【正文】 下室工程在建地面5層銷售狀況，均價9200元/平方米左右預計2002年中發(fā)售預計2002年年底發(fā)售預計2002年下半年發(fā)售天健世紀花園 黃埔雅苑二期 黃埔雅苑三期 嘉里華庭 如詩美地 城中雅苑 星河國際名城 嘉麗豪庭2002中心區(qū)南區(qū)在建住宅項目一覽表（一）項目名稱如詩美地城建花園（城中雅苑）建安項目星河項目地理位置福華四路與濱河大道之間福華四路與福華三路之間，新洲路與民田路之間福華四路與濱河大道之間，民田路與九號路之間民田路與九號路之間，福華四路與福華三路之間開發(fā)商中洲實業(yè)深圳市城市建設(shè)開發(fā)（集團）公司深圳市建安集團股份有限公司深圳星河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計單位深圳市鑫中建建筑設(shè)計古有限公司深圳市城建工程設(shè)計公司深圳華藝設(shè)計有限公司占地面積4萬多平方米建筑總面積97800平方米，10萬平方米左右住宅商業(yè)層數(shù)與棟數(shù)共15棟（9棟住宅，6棟別墅。南區(qū)為CBD，以金融、貿(mào)易、信息、辦公的寫字樓和購物公園等為主，商業(yè)氣息濃厚，生活節(jié)奏緊張，住宅在此屬于對CBD的一種補充，其可塑性較強，目前南區(qū)建設(shè)速度偏緩，迫于于壓力，眾多寫字樓項目已報建，樹起圍墻，但少見真正動工的項目，其CBD氛圍的形成還需較長時期。經(jīng)典家園：紅桂街區(qū)，絕版地段，都市生活中心；地王生活圈經(jīng)典戶型NO：1嘉寶田花園：深圳羅湖中心區(qū)超值豪宅，都市人追求的生活方式。翠堤灣金地地產(chǎn)雍景臺9萬M2信德豐豪園居 50%賽益房地產(chǎn)金眾經(jīng)典家園7萬M2金眾集團嘉寶田花園33萬M2中信星光名庭10萬M2近期發(fā)售中信地產(chǎn)城市綠洲二期9萬M270%漢國置業(yè)蔚藍海岸三期26萬M2卓越招商海月二期22萬M2招商鼎太風華社區(qū)42萬M2未開盤中海陽光棕櫚園38萬M2中海星海名城二期七\八組團21萬M2振業(yè)以以上不完全統(tǒng)計樓盤存量，加上中心區(qū)的100萬以上的推出量，今年下半年的與本項目有競爭力的樓盤規(guī)模達到了500萬平方米，之后還會有部分項目的二期、三期以及紅樹灣其他拍賣地塊的樓盤的開發(fā)和推售，20022003年的深圳市高檔住宅市場必然會陷入激烈的競爭中。收入與置業(yè)預算具有相關(guān)性　　內(nèi)環(huán)是家庭月收入在5萬以上購房預算的比例，內(nèi)環(huán)是家庭月收入在5萬以下購房預算的比例。計劃購置總價在100萬以上單位的被訪者更傾向于豪華裝修，可以直接進去入住。其差異性表現(xiàn)在香港客戶對異地置業(yè)不同的目的，或度假、或投資等。置業(yè)動向資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司在港交會以及口岸附近對2年內(nèi)有在內(nèi)地置業(yè)傾向的港人問卷調(diào)查。 多數(shù)香港居民會利用長假期到深圳看樓，看樓的渠道方式有三種，一是先參觀深圳樓按在香港的展會，然后再有目的的到深圳看樓，二是自己到深圳尋找樓盤信息，三是到深圳口岸去做看樓專車。貧富程度 據(jù)2001年10月26日香港公布的人口普查結(jié)果，是香港的最高記錄。 注重子女教育及培養(yǎng)，非常關(guān)注學校的教學質(zhì)量；216。 因有車，故對公共交通、飲食、娛樂等方便程度要求不高；216。 相當一部分為外地高收入人士在此安家216。 認知途徑：取樣106個路過條幅報紙朋友介紹老客戶介紹在附近居住個數(shù)225132532百分比％％%％%%因深業(yè)花園地處幾大交通要道交匯處，昭示性強，因此看條幅成了主要來源；尤其在深業(yè)花園銷售后期發(fā)展商幾乎已不再投入媒體宣傳的情況下，條幅發(fā)揮了極大的作用。