【正文】 業(yè)二樓3800元/㎡折后單價：多層1530元/㎡疊拼2000元/㎡ 車庫1350元/㎡商業(yè)一樓5570元/㎡，商業(yè)二樓3650元/㎡目標完成額：多層1971萬元商業(yè)1470萬元車庫67萬元 疊拼88萬元二期銷售額小結總體基準完成量：540套商業(yè)18600㎡別墅10套車庫130個總體目標完成量：490套商業(yè)15600㎡別墅8套 車庫110個總體目標完成額：20053萬元（農(nóng)貿(mào)市場由于缺乏市場可比性，目前定價難度較大，因此在資金回籠計劃內(nèi)尚未對期作出分析，推出時間以二期入伙前為宜。）總體基準完成量：980套商業(yè)18600㎡別墅46套車庫260個總體目標完成量：880套商業(yè)15600㎡別墅40套車庫220個總體目標完成額：29111萬元第四章廣告策略部分一、總體目標在明確市場定位的前提之下，通過一系列的推廣活動及廣告攻勢，在短時間內(nèi)將樓盤以“高起點、高品質(zhì)、生態(tài)健康型社區(qū)”的形象呈現(xiàn)在消費者面前，從而實現(xiàn)理想的銷售結果。二、實施計劃主廣告語確定（2004年6月10日前）制定完善的CI手冊（2004年8月20日前）VI部分：216。 項目視覺形象識別系統(tǒng)；216。 戶外廣告牌、大橋兩側道旗、市內(nèi)接待中心導視牌、門楣廣告牌；216。 宣傳單張、折頁、樓書、DM單張、戶型單張、三維動畫等。216。 各功能分區(qū)牌及提示標語，如經(jīng)理室、簽約室、財務室、小心地滑等。BI部分：216。 服務識別系統(tǒng)章程性文件（如五證、開發(fā)商資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照等）216。 行銷隊伍的章程建立和業(yè)務培訓（銷售管理章程，客戶接待制度等）216。 員工的職業(yè)和形象概念培訓計劃（銷售人員各階段培訓計劃表）銷售現(xiàn)場布置示范單位布置：工地設交樓標準房一套，精裝修板房做12套。銷售中心布置：現(xiàn)場銷售大廳裝飾高檔典雅，體現(xiàn)項目素質(zhì)，共分為五個功能區(qū)：接待區(qū)，洽談區(qū)兼影視播放區(qū)、模型展示區(qū)、休息區(qū)、辦公區(qū)。市內(nèi)接待中心布置則設置接待區(qū)，洽談區(qū)、模型展示區(qū)、辦公區(qū)四個功能區(qū)，裝飾上更注重營造溫馨典雅的“家”氛圍，以增強項目的親和力。項目圍墻廣告現(xiàn)場銷售中心兩側采用反映生活方式的墻體噴繪畫，如購物、運動、休閑等的形象廣告。其他圍墻廣告可考慮采取油漆繪制，內(nèi)容以案名、主打廣告、屬性定位、精英團隊、副標題廣告語等等。推廣方式A、SP活動216。 大橋通車暨項目奠基儀式，同時舉辦誠意認購活動，VIP發(fā)放；216。 項目正式開盤之日，舉行大型表演及抽獎活動；216。 業(yè)主嘉年華活動會；216。 五一、十一、春節(jié)及相關時間節(jié)點的促銷活動；216。 項目主體封頂、入伙等促銷活動。B、廣告宣傳①報紙廣告《萍鄉(xiāng)日報》：覆蓋萍鄉(xiāng)市及周邊三縣二區(qū)，是萍鄉(xiāng)市黨政報，但其發(fā)行量較大?！镀监l(xiāng)廣播電視報》：覆蓋萍鄉(xiāng)市及周邊三縣二區(qū)，發(fā)行量較大，家庭訂閱居多，因其為周刊，所以廣告操作不靈活。②電視廣告《萍鄉(xiāng)電視臺2套》：廣告成本偏低，但收視率也低。③戶外廣告牌：萍鄉(xiāng)綠茵廣場黑天鵝賓館外墻150㎡左右的大型戶外廣告，北橋“工”字路口附近150㎡廣告牌；④流動車體整車廣告：2路、5路、8路車；⑤DM單張投遞廣告，配合各大促銷廣告及樓盤強勢賣點宣傳時所用；⑥道旗廣告：沿昭萍西路至工地現(xiàn)場，特別是大橋兩側；⑦主要活動時用到的跨街條幅及布幔廣告；⑧另外有針對性定點宣傳，主動出擊是一種最好的方式。三、廣告訴求屬性定位：主打廣告語（廣告語集錦） 塞納名城6大生活主張◎都市生態(tài)生活主張塞納名城是陽光的、綠色的、自然的、生態(tài)的。占據(jù)橫龍山脈連綿山體，擁有賞心悅目的無敵山景。橫龍山莊、休閑山莊、水上樂園觸手可及，推窗見景，美景盡收眼底。◎都市國際生活主張塞納名城采用法蘭西建筑風格設計，唯美純粹的穹頂，法式觀景臺、360度落地窗，詮釋“建筑是凝固的音樂”的真正內(nèi)涵，演繹國際建筑的流行式。