【正文】 客戶積累期 B、 開盤期 C、 強銷期 D、 持續(xù)期 E、 收盤期 總銷售期 11個月。 ?正式售樓處（會所）和初步景觀的建成。 由于本項目所在文昌市的特殊性，項目價格調(diào)整將根據(jù)工期和文昌市發(fā)展情況給予調(diào)整而不是傳統(tǒng)項目的客戶積累情況。 價格調(diào)整策略 本項目價格調(diào)整將采用階段提升價格策略，低開高走。 根據(jù)目前文昌的地產(chǎn)市場情況主要幾個競爭對手的銷售情況，在完成項目形象塑造的情況下，入市均價為 3328元 /㎡ ，目標(biāo)均價為 3700元 / ㎡。 盛世天城體現(xiàn)本項目所在城市未來無限的發(fā)展?jié)摿Α? 盛世天城郎朗上口，易于傳播記憶。 盛世可以給客戶以安全繁榮品質(zhì)高貴的感覺。 案名建議原則： 突出特點 朗朗上口 易于記憶 能夠體現(xiàn)本項目應(yīng)具備的產(chǎn)品氣質(zhì) 與競爭對手相比帶有鮮明的 差異性 賣點定位 航天城 輕軌家園 恒溫泳池 運動休閑配套 10分鐘生活圈，商業(yè)配套、生活配套完善。 40 項目定位 7 41 項目定位 本項目是以休閑運動為主題的，以輕軌家園為賣點的，針對本地高端客戶和外地度假客戶的配套完備的中高檔住宅小區(qū) 。 （ 3）前期形象介入的形式與內(nèi)容 考慮到今后管理服務(wù)工作的快捷方便，使物業(yè)公司能夠了解掌握小區(qū)的總體規(guī)劃、隱蔽工程、智能化工程、設(shè)備的種類與安裝及配套建設(shè)項目的基本情況，在保留前期形象介入的情況下，前期管理的介入時間定為開發(fā)商的開盤時間。 （ 2）前期形象介入的時間 在售樓處設(shè)物業(yè)咨詢處，展示物業(yè)公司的資質(zhì)、業(yè)績，項目的管理內(nèi)容，管理標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)以及特色服務(wù)的內(nèi)容與收費標(biāo)準(zhǔn)。增加購房者對樓盤的信任度，提高購房者購房的信心。公開物業(yè)特色管理服務(wù)項目。 商務(wù)秘書 由“專業(yè)家務(wù)專員”，為業(yè)主提供各類家庭瑣事之鐘點服務(wù)。 旅行服務(wù) 定期提供主要旅行社旅游信息，以及旅游團手續(xù)代辦服務(wù)。 專車接送服務(wù) 物業(yè)托管 —— 全托管服務(wù) 針對島外旅游渡假客戶，季節(jié)性、不定時、非長住項目的客戶，由物業(yè)公司向其提供物業(yè)托管服務(wù)，包括：物業(yè)定期保潔、檢修、衣服、床單、被套的清洗晾曬等，以及接受業(yè)主委托出租物業(yè)等服務(wù)內(nèi)容。 38 開通項目至文昌汽車站班車，并與租車公司合作，提供美蘭機場至項目的專車接送服務(wù)。作為無人化管理和充分運用信息技術(shù)服務(wù)業(yè)主的特色的一部分。 為保證管理的便捷、有效性，建議由開發(fā)商自行組建物業(yè)管理公司，采用部分服務(wù)項目分包業(yè)務(wù)合作方式，如保潔交由保潔公司承包等。 通過提升服務(wù)質(zhì)量，以及增加特色服務(wù)項目，樹立項目的優(yōu)良品質(zhì)，營造獨具特色的軟件（服務(wù)）配套。 提供全方位、專業(yè)化的 “貼心管家式”服務(wù) ：根據(jù)不同業(yè)主的不同需求提供酒店式、個性化等物業(yè)管理服務(wù)項目。 園林設(shè)計各元素的設(shè)計須符合未來低成本高效率的管理要求。 結(jié)合營銷角度的考慮，園林設(shè)計必須有利于項目的推廣銷售工作的開展。 一房一廳， 6080平方米；兩房兩廳， 80100平方米 33 園林綠化 、 物業(yè)建議 6 34 建議原則： 以本項目所處的熱帶地理位置以及建筑空間布局為基礎(chǔ)。 心理層面及特點： A、主要用于投資、季節(jié)性旅游渡假時使用，多為二次及二次以上置業(yè)； B、對物業(yè)價格、升值前景，尤其對航天城極為關(guān)注； D、見識面廣，對開發(fā)商實力、品牌、升值空間較為講究。 