【正文】 了房屋的采光面；7） 工程進(jìn)度：剛建3層，b、 戶型1） 戶型范圍：21平方米—65平方米2） 戶型種類：平層8種，頂層送閣樓3） 主力戶型及配比：29平米的一室占25%，41平方米的一室一廳占25%，47平米、52平米、65平米的兩室一廳占50%。C組團(tuán)沒(méi)有銷售1套，正在談團(tuán)購(gòu)。上海年華等樓盤迅速跟進(jìn)，推出自己的小戶型，搶占市場(chǎng)份額，鄭州的小戶型市場(chǎng)日益火爆，成為鄭州最暢銷的戶型品類。，成為中原純第一家小戶型社區(qū)的樓盤而迅速熱銷，啟動(dòng)了鄭州市的小戶型市場(chǎng)。三、 鄭州小戶型市場(chǎng)概況格林度假山莊是鄭州最早推出小戶型的樓盤。 房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，小戶型是市場(chǎng)細(xì)分的必然結(jié)果。小戶型有一個(gè)共同的特點(diǎn)，相對(duì)于過(guò)去同類的戶型的面積普遍偏小?！靶粜汀币殉蔀闃鞘兄凶顡屟鄣囊粋€(gè)概念。上海年華、寶隆華庭、時(shí)尚PARTY、藍(lán)朝都市e時(shí)代 調(diào)查時(shí)間：——二、 小戶型的概念“小戶型”是一個(gè)由市場(chǎng)形成的概念，沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定多小才算小戶型。接待：呂紅麗優(yōu)勢(shì)：地處鄭東新區(qū)，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)，應(yīng)該是最直接和最大的受益者；規(guī)劃比較合理，超大樓間距23米；借用萬(wàn)科物業(yè)，作品牌聲勢(shì)劣勢(shì)：處107國(guó)道邊，嘈雜、污染嚴(yán)重；交通不方便，沒(méi)有公交車直達(dá)；對(duì)面是建業(yè)城市花園，面臨直接競(jìng)爭(zhēng)2003年2月11日（剛下過(guò)一場(chǎng)雪，路比較滑，地上有很多積雪）附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告一、 調(diào)查概要 調(diào)查目的：通過(guò)對(duì)鄭州整個(gè)小戶型市場(chǎng)的產(chǎn)品品類、價(jià)格水平、營(yíng)銷狀況的調(diào)查，真正了解小戶型的產(chǎn)品形態(tài)，發(fā)現(xiàn)小戶型市場(chǎng)的規(guī)律和機(jī)會(huì)點(diǎn)。第四，開始著手開發(fā)小戶型，來(lái)瓜分房地產(chǎn)中僅省的奶酪。第三，周邊樓市云集，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但東方明珠的價(jià)格優(yōu)勢(shì)是其閃亮的賣點(diǎn)。整體上是一個(gè)較成熟的生活住宅區(qū)。與東建材隔路相望，有充足的客戶群與省檢察學(xué)校相鄰劣勢(shì)：臥室進(jìn)深長(zhǎng)，基本上6米幾乎沒(méi)有綠化工程質(zhì)量很一般與英協(xié)、建業(yè)、虹景很近，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈第一，地段不錯(cuò)，南距鄭汴路只有200米，北與商城路隔河（熊耳河）相望。從10：00——11：00現(xiàn)場(chǎng)無(wú)一組客戶，僅有一通電話。贈(zèng)送：天然氣集資費(fèi)、安裝費(fèi)：4000元/戶電話初裝費(fèi)：158元/戶（另贈(zèng)送區(qū)域網(wǎng)）分戶計(jì)量水表、電表：600元/戶單戶式獨(dú)立采暖系統(tǒng)：14000元/戶單元式對(duì)講門鈴系統(tǒng)：300元/戶 計(jì)19058元附：10號(hào)樓431房，單價(jià)2349元，總價(jià)265789元；一次性付款優(yōu)惠7%，按揭優(yōu)惠4%。結(jié)構(gòu)：多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)配套設(shè)施：地下室（600元/m2）2條電話線路，一路內(nèi)線不收費(fèi)，一路外線正常計(jì)費(fèi)寬帶網(wǎng)壁掛爐采暖現(xiàn)在的售樓部即為以后的業(yè)主會(huì)所％物業(yè)管理：東方物業(yè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：多層，小高層。售樓部比較壓抑，售樓員語(yǔ)速太快、盛氣凌人，態(tài)度惡略，自11：10——11:45,有1組客戶，1通電話。戶型：3+2房號(hào)：92號(hào)樓1單元10層?xùn)|戶房款：建筑面積：，總款524510元 按揭優(yōu)惠1％，貸款總額：40萬(wàn) 20年每月還款本息2648元2003年2月22日三期：交房日期；20021231占地面積：85畝總建面積；11萬(wàn)平戶型面積：13150、157（3+2）；199復(fù)式；170—230平方4+2均價(jià)：3000元總價(jià)范圍；2600—3500元/平方2003年3月24日百 合 花 苑位置：商城東路與鳳臺(tái)路交叉口向南50米 開發(fā)項(xiàng)目：一期六棟多層早已入住，（入住率高達(dá)80%），二期4棟小高層準(zhǔn)現(xiàn)房總建筑面積：9萬(wàn)平方米綠化率：48％，一樓有私家花園，大概十幾平米樓層施工程度：多層現(xiàn)房，即買即??；小高層在建戶型：—172m2；小高層沒(méi)有小戶型，最小140平米。價(jià)格：2800元／平方米。