【導(dǎo)讀】杭州市98年全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)%，實(shí)現(xiàn)了年初確定的目標(biāo)，增長(zhǎng)幅度繼續(xù)。保持高于全國(guó)、全省。較快的同時(shí)，財(cái)政支出基本適度，全年財(cái)政預(yù)算支出億元，比上年增長(zhǎng)%。1998年，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展顯示出強(qiáng)勁的活力，市場(chǎng)的理性程度大幅度提高，散戶市場(chǎng)開(kāi)始成型。除以上幾點(diǎn)外，杭州房產(chǎn)市場(chǎng)在98年還呈現(xiàn)出以下幾點(diǎn)不同于以往的特點(diǎn)。全市共改造舊城面積達(dá)2021多萬(wàn)平方米，已完成了近70%首輪舊城改造任務(wù)，有效地改善了城市形象和環(huán)境質(zhì)量。綜上所述，98年杭州樓市呈現(xiàn)價(jià)升量增的良好態(tài)勢(shì)，在各方面因素刺激下，以上一年度價(jià)格100為基準(zhǔn)，商品房銷售價(jià)格指數(shù)達(dá)。一季度杭州市房地產(chǎn)成交總量為3470宗，成交面積為萬(wàn)平方米，成交金額為億元，分別比去年同期增長(zhǎng)了%、全市第一季度商品房預(yù)售合同登記備案近八萬(wàn)平方米，其中住宅登記面積近五萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓登記面積為七百多平方米，商。鋪登記面積為兩萬(wàn)多平方米。

　　

【正文】 主題詮釋： 傳統(tǒng)的社區(qū)都以“人”為本，而在華立 駱家莊這片生活新境之上，華立集團(tuán)為您以實(shí)力締建以“家”為本的新千年生活社區(qū)。家是最基本的組成單元，一個(gè)家庭由于文化背景的不同而形成獨(dú)特的家庭特質(zhì)，每一家庭特質(zhì)都存在共性與差異性。華立集團(tuán)通過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)評(píng)估和分析，研究了 21 世紀(jì)家庭對(duì)新型住宅的期望，率先在杭州提出具有前瞻性的新千年住宅社區(qū)。 社區(qū)摒棄以往空泛的“以人為本”社區(qū)概念。人有千面，人的需求也難以捉摸，而“家庭特質(zhì)”卻比較容易把握，如知識(shí)份子家庭與白領(lǐng)家庭成員的生活特 性都具有共同趨向性，比如書(shū)房、客廳需求上的相似與相近，家庭成員品位層次的接近，而形成整個(gè)社區(qū) 54 人文共性。所以發(fā)展商不再將人與人簡(jiǎn)單割離，而根據(jù)家與家之間的人文共性構(gòu)筑符合 21 世紀(jì)家庭的生活新境，由于生活新境的形成，使得“ 以人為本的人文社區(qū)”不再空泛，而因“家庭共性”這一理念的導(dǎo)入而具體起來(lái)。 功能結(jié)構(gòu)方面 公共綠地及住客會(huì)所是 21 世紀(jì)社區(qū)的基本元素之一。 住客會(huì)所提供本項(xiàng)目家庭成員之間彼此交流的人際交流平臺(tái)，讓現(xiàn)代家庭成員之間的溝通成為可能，從而消除了“人際關(guān)系冷漠癥”，此外商住區(qū)更提供了“足不出區(qū)，不假 外求”的現(xiàn)代生活特區(qū)之商業(yè)環(huán)境，大大方便社區(qū)家庭的生活。 公建規(guī)劃方面 教育設(shè)施為華立孩子提供上佳的教育環(huán)境，在良好的人文環(huán)境之中，華立孩子不會(huì)受外界不良風(fēng)氣的沾染，在優(yōu)異的教育環(huán)境下茁壯成長(zhǎng)。