【正文】 消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！ 附 2：周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤 建業(yè)城市花園 位置： 107 與鄭汴路交叉口 面積：占地 246420 平方米，建筑面積 27 萬平方米，二期34 棟，建筑面積 7． 18 萬平方米；三期 37 棟，建筑面積 11 萬平方米。感謝原作者所作出的努力！ 對(duì) 建材市場(chǎng)調(diào)查的幾點(diǎn)發(fā)現(xiàn)： 1 大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的成本較高 1 大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足 1 小戶型需求彈性非常大，對(duì)價(jià)格非常敏感 1 市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素， 89 月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田，固有的建材市場(chǎng)要做升級(jí)換代 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位 2 商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍 2 附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般 80— 150元 /月 2 作為首次購(gòu)買者，最重要的還是價(jià)格 2 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求 方便、安逸、清凈 2 相當(dāng)一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場(chǎng)銷售 2 同類產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能 2 普通員工不會(huì)因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地，她們往往因?yàn)榫幼《鼡Q換工作，普通員工流動(dòng)性比較大 2 對(duì) 60— 80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力 2 某房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好 外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 ，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，僅憑這一點(diǎn)，就說明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。感謝原作者所作出的努力！ 附 1： 鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 調(diào)查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和接受程度（某房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度） 調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣 調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市場(chǎng)、燈飾市場(chǎng)、管材市場(chǎng)、名優(yōu)建材市場(chǎng)、商品大世界 調(diào)查完成時(shí)間： 在鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是 商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 依據(jù)進(jìn)入期品牌塑造結(jié)果、銷售成交量判斷營(yíng)銷戰(zhàn)略。 崗位人員工作準(zhǔn)備驗(yàn)收： 重要環(huán)節(jié)演練。每日下午 6 時(shí)售樓部協(xié)同甲方協(xié)調(diào)驗(yàn)收當(dāng)期工作。售樓部協(xié)同甲方在 6 月 5 日前完成。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。售樓部協(xié)同甲方在 6月 5 日 前完成。售樓部協(xié)同甲方在 6月 5 日前完成。售樓部協(xié)同甲方在 6 月 5 日前完成。 C、二期銷售前期準(zhǔn)備資料： 1） 商品房預(yù)售許可證，甲方負(fù)責(zé)辦理，預(yù)計(jì) 5 月 31 日前取得。 B、 二期小戶型主力戶型單體模型。 預(yù)計(jì)每本樓書 3 元，每次印刷 5000 本。 其它費(fèi)用另計(jì)。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。每次抽獎(jiǎng)抽出 5 輛自行車和 2 輛電動(dòng)車。 十一、促銷策略 為使報(bào)紙廣告呈現(xiàn)連續(xù)性攻勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)提高某房地產(chǎn)在鄭汴路的知名度，哄托銷售氣氛，提高在進(jìn)入期開展集報(bào)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品為電動(dòng)車和自行車，同時(shí)以廣播現(xiàn)場(chǎng)報(bào)到的形式廣泛 告知。總計(jì) 7200 元 H、廣告發(fā)布商、印刷商、制作商的選定。 G、直郵 DM： 利用動(dòng)力公司現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫(kù)資源，開展數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷。 