【正文】 民喬遷新居。與 1997年相比，建筑面積多了 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%，金額增加 億元，增長(zhǎng) %，表現(xiàn)出散戶(hù)市場(chǎng)正在逐步形成當(dāng)中。 住宅建設(shè) 1998年市區(qū)施工住宅面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，市區(qū)竣工住宅面積 萬(wàn)平方米，比上年減少 %。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 在經(jīng)濟(jì)總量保持增長(zhǎng)的前提下，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %，三類(lèi)產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由上年 ：： 調(diào)整為 ： ： ，第三產(chǎn)業(yè)所占比重比上年提高 ，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在繼續(xù)優(yōu)化的進(jìn)程當(dāng)中。 7 2． 2 二級(jí)市場(chǎng)較往年有大的發(fā)展 成交總量放大 1998 年商品房買(mǎi)賣(mài) 5442 宗，建筑面積共 萬(wàn)平方米，金額達(dá) 億元，占全年交易總量近 40%，與 1997 年相比宗數(shù)增加2800 件，增長(zhǎng) 106%；建筑面積增加 ，增長(zhǎng) %；金額增加 億，增長(zhǎng) %。 廠(chǎng)房占 %，與 1997年相比，面積增長(zhǎng)了 %，金額增長(zhǎng) %，企業(yè)改造轉(zhuǎn)制引起批量生產(chǎn)用房轉(zhuǎn)移是主要原因。 期房銷(xiāo)售 全市第一季度商品房預(yù)售合同登記備案近八萬(wàn)平方米，其中住宅登記面積近五萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓登記面積為七百多平方米，商鋪登記面積為兩萬(wàn)多平方米。 12 E. 基本建成文暉路立交橋、德勝路立交橋、城中立交橋和中河立交橋二期。 總體來(lái)看，影響 99 年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素有以下幾個(gè)方面： 政策預(yù)期與落實(shí)進(jìn)度 “政策年”將是 99 年樓市的主要特征。 貨比“多”家 15 由于個(gè)人購(gòu)房者在市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中也開(kāi)始走向逐漸理性，成熟的階段，在正式確定購(gòu)買(mǎi)對(duì)象之前，比較的樓盤(pán)越來(lái)越多，決策的時(shí)間也越來(lái)越長(zhǎng)。 城市規(guī)劃與管理 規(guī)劃管理力度不夠造成住宅質(zhì)量差、水平低、環(huán)境亂等不良現(xiàn)象，大大抑制了住宅消費(fèi)。目前，區(qū)域內(nèi)云集了杭州 50余家房產(chǎn)商共同開(kāi)發(fā)，總開(kāi)發(fā)面積超過(guò) 330 萬(wàn)平方米，建筑面積約 250萬(wàn)平方米，入住人口已近 8萬(wàn)人。 城西的產(chǎn)品，由于普遍規(guī)模較大，因而小區(qū)內(nèi)部也盡量要求各種配套一應(yīng)俱全。 物業(yè)管理的定價(jià)大部分在 /平方米 /月，電梯費(fèi)另算，也有少部分定位較低的 個(gè)案如古蕩 嘉綠苑，物業(yè)管理費(fèi)在 /平方米 /月。 