此外完善細(xì)致的市政環(huán)衛(wèi)設(shè)施及貼心的物業(yè)管理，隨時(shí)保證整個(gè)社區(qū)各方面井井有條，整齊清潔，步步有景，步步明亮清新，而新加坡式“貼心管家式”的物業(yè)管理，隨時(shí)保障每一本案家庭的日常生活所需。業(yè)主在這個(gè)離市中心不甚遠(yuǎn)的地方安家，能得到一個(gè)空氣清新，環(huán)境優(yōu)美的理想家園，業(yè)主在外工作，根本不用擔(dān)心家中事宜，優(yōu)秀的物業(yè)安保足夠讓你 放放心心。 住宅設(shè)計(jì)方面 款款精造戶型，足夠滿足各種新千年家庭的需求，而面積合理，布局精巧的前瞻性空間設(shè)計(jì)為將來(lái)生活提供足夠預(yù)留空間，戶型確保充分滿足華立家庭的需要。華立還將有在市中心住宅難覓的綠地系統(tǒng)，為綠樹(shù)鮮花預(yù)留更多空間，讓期許鮮氧的現(xiàn)代人更加接近 55 自然的場(chǎng)所。 此外，款式多樣的園藝設(shè)計(jì)，擺脫以往單純綠化設(shè)計(jì)的落伍觀念，使得小區(qū)步步見(jiàn)景，大大降低噪音與塵埃量，景觀型的住宅環(huán)境設(shè)計(jì)構(gòu)成空間詩(shī)境。 社區(qū)暢通便捷的道路設(shè)計(jì)將提供現(xiàn)代有車族及社區(qū)交通足夠的空間，在這個(gè)大型社區(qū)內(nèi)，不再有城市的擁塞、噪雜，卻有著 繁華與寧?kù)o兼得的社區(qū)環(huán)境。 56 主題規(guī)劃（細(xì)則部分） 在對(duì)產(chǎn)品主題規(guī)劃（理念部分）進(jìn)行定位之后應(yīng)該對(duì)本案主題（細(xì)則部分）進(jìn)行解析： 整盤(pán)主題（細(xì)則） 為何要導(dǎo)入新加坡主題？ 主 題 為：領(lǐng)秀城西， 15 萬(wàn)平米新加坡風(fēng)情城市特區(qū)。 策略支持：任何優(yōu)秀的物業(yè)其規(guī)劃、產(chǎn)品、策劃應(yīng)在一個(gè)整體風(fēng)格下運(yùn)行，各個(gè)環(huán)節(jié)不能簡(jiǎn)單分離，總體規(guī)劃、產(chǎn)品細(xì)則、策劃 包裝的整合運(yùn)用，才能發(fā)揮物業(yè)的最大潛量。若多個(gè)環(huán)節(jié)各“唱”各的，整合效應(yīng)則會(huì)逐漸衰減，所 以根據(jù)以上原則， 中原認(rèn)為導(dǎo)入新加坡主題有以下依據(jù)： 項(xiàng)目所在區(qū)域人文與項(xiàng)目風(fēng)格無(wú)法溶合 蔣村駱家莊地區(qū)原是傳統(tǒng)江南水鄉(xiāng)，較浙江蘭溪地區(qū)而言人文積淀較少，所以項(xiàng)目可以承襲人文精神也相應(yīng)很少，而且本案項(xiàng)目的建筑風(fēng)格趨于現(xiàn)代，江南水鄉(xiāng)人文與現(xiàn)代建筑人文會(huì)產(chǎn)生人文斷層，造成項(xiàng)目在策劃推廣時(shí)無(wú)法自圓其說(shuō)。另外，周邊明星個(gè)案 —— “白蕩海人家”在本案推出之前已將“西溪人文”先入為主地大力炒作，如跟從其同樣采用“江南水鄉(xiāng)住宅規(guī)劃主題”的話，可能在策劃推廣上已略顯下風(fēng)。 57 綜上所述，建議放棄從區(qū)域人文著 手策劃之初衷。 項(xiàng)目所在區(qū)域新歐洲人文環(huán)境已初顯規(guī)模 項(xiàng)目所在區(qū)域新歐洲人文環(huán)境已初顯規(guī)模，南都德加、維也納春天、桂花城??