【導讀】杭州市98年全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值億元，按可比價格計算，比上年增長%，實現(xiàn)了年初確定的目標，增長幅度繼續(xù)。保持高于全國、全省。較快的同時，財政支出基本適度，全年財政預算支出億元，比上年增長%。1998年，杭州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展顯示出強勁的活力，市場的理性程度大幅度提高，散戶市場開始成型。除以上幾點外，杭州房產(chǎn)市場在98年還呈現(xiàn)出以下幾點不同于以往的特點。全市共改造舊城面積達2021多萬平方米，已完成了近70%首輪舊城改造任務，有效地改善了城市形象和環(huán)境質(zhì)量。綜上所述，98年杭州樓市呈現(xiàn)價升量增的良好態(tài)勢，在各方面因素刺激下，以上一年度價格100為基準，商品房銷售價格指數(shù)達。一季度杭州市房地產(chǎn)成交總量為3470宗，成交面積為萬平方米，成交金額為億元，分別比去年同期增長了%、全市第一季度商品房預售合同登記備案近八萬平方米，其中住宅登記面積近五萬平方米，寫字樓登記面積為七百多平方米，商。鋪登記面積為兩萬多平方米。

　　

【正文】 主題詮釋： 傳統(tǒng)的社區(qū)都以“人”為本，而在華立 駱家莊這片生活新境之上，華立集團為您以實力締建以“家”為本的新千年生活社區(qū)。家是最基本的組成單元，一個家庭由于文化背景的不同而形成獨特的家庭特質(zhì)，每一家庭特質(zhì)都存在共性與差異性。華立集團通過細致的市場評估和分析，研究了 21 世紀家庭對新型住宅的期望，率先在杭州提出具有前瞻性的新千年住宅社區(qū)。 社區(qū)摒棄以往空泛的“以人為本”社區(qū)概念。人有千面，人的需求也難以捉摸，而“家庭特質(zhì)”卻比較容易把握，如知識份子家庭與白領家庭成員的生活特 性都具有共同趨向性，比如書房、客廳需求上的相似與相近，家庭成員品位層次的接近，而形成整個社區(qū) 54 人文共性。所以發(fā)展商不再將人與人簡單割離，而根據(jù)家與家之間的人文共性構筑符合 21 世紀家庭的生活新境，由于生活新境的形成，使得“ 以人為本的人文社區(qū)”不再空泛，而因“家庭共性”這一理念的導入而具體起來。 功能結構方面 公共綠地及住客會所是 21 世紀社區(qū)的基本元素之一。 住客會所提供本項目家庭成員之間彼此交流的人際交流平臺，讓現(xiàn)代家庭成員之間的溝通成為可能，從而消除了“人際關系冷漠癥”，此外商住區(qū)更提供了“足不出區(qū)，不假 外求”的現(xiàn)代生活特區(qū)之商業(yè)環(huán)境，大大方便社區(qū)家庭的生活。 公建規(guī)劃方面 教育設施為華立孩子提供上佳的教育環(huán)境，在良好的人文環(huán)境之中，華立孩子不會受外界不良風氣的沾染，在優(yōu)異的教育環(huán)境下茁壯成長。此外完善細致的市政環(huán)衛(wèi)設施及貼心的物業(yè)管理，隨時保證整個社區(qū)各方面井井有條，整齊清潔，步步有景，步步明亮清新，而新加坡式“貼心管家式”的物業(yè)管理，隨時保障每一本案家庭的日常生活所需。業(yè)主在這個離市中心不甚遠的地方安家，能得到一個空氣清新，環(huán)境優(yōu)美的理想家園，業(yè)主在外工作，根本不用擔心家中事宜，優(yōu)秀的物業(yè)安保足夠讓你 放放心心。 住宅設計方面 款款精造戶型，足夠滿足各種新千年家庭的需求，而面積合理，布局精巧的前瞻性空間設計為將來生活提供足夠預留空間，戶型確保充分滿足華立家庭的需要。華立還將有在市中心住宅難覓的綠地系統(tǒng)，為綠樹鮮花預留更多空間，讓期許鮮氧的現(xiàn)代人更加接近 55 自然的場所。 此外，款式多樣的園藝設計，擺脫以往單純綠化設計的落伍觀念，使得小區(qū)步步見景，大大降低噪音與塵埃量，景觀型的住宅環(huán)境設計構成空間詩境。 