投放日期： 2020 年 6 月 9 日， 6 月 17 日， 7 月 9 日， 7 月 16 日 覆蓋范圍：鄭汴路市場(chǎng)、航海路市場(chǎng)、火車站市場(chǎng)。每月印刷 2 次，每次印刷 10000頁(yè)。感謝原作者所作出的努力！ 辦理完畢的基礎(chǔ)上制定。感謝原作者所作出的努力！ 日期 星期 報(bào)別 版位 版面 刊例價(jià) 優(yōu)惠價(jià) 摘要 方案A 方案 B 方案 A 方案 B 方案 A 方案 B 方案 A 方案 B 五 大河報(bào) A3 A 版封底 1/4 版 又通欄 半版 40500 58500 32400 46800 鄭東新區(qū)與鄭汴路 二 大河報(bào) C3 C3 1/4 版 1/4 版 12500 12500 8125 8125 重復(fù)上次廣告內(nèi)容 四 大河報(bào) A3 A 版封底 1/4 版又通欄 半版 40500 58500 32400 46800 鄭東新區(qū)與鄭汴路 二 大河報(bào) C3 C3 1/4 版 1/4 版 12500 12500 8125 8125 重復(fù)上次廣告內(nèi)容 五 大河報(bào) A3 A 版封底 半版 半版 45000 58500 36000 46800 鄭東新區(qū)與鄭汴路 三 大河報(bào) C3 C3 1/4 版 1/4 版 12500 12500 8125 8125 重復(fù)上次廣告內(nèi)容 五 大河報(bào) A3 A 版封底 半版 半版 45000 58500 36000 46800 鄭東新區(qū)與鄭汴路 四 大河報(bào) A3 或A5 A3 或 A5 半版 半版 45000 45000 36000 36000 鄭東新區(qū)與鄭汴路 四 大河報(bào) A3或A5 A3 或A5 半版 半版 45000 45000 36000 36000 鄭汴路、火車站 五 大河報(bào) A3或A5 A3 或A5 1/4 版 1/4 版 22500 22500 18000 18000 大賣場(chǎng) 四 大河報(bào) A3或A5 A3 或A5 1/4 版 1/4 版 22500 22500 18000 18000 1850 元 /m2買 2900 元/m2 四 大河報(bào) A3或A5 A3 或A5 1/4 版 1/4 版 22500 22500 18000 18000 1850 元 /m2買 2900 元/m2 合計(jì) 萬元 萬元 287175 337575 注：本媒體計(jì)劃是基于開發(fā)商二期預(yù)售許可證 2020 年 5 月 31 日前 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 5 月 29 日進(jìn)入期推廣全面開始，報(bào)紙媒體以 大河報(bào)為主，投放頻度每周 1— 2 次，半版、豎通欄穿插投放，具體如下： 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 E、廣告媒體投放計(jì)劃： 在 5 月 28 日前投放一到兩個(gè)小版面的報(bào)紙廣告和題花廣告或分類信息廣告，廣告內(nèi)容以單純產(chǎn)品信息為主，維持售樓部的基本來電、來訪量。 8）、出售：“私家銀行” 極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈里已經(jīng)有 4000 多家商戶，從業(yè)人員達(dá) 2 萬多人，能為某房地產(chǎn)帶來無盡的出租、出售價(jià)值。 7）以 1850 元 /平米買下 2900 元房產(chǎn) 極言大賣場(chǎng)及其 147 畝休閑廣場(chǎng)將徹底改變鄭汴路南、路北的環(huán)境差別。感謝原作者所作出的努力！ 敢的心?。? 5）、出售“火車站商務(wù)公寓”（ 2020） 極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的對(duì)于某房地產(chǎn)的商務(wù)價(jià)值，當(dāng)于火車站對(duì)于其周邊物業(yè)的價(jià)值。 （你可還有這顆勇 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 4）、出售“加利佛尼亞、金礦營(yíng)地”（ 1862） 極言長(zhǎng)達(dá) 20 年，總投資 2020 億元的鄭東新區(qū)對(duì)鄭汴路商圈的價(jià)值，某房地產(chǎn)有相當(dāng)于 1862 年時(shí)的美國(guó)淘金般的不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。 極言長(zhǎng)達(dá) 20 年，總投資 2020 億元的鄭東新區(qū)對(duì)鄭汴路商圈的價(jià)值，某房地產(chǎn)有相當(dāng)于 1992 年時(shí)的上海浦東不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。 極言長(zhǎng)達(dá) 20 年，總投資 2020 億元的鄭東新區(qū)對(duì)鄭汴路商圈的價(jià)值，某房地產(chǎn)有相當(dāng)于 1982 年時(shí)的羅湖、蛇口不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。 十、項(xiàng)目推廣首期計(jì)劃（進(jìn)入期） A、 媒體組成：報(bào)紙，派發(fā)單頁(yè)，直郵單頁(yè)，廣播。本階段以間斷的小版面提示性廣告為主，實(shí)現(xiàn)收盤銷售。感謝原作者所作出的努力！ 展公關(guān)活動(dòng)。并在房展會(huì)期間開 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。純商鋪推廣開始。 C、 成熟期：從 9 月 1 日至 11 月 30 日，本階段主要任務(wù)是徹底實(shí)現(xiàn)某房地產(chǎn)二期銷售，以多種促銷活動(dòng)及老 業(yè)主現(xiàn)身說服、老業(yè)主帶新業(yè)主為主，廣告內(nèi)容以單純的產(chǎn)品信息為主，本分階段廣告費(fèi)用將大幅減少。 