2被訪者心目中認可的代理商品牌　　本問題采用了開放式問答，約26%的被訪者提及代理商品牌，相比而言，代理商被置業(yè)者認同度仍比較低。被訪者心目中的理想家園（小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風格）　　本問題采用了開放式問答，約60%的被訪者回答無所謂或未做回答。　　在因素排序中，交通成為僅次于環(huán)境的第二重要因素。1高素質(zhì)的購房群體　　購房者的教育情況：高中及以下的占7％，大中專占40％，大學本科占47％，研究生及以上占6％。1平民置業(yè)時代來臨　　調(diào)查顯示：購房者單身占40％，二口之家占17％，三口之家占26％，二代同住占8％，三代同堂占9％?！　≠彿空咴鹿┻x擇在1000元以下的占7％，1001－1500元占27％，1501－2000占25％，2001－2500元占19％，2501－3000元占9％，3001－4000元占10％，4001元以上占3％。整體選擇面積的中位數(shù)M0=104平米；　　與當前住房面積交叉分析表明，置業(yè)者在購房時購房面積的期望要超過租住或自有住房面積的比例較高。這一結(jié)果值得業(yè)內(nèi)人士高度重視。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標準比較受歡迎，其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎。羅湖日益擁擠的環(huán)境造成了許多羅湖人士產(chǎn)生了逃離的心理；與此形成對比的是，在福田工作的人士比較滿意福田的區(qū)域環(huán)境且喜歡居住在福田的比例也相當高；南山工作的人士選擇在市區(qū)居?。ǜＬ铮┑谋壤蚕喈敳簧佟Ｗ杂脼橹鲗А　≡谫彿坑猛镜倪x擇中，自住占83％，投資占9％，為親友占4％，為度假占3％，其他占1％。如泛華僑城地區(qū)，各盤均在推廣中貫徹著這一點，以期達到多贏的局面。怡景花園木頭龍汽車站東門在報紙廣告大戰(zhàn)的同時，戶外廣告牌、燈箱廣告的全面滲透策略開始流行。開發(fā)商為了擴大利潤，開發(fā)結(jié)構(gòu)傾向于白領(lǐng)住宅、金領(lǐng)住宅、豪宅，而且有逐漸走高的趨勢，這種開發(fā)量在20022004年達到一種頂峰，紅樹林、深圳灣、香密湖、華僑城、科技園、中心區(qū)，數(shù)個10萬平方米以上的豪宅同時面市，必然會造成供給過剩的現(xiàn)象，而同時，困繞著深圳更多人的藍領(lǐng)住宅幾乎沒有供給。深圳市房地產(chǎn)三級市場經(jīng)過多年的積累，有序成長，%，為二級市場的活躍提供了相當?shù)幕A(chǔ)。 按國際經(jīng)濟組織統(tǒng)計表明，當一個地區(qū)的經(jīng)濟增加速度大于5%的時候，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就發(fā)展存在者極為廣闊的前途。深圳經(jīng)濟發(fā)展政策產(chǎn)業(yè)政策 深圳市目前的產(chǎn)業(yè)政策—— 加強以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為第一增長點，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟增長中所起的作用，使之成為深圳市21世紀的支柱型產(chǎn)業(yè)。固定資產(chǎn)投資%，%，房地產(chǎn)投資增長16%，房地產(chǎn)投資的增長明顯高于基礎(chǔ)建設(shè)投資增長。