社區(qū)暢通便捷的道路設計將提供現(xiàn)代有車族及社區(qū)交通足夠的空間，在這個大型社區(qū)內(nèi)，不再有城市的擁塞、噪雜，卻有著 繁華與寧靜兼得的社區(qū)環(huán)境。 56 主題規(guī)劃（細則部分） 在對產(chǎn)品主題規(guī)劃（理念部分）進行定位之后應該對本案主題（細則部分）進行解析： 整盤主題（細則） 為何要導入新加坡主題？ 主 題 為：領秀城西， 15 萬平米新加坡風情城市特區(qū)。 策略支持：任何優(yōu)秀的物業(yè)其規(guī)劃、產(chǎn)品、策劃應在一個整體風格下運行，各個環(huán)節(jié)不能簡單分離，總體規(guī)劃、產(chǎn)品細則、策劃 包裝的整合運用，才能發(fā)揮物業(yè)的最大潛量。若多個環(huán)節(jié)各“唱”各的，整合效應則會逐漸衰減，所 以根據(jù)以上原則， 中原認為導入新加坡主題有以下依據(jù)： 項目所在區(qū)域人文與項目風格無法溶合 蔣村駱家莊地區(qū)原是傳統(tǒng)江南水鄉(xiāng)，較浙江蘭溪地區(qū)而言人文積淀較少，所以項目可以承襲人文精神也相應很少，而且本案項目的建筑風格趨于現(xiàn)代，江南水鄉(xiāng)人文與現(xiàn)代建筑人文會產(chǎn)生人文斷層，造成項目在策劃推廣時無法自圓其說。另外，周邊明星個案 —— “白蕩海人家”在本案推出之前已將“西溪人文”先入為主地大力炒作，如跟從其同樣采用“江南水鄉(xiāng)住宅規(guī)劃主題”的話，可能在策劃推廣上已略顯下風。 57 綜上所述，建議放棄從區(qū)域人文著 手策劃之初衷。 項目所在區(qū)域新歐洲人文環(huán)境已初顯規(guī)模 項目所在區(qū)域新歐洲人文環(huán)境已初顯規(guī)模，南都德加、維也納春天、桂花城??都不同層次反映出新歐洲人文色彩，整個區(qū)域內(nèi)已基本有了其特定的新歐洲人文環(huán)境。所以，若推出與歐洲社會生活十分接近的新加坡風情生活觀，是與整個區(qū)域人文環(huán)境較為和諧，而且也會具有明顯的個案人文特色。 導入新加坡主題的成功經(jīng)驗 上?！靶录移隆? “新加坡”位于上海徐家匯路，為上海 97年度之風云（高檔）個案。該案提出的新理念及高頻率、高強度的廣告造勢，一度創(chuàng)滬上房地產(chǎn) 營銷之風先，該案開盤伊始，即大膽提出新加坡風格，提出高綠化、低容積率、 100%人車分流、新加坡怡高金牌物業(yè)管理、濃郁新加坡風情 VIP 會所等全新理念，將新加坡生活方式導入上海物業(yè)，讓滬上菁英不出國門即刻享受全套新加坡風情生活。目前，上海新家坡一期業(yè)已售磬，二期“樓中樓”銷售勢頭也不錯。 58 上海新家坡美樹館 “美樹館”為“新家坡”的姐妹作（位于肇嘉浜路），是新加坡 DBS 與“新家坡”同時推出的又一個案，位于上海徐家匯路，整體風格與“新家坡”接近，但個案內(nèi)大胸徑成樹的植入及高綠化率成為其一大特色。 “新家坡 ”及“美樹館”的同時推出，成為當年申城樓市一道亮麗的風景線。 59 產(chǎn)品加強建議 沿街商業(yè)城市設計 城西地區(qū)商業(yè)設施結構與布局 城西地區(qū)作為一個近幾年來發(fā)展極其迅速的大規(guī)模居住區(qū)群，其商業(yè)設施卻存在著先天不足。目前的城西沒有一個大規(guī)模的商業(yè)配套設施，其間的商業(yè)設施絕大部分是各開發(fā)商見縫插針地建造一些沿街裙房來填補商業(yè)空白，并具備以下特征： A．分布較分散。 B．規(guī)模均較小，大部分為一至二開間，且內(nèi)容分散，相關行業(yè)包括建材、餐飲、服裝、服務等，無規(guī)模效應。 C．服務半徑較小，服 務對象局限于所在區(qū)域附近的一些居住區(qū)。 D．大多為樓盤沿街裙房。 E．城西部分地區(qū)因入住率較低，沿街商業(yè)的空置率較高。 （此空置率概念包括已完成銷售，但仍未開張營業(yè)的物業(yè)。） 60 本案東西向規(guī)劃路兩側的沿街商業(yè)的形象定位 本案項目規(guī)模較大，規(guī)劃路穿越小區(qū)內(nèi)部，使得小區(qū)有條件將此道路及其沿街兩側的商業(yè)在服務內(nèi)容、規(guī)模與具體的景觀設計上做得與城西現(xiàn)有的商業(yè)設施有所不同。