【正文】 購房群體，此類群體的消費(fèi)特點(diǎn)為：文化素質(zhì)不高，在東勝居住多年，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展很有信心,也確實(shí)在近年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中積累了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ).（二）目標(biāo)客戶群定位投資者分析第一類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人士客戶類型l 大型企業(yè)的企業(yè)主；l 經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值、增值的專業(yè)投資人；l 中小型私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模的個(gè)體商戶；l 私營礦主投資心理分析l 此類富裕人士在鄂爾多斯為數(shù)不少。l 企業(yè)管理層鄂爾多斯周邊各類企業(yè)眾多，內(nèi)蒙古伊泰煤炭股份有限公司、億利科技實(shí)業(yè)股份有限公司、內(nèi)蒙古神華股份有限公司、內(nèi)蒙古遠(yuǎn)興天然堿股份有限公司等俱為鄂爾多斯市上市企業(yè),待遇極為豐厚,資金實(shí)力強(qiáng)。（一）鄂市主要社會(huì)階層目標(biāo)客戶職業(yè)特征分析鄂爾多斯目標(biāo)客戶主要行業(yè)從業(yè)人員收入分析職 業(yè)年平均人數(shù)年勞動(dòng)報(bào)酬范圍平均每月勞動(dòng)報(bào)酬`教育3959人22438元1869元制造業(yè)20152人13003元1350元銀行證券保險(xiǎn)1603人23774元2800元交通運(yùn)輸、電信1841人15679元1800元政府機(jī)構(gòu)6684人23484元2300元建筑房地產(chǎn)1685/236人14237/24000元2800元工礦企業(yè)2056人12337元3500元商業(yè)經(jīng)營服務(wù)業(yè)1869人187242350元l 私營企業(yè)主２００５中國最發(fā)達(dá)縣域經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)、縣(市)發(fā)展活力100強(qiáng),快速發(fā)展的非公有制經(jīng)濟(jì)為東勝經(jīng)濟(jì)發(fā)展唱起了主角，私營企業(yè)主“挑起大梁”,實(shí)力可見一斑。商業(yè)王國 ——現(xiàn)代時(shí)尚的體驗(yàn)式購物中心 l 現(xiàn)代購物中心建設(shè)理念休閑新天地l 現(xiàn)代時(shí)尚六、項(xiàng)目形象定位 [項(xiàng)目核心形象提煉]——新天地休閑購物中心——商業(yè)新名片l 投資定位：東勝區(qū)本地投資客和周邊旗縣投資客以及部分異地投資客。（二）產(chǎn)品功能定位鄂爾多斯首席集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的一站式體驗(yàn)休閑購物中心（三）產(chǎn)品形態(tài)定位產(chǎn)品功能產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品特征備 注購物、娛樂、餐飲室內(nèi)步行街鋪位開間大、通道寬、明亮獨(dú)立商鋪、敞開式展銷區(qū)大型餐飲、娛樂廣場四層家電、家居、數(shù)碼專業(yè)市場二、三層（綜合百貨）綜合百貨一層大型超市負(fù)一層項(xiàng)目配套休閑廣場、主題廣場、景觀綠化、休閑椅、兒童娛樂城、景觀街等（四）產(chǎn)品經(jīng)營定位l 經(jīng)營定位：一個(gè)集大型品牌超市、品牌主題賣場、中高檔服裝鞋帽綜合百貨、特色餐飲、大型休閑娛樂等為一體的綜合型經(jīng)營場所?！舫Ｄ陣?yán)寒的氣溫，施工期較短，對項(xiàng)目規(guī)劃及工期進(jìn)程要求嚴(yán)格 一年五個(gè)月的寒冷氣溫，真正的施工期較短，同時(shí)對項(xiàng)目在規(guī)劃上的合理性及工期進(jìn)程要求更加嚴(yán)格。 ◆項(xiàng)目屬于鄂市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，政府較為重視，支持力強(qiáng) [機(jī)會(huì)利用]堅(jiān)持采用先進(jìn)營銷手段及統(tǒng)一經(jīng)營管理模式項(xiàng)目威脅分析（THREAT） ◆鄂爾多斯商服物業(yè)競爭激烈鄂爾多斯商業(yè)物業(yè)開發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展的時(shí)期，近兩年投入使用的商服物業(yè)面積達(dá)10多萬平米，商業(yè)物業(yè)正以驚人的速度在增長◆近期一些項(xiàng)目的經(jīng)營失利，給投資者和經(jīng)營戶留下陰影 大興購物公園的持續(xù)低迷，民生廣場步行街的精神不振，使開發(fā)商遭遇了誠信危機(jī)，投資者和經(jīng)營戶對于再開發(fā)的商服物業(yè)，存在一些抵觸心理?！粢恍┦〉纳谭飿I(yè)，成為本項(xiàng)目的前車之鑒他們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可以給我們提供參考，在規(guī)劃定位上合理規(guī)避?！魱|勝區(qū)規(guī)劃局對于本項(xiàng)目地塊的容積率沒有限定本項(xiàng)目規(guī)劃與開發(fā)的空間較大。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（OPPORTUNITY） ◆項(xiàng)目周邊臨街商鋪價(jià)值連年呈上升趨勢，該商圈商業(yè)氛圍漸濃周邊鄂爾多斯東街和達(dá)拉特路的臨街商鋪的租金呈上升趨勢，該商圈商業(yè)氛圍漸濃。