都不同層次反映出新歐洲人文色彩，整個(gè)區(qū)域內(nèi)已基本有了其特定的新歐洲人文環(huán)境。所以，若推出與歐洲社會(huì)生活十分接近的新加坡風(fēng)情生活觀，是與整個(gè)區(qū)域人文環(huán)境較為和諧，而且也會(huì)具有明顯的個(gè)案人文特色。 導(dǎo)入新加坡主題的成功經(jīng)驗(yàn) 上?！靶录移隆? “新加坡”位于上海徐家匯路，為上海 97年度之風(fēng)云（高檔）個(gè)案。該案提出的新理念及高頻率、高強(qiáng)度的廣告造勢(shì)，一度創(chuàng)滬上房地產(chǎn) 營(yíng)銷之風(fēng)先，該案開(kāi)盤(pán)伊始，即大膽提出新加坡風(fēng)格，提出高綠化、低容積率、 100%人車分流、新加坡怡高金牌物業(yè)管理、濃郁新加坡風(fēng)情 VIP 會(huì)所等全新理念，將新加坡生活方式導(dǎo)入上海物業(yè)，讓滬上菁英不出國(guó)門即刻享受全套新加坡風(fēng)情生活。目前，上海新家坡一期業(yè)已售磬，二期“樓中樓”銷售勢(shì)頭也不錯(cuò)。 58 上海新家坡美樹(shù)館 “美樹(shù)館”為“新家坡”的姐妹作（位于肇嘉浜路），是新加坡 DBS 與“新家坡”同時(shí)推出的又一個(gè)案，位于上海徐家匯路，整體風(fēng)格與“新家坡”接近，但個(gè)案內(nèi)大胸徑成樹(shù)的植入及高綠化率成為其一大特色。 “新家坡 ”及“美樹(shù)館”的同時(shí)推出，成為當(dāng)年申城樓市一道亮麗的風(fēng)景線。 59 產(chǎn)品加強(qiáng)建議 沿街商業(yè)城市設(shè)計(jì) 城西地區(qū)商業(yè)設(shè)施結(jié)構(gòu)與布局 城西地區(qū)作為一個(gè)近幾年來(lái)發(fā)展極其迅速的大規(guī)模居住區(qū)群，其商業(yè)設(shè)施卻存在著先天不足。目前的城西沒(méi)有一個(gè)大規(guī)模的商業(yè)配套設(shè)施，其間的商業(yè)設(shè)施絕大部分是各開(kāi)發(fā)商見(jiàn)縫插針地建造一些沿街裙房來(lái)填補(bǔ)商業(yè)空白，并具備以下特征： A．分布較分散。 B．規(guī)模均較小，大部分為一至二開(kāi)間，且內(nèi)容分散，相關(guān)行業(yè)包括建材、餐飲、服裝、服務(wù)等，無(wú)規(guī)模效應(yīng)。 C．服務(wù)半徑較小，服 務(wù)對(duì)象局限于所在區(qū)域附近的一些居住區(qū)。 D．大多為樓盤(pán)沿街裙房。 E．城西部分地區(qū)因入住率較低，沿街商業(yè)的空置率較高。 （此空置率概念包括已完成銷售，但仍未開(kāi)張營(yíng)業(yè)的物業(yè)。） 60 本案東西向規(guī)劃路兩側(cè)的沿街商業(yè)的形象定位 本案項(xiàng)目規(guī)模較大，規(guī)劃路穿越小區(qū)內(nèi)部，使得小區(qū)有條件將此道路及其沿街兩側(cè)的商業(yè)在服務(wù)內(nèi)容、規(guī)模與具體的景觀設(shè)計(jì)上做得與城西現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施有所不同。具體而言： A. 該商業(yè)街的目標(biāo)客戶應(yīng)不僅僅是華立駱家莊項(xiàng)目的業(yè)主，而應(yīng)是整個(gè)城西，如能做到特色明顯，以本案的商業(yè)街規(guī)模而言，其影響力 甚至有可能超越城西。 B. 