【正文】 帶區(qū)域。中心板塊中心板塊北部板塊西部板塊20 / 134樓盤信息匯總樓盤名稱 產(chǎn)品類型開盤日期建筑面積（m 2）均價（元/m 2）主力面積（m 2）主力總價（萬） 銷售率香城花園多層、小高層、高層二期700000 4200 二期： 120 50二期96%中惠晨曦印象多層、小高層、高層一期150000多層：4200小高層：4100 120130 50二期92%天亞水景城二期：小高層二期120220 3800 130140 5055二期65%錦繡天地小高層、高層 110000 4100 122140 65 %板塊特征總結(jié)：? 產(chǎn)品方面：各種產(chǎn)品都有，形態(tài)豐富，其中小高層、高層偏多一些；? 主力面積：三房大面積的居多，大概在 130 平方米左右；? 價格方面：該板塊公寓的總體均價在 4100 元 /平米左右；? 去化情況：由于該板塊處于相城區(qū)核心位置，同時離市區(qū)和園區(qū)又比較近，因此去化效果比較理想；? 客源方面：該板塊有很大一部份客戶來自市區(qū)和園區(qū)，主要是因為該板塊的地理位置及價格優(yōu)勢。北部板塊樓盤名稱產(chǎn)品類型開盤日期建筑面積（m 2）均價（元/m 2）主力面積（m 2）主力總價（萬）銷售率恒勵西子花園多層、小高層、高層 64000 3800 5595 30 二期 25%麗晶星河小高層、聯(lián)排、一期小高層：3100小高層：140聯(lián)排：238小高層：40聯(lián)排：110小高層92%，別21 / 134獨棟別墅聯(lián)排：5000獨立：6000獨立：364371獨立：220 墅：100%麗晶星河物業(yè)地址：相城區(qū)渭塘鎮(zhèn)渭中路 開發(fā)商：蘇州德鑫房產(chǎn)開發(fā)公司占地面積：66170㎡ 總建筑面積：76100㎡建筑形態(tài)：獨棟、聯(lián)排別墅，小高層；總戶數(shù)：獨棟 48 戶，聯(lián)排 18 戶，小高層 330戶面積范圍：獨棟面積為 364 和 371㎡，聯(lián)排（六聯(lián)、八聯(lián)）為 238㎡，小高層 140—170㎡價 格：獨棟均價 5800 元/平方米，聯(lián)排均價 4700 元/平方米，小高層均價 3000 元/㎡? 環(huán)境分析本案位于渭塘渭中路北側(cè)，附近有中小學(xué)、超市、銀行及渭塘鎮(zhèn)政府,周邊配套生活設(shè)施相對齊全。小區(qū)為河道所環(huán)繞，東面是珍珠湖風(fēng)景區(qū)，風(fēng)景怡人。? 產(chǎn)品分析外立面為歐式風(fēng)格，房型設(shè)計一般，建筑單體為兵營式排列，排布單調(diào)，樓間距較窄，花園面積小。? 企劃推廣本案投放報紙夾報較多，其他廣告方式較少。? 客源分布主要是相城區(qū)當(dāng)?shù)乜蛻?，以及有部分在相城區(qū)經(jīng)營生意的浙江商人。? 去化狀況項目已是現(xiàn)房，目前別墅部分總體去化已完畢，小高層為 92%。板塊特征總結(jié)：? 產(chǎn)品方面：以別墅和小高層為主；? 主力面積：小面積控制在 85 平米左右二房，大面積的在 140 平方米左右的三房；22 / 134? 價格方面：因為板塊內(nèi)項目不多，該板塊公寓的總體均價在 3300 元/平米左右；? 去化情況：別墅的去化還是比較理想的，由于有部分當(dāng)?shù)鼐用駥π「邔涌剐员容^大，故去化效果一般；? 客源方面：該板塊客戶主要來自于相城區(qū)及渭塘本地，外區(qū)域客源很少。西部板塊由于西部板塊的房地產(chǎn)開發(fā)水平還比較落后，住宅以各鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的拆遷小區(qū)為主，目前商品房項目比較少，黃埭鎮(zhèn)的唯一一個商品房項目——麗水花園也已經(jīng)銷售完畢，故這里不做深入研究。