房地產(chǎn)別墅項(xiàng)目營(yíng)銷策劃-文庫(kù)吧資料
2024-12-12 11:22本頁(yè)面
【正文】 揮他們年輕的創(chuàng)造力。 最大的劣勢(shì)就是需要找到好的創(chuàng)意去表達(dá)所要傳達(dá)的信息。 微電影投資成本降低， 可以把節(jié)約出的部分資金用于其他營(yíng)銷策略的運(yùn)用上。 適用范圍廣，因其時(shí)間短的特點(diǎn)，既可作為電影短片又可作為商業(yè)廣告，在各個(gè)場(chǎng)合均可適用。 優(yōu)勢(shì)： 微電影制作比較專業(yè)，內(nèi)容豐富，包含企業(yè)文化、產(chǎn)品形象等。 房產(chǎn) 網(wǎng)站 ：在搜房、 常州房產(chǎn)網(wǎng) 等房產(chǎn)網(wǎng)站中投放微電影的視頻廣告，購(gòu)房者收看的幾率很 高，因?yàn)榉慨a(chǎn)網(wǎng)站的靜態(tài)廣告很多，所以短小的微電影很容易吸引購(gòu)房者注意力。 商業(yè)街廣告顯示屏：萊蒙、南大街、湖塘等繁華商業(yè)街附近的顯示屏，人流量大，受眾廣，有利于傳播范圍的擴(kuò)大。 10 載體分析： 公交移動(dòng)電 視： 封閉的公共交通工具空間，從視覺上強(qiáng)制收視；豐富節(jié)目打發(fā)旅途無(wú)聊時(shí)光，從心理上強(qiáng)制收視 ，但由于微電影的劇情優(yōu)勢(shì)，所以觀眾比較容易接受 。 使用微電影方式原因：微電影的接受面極為廣泛，賣高端別墅，首先讓大眾知曉該別墅的高端與奢華，讓大眾形成一種共識(shí)，再給予大眾些許的機(jī)會(huì)深免費(fèi)提供樣板房一段時(shí)間，免費(fèi)作為婚紗或者寫真的拍攝地點(diǎn) ,讓其感受到高端別墅的奢華。微電影是指專門運(yùn)用在各種新媒體平臺(tái)上播放的、適合在移動(dòng)狀態(tài)和短時(shí)休閑狀態(tài)下觀看的、具有完整策劃和系統(tǒng)制作體系支持的具有完整故事情節(jié)的 “ 微（超短）時(shí) ” （ 30 秒－ 5分鐘 ）放映、 “ 微（超短）周期制作（ 1－ 7 天或數(shù)周） ” 和 “ 微（超小）規(guī)模投資（幾千 數(shù)千 /萬(wàn)元每部） ” 的視頻（ “ 類 ” 電影）短 片，內(nèi)容融合了幽默搞怪、時(shí)尚潮流、公益教育、商業(yè)定制等主題，可以單獨(dú)成篇，也可系列成劇。 動(dòng)態(tài)媒體：微電影。 蓄勢(shì)準(zhǔn)備期： 2021 年 2 月 — 5 月 戰(zhàn)略目標(biāo)：品牌蓄勢(shì) 設(shè)施方案： 戶外靜態(tài)媒體：廣告牌。 (1)體驗(yàn)式現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景營(yíng)銷 —— 會(huì)所 +部分樣板房 +建成環(huán)境，構(gòu)成樣板區(qū)完全按照交房標(biāo)準(zhǔn)完成，推出多款不同房型、風(fēng)情迥異的樣板房，讓所有前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的客戶被打動(dòng)、進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng)； (2)體驗(yàn)式導(dǎo)購(gòu)服務(wù)銷售 —— 現(xiàn)場(chǎng)的銷售人員如同導(dǎo)游一般，帶領(lǐng)客戶參觀樣板區(qū)，并且在各個(gè)樣板房都有專業(yè)的演員扮演家庭生活場(chǎng)景（在看電視、溜狗、聚會(huì)、樣板房?jī)?nèi)要有非常溫馨的生活氣息），而銷售中心則準(zhǔn)備咖啡和功夫茶，銷售人員的制服可以借鑒導(dǎo)游人員或酒店服務(wù)生； (3)體驗(yàn)式電子無(wú)紙化銷售 —— 整個(gè)銷售現(xiàn)場(chǎng)都是一個(gè)智能化的銷 售世界，客戶可以自己操作洽談桌上的電腦，或觀看由背投放映的整個(gè)小區(qū)的三維廣告片，所有的房源信息都輸入電子銷售系統(tǒng)，屆時(shí)可以按照客戶的需求打印出客戶須知；定單可以自動(dòng)打印，客戶只需簽名即可，而每個(gè)樣板房?jī)?nèi)的主臥內(nèi)自動(dòng)循環(huán)播發(fā)廣告片。 8 （ 7）實(shí)業(yè)團(tuán)體購(gòu)買高檔物業(yè)作為商務(wù)接待用途成為頂級(jí)好找客戶的重要組成部分。 （ 5）豪宅的客戶的置業(yè)墓地中休閑度假和商務(wù)接待占一定比重。 （ 3）此類看戶購(gòu)房看重稀缺資源，景觀要求高，同時(shí)注重發(fā)展商品品牌，講究物業(yè)的舒適度。 （ 1）此類客戶以私企業(yè)主為主，客戶年齡在 31~50 的中青年階段，處于事業(yè)高峰期，其中不少客戶具有海外背景 。 