該商業(yè)街在建成后，將會(huì)是城西的標(biāo)志性商業(yè)區(qū)域。 C. 相對(duì)于一般沿街商業(yè)，本商業(yè)街所在的規(guī)劃路有更大的設(shè)計(jì)余地可以做成景觀豐富的林蔭道。 D. 其服務(wù)內(nèi)容可以大型綜合超市、精品街等為主，融娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑為一體，結(jié)合部分景觀設(shè)計(jì)，提供公共活動(dòng)空間，配套建設(shè)小型廣場(chǎng)等公共設(shè)施，在布局上、空間上提升本商業(yè)街的吸引力。 沿街商業(yè)的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 新加坡元素 本案商街的騎樓設(shè)計(jì)與南洋地區(qū)的騎樓有相同之處，所謂南洋建筑的建筑符號(hào) —— “騎樓”完全符合新加坡商街的風(fēng)格。在對(duì)商街進(jìn)行建議時(shí)， 我們可以來(lái)談一談新加坡的烏節(jié)路。烏節(jié)路被譽(yù)為是同倫敦的牛津街、紐約的第五大道和香港的彌敦道齊名，被視為是在新加坡投資興建購(gòu)物中心、服務(wù)公寓、超市，共管公寓和辦公樓的理想場(chǎng)所。進(jìn)入 70 年代，烏節(jié)路的面貌發(fā)生了很大變化。新加 61 坡文化酒店、假日旅館、拉洲大酒店、希爾頓國(guó)際大酒店、凱悅大酒店、獅城大廈的八佰伴商廈、麥當(dāng)勞及各類超市、大商場(chǎng)，使烏節(jié)路成為馳名的購(gòu)物與旅游中心。 商業(yè)分區(qū)的概念 古墩路沿街和規(guī)劃路沿街商業(yè)的定位策略應(yīng)有所不同 ,表現(xiàn)在其功能上，古墩路沿街商業(yè)側(cè)重于對(duì)交通，位置要求較高的建材， 超市，日用品零售等行業(yè)，而規(guī)劃路沿街商業(yè)因規(guī)劃路穿越小區(qū)內(nèi)部，從而在設(shè)計(jì)上能更好的體現(xiàn)本案的策劃思路，沿街景觀和設(shè)施將使其具有更高的文化意境與品位。規(guī)劃路沿街商業(yè)可偏重于文化、藝術(shù)、休閑行業(yè)，在沿街景觀的設(shè)計(jì)中適當(dāng)考慮其行業(yè)特點(diǎn)設(shè)置主題景觀，強(qiáng)化策劃主題，豐富街景。 商業(yè)內(nèi)容建議 引入中型綜合功能商街概念，即整條商街為集吃、喝、玩、藝術(shù)和文化于一體的中型綜合性商鋪組合。 建議在古墩路規(guī)劃路口的 4 層高商業(yè)建筑中引入“好樂(lè)多”這樣的量販商廈，彌補(bǔ)城西地區(qū)商業(yè)機(jī)能的不足，同時(shí)保障業(yè)主生活的方便性與 私密性。若要用一般意義上的大型商廈，可能根本引不起城西蔣村地區(qū)居民興趣。因?yàn)槭Y村地區(qū)地域較廣，古墩路位于城西西北一隅，無(wú)論從哪一方位來(lái)到本案皆有一段距離。一般蔣村地區(qū)居民購(gòu)買耐用消費(fèi)品可在周末前往不遠(yuǎn)的市中心延安路、解放路商街購(gòu)買（品種多、挑選余地大），所以傳統(tǒng)型商廈方案不宜施行。而參照新加坡烏節(jié)路的商業(yè)模式而建立的中型商街組合卻有可能取得較佳效果。 南洋風(fēng)情的騎樓、國(guó)際新潮購(gòu)物、休閑的量販店，南洋風(fēng)情 PUB、馬來(lái)餐館（新加坡風(fēng)味）、路邊咖啡座、花坊、寵物商店、精品 62 屋、書(shū)店、音像店、畫(huà)廊等皆可納入本案商街的 服務(wù)范圍。