對物業(yè)關(guān)注點： 適合戶型及面積： B、項目片區(qū)的發(fā)展?jié)摿?、物業(yè)升值前景。 年齡區(qū)間： 3070歲 職業(yè)類型：以城市白領(lǐng)階層，退休人員，為父母購置養(yǎng)老住宅者為主。 適合戶型及面積： 對物業(yè)關(guān)注點： A、價格、項目片區(qū)的發(fā)展?jié)摿Α⑽飿I(yè)升值前景； B、社區(qū)環(huán)境、小區(qū)服務(wù)、周邊人文環(huán)境； C、周邊生活配套、交通條件，生活的便利性。 三房兩廳， 90120平方米 30 （二）華僑客戶分析 購買目的： 年齡區(qū)間： 5070歲 以供回到家鄉(xiāng)居住、為親人購置物業(yè)、投資為主。 D、房子是實現(xiàn)他們對家庭的責(zé)任感的集中體現(xiàn)，不僅是其生活理想，也是體現(xiàn)他們自己身份，品味的標(biāo)志； C、他們比本地一般人更有生活目標(biāo)， 更具有精品意識，所以也更加挑剔； E、與所有購房者一樣，一旦決定購房，則異常慎重。 S W O T 項目 SWOT分析 28 目標(biāo)客戶分析 5 29 購買目的： （一）本地客戶分析 年齡區(qū)間： 3040歲 職業(yè)類型：生意人、政府公務(wù)員、公司管理層、本地部隊高層軍官為主。 ，未來存在客戶資源和 價格風(fēng)險。 。 ，將大大增加文昌市的知名度，促進其經(jīng)濟發(fā)展。 10分鐘生活配套圈。 交通道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達 ，出入文昌方便。 1房面積略大，整體戶型和面 5. 積雖然比較符合市場但競爭對手眾多。 無海景 ，景觀薄弱。 森海灣二期 95％以上為島外度假休閑群體，全國各地客戶比較平均，北方占其中 50％左右，南方占其中 50％左右 同業(yè) 森海灣二期 4200 6060 4600 同業(yè) 經(jīng)過對市場的實地考查，文昌市房地產(chǎn)市場呈以下特點： 新舊城區(qū)差異明顯，整體市場尚不成熟，但后繼發(fā)展?jié)摿^大； 舊城區(qū)生活配套較成熟，但缺乏規(guī)模項目、政府規(guī)劃及景觀支持； 在國家重點項目的帶動下，新城區(qū)發(fā)展?jié)摿薮螅姓涮兹諠u成熟，且現(xiàn)已有項目亦較具規(guī)模，景觀資源較豐富，但目前日常生活配套仍極其缺乏； 城市交通基礎(chǔ)建設(shè)較為完善，將是新老城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要基礎(chǔ)，新城區(qū)已呈現(xiàn)較大的發(fā)展前景； 16 （三）文昌本地市場調(diào)查分析 17 名稱 位置 占地面積（ ㎡ ） 建筑面積 容積率 總套數(shù) 億嘉廣場 文昌市文城鎮(zhèn)文中路 10號 23000 88 詒喜城二期 文昌市谷鴻大道旁 —— 總 300000 二期 138 同創(chuàng)碧海城一期 文昌市清瀾開發(fā)區(qū)高隆灣 一期 60000左右 550000 一期共 2023多套，目前在售 500多套，總8000套 椰海尚品 一期 海南文昌清瀾開發(fā)區(qū)高隆灣 40多畝 20230多 共分 2期開發(fā)，現(xiàn)售第 1期， 700余戶 (可售 : 1370戶 ) 中南 （二）文昌本地地產(chǎn)市場整體情況 文昌市房地產(chǎn)發(fā)展尚不成熟，新舊城區(qū)差異明顯。 在其他外地開發(fā)商、規(guī)模項目的帶動下，新城區(qū)房地產(chǎn)市場未來極具發(fā)展前景及空間。 目前，新城區(qū)房地產(chǎn)項目亦具較大規(guī)模，如：白金海岸、森海灣項目，外地開發(fā)商亦積極在新城區(qū)儲蓄土地，如同創(chuàng)。 