【正文】 五一節(jié)假日為題材搞一些促銷活動(dòng)來推動(dòng)銷售。 2）銷售目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)30％左右的銷售率。 4）SP活動(dòng)：結(jié)合春節(jié)策劃一個(gè)促銷活動(dòng)。 2）銷售目標(biāo)：力爭實(shí)現(xiàn)一期30％左右的銷售率。 6）SP活動(dòng)：元旦前后舉辦“慶元旦投資商鋪送大禮”活動(dòng)。 開盤強(qiáng)銷期工作安排（2007年10－12月） 1）主要任務(wù)：完成前期意向客戶的簽約工作 2）銷售目標(biāo)：力爭25％的銷售率（含前期內(nèi)部定購）3）工作安排： ●廣告配合，開盤廣告應(yīng)氣勢宏大； ●現(xiàn)場提前作好接待準(zhǔn)備； ●制造現(xiàn)場熱銷場面； ●來人來電統(tǒng)計(jì)及追蹤，為后續(xù)銷售積累客源； 4）銷售手段：推出限量特價(jià)房源，積聚人氣?！駱影宸繀⒂^ 樣板房給人以直觀的感受，通過讓客戶參觀精致的樣板房，進(jìn)一步打動(dòng)客戶，促進(jìn)客戶下單并完成交易是十分有效的。4）SP活動(dòng)●設(shè)立現(xiàn)場銷售展示中心 銷售展示中心是體現(xiàn)本項(xiàng)目形象并促進(jìn)銷售的最前沿、直觀的場所，能通過給消費(fèi)者的第一印象建立對(duì)本項(xiàng)目的信心，從而轉(zhuǎn)化為購買本項(xiàng)目的決心和行動(dòng)。3）第四階段：正式開盤（2007年9月底）開盤時(shí)宣布開盤價(jià)格，通知首批預(yù)定客戶在十天內(nèi)統(tǒng)一簽訂正式銷售合同。2）第三階段：產(chǎn)品說明會(huì)（9月上旬）邀請預(yù)訂客戶，包括意向登記客戶參加，向到會(huì)者發(fā)放優(yōu)惠卡，告知可憑卡在打折基礎(chǔ)上再享受1萬元購房優(yōu)惠。預(yù)熱期安排（2007年7－9月） 1）第一階段：發(fā)布意向登記消息（7月下旬）通過宣傳和廣播等發(fā)布意向登記消息。客戶在下定決心購買本項(xiàng)目之前，必然經(jīng)過對(duì)本項(xiàng)目的各種細(xì)節(jié)，本項(xiàng)目的價(jià)格信息有個(gè)準(zhǔn)確的了解，并且經(jīng)過多方比較后，覺得劃算或者心動(dòng)才會(huì)購買。營銷周期劃分 劃分營銷策劃周期是安排營銷計(jì)劃的第一步。二、分階段營銷方案銷售分期建議本案體量不大，但根據(jù)營銷原則應(yīng)采取階段性適量推出，頻繁形成市場亮點(diǎn)，從而帶動(dòng)項(xiàng)目的總體形象處于一個(gè)較高的姿態(tài)。制定折扣在折扣的制定上，要充分利用客戶的購買心理——早買更優(yōu)惠，利用前期積聚客源，制定不同時(shí)期的折扣遞減及折扣差距之間的關(guān)系及效果。綜上分析，建議本項(xiàng)目住宅均價(jià)為1200元/平米，商鋪外街一層70009000元/平米，二層商鋪2000元/平米左右，二層以上1500元/平方米，均價(jià)4000元左右/平米，內(nèi)街商鋪參照外街降低1000元/平米銷售?！?起價(jià)應(yīng)有一定的升值空間。2）入市價(jià)格制定目前本項(xiàng)目周邊檔次相近的在售住宅項(xiàng)目均價(jià)在1200元/平方米左右，商鋪底層價(jià)格在7000—9000元/平方米左右。建議本案開盤時(shí)間在2007年9月底（遵循房產(chǎn)市場上的“金九銀十”銷售旺季規(guī)律）。反之，如果項(xiàng)目能以較合理的中價(jià)入市，將會(huì)給市場產(chǎn)生物美價(jià)廉的認(rèn)同，使得市場以持續(xù)熱烈追捧的態(tài)度關(guān)注本案的推廣，進(jìn)一步擴(kuò)大市場份額，有利于項(xiàng)目后期推廣的發(fā)展。七、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合秉承打造品牌飲食商業(yè)街區(qū)的精神，針對(duì)：發(fā)展商+項(xiàng)目策劃+銷售代理+建筑設(shè)計(jì)+園林設(shè)計(jì)+室內(nèi)裝璜+商業(yè)經(jīng)營等，第四章 營銷策劃建議充分利用本項(xiàng)目獨(dú)特性的優(yōu)勢，最大限度地獲取較高的回報(bào)是本案營銷策劃定位的方向所在，為此，在本案定位為“以贛東水產(chǎn)菜為主的飲食休閑一條街”專業(yè)高檔街區(qū)的基礎(chǔ)上，采用靈活多變的銷售模式，使項(xiàng)目在激烈的市場競爭中脫穎而出。