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 目前蔣村商住區(qū)的存量土地已基本開(kāi)發(fā)完畢，而祥留路以南，杭三路以東、文華路以北的蔣村西北區(qū)塊還有大片土地尚未開(kāi)發(fā)，在大杭州的概念逐步形成的背景之下，市中心房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的潛力日見(jiàn)乏力，而蔣村向西是西溪文化旅游區(qū)，向北，杭三路以東部分已規(guī)劃為杭州塘北區(qū)省級(jí)機(jī)關(guān)住宅，塘北浙大新村小區(qū)，三墩高級(jí)中學(xué)，蔣村的許多公建配套將在兩年內(nèi)完成，這對(duì)于蔣村 西北區(qū)塊也有相當(dāng)大的輻射作用，而且三墩區(qū)塊的房產(chǎn)日益紅火，從文華路到三墩的燈彩路和光明路也正在規(guī)劃當(dāng)中。七橋和八橋與在建的杭州城市中環(huán)線(xiàn)相連，五橋和六橋則要貫通杭州的繞城公路。 目前濱江四、五號(hào)地塊的開(kāi)發(fā)已接近尾聲，一、二、三號(hào)地塊即將啟動(dòng)，城東房產(chǎn)還有相當(dāng)大的開(kāi)發(fā)潛力。 品牌樓盤(pán) 城東目前的樓盤(pán)中缺乏在全市范圍內(nèi)具有號(hào)召力的明星樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商在總體規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)，物業(yè)管理方面都沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的突破，這也在一定程度上阻礙了城東房產(chǎn)的發(fā)展。 秋濤路以西個(gè)案大部分為舊城改造項(xiàng)目，以南肖埠小區(qū)規(guī)模最大，總戶(hù)數(shù)達(dá) 萬(wàn)戶(hù)，內(nèi)部設(shè)施齊全，但因?yàn)槊鎸?duì)客源多是動(dòng)遷安置戶(hù)及單位分房，商品房的性質(zhì)較弱，因而整體定位不是 很高。 城北區(qū)域 城北區(qū)域是指環(huán)城路 —— 天目 山路以北，古翠路以東的范圍，主要包括拱墅區(qū)的行政區(qū)劃。 30 總體來(lái)看，城北區(qū)域由于是舊城區(qū)，今后的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍將以普通住宅開(kāi)發(fā)為主流。 由于實(shí)物分房制度的取消，單位批量購(gòu)房行為已退出歷史舞臺(tái)。 嘉綠苑 2700 100— 130（三房） 27— 35 萬(wàn) 35% 結(jié)構(gòu)體 6F 金成迦南別墅 3350 180— 300 — 100 萬(wàn) 準(zhǔn)現(xiàn)房 98 年底 世紀(jì)西溪?jiǎng)e墅 4550 179— 355 81— 160 萬(wàn) 60% 現(xiàn)房 98 34 市調(diào)總表 C： 城北區(qū)域 案名 價(jià)格（ RMB/M2） 主力面積（ M2） 主力總價(jià)（ RMB） 銷(xiāo)售率 進(jìn)度 公開(kāi)日期 方大 從區(qū)位來(lái)說(shuō)，本案所處的城西蔣村開(kāi)發(fā)區(qū)已成為杭州新建住宅小區(qū)最為集中的區(qū)域，并已成為一般市民購(gòu)房的首選區(qū)域。 A 組團(tuán)和 B 組團(tuán)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地面積：約 60000 平方米 總建筑面積：約 60000 平方米 總戶(hù)數(shù)： 486 戶(hù) 建筑密度：約 33% 綠化率： 39% 集合別墅建筑面積與套數(shù)： 約 10000 平方米，共 66 套，占 A 組團(tuán)和 B 組團(tuán)總住宅套 數(shù)的 % 集合別墅戶(hù)室比與面積控制： 140 平方米 150 平方米 30 套 占集合別墅總套數(shù)的 % 160 平方米 170 平方米 32 套 占集合別墅總套數(shù)的 % 40 190 平方米 200 平方米 4 套 占集合別墅總套數(shù)的 6% 多層公寓建筑面積與套數(shù)： 約 43000 平方米，共 420 套，占 A 組團(tuán)和 B 組團(tuán)總住宅套數(shù)的 % 多層公寓戶(hù)室比與面積控制： 50 平方米 60 平方米 24 套 占多層公寓總套數(shù)的 % 80 平方米 90 平方米 132 套 占多層公寓總套數(shù)的 % 90 平方米 110 平方米 96 套 占多層公寓總套數(shù)的 % 110 平方米 130 平方米 168 套 占多層公寓總套數(shù)的 40% 41 建筑類(lèi)型分析 2． 