具體而言： A. 該商業(yè)街的目標客戶應不僅僅是華立駱家莊項目的業(yè)主，而應是整個城西，如能做到特色明顯，以本案的商業(yè)街規(guī)模而言，其影響力 甚至有可能超越城西。 B. 該商業(yè)街在建成后，將會是城西的標志性商業(yè)區(qū)域。 C. 相對于一般沿街商業(yè)，本商業(yè)街所在的規(guī)劃路有更大的設計余地可以做成景觀豐富的林蔭道。 D. 其服務內(nèi)容可以大型綜合超市、精品街等為主，融娛樂、購物、休閑為一體，結合部分景觀設計，提供公共活動空間，配套建設小型廣場等公共設施，在布局上、空間上提升本商業(yè)街的吸引力。 沿街商業(yè)的設計要點 新加坡元素 本案商街的騎樓設計與南洋地區(qū)的騎樓有相同之處，所謂南洋建筑的建筑符號 —— “騎樓”完全符合新加坡商街的風格。在對商街進行建議時， 我們可以來談一談新加坡的烏節(jié)路。烏節(jié)路被譽為是同倫敦的牛津街、紐約的第五大道和香港的彌敦道齊名，被視為是在新加坡投資興建購物中心、服務公寓、超市，共管公寓和辦公樓的理想場所。進入 70 年代，烏節(jié)路的面貌發(fā)生了很大變化。新加 61 坡文化酒店、假日旅館、拉洲大酒店、希爾頓國際大酒店、凱悅大酒店、獅城大廈的八佰伴商廈、麥當勞及各類超市、大商場，使烏節(jié)路成為馳名的購物與旅游中心。 商業(yè)分區(qū)的概念 古墩路沿街和規(guī)劃路沿街商業(yè)的定位策略應有所不同 ,表現(xiàn)在其功能上，古墩路沿街商業(yè)側重于對交通，位置要求較高的建材， 超市，日用品零售等行業(yè)，而規(guī)劃路沿街商業(yè)因規(guī)劃路穿越小區(qū)內(nèi)部，從而在設計上能更好的體現(xiàn)本案的策劃思路，沿街景觀和設施將使其具有更高的文化意境與品位。規(guī)劃路沿街商業(yè)可偏重于文化、藝術、休閑行業(yè)，在沿街景觀的設計中適當考慮其行業(yè)特點設置主題景觀，強化策劃主題，豐富街景。 商業(yè)內(nèi)容建議 引入中型綜合功能商街概念，即整條商街為集吃、喝、玩、藝術和文化于一體的中型綜合性商鋪組合。 建議在古墩路規(guī)劃路口的 4 層高商業(yè)建筑中引入“好樂多”這樣的量販商廈，彌補城西地區(qū)商業(yè)機能的不足，同時保障業(yè)主生活的方便性與 私密性。若要用一般意義上的大型商廈，可能根本引不起城西蔣村地區(qū)居民興趣。因為蔣村地區(qū)地域較廣，古墩路位于城西西北一隅，無論從哪一方位來到本案皆有一段距離。一般蔣村地區(qū)居民購買耐用消費品可在周末前往不遠的市中心延安路、解放路商街購買（品種多、挑選余地大），所以傳統(tǒng)型商廈方案不宜施行。而參照新加坡烏節(jié)路的商業(yè)模式而建立的中型商街組合卻有可能取得較佳效果。 南洋風情的騎樓、國際新潮購物、休閑的量販店，南洋風情 PUB、馬來餐館（新加坡風味）、路邊咖啡座、花坊、寵物商店、精品 62 屋、書店、音像店、畫廊等皆可納入本案商街的 服務范圍。而如 PUB、精品屋等高尚商鋪則可設置于社區(qū)林蔭大道處，并與量販區(qū)有明顯過渡空間，（林蔭大道與社區(qū)入口處設有街心花園）。保證社區(qū)寧靜與私密性，提高物業(yè)環(huán)境品質(zhì)。 商業(yè)街內(nèi)的商業(yè)設施應具備大型商業(yè)進駐的條件，考慮到目前城西商業(yè)設施的實際情況，部分沿街設施以 8M 開間設計，但應保留其擴充的可能性。 此外，沿古墩路商鋪可以兩年免租的方式，吸引諸如銀行、郵局、藥店等生活設施引進社區(qū)，完善社區(qū)生活機能。 為與本案的風格相一致，商業(yè)街的騎樓設計應加以強化。為充分保證道路兩側景觀設計用地，部分沿街商業(yè)應做到退讓紅線 5M 以上。 在設計中考慮商業(yè)街的配套設施設計，如停車位、公廁等。 