麗水花園區(qū) 域：相城區(qū)黃埭鎮(zhèn)物業(yè)地址：相城區(qū)黃埭鎮(zhèn)春秋路與裴陽路相匯處開發(fā)商：蘇州建安房產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：深圳瑞安特房地產(chǎn)蘇州金泰占地面積： 萬平方米總建面積： 萬平方米規(guī)劃形態(tài)：多層、雙拼別墅規(guī)劃戶數(shù)：290 戶規(guī)劃周期：2 期（1 期為 12 幢多層，2 期為 13 棟雙拼別墅）面積范圍：多層——90145 平方米 雙拼別墅——260290 平方米價 格：多層——均價在 28002900 元/平方米之間雙拼別墅——均價在 4500 元/平方米左右? 環(huán)境分析本案位于黃埭鎮(zhèn)春秋路與裴陽路交匯處，項目東側(cè)為裴陽路，南側(cè)為春秋路，西側(cè)為一條小河，北面為民宅、沿街為商鋪。屬于春申湖畔黃金地段，面臨亞洲第一的音樂噴泉及十里麗23 / 134水長灘，距離鎮(zhèn)中心約 500 米，從西塘路車行約 15 分鐘可達(dá)虎丘，約 20 分鐘可達(dá)石路，周邊配套較全，但商業(yè)檔次不高。? 客源分析工業(yè)園企業(yè)管理人員自住占 50%，本地私營業(yè)主自住占 30%，臺商自住占 10%，蘇州市區(qū)投資養(yǎng)老占 10%。? 去化分析多層共 264 戶，銷售至今還剩 65 套，面積是 130㎡ ，多層銷售率為 75%。聯(lián)排別墅共 26 戶，現(xiàn)還剩余 10 戶左右，銷售率為 62%。相城區(qū)公寓市場總結(jié)結(jié)論：目前相城區(qū)的公寓市場發(fā)展還不發(fā)達(dá)，特別是北相城，還處于起步發(fā)展期，在售的項目也屈指可數(shù)。樓盤品質(zhì)普遍不高，也缺乏檔次。這些客源也基本依賴當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域客源，故本項目在操作時不僅要做渭塘珍珠湖畔的明珠，更要做北相城乃至相城區(qū)的一顆耀眼明珠，吸引更多的外區(qū)域客戶前來購房。三、相城區(qū)別墅市場研究根據(jù)相城區(qū)別墅項目的分布情況，我們可以把相城區(qū)劃分為三個板塊：中心板塊、渭塘板塊、陽澄湖板塊。相城區(qū)在售別墅個案分析板塊 個案名稱總建面積（㎡） 產(chǎn)品形態(tài) 戶型面積（㎡）均價（元/㎡）月銷售（套）酈島別墅 100000獨棟、聯(lián)排、小高層獨棟 290—455聯(lián)排 199—244獨棟 7500—10000聯(lián)排 4700 810中心城區(qū)中興高爾夫別墅 86000獨棟別墅 304—433 12022 2024 / 134依云水岸 220220聯(lián)排疊加別墅聯(lián)排 241—303疊加 185—188聯(lián)排 7500疊加 6700 70麗晶星河 76000獨棟、聯(lián)排、小高層獨棟 364—371聯(lián)排 239獨棟 6000聯(lián)排 5000 67渭塘陽澄領(lǐng)島 79354 獨棟、雙拼獨棟 320—360雙拼 280—310獨棟 6500雙拼 6200 30陽澄湖 聆湖麗墅 46000獨棟、雙拼、聯(lián)排獨棟 256—286聯(lián)排 203—225獨棟 6400聯(lián)排 5200 78別墅分析：? 個案分布相對集中目前在售個案主要分布在相城區(qū)中心城區(qū)，規(guī)模普遍較大，占地面積多數(shù)超過 10 萬平方米，其余分布在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的樓盤規(guī)模普遍較小。這樣的個案分布及規(guī)模主要和一級市場供應(yīng)相關(guān)，說明前期主要供應(yīng)地塊主要集中在相城區(qū)中心城區(qū)，其余分布在渭塘鎮(zhèn)和陽澄湖鎮(zhèn)的別墅項目主要距離珍珠湖、陽澄湖較近，湖泊眾多，可依托豐富的湖景資源。? 物業(yè)類型豐富相城區(qū)目前在售個案多數(shù)是多種物業(yè)類型共存的綜合型社區(qū)；容積率超過 的為別墅和多層或小高層的混合形態(tài)；容積率在 的聆湖麗墅選擇獨棟、雙拼和聯(lián)排相混合的多元產(chǎn)品組合，產(chǎn)品類型齊全。