◎都市便捷生活主張塞納名城巨資打造的長興立交，一橋橫跨東西，幾分鐘直達綠茵廣場，交通、娛樂、休閑、購物、子女就學極其便利，尊享市中心區(qū)一級生活配套,可謂是距繁華很近，與清幽更親！◎都市健康生活主張塞納名城逾7000平米健康會所，健身中心、臺球室、乒乓球室一應俱全，讓你在家門口享受運動的快樂，與此同時橫龍山脈大片森林釋放出大量負離子清新空氣，遠離城市的喧嘩、噪音、灰塵，這里每一處都是鮮氧，生活在此的你當然可以盡享天倫?！蚨际袃r值生活主張塞納名城隸屬規(guī)劃中的長興片區(qū)高尚住宅區(qū)，為片區(qū)內(nèi)第一大盤，社區(qū)擁有高起點的建筑規(guī)劃，一流的環(huán)境設計，齊全的社區(qū)配套。加上政府宏觀調(diào)控，使得片區(qū)土地供應緊縮，塞納名城必將成為片區(qū)內(nèi)房產(chǎn)升值“原始股”，當然是即買即升值?！蚨际匈N心生活主張塞納名城重金打造一套齊全的智能化物業(yè)管理體系，一流物業(yè)管理公司的加盟，貼心式的服務水準，構筑一道安全、周到、貼心的社區(qū)服務網(wǎng)?！蛞粯驒M跨東西，改變的豈止是生活……◎距繁華很近，與清幽更親！◎聆聽大自然的天籟之音，感悟生命健康的優(yōu)雅極致！◎山水結伴，綠茵新鄰，寧靜與繁華之間，由我自由把握！◎便捷而富足——從容的都市生活！四、廣告階段及媒體組合擬采取五個階段 （主要針對一期工程）：第一個階段：造勢期 時間2004年8月28日——2004年9月27日第二個階段：試銷期 時間2004年9月28日——2005年2月27日第三個階段：強銷期 時間2005年2月28日——2004年7月27日第四個階段：成熟期 時間2005年7月28日——2005年12月27日第五個階段：掃尾期 時間2005年12月28日——2006年2月27日建議及目標：216。 第一階段要建立立體推廣構架，從圍墻廣告售樓中心、軟性文章、戶外廣告等綜合媒體對目標進行全方位的信息傳遞，以在短期內(nèi)擴大知名度，鎖定目標客戶；216。 試銷期和強銷期活動以報紙廣告、公交廣告等硬性廣告為主，輔以電視廣告同時配合相應的銷售和開發(fā)新聞，以不斷建立信任感；216。 成熟期和鞏固期以報紙廣告為主，適當小版面減少頻次，持續(xù)鞏固。216。 掃尾期主要以報紙廣告、DM單張、清盤活動等方式進行掃尾。媒體組合及推進時間：媒介名稱7月8月9月10月11月12月萍鄉(xiāng)日報★★★★★★★★★★★★★★★萍鄉(xiāng)廣播電視報★★★★公交車廣告————————————DM直郵★★★★★★★★★★戶外廣告————————————電視廣告★★★★（備注：“★”表示——刊登頻次 “— —”表示——持續(xù)刊登戶外廣告2年期限，車體廣告期限1年，電視廣告每日三次按周或按月播放。）五、 廣告費用預算總體預算：現(xiàn)代營銷策劃中的廣告策劃是其中的有機組合部分，這就是廣告必須適應市場環(huán)境，根據(jù)項目的市場范圍，本項目的廣告空間較大。此前占據(jù)萍鄉(xiāng)樓市一定份額和較有影響的樓盤主要憑其大橋開通、日后優(yōu)越便捷的生活方式、一流的規(guī)劃設計，完善的配套設施，人本設計的戶型，因此很快就會名噪一時，而其廣告量又并不是很大，％來計，則總投入費用為300萬元，由于項目是發(fā)展商在萍鄉(xiāng)的第一個項目，同時也因項目規(guī)模影響，因此項目必須走品牌開發(fā)路線，另外商業(yè)部分是本案利潤最大的部分，自然花費在商業(yè)部分的宣傳費用也必將投入較大，同時也出于對競爭對手“金典城、御景園、雅典世紀花園”的考慮，而這些盤均在下半年是一個強銷期階段，加上本案也將于9月中旬入市，因此今年下半年的廣告投入費用相對較大，約為總預算費用的25％以上，即75萬元以上（沙盤、戶外廣告、售樓車、印刷費、各類活動費不含在此費用之中）?！緜渥ⅰ浚?16。 報紙廣告費用預算截止到2004年12月31日；216。 各大媒體的使用情況根據(jù)后期媒體效果評估后作具體調(diào)整,現(xiàn)階段只按地級市一級常規(guī)入市推廣方式宣傳。