消費指數(shù) 居民消費需求也明顯轉(zhuǎn)旺，2001年全市社會消費品零售總額609億元，%。金融政策 未來深圳市的金融政策將向個人消費方面傾斜，豐富和擴大消費信貸種類，積極推動住房消費信貸、汽車消費信貸為主的個人消費信貸。 進出口貿(mào)易繼續(xù)成為經(jīng)濟增長的組要因素。房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 新都市主義與住宅郊區(qū)化從上圖我們可以看到，關(guān)內(nèi)關(guān)外的開發(fā)比例一直在穩(wěn)定的變化著，關(guān)外大規(guī)模的土地供給量的不斷增加以及市內(nèi)成熟地段土地可開發(fā)量的減少，住宅郊區(qū)化成為不爭的事實，萬科四季花城、中海怡翠山莊、新亞洲花園，振業(yè)橫崗項目等一大批樓盤的面市和開發(fā)在不斷的證明這一點。針對特定的消費層面，進一步的細分市場，采取準確制導性的供給和營銷，是降低開發(fā)風險的不二選擇。安柏如波托菲諾——華僑城全景觀豪宅，僑城豪苑，美廬錦園——深圳　　購房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細分方面，滿足自己的居住需求占絕對主導，度假和購房給親友的比例較少。由此看來，未來都市中心區(qū)域的吸引力還是不小?！　∨c家庭月收入交叉分析：　　交叉分析結(jié)果顯示，收入在5000元以下的，選擇毛坯房占45％，基本裝修55％；收入在5000－8000元的，選擇毛坯房占35％，基本裝修占65％；收入在8000－10000元的，選擇毛坯房占60％，基本裝修占40％；收入在10000元以上的，選擇毛坯房占65％，基本裝修占35％?！　挝环块g選擇與置業(yè)次數(shù)交叉分析：首次置業(yè)的，選擇1房的占4％，2房占16％，3房占58％，4房占3％，5房占3％；多次置業(yè)的，1房占4％，2房占10％，3房占40％，4房占24％，5房占6％?！　∑谕侠韮r格水平：40006000元　　在購房者心目中，價格在4000元以下占24％，4001－5000元占42％，5001－6000元占23％，6001－7000元占7％，7001－8000占2％，8000元以上占2％?！　≠彿空咴鹿┲饕性?0002500元/月之間，整體月供款中位數(shù)中位數(shù)M0=1950元?！　蕚滟彿空咭詥紊砣耸烤佣?，購房是單身人士準備組建家庭的前兆，年輕的城市中蘊藏著許多充滿期盼、跳動的心靈。年輕購房者的教育背景絕大多數(shù)在大中專以上，顯示高素質(zhì)的居民將在未來的購房群體中占據(jù)中堅地位。由此看來，環(huán)境因素已成為人們選擇的首要因素，接著而來的自然是交通的便利。從中也可以看出，置業(yè)者對涉及小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風格關(guān)注度不高。在所有提及當中，約36%提及世聯(lián)，35%提及中原，形成品牌第一集團；其他代理商則相當分散。另外可看出深業(yè)花園成交客戶通過網(wǎng)絡(luò)獲得購房信息的較少。 部分客戶“以大換小”購買理由（賣點）216。 有多次置業(yè)經(jīng)歷，對戶型、采光、朝向、景觀要求較高，且多數(shù)有自己的審美觀；有些甚至成了行家，對市場上流行的戶型設(shè)計、外墻顏色、施工材料非常了解；216。 非常關(guān)注小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量；尤其關(guān)注治安防范、樓宇智能化等216。（堅尼系數(shù)越接近1，貧富懸殊越嚴重），目前香港人均月收入中位數(shù)為1萬元。港人置業(yè)的影響因素216。