物業(yè)類型豐富、多元產(chǎn)品組合，是在容積率及客戶需求的相互作用下得到的平衡點，說明區(qū)域主力產(chǎn)品集中在經(jīng)濟型別墅。類別 獨棟別墅 雙拼和聯(lián)排別墅 疊加別墅產(chǎn)品概況雙車庫配置需求日益強烈產(chǎn)品力一般能夠圍繞較好的自然環(huán)境和內(nèi)部景觀打造高檔次產(chǎn)品主力面積 300—500 240—300 180—24525 / 134（㎡）價格范圍（元/㎡ ） 6000—18000 5000—13000 6700—8500產(chǎn)品分布市區(qū)、木瀆、環(huán)太湖、陽澄湖市區(qū)、園區(qū)湖東、吳中城南、陽澄湖園區(qū)湖東、陽澄湖? 產(chǎn)品價格產(chǎn)品價格方面，不同區(qū)域的價格差別較大，即使同一區(qū)域，項目本身的總體定位、自然景觀等不同，也會存在較大的價差。? 未來供應(yīng)別墅市場未來的供應(yīng)，可從未來市場的推案角度來看。相城區(qū)近期有依云水岸、中興高爾夫別墅的入市在帶來新供應(yīng)量的同時，也將提高區(qū)域市場熱度，提升居住氛圍，尤其是高檔物業(yè)——別墅的居住氛圍。? 客源方面別墅客源分布以蘇州居多，客源的職業(yè)以私營業(yè)主和外企高級管理人員為主。在購買動機方面，以自住型客戶為主，在房產(chǎn)新政的調(diào)控下，別墅市場的投資客大大減少，僅有少量客戶購房將自住和投資結(jié)合在一起，放棄了短線炒作的打算，而改以長期投資為主。相城區(qū)別墅市場特征（1 ）戶型面積差異大按分布區(qū)域劃分，可將相城區(qū)別墅市場分為中心城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩塊。現(xiàn)以列表形式進(jìn)行分析。產(chǎn)品 區(qū)域 面積范圍（平方米）中心城區(qū) 290—455獨棟別墅周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 256—37126 / 134中心城區(qū) 199—303聯(lián)體別墅周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 203—239疊加別墅 中心城區(qū) 185—188評價：? 獨棟別墅戶型面積呈現(xiàn)中心城區(qū)明顯大于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的特征；? 從上表的統(tǒng)計可以明顯地看出來，中心城區(qū)別墅面積大于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，可見該區(qū)域別墅供應(yīng)偏向于大面積城市別墅；? 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的別墅戶型面積跨度小于中心城區(qū)戶型面積跨度；? 可見在中心城區(qū)的客源層次較多，需求類型多樣，而周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)別墅的供應(yīng)客源類型較為單一，目標(biāo)客戶群明確。（2 ）價格存在明顯差距產(chǎn)品 區(qū)域 單價（元/平方米） 總價（萬元/套）中心城區(qū) 7500—12022 200—500獨棟別墅周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 6200—6500 160—240中心城區(qū) 4700—7500 125—220聯(lián)排、疊加別墅周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 5200—6200 110—190評價：獨棟別墅中心城區(qū)與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的差距較大，能達(dá)到 1300—5500 元/ 平方米的價差；聯(lián)體和疊加別墅的區(qū)域價差在 500—1300 元/平方米。獨棟別墅與聯(lián)體、疊加別墅的總價臨界點在 165 萬元左右。