B、 成長(zhǎng)期：從 7 月 1 日至 8 月 31 日，本階段主要任務(wù)是實(shí)現(xiàn)某房地產(chǎn)品牌第二內(nèi)涵，明確各種物業(yè)形態(tài)的具體投資價(jià)值，本階段多以具體的對(duì)比數(shù)據(jù)為主，適量加入促銷活動(dòng)。 九、推廣各階段任務(wù)具體設(shè)定： A、 進(jìn)入期：從 2020 年 5 月底至 6 月 30 日。感謝原作者所作出的努力！ 八、項(xiàng)目推廣策略設(shè)定 A、 項(xiàng)目推廣主題概念： 有巨大投資回報(bào)價(jià)值的高檔商務(wù)公寓 B、 項(xiàng)目推廣目標(biāo)：形成明確的區(qū)域商務(wù)住宅領(lǐng)導(dǎo)者品牌。 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。一期余房即時(shí)銷售。 c、 交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房 B、 入市姿態(tài)：東南板塊商務(wù)公寓領(lǐng)導(dǎo)者。 二期商鋪宜在新品牌形成時(shí)開始銷售，價(jià)格亦采取中開高走的價(jià)格策略。 二期小戶型采取中開高走的價(jià)格策略，起步均價(jià)定在 1780 元左右，迅速提價(jià)，如果品牌一旦形成，可將銷售均價(jià)定位于 1950 元左右。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。大賣場(chǎng)將使這里的居住環(huán)境將和路北的高尚物業(yè)環(huán)境合為一體，但這里的投資價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它物業(yè)。投資 2020 億，建設(shè)周期 20 年，能為某房地產(chǎn)及其周邊地區(qū)帶來難以想像的不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。成熟的鄭汴路商圈里 已經(jīng)有 4000 多家商戶，從業(yè)人員達(dá) 2 萬多人，能為某房地產(chǎn)帶來無盡的價(jià)值。感謝原作者所作出的努力！ 五、某房地產(chǎn)品牌內(nèi)涵次序及品牌表現(xiàn)幾種角度 : 一）品牌第一內(nèi)涵：難以想象的高檔不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì) 大賣場(chǎng) 的形成能某房地產(chǎn)帶來更美好的居住環(huán)境，對(duì)比 建業(yè)、英協(xié) 的環(huán)境價(jià)值與投資價(jià)值。 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。在無需增加某房地產(chǎn)項(xiàng)目二期任何投資的前提下，借周邊資源，從產(chǎn)品本身跳出去，賣 12 年后鄭汴路大商圈影子，賣人們對(duì) 20 年后的鄭東新區(qū)發(fā)展的向往，賣“大賣場(chǎng)”對(duì)周邊不動(dòng)產(chǎn)帶來的升值空間，賣“大賣場(chǎng)”對(duì)周邊商務(wù)配套需求。該品牌一旦被商戶及鄭州投資者認(rèn)可，將會(huì)形成一場(chǎng)銷售風(fēng)暴。大賣場(chǎng) 147 畝多功能休閑廣場(chǎng)，如同文博廣場(chǎng)、綠城廣場(chǎng) 一樣，將使位于路南的某房地產(chǎn)擁有和路北建業(yè)、英協(xié) 2900 元 /m2一樣的生活居住環(huán)境?，F(xiàn)在購(gòu)買某房地產(chǎn)，等于用 1800 元 /m2的價(jià)格，購(gòu)買了比 2900 元/m2房產(chǎn)更有投資價(jià)值的高檔物業(yè)。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。這里如同 1982年的深圳羅湖、蛇口，如果能現(xiàn)在這里擁有幾套不動(dòng)產(chǎn)，前景不可想象。位于鄭汴路商圈內(nèi)的某房地產(chǎn)，是相當(dāng)于火車站附近房產(chǎn)價(jià)值的商務(wù)公寓?，F(xiàn)在這里 4000 多個(gè)外地商賈，有至少 20200 個(gè)以上的外地商業(yè)從業(yè)者。 鄭汴路商圈是和鄭州火車站商圈一樣的財(cái)富積散地，這里的資金流和物流甚至是火車站商圈的若干倍。 鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。某房地產(chǎn)正好位于商圈之內(nèi)，是這里唯一的 商務(wù)住宅，有獨(dú)有的地利之便，是這些商賈居住的第一選擇?，F(xiàn)在，這里已經(jīng)如同 1982年的深圳羅湖、蛇口，如同 1992 年的上海浦東，如同 1997 年的三峽宜昌。這些所有的材料采購(gòu)地，必然從緊按在一起的鄭汴路大市場(chǎng)獲取。感謝原作者所作出的努力！ 156 億元。 鄭東新區(qū)興建規(guī) 劃總計(jì) 20 年（北京 CBD 區(qū)用了 11 年，上海浦東已用了 10 年），總投資 2020 億元，其中單一個(gè)起步區(qū)就有 5 年時(shí)間投資 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 我們完全可以跳出傳統(tǒng)房地產(chǎn)營(yíng)銷模式，利用某房地產(chǎn)周邊資源，擴(kuò)充品牌核心內(nèi)涵，將某房地產(chǎn)定位成一個(gè)整個(gè)東區(qū)獨(dú)有的、擁有比建業(yè)、英協(xié)更有投資價(jià)值的、有無盡開發(fā)潛力的高檔樓盤。 品牌戰(zhàn)略形成及品牌定位： 我們的可售資源 是三種不同的物業(yè)形態(tài)，是三種不同的置業(yè)用途，這些物業(yè)形態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)相當(dāng)激烈。感謝原作者所作出的努力！ 通過以上描述我們發(fā)現(xiàn)，二期小戶型的目標(biāo)群直接購(gòu)買理由很難成為一期業(yè)主的購(gòu)買理由，以此內(nèi)容來作為品牌主力內(nèi)涵不能帶動(dòng)一期余房銷售，