沿街景觀的設計要點 在沿街建筑物適當退讓紅線形成一定寬度的步行區(qū)域的基礎上，設置文化、藝術等標志性、公益性公共設施用地，沿街結合景觀用地設部分雕塑，以目前近 400M 長的道路而言，可設雕塑四 —— 六個，以增添文化藝術氛圍，豐富街景。 沿街提供休憩空間，在照明、鋪地、坐椅及一些其它附屬物方面統(tǒng)一考慮安排，物品力求精致并注意其風格的統(tǒng)一。 配套建設部分小規(guī)模主題廣場，提供公共活動空間供路人或購物者活動或休憩。 結合道路在保證規(guī)劃車行道寬 度的基礎上對道路的橫斷面作重新設計，建議設雙排林蔭道，外側喬木可結合景觀設置，局部向兩側擴展或向中間退讓，以豐富空間層次，并可在宣傳中作為本案的一大特點 —— 景觀林蔭道加以推廣。 63 景觀系統(tǒng)設計建議 景觀體系的確立 確立景觀體系的必要性在于隨著房地產(chǎn)開發(fā)成熟度的提高，樓盤之間競爭的加劇以及客戶對樓盤環(huán)境質(zhì)量的日益重視，小區(qū)內(nèi)部景觀系統(tǒng)的包裝和設計對小區(qū)居住素質(zhì)和品味的提高以及樓盤推廣宣傳來說都顯得越來越重要，從杭州情況來說，城西已開盤的幾個項目的景觀設計也已達到了較高的水平，客戶對景觀的理 解也不局限于簡單的綠化、鋪地和植物配置，而涵蓋了燈光照明、景觀設施選配、小品建筑、主題景觀等多方面內(nèi)容，其專業(yè)性的加強使景觀設計水平得到了大幅度的提高。 從推廣角度說，景觀設計的要求不僅是自成系統(tǒng)，在功能與平面設計上滿足一般要求，而且應與小區(qū)整體形象與策劃思路相一致，從本案情況來說，景觀設計主題定位于：具備新加坡特色，風格融匯中西。均好性主題景觀兼具滿足住戶欣賞、休閑和交流需要。形成融景觀設計、空間組織、綠化配置、小品、照明等系統(tǒng)設計為一體的現(xiàn)代化住宅。 從小區(qū)整體設計來看，除上節(jié)所述之沿街城市設計外， AB 組團內(nèi)景觀設計各成體系，小區(qū)內(nèi)主要道路 —— 7M 寬組團級道路作為一條景觀道路分隔兩組團， B 組團的主要景觀為結合兩側集合別墅退讓形成空間而布置與設計的南北向水景， A 組團的主要景觀為近2021 平方米的中心綠化用地。 64 景觀設計建議 綠化建議 新加坡的國花為蘭花，又稱卓錦、萬代蘭或胡姬花，是一種四季盛開的熱帶花卉，為使本案具有濃郁的新加坡風情，建議在社區(qū)主要景觀處栽種胡姬花（采用盆栽方式，花謝即換），如社區(qū)大道、入口中央廣場等主要景觀都應在明顯位置栽植，突出本案新加坡風情。 因為新加坡 是一個花園城市，所以本案的綠化造景應別具匠心，如社區(qū)主干道建議栽種胸徑在 15cm 以上的銀杏或香樟，與胡姬花一起形成一條景觀大道。 此外，社區(qū)其它區(qū)域建議栽種的植物有： 矮形美人蕉、毛竹、棕櫚、紫鵑、紅花漿草、金葉女貞、紫薇、玉蘭、金邊黃楊、麥李、扶桑球、合歡、黑果秀球、梧桐。 通過精心的園藝設計及景觀設計，相信一個有著良好生態(tài)系統(tǒng)的新加坡社區(qū)會具體的呈現(xiàn)在業(yè)主面前。 組團 B 景觀建議 因用地的局限， B 組團中的景觀用地為一狹長用地，且東西向最窄處僅為 8M 左右，為體現(xiàn)環(huán)境的特質(zhì)，水體的運用有利于寧 靜與豐富的空間環(huán)境的創(chuàng)造，同時在豐富環(huán)境色彩，增加視覺層次，控制環(huán)境氣氛等方面也能起到較好的效果。 結合用地，水池以不規(guī)則形貫穿南北，南側可結合入口做小型噴泉廣場，北側結合商業(yè)沿街設施做水景，宜采用自然石材作池邊，營造景之天成，石塊的造型和色彩都應追求自然效果，部分地段可結合坡面，錯落的巖石等營造委婉效果。 65 水池鋪底以沙子或鵝卵石為主，照明以池底及池邊綠化景觀的草坪燈結合，相信此景觀的夜景會成為本案的一大賣點，南側的噴泉廣場以小型噴水柱作為視覺中心，結合噴泉也可做疊落式噴水池增加動感，廣場周圍設部分環(huán)形座椅 、波形花壇等配套設施，為住戶提供良好的室外環(huán)境。 A 組團景觀建議 主題景觀：以大面積中心綠化組團為主要景觀特色，組團中設兒童戲水池、親子游樂區(qū)，四周以曲折游廊環(huán)繞，間