對中小面積的需求仍為主流　　總體看，客戶希望購房面積在600800尺之間和8001200尺比例近似，對超過1200尺需求變小；客戶對超過1200尺面積的需求變化范圍的選擇有1200尺到3000尺之間。多數(shù)希望帶裝修　　香港置業(yè)者在深圳買樓理想的收樓標準基本希望帶裝修，在希望帶裝修當中，有63%的客戶希望豪華裝修，搬進去就可以直接?。患s37%的客戶希望櫥衛(wèi)帶裝修，其他部分可以由自己裝修。這可能與計劃購置100萬以上的住宅的客戶在香港也可以很好置業(yè)有關(guān)。從比例上看，家庭月收入與購房預算之間的差異比較大。在華僑城、香密湖、紅樹林以海景、山景、人文環(huán)境等手段同時沖向中心區(qū)（根據(jù)相關(guān)樓盤客戶分析及訪談，以上幾項為同檔次樓盤選擇的最重要的幾項因素），景田、景田北、皇崗口岸等同質(zhì)樓盤以較高的價格優(yōu)勢重向我們，在本項目在中心區(qū)內(nèi)不占優(yōu)勢的情況下，如何保持我們的項目的競爭力，降低競爭風險，提高物業(yè)價值是我們必須直面的問題。美荔園：傲立深圳金融中心區(qū)絕版地段，獨享荔枝公園全景觀從目前來講，CBD的片區(qū)價值在這里更真實！附件4：羅湖要建華爾街中心區(qū)：深業(yè)花園：中心區(qū)首腦地段，有水景綠化，商業(yè)配套及幼兒園已將落成，155兆極速上網(wǎng)；風景好，綠化率高，配套齊，環(huán)境優(yōu)越，交通便利黃埔雅苑：他們的將來可能不盡相同，但出處同在中心區(qū)黃埔雅苑，深圳中心區(qū)將成為特區(qū)明日發(fā)展主要基地培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)新一代綠意盎然中心區(qū)，締造理想生活空間為追求更高層次的生活公元前605年巴比倫人創(chuàng)建了空中花園 中心區(qū)目前并沒有一個真正的形象，各樓盤的推廣來自于周邊與自身的資源。CBDCBD即英文ＣＥＮＴＲＥＬ ＢＵＳＩＮＥＳＳ?。模桑樱裕遥桑茫缘暮喎Q，最早產(chǎn)生于本世紀二十年代的美國， 中文譯為商務(wù)中心區(qū)。住宅分別為24層、12層、8層、9層）共10棟高層（2棟33層，2棟27層，6棟18層）戶型與面積110150平方米以110160平方米的大戶型為主計劃總投資額11000萬元30000萬元開工日期2001年9月雨季竣工日期2003年10月工程狀態(tài)樁基礎(chǔ)階段樁基礎(chǔ)、地下室等基礎(chǔ)工程尚未拆遷打樁預計銷售日期2002年下半年2002年下半年2002年10月2002中心區(qū)南區(qū)在建住宅項目一覽表（二）項目名稱嘉麟豪庭風華盛世港麗豪園龍福居地理位置深南大道與彩田路交匯處西南側(cè)福華三路與彩田路交匯處西北側(cè)186地塊福華四路與濱河路之間，彩田路與海田路之間福華四路與濱河路之間，彩田路與海田南路之間，20地塊開發(fā)商深圳市中嘉麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市恒立冠投資有限公司、深圳市皇崗實業(yè)股份有限公司港麗實業(yè)深圳有限公司深圳市皇崗實業(yè)房地產(chǎn)有限公司設(shè)計單位中建（深圳）設(shè)計公司中建（深圳）設(shè)計公司深圳市清華苑建筑設(shè)計有限公司深圳大學建筑設(shè)計研究院占地面積——————建筑總面積66790平方米32556平方米層數(shù)與棟數(shù)1棟28層2棟26層2棟39層1棟14層戶型與面積————70100平方米占70%，外銷傾向——計劃總投資額15000萬元4000萬元19998萬元1900萬元開工日期工程狀態(tài)基礎(chǔ)完成主體15層左右主體10層主體10層預計銷售日期開始內(nèi)部認購個案分析：黃埔雅苑二期規(guī)模：8棟，其中6