7 二、定位系統(tǒng) 客層定位。 常 州地區(qū)別墅呈現(xiàn)本地去化和自用型為主的特點(diǎn)，第二居所的去化速度緩慢。 威脅（ T） 2021 年國(guó)家連續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策打壓房?jī)r(jià)，調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)。 武進(jìn)打進(jìn)西太湖，西太湖區(qū)域是未來(lái)常州發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一，且從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，西太湖生態(tài)休閑區(qū)是常州打造的重點(diǎn)工程，未來(lái)區(qū)域發(fā)展空間巨大，為項(xiàng)目帶來(lái)巨大的升值空間。 劣勢(shì)（ W） 容積率偏高：項(xiàng)目的容積率達(dá)到了 ，相對(duì)于別墅項(xiàng)目的平均容積率~ 而言略顯偏高。 配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)：毗鄰常州市國(guó)家動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地智慧谷、常州貴族學(xué)校星韻小學(xué)， 周邊規(guī)劃大型醫(yī)院、超市， BRT4 線直達(dá)家門口，周邊生活配套、商業(yè) 6 配套等也將非常完備。自 2021 年開放以來(lái)，截止目前，常武市民及外來(lái)游客以達(dá) 30 萬(wàn)之多，將成為常州乃至長(zhǎng)三角的都市后花園。 生態(tài)水資源： 坐 擁景致無(wú)邊的西太湖，項(xiàng)目中心景觀區(qū)還規(guī)劃有占地 2 公頃的人工景觀湖，雙湖水岸別墅組團(tuán)以 “ 島 ” 狀形式依水而建，折射出江南水鄉(xiāng)的優(yōu)美意境。湖濱壹號(hào)一直是西太湖版塊的永恒主角，現(xiàn)在不變、將來(lái)也不會(huì)變。 地段優(yōu)勢(shì)： 2021 年， 項(xiàng)目所在的西太湖，已列入常州十二五規(guī)劃，在未來(lái)的 35 年將 打造成集生態(tài)、旅游、休閑、度假、商貿(mào)、高檔居住于一體的 175平方公里的濱湖新城！ 以西太湖為核心的濱湖新城土地價(jià)值正在不斷凸顯。 5 [策略篇 ] 一、 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：總占地 560 畝，是常州僅存一二的純別墅群， 是 以 獨(dú)棟別墅、坡地景觀 聯(lián)排別墅 為主的純別墅社區(qū)。 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的問(wèn)題同樣出現(xiàn)在別墅市場(chǎng)，產(chǎn)品創(chuàng)新規(guī)劃成為制勝的關(guān)鍵。 三、市場(chǎng)篇大結(jié)論 別墅大市場(chǎng)在未來(lái) 2 到 3 年會(huì)存在供大于求的現(xiàn)實(shí)，尤其中高檔別墅（總價(jià)在 200 到 300 萬(wàn)），由于供應(yīng)量巨大、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)將更加劇烈。 4 湖濱一號(hào) 位于常州中心城區(qū)之西南，武進(jìn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)濱湖新城區(qū)域，主打水景別墅，產(chǎn)品多樣，該項(xiàng)目西臨綠楊路，南臨稻香路，東、北側(cè)為鳳苑路，位置優(yōu)越，環(huán)境靜謐，交通便利。 4．主打水景的別墅，通常都會(huì)遇到技術(shù)及藝術(shù)上的難題。 3．傍水而居是常州一景。同時(shí)外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展和本地名營(yíng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展使得該些地區(qū)對(duì)別墅的消化量大大提升。 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的問(wèn)題同樣出現(xiàn)在別墅市場(chǎng)，產(chǎn)品創(chuàng)新規(guī)劃成為制勝的關(guān)鍵。 1 11 東營(yíng)銷 2B 湖濱壹號(hào)別墅項(xiàng)目
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