通高、大框架式結(jié)構(gòu)在目前的余干商鋪中還是非常有個(gè)性和創(chuàng)造性的，在營銷上也算一個(gè)領(lǐng)先市場的賣點(diǎn)。當(dāng)然對(duì)于一些位置較好的區(qū)域，如主入口兩側(cè)，轉(zhuǎn)角處，可適當(dāng)加大面積，具體的情況還要根據(jù)規(guī)劃而定。商鋪面積建議本項(xiàng)目底層商鋪單間最小面積以控制在3050平方米為佳，進(jìn)深不宜超過18米。六、商鋪部分建議商鋪風(fēng)格建議商鋪風(fēng)格和江南古典園林的建筑風(fēng)格須統(tǒng)一，但為塑造其典雅的品位，可部分引入古典歐式元素。五、附加值提升建議房地產(chǎn)發(fā)展到今天，已不再是鋼筋+混凝土，它已成為產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)間包含、兼容，房地產(chǎn)蘊(yùn)藏著：文化、無形資產(chǎn)、格調(diào)、品牌、樓盤的主題、概念、理念等內(nèi)容，房地產(chǎn)只有努力提高附加值，增強(qiáng)保值、增值能力，才能讓消費(fèi)者接受，感到物有所值、物超所值。四、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議裝飾建材的使用可以考慮多使用江南古典式的木建材，體現(xiàn)出文化韻味和江南園林的特色。分區(qū)建議1）住宅區(qū)：營造江南園林綠化與建筑物互為景觀，令建筑物在社區(qū)園林綠化中得到有效融合，制造出“樓以園立，園以樓依”樹影婆娑的景觀效果。采用時(shí)下流行、扣住環(huán)保意識(shí)的淺色調(diào)，在正常視線所及之處，配以鮮艷的冷色系，給予強(qiáng)烈的對(duì)比度加深印象，令本項(xiàng)目建筑物本身就是一幅令人賞心悅目的風(fēng)情畫?！敖稀痹从诒卷?xiàng)目江南古典園林的建筑風(fēng)格，小橋流水，蝦蟹成群。“名苑”：本項(xiàng)目憑其優(yōu)越的環(huán)境：江南古典園林風(fēng)格與品牌飲食商街有機(jī)配合，有身份和品位的象征。而且好的名稱一出街，即可達(dá)到吸引人的眼光的目的，后續(xù)工作就能順利開展，事半功倍；我司專案小組根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際，精心研究，選出名稱。 三層、四層及部分五層商鋪價(jià)格控制在1200元/平米左右。商業(yè)部分底層商鋪價(jià)格：外街7000—9000元/平米，內(nèi)街6000—8000元/平米?！窨春糜喔沙潜毙聟^(qū)飲食業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)經(jīng)營者?！褚恍?zhǔn)備涉足飲食行業(yè)的經(jīng)營者?！窠阋粠У姆慨a(chǎn)投資客戶?！裼喔煽h下設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的投資者。顯性客戶群可分為投資者和經(jīng)營者。六、目標(biāo)客戶群的定位根據(jù)市場調(diào)查，初步把本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位為隱性目標(biāo)客戶和顯性目標(biāo)客戶。我司通過深入的分析和研究，建議本項(xiàng)目以贛東水產(chǎn)特色飲食為主題，通過在項(xiàng)目內(nèi)養(yǎng)殖一定的水產(chǎn)生物，配合項(xiàng)目總體規(guī)劃，將江南古典園林和特色水產(chǎn)融于一體，給人以鮮明個(gè)性，從而留下深刻印象。就項(xiàng)目自身環(huán)境和條件而言，缺乏打造規(guī)模概念的有利元素。五、形象定位由于本項(xiàng)目在余干縣城北新區(qū)內(nèi)，屬于小型商業(yè)項(xiàng)目，無論是規(guī)劃、配套等各方面都很難與周邊的大盤相抗衡，唯一的辦法就是做出與周邊大盤與眾不同的特點(diǎn)，才能脫穎而出，出奇制勝。良好的市場操作性我們之所以把此項(xiàng)目定位為贛東第一水產(chǎn)飲食街區(qū)，是基于詳細(xì)的市場調(diào)查和商戰(zhàn)實(shí)例整合出來的，有良好的前瞻性。硬件環(huán)境優(yōu)越本項(xiàng)目周邊現(xiàn)在雖人氣不旺，但交通條件十分理想，且項(xiàng)目周邊道路寬闊，空間較大，滿足發(fā)展飲食業(yè)的硬件需要。