媒體使用開支預算：◎ 報紙媒體費用：萍鄉(xiāng)日報（主導媒體）：182000元（折后價）萍鄉(xiāng)廣播電視報（輔助媒體）：50000元（折后價）DM直郵廣告（主導媒體）：42000元（折后價）◎ 電視媒體費用：442800元（折后價、包括制作、創(chuàng)作費）一期工程年底前媒體費用合計約72萬元2004年下半年廣告媒體使用計劃表：時間內(nèi)容媒體萍鄉(xiāng)日報廣播電視報DM直郵萍鄉(xiāng)電視臺版面價格版面價格版面價格時間次數(shù)價格售樓中心開放告示整版彩色28000售樓中心開放告示整版彩色2000045秒303110700誠意認購活動告示1/2彩色14000誠意認購活動告示整版彩色20000整版彩色600045秒303110700誠意認購火熱進行中1/2彩色14000項目建筑與園林篇1/2彩色14000整版彩色6000項目戶型與配套篇1/2彩色14000整版彩色6000項目物管篇介紹1/2彩色14000整版彩色600045秒303110700開盤告示1/2彩色14000整版彩色6000開盤告示1/2彩色14000整版彩色6000感恩廣告1/2彩色14000一期強勢熱銷廣告1/2彩色14000三維動畫持續(xù)一個月播放45秒303110700元旦暨一期主體封頂促銷1/2彩色14000元旦促銷活動1/2彩色140001/2彩色10000整版彩色6000小計1820005000042000442800總計716800【備注】：此廣告計劃為一期今年年內(nèi)廣告投入總費用。各強銷期廣告投入密度相對較大，在銷售淡季可將各報紙投放日期錯開，或將萍鄉(xiāng)日報與萍鄉(xiāng)廣播電視報的刊登時間相互錯開，從而避開兩份報紙同時在一天刊出的現(xiàn)象。電視廣告貫穿整個銷售期，電視廣告按每天每次15秒＝410元計。DM單張在地級市有著強大的市場份額，由于價格低廉，圖文并茂而受歡迎，此計劃中按每一萬份價格為6000元；報紙廣告按現(xiàn)行最低價計，日報彩版整版28000元、廣播電視報彩整版20000元。依上述4點廣告合計總費用約72萬元。戶外廣告費用計劃◎ 戶外廣告：200000元（包括創(chuàng)作、設計費、期限為2年，分別為綠茵廣場附近1塊，工地現(xiàn)場一塊，共2塊）◎ 道 旗：100000元 （包括創(chuàng)作、設計費、期限為1年、發(fā)于通往項目的大橋兩側）◎公交車廣告：90000元（公交8路三條線路，每條線路各2輛，）◎購置售樓車：200000元（按全順17座計）◎小禮品：折疊雨傘500份、圓珠筆（3種）各1000份、鑰匙扣1000份共三種，約30000元本項費用小計：62萬元銷售工具費用：廣告公司整合推廣費用：費用： 12萬元（全程參與設計約，以下宣傳品費用均為印刷制作費用）樓書： 規(guī)格：315*220mm，40P，封面封底200g銅版紙，字壓模，內(nèi)頁185 g銅版紙。 數(shù)量：2000份，費用2萬元單張： 規(guī)格：420*297mm，2 P，225g銅版紙，正面過光膜 數(shù)量：10000份，折頁： 規(guī)格：420*297mm，8P，200g銅版紙，正面過亞膜 數(shù)量：3000份，費用1萬元紙袋： 規(guī)格：276*336*80mm，225g銅版紙 數(shù)量：2000份，戶型插頁： 規(guī)格： 297*210mm，2P，5種共10個戶型，157g銅版紙數(shù)量：5000份，展板：規(guī)格：*，8塊，單面背膠噴繪，費用2400元模型：大沙盤規(guī)格： 3m*4m，比例1:125，數(shù)量1個，費用：60000元長興片區(qū)總體規(guī)劃模型：2m*2m，比例1:1000，費用40000元戶型模型規(guī)格—*，比例1：25，數(shù)量6個，費用：18000元三維動畫影視宣傳片：分鐘，240秒，按每秒500元計，約12萬元本項費用小計：前期主要宣傳活動費用：長興片區(qū)規(guī)劃展萍鄉(xiāng)城市發(fā)展論壇誠意認購活動盛大開盤儀式頻次4次 費用100000元 主要支出：贊助費、禮儀、演出、小禮品等本項費用小計：100000元市內(nèi)接待中心裝飾、物件配置、租金等費用租金10000元/月，租期1年，費用12萬元裝飾費用：5萬元　　　辦公桌椅、背投、電腦、復印機等約4萬元本項費用小計：210000元不可預見費用：50000元截止開盤后，所有戶外、媒體、促銷、印刷、模型等費用總計：深圳天駟行投資策劃有限公司2004年6月13日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 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