīng)濟(jì)型及高端別墅需求旺盛，中端別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈；主要由于本地客戶需求放量將在很大程度上刺激經(jīng)濟(jì)型別墅的成交，而隨著上海城市的快速發(fā)展，部分追求享受的外來(lái)和本地及外籍超高收入者將對(duì)為數(shù)不多而資源稀缺的頂級(jí)別墅帶來(lái)旺盛需求。2） 依據(jù)別墅的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：A、 自用型；B、 投資型；C、 混合型。1） 依據(jù)別墅的功能與用途分類：A、 自住類——一般以客戶自住，作為第一居所，如用于自己居住的別墅，一般的特征是距離市區(qū)車程在半小時(shí)以內(nèi)，周邊生活配套比較齊全，大多數(shù)近郊別墅都可以作為第一居所；B、 度假類——主要是在風(fēng)景比較好的遠(yuǎn)郊區(qū)，主要作為第二居所，是5+2式居家，用于雙休日小住，如目前佘山的一些高檔別墅，主要提供給成功商務(wù)人士周末與家人享受；C、 旅游類；主要是位于著名旅游風(fēng)景區(qū)，分時(shí)度假居住，如蘇州太湖之星、太陽(yáng)湖別墅。 根據(jù)有效調(diào)查顯示：1） 從地域區(qū)屬來(lái)看：%，%，%，該三部分客群占市場(chǎng)主體，%，其余少量為外籍人士購(gòu)買(mǎi)，%；2） 從職業(yè)分布來(lái)看：中高級(jí)管理人員比例最高，%，%，%，%，%（注：由于中國(guó)人忌諱“露富”，許多企業(yè)主和老板將自己的身份歸入中高級(jí)管理人士之中，造成中高級(jí)管理人員比例最高）；3） 從年齡段來(lái)看：35—40歲與45—50歲兩個(gè)年齡段是別墅購(gòu)買(mǎi)意向最為集中的段落，尤其值得注意的是3545歲年齡段在近兩年來(lái)增長(zhǎng)最快，這一年齡段的人群大多事業(yè)有成，家庭穩(wěn)定，其中有很大比例已開(kāi)始自己創(chuàng)業(yè)，購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)，同時(shí)對(duì)生活的品質(zhì)有更加成熟的理解。供求研究結(jié)論： 目前的上海別墅區(qū)域主要集中在松江、浦東、閔行三大區(qū)域，而中高檔的別墅主要集中在松江和浦東，松江將形成以佘山