而如 PUB、精品屋等高尚商鋪則可設(shè)置于社區(qū)林蔭大道處，并與量販區(qū)有明顯過(guò)渡空間，（林蔭大道與社區(qū)入口處設(shè)有街心花園）。保證社區(qū)寧?kù)o與私密性，提高物業(yè)環(huán)境品質(zhì)。 商業(yè)街內(nèi)的商業(yè)設(shè)施應(yīng)具備大型商業(yè)進(jìn)駐的條件，考慮到目前城西商業(yè)設(shè)施的實(shí)際情況，部分沿街設(shè)施以 8M 開(kāi)間設(shè)計(jì)，但應(yīng)保留其擴(kuò)充的可能性。 此外，沿古墩路商鋪可以兩年免租的方式，吸引諸如銀行、郵局、藥店等生活設(shè)施引進(jìn)社區(qū)，完善社區(qū)生活機(jī)能。 為與本案的風(fēng)格相一致，商業(yè)街的騎樓設(shè)計(jì)應(yīng)加以強(qiáng)化。為充分保證道路兩側(cè)景觀設(shè)計(jì)用地，部分沿街商業(yè)應(yīng)做到退讓紅線 5M 以上。 在設(shè)計(jì)中考慮商業(yè)街的配套設(shè)施設(shè)計(jì)，如停車位、公廁等。 沿街景觀的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 在沿街建筑物適當(dāng)退讓紅線形成一定寬度的步行區(qū)域的基礎(chǔ)上，設(shè)置文化、藝術(shù)等標(biāo)志性、公益性公共設(shè)施用地，沿街結(jié)合景觀用地設(shè)部分雕塑，以目前近 400M 長(zhǎng)的道路而言，可設(shè)雕塑四 —— 六個(gè)，以增添文化藝術(shù)氛圍，豐富街景。 沿街提供休憩空間，在照明、鋪地、坐椅及一些其它附屬物方面統(tǒng)一考慮安排，物品力求精致并注意其風(fēng)格的統(tǒng)一。 配套建設(shè)部分小規(guī)模主題廣場(chǎng)，提供公共活動(dòng)空間供路人或購(gòu)物者活動(dòng)或休憩。 結(jié)合道路在保證規(guī)劃車行道寬 度的基礎(chǔ)上對(duì)道路的橫斷面作重新設(shè)計(jì)，建議設(shè)雙排林蔭道，外側(cè)喬木可結(jié)合景觀設(shè)置，局部向兩側(cè)擴(kuò)展或向中間退讓，以豐富空間層次，并可在宣傳中作為本案的一大特點(diǎn) —— 景觀林蔭道加以推廣。 63 景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議 景觀體系的確立 確立景觀體系的必要性在于隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成熟度的提高，樓盤(pán)之間競(jìng)爭(zhēng)的加劇以及客戶對(duì)樓盤(pán)環(huán)境質(zhì)量的日益重視，小區(qū)內(nèi)部景觀系統(tǒng)的包裝和設(shè)計(jì)對(duì)小區(qū)居住素質(zhì)和品味的提高以及樓盤(pán)推廣宣傳來(lái)說(shuō)都顯得越來(lái)越重要，從杭州情況來(lái)說(shuō)，城西已開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)也已達(dá)到了較高的水平，客戶對(duì)景觀的理 解也不局限于簡(jiǎn)單的綠化、鋪地和植物配置，而涵蓋了燈光照明、景觀設(shè)施選配、小品建筑、主題景觀等多方面內(nèi)容，其專業(yè)性的加強(qiáng)使景觀設(shè)計(jì)水平得到了大幅度的提高。 