相城區(qū)別墅市場總結(jié)? 相城區(qū)別墅群主要以居住型為主，只有極少數(shù)別墅是居住加渡假型。而居住型別墅與渡假型別墅相比，銷售周期短、去化速度快；? 相城區(qū)在售別墅中每個個案均有聯(lián)排別墅，面積多控制在 200 平米左右，可見聯(lián)排別墅27 / 134在相城區(qū)的房源供應(yīng)充足，競爭也非常激烈，但在好的企劃包裝下，對于產(chǎn)品的去化率起到了很強的推動力；? 面積在 200240 平米的居住型別墅市場接受度更高；? 與市區(qū)、園區(qū)居高不下的房價相比，相城區(qū)不僅在房價上占有優(yōu)勢，對于未來遠(yuǎn)景的規(guī)更是為眾多客戶所看好。四、項目競爭態(tài)勢分析同區(qū)域產(chǎn)品競爭對比分析1）當(dāng)前競爭形勢分析? 公寓方面：在北相城來說，目前還沒有象樣的上檔次的公寓項目，能夠?qū)Ρ景感纬芍苯痈偁幍膫€案屈指可數(shù)，渭塘鎮(zhèn)上的麗晶星河基本賣完，去化率已經(jīng)達(dá)到 90%以上，所剩套數(shù)不多，待本案推出時相信其也差不多該結(jié)案了。還有蠡口的恒勵西子花園，其客源主要針對在相城區(qū)工作的人員，側(cè)重于蠡口以南區(qū)域的客戶。本案最大的競爭應(yīng)該來自相城區(qū)北部各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的拆遷小區(qū)，特別是渭塘本地的拆遷小區(qū)，二手房價格在 2300 元/平方米左右，與本案相比，有著強大的價格優(yōu)勢，同時玉盤花園四期、五期規(guī)模有三萬多方，也將消化掉本案部分本地客源（228 戶拆遷戶） 。同時陸幕、元和的樓盤也會對本案產(chǎn)生一定的分流作用，如錦繡天地、香城花園、天亞水景城、中惠晨曦印象等。? 別墅方面：對本案形成直接競爭的主要是相城區(qū)的別墅。目前相城區(qū)的別墅主要集中在三個區(qū)域：中心區(qū)域（陸幕、元和） 、陽澄湖區(qū)域（渭塘、太平、陽澄湖鎮(zhèn)） 、春申湖區(qū)域（黃埭的別墅項目正在啟動） 。目前來說，本案最大的競爭應(yīng)該來自離渭塘鎮(zhèn)不遠(yuǎn)的陽澄領(lǐng)島別墅（麗晶星河的別墅已經(jīng)銷售完畢） ，另外周邊別墅如麗水花園、依云水岸、酈島別墅、天亞水景城、東寶盛世江南、聆湖麗墅等也會對本案產(chǎn)生一定的競爭。同時還有來自蘇州市區(qū)其他區(qū)域的別墅競爭，應(yīng)當(dāng)說競爭形勢比公寓要激烈。28 / 1342）未來競爭形勢分析（1 ）未來公寓項目2022 年至今，公寓開發(fā)用地主要分布在相城中心城區(qū)，北部較少，下表是現(xiàn)階段至今后兩年內(nèi)推出的新公寓項目——案名或地塊編號物業(yè)位置 用途 開發(fā)商 占地面積最大總建面蘇地 2022B57相城區(qū) 227 分流線西、徐圖港南居住蘇州天亞置業(yè)發(fā)展有限公司 23885 33439蘇地 2022B58元和街道古巷路北、小河西 居住 相城城市建設(shè) 17114 23960蘇地 2022B14采蓮路東、古巷路北 居住蘇州中惠房地產(chǎn)開發(fā)公司 123236 184854蘇地 2022G79相城區(qū)澄和路東、慶元路北 居住 榮盛房地產(chǎn) 63041 126082蘇地 2022G88相城區(qū)元和塘以西、陽澄湖西路北側(cè) B 區(qū) 14 號地塊商住 廣州合景 231627 544323蘇地 2022G89相城區(qū)元和塘以西、陽澄湖西路北側(cè) C 區(qū) 14 號地塊商住 廣州合景 116822 242989蘇地 2022G90相城區(qū)元和塘以西、春申湖路南側(cè) D 區(qū)（12）、F 區(qū)（13）號地塊商住 恒基中國 295358 632066蘇地 2022G76相城區(qū)齊陸路 366 號(原蘇州天綸合成纖維廠)商住 蘇州恒順投資 62857 12571429 / 134蘇地 2022G77相城區(qū)蘇虞張東、春申湖路南側(cè) E 區(qū) 13