1 各建筑類(lèi)型的比較 根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的資料，本案土地成本為 70 萬(wàn) /畝，容積率上限為 ，折算成樓面價(jià)，假定容積率達(dá)到 ，土地成本為 656 元 /平方米。 本案體量較大，總占地面積約 15 萬(wàn)平方米，所在區(qū)域城西也并不適合一個(gè)大型別墅區(qū)的形成。 45 開(kāi)發(fā)商背景 浙江華立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司依托華立集團(tuán)的雄厚實(shí)力，在較早時(shí)候即參與了杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，已投資興建的項(xiàng)目包括華立金頂苑、金薩克公寓、金麒麟公寓、金田花園等，其“金”字招牌在杭州市場(chǎng)已建立了一定的品牌基礎(chǔ)。 C. 集中綠化用地偏小，小區(qū)雖規(guī)模較大卻無(wú)一占地面積較大的綠化用地作為小區(qū)重點(diǎn)，現(xiàn)方案的建筑密度過(guò)大，給小區(qū)的綠化和景觀建設(shè)帶來(lái)很大局限。 C. 部分建筑設(shè)計(jì)元素的加強(qiáng)，如窗套、構(gòu)架、陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄等，有利于立面的美觀，也有利于廣告訴求和本案形象標(biāo)識(shí)的需要。 B. 建議取消東側(cè)和南側(cè)的步行入口。 I. 總圖上 C 型房有 C C C4 三種，共 190 戶(hù)，但目前方案中僅 87 平方米的房型（可能是 C3）較為合理， C1 和 C4 的房型僅提供了一種暗廁的房型。 50 機(jī)會(huì)分析 在小區(qū)的營(yíng)建過(guò)程中，適時(shí)加入某些元素有利于本案形象的推廣與優(yōu)勢(shì)的確立，部分機(jī)會(huì)點(diǎn)把握得當(dāng)，有可能會(huì)成為本案可資宣傳的重要 賣(mài)點(diǎn)。 52 潛在壓力 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 近兩年來(lái)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，尤其是去年年末的團(tuán)購(gòu)風(fēng)，一掃存量房地產(chǎn)的積壓窘境，而近年的新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目在單體設(shè)計(jì)和整體規(guī)劃布置上達(dá)到了極高的水平。人有千面，人的需求也難以捉摸，而“家庭特質(zhì)”卻比較容易把握，如知識(shí)份子家庭與白領(lǐng)家庭成員的生活特 性都具有共同趨向性，比如書(shū)房、客廳需求上的相似與相近，家庭成員品位層次的接近，而形成整個(gè)社區(qū) 54 人文共性。華立還將有在市中心住宅難覓的綠地系統(tǒng)，為綠樹(shù)鮮花預(yù)留更多空間，讓期許鮮氧的現(xiàn)代人更加接近 55 自然的場(chǎng)所。 項(xiàng)目所在區(qū)域新歐洲人文環(huán)境已初顯規(guī)模 項(xiàng)目所在區(qū)域新歐洲人文環(huán)境已初顯規(guī)模，南都德加、維也納春天、桂花城??都不同層次反映出新歐洲人文色彩，整個(gè)區(qū)域內(nèi)已基本有了其特定的新歐洲人文環(huán)境。