◆東勝區(qū)人口基數(shù)有限，消費(fèi)力有限 東勝區(qū)人均消費(fèi)水平較高，但人口基數(shù)有限，城區(qū)消費(fèi)力有限。周邊中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政、西園信用社等齊全，公交線路及站點(diǎn)豐富，商業(yè)生活綜合環(huán)境良好。◆位于兩條主干道交匯處，交通便利位于兩條交通主干道交匯處，助力商業(yè)輻射范圍；交通便捷，便于消費(fèi)者前行。包括流動(dòng)人口在內(nèi)，四十多萬消費(fèi)人群為本項(xiàng)目打造巨大的消費(fèi)潛力。二、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢分析（STRENGTH） ◆項(xiàng)目地塊雙面臨街，地塊位置優(yōu)勢較為明顯位于鄂爾多斯東街與達(dá)拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項(xiàng)目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤。目前項(xiàng)目仍處于拆遷階段，區(qū)醫(yī)院有待搬遷。位于鄂爾多斯中心商圈，周邊集中了大型購物廣場、步行街等商服物業(yè)。周邊城市配套較成熟，商業(yè)區(qū)位認(rèn)可度較高，交通方便，區(qū)域發(fā)展空間及土地升值潛力較大。隨著老城區(qū)不斷強(qiáng)化的經(jīng)濟(jì)中心職能，人口增加以及收入水平、消費(fèi)水平的提高，商圈效應(yīng)擴(kuò)大，區(qū)域輻射力加大，項(xiàng)目區(qū)域處于未來核心商圈的中心位置，享用得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。目前有失敗案例，將使部分投資者處于觀望狀態(tài)，對項(xiàng)目開發(fā)造成一定影響。 n 結(jié)論八：房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以本地為主，依然處在“建房子、賣房子”的階段鄂爾多斯房地產(chǎn)投資主要以本地為主，本地開發(fā)商基本上都是一條龍，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的過程都有開發(fā)商自己負(fù)責(zé)，產(chǎn)品特色不明顯，而且同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，房地產(chǎn)發(fā)展必須要走專業(yè)化的道路。專業(yè)市場、專題市場未得到有效的發(fā)展，目前處于散戶經(jīng)營為主，尚未形成規(guī)模。n 結(jié)論五：零售業(yè)市場快速發(fā)展，市場空白點(diǎn)多隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及突出發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的政策，將促進(jìn)零售業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展的新時(shí)期，同時(shí)由于鄂爾多斯零售商貿(mào)業(yè)的發(fā)展時(shí)間較短，市場空白點(diǎn)相對較多，目前主要以本土商業(yè)發(fā)展為主，暫時(shí)沒有外來商業(yè)的沖擊，競爭較緩和。n 結(jié)論三：房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段鄂爾多斯城市總體規(guī)劃建設(shè)步伐逐步加快，新老城區(qū)不同區(qū)域的同步開發(fā)與改造，將促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展，住宅房價(jià)走勢直線上升，競爭激烈。四、市場分析結(jié)論n 結(jié)論一：鄂爾多斯投資前景樂觀隨著鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，充分開發(fā)利用自然資源，整體經(jīng)濟(jì)將得到快速發(fā)展，城市綜合實(shí)力不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持高速增長，各產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)和潛力較大。 （三）鄂爾多斯商業(yè)發(fā)展前景預(yù)測通過對鄂爾多斯商業(yè)現(xiàn)狀的分析并參照周邊城市（包頭）的商業(yè)發(fā)展，對鄂爾多斯商業(yè)發(fā)展的前景預(yù)測如下：主題商業(yè)業(yè)態(tài)繼續(xù)發(fā)展壯大，傳統(tǒng)的百貨商場依然是市場的主流，外地百貨商家也將會(huì)逐步的進(jìn)駐本地市場，本土商家與外地商家的同臺(tái)競技，將會(huì)促進(jìn)本地商業(yè)的快速發(fā)展；新型的、先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)逐步介入本地市場，結(jié)合本地特殊的氣候條件、人口特征、消費(fèi)習(xí)慣，使產(chǎn)品本地化，成為商貿(mào)零售市場的一支生力軍；專業(yè)市場將得到很好的發(fā)展，外地連鎖商家將會(huì)逐步登陸本地市場，沖擊本地尚不太成熟的市場，重新洗牌，并加快各自的戰(zhàn)略布局，搶占市場與客戶群；消費(fèi)者的消費(fèi)水平進(jìn)一步提高，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及商業(yè)發(fā)展的不斷成熟，消費(fèi)者的消費(fèi)理念、消費(fèi)習(xí)慣將會(huì)逐步改變，適合消費(fèi)者的商業(yè)形態(tài)將會(huì)獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)；城市框架拉大，核心商圈擴(kuò)張。 