對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查的幾點(diǎn)發(fā)現(xiàn)：1 大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的成本較高1 大部分員工來(lái)自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足1 小戶型需求彈性非常大，對(duì)價(jià)格非常敏感1 市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素，89月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田，固有的建材市場(chǎng)要做升級(jí)換代 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位2 商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍2 附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月2 作為首次購(gòu)買者，最重要的還是價(jià)格2 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈2 相當(dāng)一部分是河南總代理，無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷售2 同類產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問(wèn)題，故一般員工無(wú)福利分房的可能2 普通員工不會(huì)因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地，她們往往因?yàn)榫幼《鼡Q換工作，普通員工流動(dòng)性比較大2 對(duì)60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力2 某房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好 外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場(chǎng)的形成，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！附2：周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤建業(yè)城市花園位置：107與鄭汴路交叉口面積：占地246420平方米，建筑面積27萬(wàn)平方米，二期34棟，建筑面積7．18萬(wàn)平方米；三期37棟，建筑面積11萬(wàn)平方米。，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，僅憑這一點(diǎn)，就說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告調(diào)查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和接受程度（某房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度）調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市場(chǎng)、燈飾市場(chǎng)、管材市場(chǎng)、名優(yōu)建材市場(chǎng)、商品大世界調(diào)查完成時(shí)間：在鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。依據(jù)進(jìn)入期品牌塑造結(jié)果、銷售成交量判斷營(yíng)銷戰(zhàn)略。崗位人員工作準(zhǔn)備驗(yàn)收：重要環(huán)節(jié)演練。每日下午6時(shí)售樓部協(xié)同甲方協(xié)調(diào)驗(yàn)收當(dāng)期工作。售樓部協(xié)同甲方在6月5日前完成。售樓部協(xié)同甲方在6月5日前完成。售樓部協(xié)同甲方在6月5日前完成。售樓部協(xié)同甲方在6月5日前完成。C、二期銷售前期準(zhǔn)備資料：1） 商品房預(yù)售許可證，甲方負(fù)責(zé)辦理，預(yù)計(jì)5月31日前取得。B、 二期小戶型主力戶型單體模型。預(yù)計(jì)每本樓書3元，每次印刷5000本。其它費(fèi)用另計(jì)。每次抽獎(jiǎng)抽出5輛自行車和2輛電動(dòng)車。十一、促銷策略為使報(bào)紙廣告呈現(xiàn)連續(xù)性攻勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)提高某房地產(chǎn)在鄭汴路的知名度，哄托銷售氣氛，提高在進(jìn)入期開展集報(bào)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品為電動(dòng)車和自行車，同時(shí)以廣播現(xiàn)場(chǎng)報(bào)到的形式廣泛告知?？傆?jì)7200元H、廣告發(fā)布商、印刷商、制作商的選定。G、直郵DM：利用動(dòng)力公司現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫(kù)資源，開展數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷。投放日期：2003年6月9日，6月17日，7月9日，7月16日覆蓋范圍：鄭汴路市場(chǎng)、航海路市場(chǎng)、火車站市場(chǎng)。每月印刷2次，每次印刷10000頁(yè)。5月29日進(jìn)入期推廣全面開始，報(bào)紙媒體以大河報(bào)為主，投放頻度每周1—2次，半版、豎通欄穿插投放，具體如下：日期星期報(bào)別版位版面刊例價(jià)優(yōu)惠價(jià)摘要方案A方案B方案A方案B方案A方案B方案A方案B五大河報(bào)A3A版封底1/4版又通欄半版40500585003240046800鄭東新區(qū)與鄭汴路二大河報(bào)C3C31/4版1/4版125001250081258125重復(fù)上次廣告內(nèi)容四大河報(bào)A3 A版封底1/4版又通欄半版40500585003240046800鄭東新區(qū)與鄭汴路二大河報(bào)C3C31/4版1/4版125001250081258125重復(fù)上次廣告內(nèi)容五大河報(bào)A3A版封底半版半版45000585003600046800鄭東新區(qū)與鄭汴路三大河報(bào)C3C31/4版1/4版125001250081258125重復(fù)上次廣告內(nèi)容五大河報(bào)A3A版封底半版半版45000585003600046800鄭東新區(qū)與鄭汴路四大河報(bào)A3 或A5A3 或A5半版半版45000450003600036000鄭東新區(qū)與鄭汴路四大河報(bào)A3或A5A3或A5半版半版45000450003600036000鄭汴路、火車站五大河報(bào)A3或A5A3或A51/4版1/4版22500225001800018000大賣場(chǎng)四大河報(bào)A3或A5A3或A51/4版1/4版225002250018000180001850元/m2買2900元/m2四大河報(bào)A3或A5A3或A51/4版1/4版225002250018000180001850元/m2買2900元/m2合計(jì)287175337575注：本媒體計(jì)劃是基于開發(fā)商二期預(yù)售許可證2003年5月31日前辦理完畢的基礎(chǔ)上制定。