目前的城西沒(méi)有一個(gè)大規(guī)模的商業(yè)配套設(shè)施，其間的商業(yè)設(shè)施絕大部分是各開(kāi)發(fā)商見(jiàn)縫插針地建造一些沿街裙房來(lái)填補(bǔ)商業(yè)空白，并具備以下特征： A．分布較分散。 B. 該商業(yè)街在建成后，將會(huì)是城西的標(biāo)志性商業(yè)區(qū)域。 商業(yè)分區(qū)的概念 古墩路沿街和規(guī)劃路沿街商業(yè)的定位策略應(yīng)有所不同 ,表現(xiàn)在其功能上，古墩路沿街商業(yè)側(cè)重于對(duì)交通，位置要求較高的建材， 超市，日用品零售等行業(yè)，而規(guī)劃路沿街商業(yè)因規(guī)劃路穿越小區(qū)內(nèi)部，從而在設(shè)計(jì)上能更好的體現(xiàn)本案的策劃思路，沿街景觀和設(shè)施將使其具有更高的文化意境與品位。 南洋風(fēng)情的騎樓、國(guó)際新潮購(gòu)物、休閑的量販店，南洋風(fēng)情 PUB、馬來(lái)餐館（新加坡風(fēng)味）、路邊咖啡座、花坊、寵物商店、精品 62 屋、書(shū)店、音像店、畫(huà)廊等皆可納入本案商街的 服務(wù)范圍。 沿街景觀的設(shè)計(jì)要點(diǎn) 在沿街建筑物適當(dāng)退讓紅線(xiàn)形成一定寬度的步行區(qū)域的基礎(chǔ)上，設(shè)置文化、藝術(shù)等標(biāo)志性、公益性公共設(shè)施用地，沿街結(jié)合景觀用地設(shè)部分雕塑，以目前近 400M 長(zhǎng)的道路而言，可設(shè)雕塑四 —— 六個(gè)，以增添文化藝術(shù)氛圍，豐富街景。 從小區(qū)整體設(shè)計(jì)來(lái)看，除上節(jié)所述之沿街城市設(shè)計(jì)外， AB 組團(tuán)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)各成體系，小區(qū)內(nèi)主要道路 —— 7M 寬組團(tuán)級(jí)道路作為一條景觀道路分隔兩組團(tuán)， B 組團(tuán)的主要景觀為結(jié)合兩側(cè)集合別墅退讓形成空間而布置與設(shè)計(jì)的南北向水景， A 組團(tuán)的主要景觀為近2021 平方米的中心綠化用地。 A 組團(tuán)景觀建議 主題景觀：以大面積中心綠化組團(tuán)為主要景觀特色，組團(tuán)中設(shè)兒童戲水池、親子游樂(lè)區(qū)，四周以曲折游廊環(huán)繞，間隔。 因?yàn)樾录悠?是一個(gè)花園城市，所以本案的綠化造景應(yīng)別具匠心，如社區(qū)主干道建議栽種胸徑在 15cm 以上的銀杏或香樟，與胡姬花一起形成一條景觀大道。 配套建設(shè)部分小規(guī)模主題廣場(chǎng)，提供公共活動(dòng)空間供路人或購(gòu)物者活動(dòng)或休憩。保證社區(qū)寧?kù)o與私密性，提高物業(yè)環(huán)境品質(zhì)。 商業(yè)內(nèi)容建議 引入中型綜合功能商街概念，即整條商街為集吃、喝、玩、藝術(shù)和文化于一體的中型綜合性商鋪組合。 D. 其服務(wù)內(nèi)容可以大型綜合超市、精品街等為主，融娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑為一體，結(jié)合部分景觀設(shè)計(jì)，提供公共活動(dòng)空間，配套建設(shè)小型廣場(chǎng)等公共設(shè)施，在布局上、空間上提升本商業(yè)街的吸引力。 C．服務(wù)半徑較小，服 務(wù)對(duì)象局限于所在區(qū)域附近的一些居住區(qū)。 導(dǎo)入新加坡主題的成功經(jīng)驗(yàn) 上?！靶录移隆? “新加坡”位于上海徐家匯路，為上海 97年度之風(fēng)云（高檔）個(gè)案。 社區(qū)暢通便捷的道路設(shè)計(jì)將提供現(xiàn)代有車(chē)族及社區(qū)交通足夠的空間，在這個(gè)大型社區(qū)內(nèi)，不再有城市的擁塞、噪雜，卻有著 繁華與寧?kù)o兼得的社區(qū)環(huán)境。 