從推廣角度說(shuō)，景觀設(shè)計(jì)的要求不僅是自成系統(tǒng)，在功能與平面設(shè)計(jì)上滿足一般要求，而且應(yīng)與小區(qū)整體形象與策劃思路相一致，從本案情況來(lái)說(shuō)，景觀設(shè)計(jì)主題定位于：具備新加坡特色，風(fēng)格融匯中西。均好性主題景觀兼具滿足住戶欣賞、休閑和交流需要。形成融景觀設(shè)計(jì)、空間組織、綠化配置、小品、照明等系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一體的現(xiàn)代化住宅。 從小區(qū)整體設(shè)計(jì)來(lái)看，除上節(jié)所述之沿街城市設(shè)計(jì)外， AB 組團(tuán)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)各成體系，小區(qū)內(nèi)主要道路 —— 7M 寬組團(tuán)級(jí)道路作為一條景觀道路分隔兩組團(tuán)， B 組團(tuán)的主要景觀為結(jié)合兩側(cè)集合別墅退讓形成空間而布置與設(shè)計(jì)的南北向水景， A 組團(tuán)的主要景觀為近2021 平方米的中心綠化用地。 64 景觀設(shè)計(jì)建議 綠化建議 新加坡的國(guó)花為蘭花，又稱卓錦、萬(wàn)代蘭或胡姬花，是一種四季盛開(kāi)的熱帶花卉，為使本案具有濃郁的新加坡風(fēng)情，建議在社區(qū)主要景觀處栽種胡姬花（采用盆栽方式，花謝即換），如社區(qū)大道、入口中央廣場(chǎng)等主要景觀都應(yīng)在明顯位置栽植，突出本案新加坡風(fēng)情。 因?yàn)樾录悠?是一個(gè)花園城市，所以本案的綠化造景應(yīng)別具匠心，如社區(qū)主干道建議栽種胸徑在 15cm 以上的銀杏或香樟，與胡姬花一起形成一條景觀大道。 此外，社區(qū)其它區(qū)域建議栽種的植物有： 矮形美人蕉、毛竹、棕櫚、紫鵑、紅花漿草、金葉女貞、紫薇、玉蘭、金邊黃楊、麥李、扶桑球、合歡、黑果秀球、梧桐。 通過(guò)精心的園藝設(shè)計(jì)及景觀設(shè)計(jì)，相信一個(gè)有著良好生態(tài)系統(tǒng)的新加坡社區(qū)會(huì)具體的呈現(xiàn)在業(yè)主面前。 組團(tuán) B 景觀建議 因用地的局限， B 組團(tuán)中的景觀用地為一狹長(zhǎng)用地，且東西向最窄處僅為 8M 左右，為體現(xiàn)環(huán)境的特質(zhì)，水體的運(yùn)用有利于寧 靜與豐富的空間環(huán)境的創(chuàng)造，同時(shí)在豐富環(huán)境色彩，增加視覺(jué)層次，控制環(huán)境氣氛等方面也能起到較好的效果。 結(jié)合用地，水池以不規(guī)則形貫穿南北，南側(cè)可結(jié)合入口做小型噴泉廣場(chǎng)，北側(cè)結(jié)合商業(yè)沿街設(shè)施做水景，宜采用自然石材作池邊，營(yíng)造景之天成，石塊的造型和色彩都應(yīng)追求自然效果，部分地段可結(jié)合坡面，錯(cuò)落的巖石等營(yíng)造委婉效果。 65 水池鋪底以沙子或鵝卵石為主，照明以池底及池邊綠化景觀的草坪燈結(jié)合，相信此景觀的夜景會(huì)成為本案的一大賣點(diǎn)，南側(cè)的噴泉廣場(chǎng)以小型噴水柱作為視覺(jué)中心，結(jié)合噴泉也可做疊落式噴水池增加動(dòng)感，廣場(chǎng)周圍設(shè)部分環(huán)形座椅 、波形花壇等配套設(shè)施，為住戶提供良好的室外環(huán)境。 A 組團(tuán)景觀建議 主題景觀：以大面積中心綠化組團(tuán)為主要景觀特色，組團(tuán)中設(shè)兒童戲水池、親子游樂(lè)區(qū)，四周以曲折游廊環(huán)繞，間