新城區(qū)為政府重點規(guī)劃區(qū)域，雖然新城區(qū)規(guī)劃方案早已確定，但前幾年招商項目及落實情況不夠理想。 （一）文昌市房地產(chǎn)市場情況 （ 1）老城區(qū)地產(chǎn)發(fā)展情況 在居住的問題上，本地居民缺乏購買商品房的購買意識，主要以購買土地、或利用自有土地，進行建設(shè)房屋。 文昌市的會議稱，三沙市的后勤補給基地、碼頭供給基地將建在文昌，雖然三沙市的辦公樓不建在文昌，但大部分辦公人員、后勤人員家屬全部住在文昌，碼頭供給全部建在清瀾。它的建成將大大促進文昌經(jīng)濟、科技與旅游的發(fā)展，成為文昌建設(shè)的新亮點。 國家級重點項目 —— 新型航天發(fā)射場，促進各大型招商項目啟動 目前，作為各大項目中的重頭戲，以航天主題公園為主的新航天發(fā)射場配套區(qū)項目已初步確定。市委、市政府在做好新型航天發(fā)射場項目的前期準(zhǔn)備工作的同時，推出了一批大型項目進行招商， 2023年共推出了 91個大型招商項目，計劃投資總額 。這“九大”項目是： 這“九大”亮點項目，將使文昌市形成以航天產(chǎn)業(yè)、新型工業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)、能源開發(fā)、交通運輸業(yè)以及新型農(nóng)業(yè)等“九大”支柱產(chǎn)業(yè)，文昌將面臨新的發(fā)展機遇。 “九大” 項目建設(shè)共同助推城市發(fā)展 當(dāng)前，文昌市發(fā)展已進入了一個前所未有的歷史機遇期。 這一構(gòu)想指的是從文昌鋪前鎮(zhèn)經(jīng)銅鼓嶺到東郊椰林海岸線上，將興建一條濱?？焖俑傻?，把兩個“橋頭堡” ―― 鋪前鎮(zhèn)七星嶺和銅鼓嶺作為 “ 先行啟動區(qū) ” 率先啟動，再輔以多個節(jié)點，形成藍色海洋運動娛樂、黃金沙灘休閑度假、紫色高端觀光旅游、紅色運動休閑、橙色海景旅游居住、青色濱海交通和綠色熱帶農(nóng)業(yè)七大功能帶。 2023年全市共接待海內(nèi)外游客 ，同比增長 %；旅游總收入，增長 %。人均生產(chǎn)總值達 11978元，按可比價格計算，比上年增長 %。在農(nóng)業(yè)穩(wěn)步增長的基礎(chǔ)上，在工業(yè)和三大需求的共同推動下，國民經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)上升運行。 從 GDP構(gòu)成來看，一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為 : :，農(nóng)業(yè)比重大，隨著各大項目的啟動，如航天項目的成功啟動，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將得到更加寬廣的調(diào)整空間。 旅游資源 9 在生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 308127萬元，同比增長 %，對經(jīng)濟增長的貢獻率為 %，拉動經(jīng)濟增長 ； 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步調(diào)整 第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 123519萬元，同比增長 %，對經(jīng)濟增長的貢獻率為 %,拉動經(jīng)濟增長 個百分點。 礦產(chǎn)資源 文昌市的旅游資源十分豐富，集陽光、海水、沙灘、植被、空氣、海島、風(fēng)情、田園八大旅游資源融于一體，是海南省旅游重地之一。鋪前鋯鈦礦區(qū) I號礦體的面積約 11900畝，總儲量 ，其中鋁 ，鈦 。篷萊鋁土礦，屬新生代玄武巖風(fēng)化淋濾殘積的三水型鋁礦床。尤其是龍馬的石英砂，蓬萊的鋁礦和鋪前的鋯鈦礦都是國內(nèi)聞名的礦區(qū)。至今，灘涂養(yǎng)殖 26385畝，高位養(yǎng)蝦