功能結(jié)構(gòu)方面 公共綠地及住客會(huì)所是 21 世紀(jì)社區(qū)的基本元素之一。 開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng) 杭州的期房銷(xiāo)售情況雖然不錯(cuò)，但近半年來(lái)出現(xiàn)了多起客戶(hù)投訴開(kāi)發(fā)商虛假宣傳，承諾無(wú)法兌現(xiàn)等方面的問(wèn)題，并在社會(huì)上引起了較大反響，使客戶(hù)對(duì)期房的信任度大打折扣，本案規(guī)模較大，分期開(kāi)發(fā)意味著更長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期和更多的 不確定因素，本案在推廣中應(yīng)針對(duì)此情況制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，具體措施可包括保持施工現(xiàn)場(chǎng)的整潔，加快工作進(jìn)度，保持一期施工形象進(jìn)度，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)組織促銷(xiāo)活動(dòng)，由保險(xiǎn)公司提供保險(xiǎn)承諾等，以提高客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的信任感。 景觀 本案的集中綠化用地雖然偏小，但仍有一定的操作空間，尤其是商街的沿街景觀， A 組團(tuán)的中庭景觀， B 組團(tuán)的狹長(zhǎng)景觀等，都具備進(jìn)一步加強(qiáng)設(shè)計(jì)的條件。其陽(yáng)臺(tái)未標(biāo)尺寸，以一室一廳而言，似乎有過(guò)大之嫌。 D. A1 戶(hù)型的廚房門(mén)可向餐廳開(kāi)。 E. 花園護(hù)欄不超過(guò) 120CM。 D. 部分組團(tuán)系統(tǒng)的安排結(jié)構(gòu)不清晰，小高層、多層和集合別墅安排混雜，且本案中 A、 B、 C 組團(tuán)的多層和集合別墅主力總價(jià)相差近一倍，不同的產(chǎn)品定位混雜，使項(xiàng)目安排更顯不合理。從杭州范圍來(lái)說(shuō)，集合別墅這種建筑形式本案為首創(chuàng)，其部分別墅的特性與接近于公寓的價(jià)格及較好的面積控制，相信會(huì)在杭州市場(chǎng)會(huì)獲得相當(dāng)大的反響。 僅從 A 組團(tuán)和 B 組團(tuán)的情況來(lái)看，集合別墅 66 套，多層 420 套，集合別墅建筑面積占總建筑面積的 %，多層占總建筑面積的%，商業(yè)建筑面積占 %，集合別墅比例略顯低，從整個(gè)總體規(guī)劃來(lái)看，這一現(xiàn)象則更為嚴(yán)重一些，一期的建筑類(lèi)型之間的比例表現(xiàn)出本案仍和城西現(xiàn)有的一些住宅小區(qū)相類(lèi)似，小區(qū)以多層公寓為主，雖然引進(jìn)一定比例的集合別墅作為一種在杭州屬于全新形態(tài)的建筑作為試探進(jìn)入市場(chǎng)，但與一般住宅區(qū)內(nèi)的別墅或小高層一樣，小區(qū)內(nèi)的集合別墅只能作為少量補(bǔ)充，盡管可能會(huì) 取得相當(dāng)不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，但決定本案成敗的關(guān)鍵，仍是占總比例 70%左右的多層公寓的銷(xiāo)售情況。 為簡(jiǎn)化分析過(guò)程，以 作為別墅的容積率， 作為集合別墅的容積率， 作為多層公寓的容積率， 作為小高層公寓的容積率，分別分析如下： 類(lèi)型 別墅 集 合別墅 多層公寓 小高層公寓 容積率 土地成本 1750 1167 808 656 配套費(fèi)用 500 500 500 500 管理費(fèi)用 200 240 270 300 建安成本 1000 900 800 1300 成本小計(jì) 3451 2808 2379 2758 一般市場(chǎng)價(jià)格 4200 3500 2700 3000 利潤(rùn)空間