深厚的市場容量我們的這個(gè)定位就目前情況，余干縣的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動(dòng)飲食業(yè)的發(fā)展，并且本項(xiàng)目周邊在建或在售的住宅樓盤較多，這些樓盤入伙后對(duì)飲食業(yè)的需求量較大。通過余干縣市場調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)在周邊的商鋪，都以滿足消費(fèi)者的日常生活需求為突破口。四、產(chǎn)品定位的優(yōu)勢規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，增加銷售熱度。市場威脅（T）1） 新世界購物公園為一站式商業(yè)服務(wù)廣場，里面也包含了餐飲產(chǎn)業(yè)，況且新世界購物公園處于老城區(qū)到達(dá)本項(xiàng)目的必經(jīng)之地，且新世界購物公園將于2007年下半年交付使用。4）余干縣規(guī)劃為“南昌后花園”，有利于余干縣經(jīng)濟(jì)和建設(shè)的快速發(fā)展。3）市場機(jī)會(huì)（O）1） 目前，余干縣城內(nèi)沒有一個(gè)完善的高檔品牌飲食街區(qū)，并且一些經(jīng)營商戶規(guī)模較小，分布零散，沒有形成一定的市場規(guī)模。項(xiàng)目劣勢（W）1） 項(xiàng)目的開發(fā)商第一次從事此類物業(yè)類型的開發(fā)，缺乏一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，不過可以聯(lián)合品牌房產(chǎn)策劃公司進(jìn)行策略合作，進(jìn)行有效去化。5） 人氣：本項(xiàng)目的周圍存在大量的顯性消費(fèi)者和隱性消費(fèi)者，這些利于未來市場的蓬勃發(fā)展。3） 硬件：江南古典園林式的建筑風(fēng)格，框架結(jié)構(gòu)自由分隔，一層、二層、三層、四層自由組合。項(xiàng)目優(yōu)勢（S）1） 區(qū)位：本項(xiàng)目位于余干縣城區(qū)新商業(yè)中心，南北貫通，交通便捷，周邊未來商業(yè)氣氛濃重。奮斗需要一個(gè)空間，成功才指日可待。當(dāng)一個(gè)有利的前景出現(xiàn)在面前的時(shí)候，這些資本就會(huì)被啟動(dòng)起來，經(jīng)過一定的流通渠道和手段，產(chǎn)生出更大的效益。當(dāng)一個(gè)催化劑使它顯現(xiàn)出來并能夠使之啟動(dòng)或者說流通，它就會(huì)產(chǎn)生高于原有狀態(tài)下幾倍的效益。所以，有市場競爭力的產(chǎn)品是在立足市場的基礎(chǔ)上，具有適度的前瞻性，可以被市場所接受并最終引導(dǎo)市場消費(fèi)的產(chǎn)品。而過分依賴于市場，必定在較短的時(shí)間內(nèi)被市場所淘汰。然而，在余干縣目前竟沒有水產(chǎn)飲食聚集地，本地塊正好抓住這個(gè)契機(jī)，打造贛東第一水產(chǎn)飲食街區(qū)。二、市場定位定位目標(biāo)——江南飲食休閑娛樂街區(qū)理由一：余干縣雖然是縣城，且正在進(jìn)行新區(qū)建設(shè)，縣區(qū)規(guī)模人口有限，但是整個(gè)縣人口接近100萬，人口基數(shù)已經(jīng)有一定的規(guī)模，而且鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)習(xí)慣選擇縣城消費(fèi)，因此可以肯定的是飲食消費(fèi)的基礎(chǔ)已經(jīng)形成。從地理位置這一角度來看，目前此地段繁華程度不夠，而且周邊商業(yè)項(xiàng)目都尚未交付使用，還未形成成熟的商業(yè)市場規(guī)模。本地塊處于余干縣城北新區(qū)核心地段，是余干縣政府招商引資項(xiàng)目，余干縣政府規(guī)劃把本地塊打造成為余干縣品牌飲食聚集地。 第二章 項(xiàng)目產(chǎn)品定位好的市場需要好的產(chǎn)品去支撐，好的產(chǎn)品要有準(zhǔn)確的定位去打造，產(chǎn)品定位是一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂和支柱，定位成功則項(xiàng)目成功，可見項(xiàng)目的前期定位的重要性。4）城北新區(qū)商鋪面積集中在50—120平米之間。其中底層商鋪價(jià)格較高，在6000—10000元/平米左右，但銷售情況良好。2）住宅銷售良好，價(jià)格在1100元/平米左右，隨著余干縣新行政中心的投入使用，相信住宅項(xiàng)目的價(jià)格將迅速上漲。定位語地王街鋪，財(cái)富樂園廣告語這樣的金錢雨，10年只下一次項(xiàng)目評(píng)價(jià)余干縣第一個(gè)集購物、休閑、娛樂、酒店、商務(wù)、辦公為一體的高檔商業(yè)街區(qū)。