E、廣告媒體投放計(jì)劃：在5月28日前投放一到兩個(gè)小版面的報(bào)紙廣告和題花廣告或分類信息廣告，廣告內(nèi)容以單純產(chǎn)品信息為主，維持售樓部的基本來(lái)電、來(lái)訪量。8）、出售：“私家銀行”極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈里已經(jīng)有4000多家商戶，從業(yè)人員達(dá)2萬(wàn)多人，能為某房地產(chǎn)帶來(lái)無(wú)盡的出租、出售價(jià)值。7）以1850元/平米買下2900元房產(chǎn)極言大賣場(chǎng)及其147畝休閑廣場(chǎng)將徹底改變鄭汴路南、路北的環(huán)境差別。（你可還有這顆勇敢的心！）5）、出售“火車站商務(wù)公寓”（2003）極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的對(duì)于某房地產(chǎn)的商務(wù)價(jià)值，當(dāng)于火車站對(duì)于其周邊物業(yè)的價(jià)值。4）、出售“加利佛尼亞、金礦營(yíng)地”（1862）極言長(zhǎng)達(dá)20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對(duì)鄭汴路商圈的價(jià)值，某房地產(chǎn)有相當(dāng)于1862年時(shí)的美國(guó)淘金般的不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。極言長(zhǎng)達(dá)20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對(duì)鄭汴路商圈的價(jià)值，某房地產(chǎn)有相當(dāng)于1992年時(shí)的上海浦東不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。極言長(zhǎng)達(dá)20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對(duì)鄭汴路商圈的價(jià)值，某房地產(chǎn)有相當(dāng)于1982年時(shí)的羅湖、蛇口不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。十、項(xiàng)目推廣首期計(jì)劃（進(jìn)入期）A、 媒體組成：報(bào)紙，派發(fā)單頁(yè)，直郵單頁(yè)，廣播。本階段以間斷的小版面提示性廣告為主，實(shí)現(xiàn)收盤銷售。并在房展會(huì)期間開展公關(guān)活動(dòng)。純商鋪推廣開始。C、 成熟期：從9月1日至11月30日，本階段主要任務(wù)是徹底實(shí)現(xiàn)某房地產(chǎn)二期銷售，以多種促銷活動(dòng)及老業(yè)主現(xiàn)身說(shuō)服、老業(yè)主帶新業(yè)主為主，廣告內(nèi)容以單純的產(chǎn)品信息為主，本分階段廣告費(fèi)用將大幅減少。B、 成長(zhǎng)期：從7月1日至8月31日，本階段主要任務(wù)是實(shí)現(xiàn)某房地產(chǎn)品牌第二內(nèi)涵，明確各種物業(yè)形態(tài)的具體投資價(jià)值，本階段多以具體的對(duì)比數(shù)據(jù)為主，適量加入促銷活動(dòng)。九、推廣各階段任務(wù)具體設(shè)定：A、 進(jìn)入期：從2003年5月底至6月30日。八、項(xiàng)目推廣策略設(shè)定A、 項(xiàng)目推廣主題概念：有巨大投資回報(bào)價(jià)值的高檔商務(wù)公寓B、 項(xiàng)目推廣目標(biāo)：形成明確的區(qū)域商務(wù)住宅領(lǐng)導(dǎo)者品牌。一期余房即時(shí)銷售。c、 交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房B、 入市姿態(tài)：東南板塊商務(wù)公寓領(lǐng)導(dǎo)者。二期商鋪宜在新品牌形成時(shí)開始銷售，價(jià)格亦采取中開高走的價(jià)格策略。二期小戶型采取中開高走的價(jià)格策略，起步均價(jià)定在1780元左右，迅速提價(jià)，如果品牌一旦形成，可將銷售均價(jià)定位于1950元左右。大賣場(chǎng)將使這里的居住環(huán)境將和路北的高尚物業(yè)環(huán)境合為一體，但這里的投資價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它物業(yè)。投資2000億，建設(shè)周期20年，能為某房地產(chǎn)及其周邊地區(qū)帶來(lái)難以想像的不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。成熟的鄭汴路商圈里已經(jīng)有4000多家商戶，從業(yè)人員達(dá)2萬(wàn)多人，能為某房地產(chǎn)帶來(lái)無(wú)盡的價(jià)值。五、某房地產(chǎn)品牌內(nèi)涵次序及品牌表現(xiàn)幾種角度:一）品牌第一內(nèi)涵：難以想象的高檔不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì) 大賣場(chǎng)的形成能某房地產(chǎn)帶來(lái)更美好的