主題專業(yè)市場業(yè)態(tài)及經(jīng)營狀況分析 主題專業(yè)市場從經(jīng)營性質(zhì)的不同可以分為批發(fā)性質(zhì)和零售性質(zhì)兩種，從經(jīng)營業(yè)種的不同也可以將其細(xì)分。估計(jì)面積達(dá)到5萬平方米左右。超市賣場布置較為凌亂，經(jīng)營品種較為單一，經(jīng)營能力較弱。大型綜合超市業(yè)態(tài)及分析超市主要以經(jīng)營食品和日常生活消耗品為主的商場，目前超市在商品結(jié)構(gòu)上發(fā)生了變化，經(jīng)營業(yè)種逐漸豐富。（二）主要商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析大型綜合百貨業(yè)態(tài)及分析百貨商場主要分布在城市的核心商圈，為城市核心商圈的重要組成部分，鄂爾多斯市上規(guī)模上檔次的百貨商場主要有：鄂爾多斯購物中心、每天百貨都市、民生商場等均為中高檔定位，就目前的市場情況來看，經(jīng)營情況基本較好。本項(xiàng)目位于核心商圈，未來城市中心位置。目前商業(yè)主要集中在東勝區(qū)，屬于城市中心商圈，隨著新城區(qū)和開發(fā)區(qū)建設(shè)的加快，未來將形成“一個(gè)中心、兩個(gè)支點(diǎn)”的商業(yè)格局，以帶動(dòng)和支撐整個(gè)城市商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展。三、鄂爾多斯市商業(yè)發(fā)展概述（一）商業(yè)物業(yè)發(fā)展概況及主要商圈格局 從2004年開始，鄂爾多斯商業(yè)物業(yè)開發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展的事期，近兩年投入使用的商服物業(yè)面積達(dá)10多萬平米，商業(yè)物業(yè)正以驚人的速度在增長，開發(fā)投資商、零售運(yùn)營商等齊聚鄂市，以圖在鄂爾多斯快速發(fā)展的零售商貿(mào)業(yè)中分一杯羹。隨著外來開發(fā)商以及策劃、代理公司的介入，房地產(chǎn)產(chǎn)品將呈現(xiàn)多元化趨勢，市場更加細(xì)分，以滿足不同層面消費(fèi)者的需求產(chǎn)品日益精致，配套更加完善，服務(wù)更加全面細(xì)致，打破目前產(chǎn)品單一、營銷模式單一的局面。隨著新城建設(shè)和舊城改造的加快，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，強(qiáng)化核心商圈物業(yè)優(yōu)勢，擴(kuò)大核心商圈對區(qū)域或片區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)的輻射，加強(qiáng)對區(qū)域商業(yè)物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃等，將成為城市運(yùn)營、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)開發(fā)的重頭戲。消費(fèi)者需求呈現(xiàn)多樣化，在住宅方面由單一的滿足居住需求上升到注重對生活質(zhì)量的需求、投資的需求。 隨著政府新規(guī)劃的出臺(tái)，新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)已成為熱點(diǎn)，該區(qū)大量房產(chǎn)的開發(fā)有望緩解目前市場上供不應(yīng)求的市場局面。從而促使近幾年房價(jià)持續(xù)上升，鄂爾多斯房價(jià)甚至超過了包頭部分樓盤。 鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較快，居民人均收入水平相對比較高，但由于市場投資渠道有限，高回報(bào)率的商鋪成為很多人的投資選擇，投資客中有相當(dāng)一部分是選擇“購鋪?zhàn)誀I”的投資方式，隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的快速發(fā)展及投資理念的成熟，“購房（鋪）出租等方式的純投資客越來越多，如隨著鄂市城區(qū)向西發(fā)展，越來越多的投資客開始選擇鐵西開發(fā)區(qū)的住宅進(jìn)行投資，具初步估計(jì)，鐵西開發(fā)區(qū)的住宅市場，有近50%屬于純投資型。由于當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌龉┎粦?yīng)求的局面，開發(fā)商大多選擇自行策劃銷售，因其營銷意識不強(qiáng)、營銷手段落后、營銷物料粗糙，導(dǎo)致市場同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，不利于提高房地產(chǎn)市場的發(fā)展與競爭。 隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，市場將逐漸變得規(guī)劃化、專業(yè)化，同時(shí)消費(fèi)者消費(fèi)理念將逐步理性和成熟，將不再滿足于單純的居住或者購物，將更多的注重產(chǎn)品的特色與個(gè)性，更多的追求品味以及舒適感。整體市場進(jìn)入房地產(chǎn)商品化的快速發(fā)展時(shí)期 房地產(chǎn)行業(yè)在一些發(fā)達(dá)城市已經(jīng)發(fā)展得相當(dāng)成熟，鄂爾多斯是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對較快的城市，居民收入水平以及消費(fèi)水平也比較高，但是房地產(chǎn)的發(fā)展依然與一些沿海城市存在很大差距，處于發(fā)展的初級階段，近兩年才呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢。公正、公平、公開的土地出讓政策，讓更多有實(shí)力、有眼光的外地發(fā)展商也參與到鄂爾多斯的建設(shè)中來，提升鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房地產(chǎn)發(fā)展水平。（二）鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測根據(jù)鄂爾多斯目前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r、未來的城市遠(yuǎn)景規(guī)劃以及國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易環(huán)境的變化，對于鄂爾多斯市宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢我們做出如下預(yù)測：豐富的自然資源與優(yōu)越的區(qū)域地理位置，將保障經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增長；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)得到長足的發(fā)展，商貿(mào)零售業(yè)將迎來一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期；城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程將進(jìn)一步加快，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持快速增長，政府將加大交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的硬件環(huán)境；政府將重點(diǎn)建設(shè)新城區(qū)，加快老城區(qū)改造；居民生活水平得到進(jìn)一步提高，貧富差距逐漸縮小，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧發(fā)展；房地產(chǎn)開發(fā)將延續(xù)近兩年的高漲之勢，住宅市場快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)由起步逐漸過渡到快速發(fā)展軌道；更加強(qiáng)化中心城市的輻射力和影響力，加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，發(fā)展內(nèi)蒙古“金三角”大區(qū)域經(jīng)濟(jì)；商服零售業(yè)快速發(fā)展，將面臨激烈的國內(nèi)、國際市場競爭。在社會(huì)消費(fèi)品零售額方面，截止05年底，%。全年農(nóng)牧民人均純收入為4601元，全年農(nóng)牧民人均生活消費(fèi)支出3589元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到11025元。%、%、%。敬祝細(xì)閱！此呈目 錄第一篇 項(xiàng)目定位篇第一部分 項(xiàng)目市場回顧一、鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述二、鄂爾多斯市房地產(chǎn)發(fā)展概述三、鄂爾多斯市商業(yè)發(fā)展概述四、市場分析總結(jié)第二部分 項(xiàng)目綜合定位一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目SWOT分析三、項(xiàng)目市場定位四、項(xiàng)目產(chǎn)品定位五、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位六、項(xiàng)目形象定位七、項(xiàng)目客戶定位八、項(xiàng)目價(jià)格定位（一）項(xiàng)目租/售價(jià)格定位的相關(guān)因素（二）項(xiàng)目租/售價(jià)格定位策略（三）項(xiàng)目租/售價(jià)格定位原則（四）項(xiàng)目租/售價(jià)格定價(jià)過程（五）項(xiàng)目租/售價(jià)格定價(jià)結(jié)果九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析（一）項(xiàng)目租、售收入估算（二）項(xiàng)目資金匡算（三）項(xiàng)目利潤預(yù)測（四）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析（五）項(xiàng)目利潤實(shí)現(xiàn)模擬第二篇 營銷推廣篇第一部分 營銷戰(zhàn)略規(guī)劃一、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇二、銷售總體戰(zhàn)略及目標(biāo)三、銷售階段性工作安排第二部分 營銷推廣策略一、項(xiàng)目賣點(diǎn)總結(jié)二、項(xiàng)目總體營銷思路三、項(xiàng)目總體營銷策略四、項(xiàng)目前期推廣五、現(xiàn)場營銷氛圍營造六、廣告宣傳策略七、營銷費(fèi)用預(yù)算第三篇 銷售實(shí)施篇第一部分 項(xiàng)目贏利模式定位一、 項(xiàng)目贏利模式選擇二、項(xiàng)目贏利模式定位第二部分 銷售實(shí)施與管理一、 銷售策略二、 各銷售階段價(jià)格控制三、 銷售培訓(xùn)及實(shí)施四、 銷售管理第四篇 經(jīng)營管理篇第一部分 項(xiàng)目經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略建議一、經(jīng)營管理發(fā)展戰(zhàn)略二、物業(yè)管理發(fā)展建議三、招商策略四、銷售與招商組合第二部分 項(xiàng)目經(jīng)營管理模式一、經(jīng)營管理模式二、經(jīng)營管理介入三、經(jīng)營管理具體實(shí)施