水產(chǎn)市場老城區(qū)西區(qū)—商鋪50—100平米3500元/平米50平米的商鋪?zhàn)饨鸺s5000元/年主要以批發(fā)水產(chǎn)生物為主商貿(mào)廣場附近沿街商鋪城北新區(qū)—商鋪50—120平米——7500元/年——重點(diǎn)競爭樓盤分析樓盤名稱新世界購物公園項(xiàng)目位置城北新區(qū)世紀(jì)大道與迎賓大道交叉口投資商香港世源投資公司建筑設(shè)計(jì)福州國偉建筑設(shè)計(jì)（中外合資）景觀設(shè)計(jì)澳洲奇思建筑景觀設(shè)計(jì)公司策劃推廣九歌萬派（福建）房產(chǎn)顧問公司項(xiàng)目規(guī)模建筑面積6萬平米建筑形態(tài)商鋪、酒店式公寓、商務(wù)辦公樓、21層酒店、休閑娛樂中心戶型面積商鋪25—360平米，其中2—3層商鋪38—360平米，可自由分隔。因此，本項(xiàng)目正好抓住了這個(gè)契機(jī)，做余干第一品牌飲食街區(qū)，相信經(jīng)過宣傳和引導(dǎo)，本項(xiàng)目必將成為贛東特色飲食的聚集地。四、飲食市場分析 余干縣盛產(chǎn)河蟹、烏魚和黃鱔，另外青蝦、龍蝦、鱔魚片、鄱湖銀魚等名優(yōu)水產(chǎn)品的冷凍加工發(fā)展喜人，有“中華土雞王”之稱的“余干烏黑雞”產(chǎn)于此地。但是市場上供應(yīng)的商業(yè)產(chǎn)品缺乏亮點(diǎn)，同質(zhì)化規(guī)劃嚴(yán)重。項(xiàng)目周邊交通便利，市政、生活配套齊全，必將成為未來余干縣城的CBD商務(wù)中心。隨著城北新區(qū)商品房的開發(fā)，初步估算，2007年將約有30萬平米左右的商品房面世。余干縣總體規(guī)劃余干縣城區(qū)總體規(guī)劃（二）余干房地產(chǎn)市場行情房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，比2002年增加4平方米，住房成套率、小區(qū)的建設(shè)和管理水平不斷提高，人居環(huán)境大為改善。2006年余干縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由2002年的3400元增加到2006年的5100元，凈增1700元。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，：：。人均生產(chǎn)總值達(dá)516美元，比2002年翻了一番，經(jīng)濟(jì)總量由全市第8位躍居第5位。全縣水域有漁類資源118種，是鄱湖銀魚、甲魚、蕨魚、河蟹、珍珠等珍稀產(chǎn)品的集中產(chǎn)地。青蝦、龍蝦、鱔魚片、鄱湖銀魚等名優(yōu)水產(chǎn)品的冷凍加工發(fā)展喜人，年冷凍加工1500噸以上。特色水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)達(dá)余干縣特種水產(chǎn)業(yè)規(guī)模居全省前列，特種水產(chǎn)形成了河蟹、烏魚、黃鱔三大優(yōu)勢養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)。2006年余干縣旅游總?cè)藬?shù)約80萬人次，旅游總收入達(dá)5000萬元。余干縣城襟山帶湖，景色尤佳，東山嶺的“干越八景”與市湖、琵琶州交相輝映。陸路距南昌175公里（直線距離約70公里），景德鎮(zhèn)市141公里，鷹潭69公里，位于三市之中；向東至上饒市200公里。余干縣為上饒市西部農(nóng)業(yè)大縣，東與萬年接壤，南毗余江、東鄉(xiāng)，西連進(jìn)賢、新建、南昌，北鄰波陽、瀕臨鄱陽湖，與都昌縣隔湖相望。今后房價(jià)將保持平穩(wěn)態(tài)勢，但不同品質(zhì)樓盤的價(jià)格差距將會(huì)增大；住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也會(huì)得到進(jìn)一步調(diào)整，普通商品住房供應(yīng)量將會(huì)加大；住宅租賃市場將出現(xiàn)供求兩旺的局面；非住宅市場將趨于活躍。各縣市商品住房均價(jià)929元/平方米，%。同時(shí)受國家連續(xù)出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控政策影響，房產(chǎn)價(jià)格漲幅趨于緩和。100145平方米的普通商品房銷售量占總量的74％，%，其它大戶型或特大戶型不足6%。占商品房開發(fā)總投資的80%。商品房供銷兩旺 據(jù)了解，2006年1至 12月，上饒