【正文】 World union 謹(jǐn)呈：中盛嘉業(yè)房地產(chǎn)有限公司 世聯(lián)地產(chǎn) . 中鐵國際新城營銷策劃報告 World union 商業(yè)秘密聲明 本文內(nèi)包含的資料屬于長沙世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對長沙世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。 如果長沙世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。 World union 1 項目印象 目標(biāo)解讀 World union 星沙市場板塊梯隊分布： 第一梯隊： 中心區(qū)及開元東路板塊，價格在38004000元 /平米 ； 第二梯隊： 長沙大道南板塊，價格在 33003400元 /平米 ； 第三梯隊： 東南新城板塊，價格在 28003000元 /平米。 項目地理位臵： 位于東六線與螺絲塘路相交處。 西臨東六線，北臨螺絲塘路 本項目位于星沙的東南新城板塊，屬于星沙的第三梯隊 黃興 大道 開元路板塊 （中心區(qū)） 39004000元 /平 長沙大道南板塊 （科教區(qū)）33003400元 /平 項目印象： 關(guān)于區(qū)位 位于星沙工業(yè)園區(qū)內(nèi)，屬星沙價值梯隊末端 長沙 大道 開元路 長永高速 本項目 World union 地鐵 2A線漓湘站 東六線 螺絲塘路 漓湘路 未來交通利好： 本項目距未來地鐵 2A號線地鐵站口（漓湘站） ，步行 5分鐘距離； 地鐵 2A號線預(yù)計 2023年開工，2023年 完成 . 未來交通利好： 漓湘路上 目前有一趟公交車 到中心區(qū)， 808路 ，（未設(shè)固定公交站點，基本上在十字路口上車）但是非緊鄰站口，步行需10分鐘 . 當(dāng)前本項目與各區(qū)域距離： 距離星沙中心區(qū) 15分鐘；距離市區(qū) 20分鐘；距離機(jī)場 30分鐘 . 中心區(qū) 15 分 鐘 市區(qū) 20 分 鐘 機(jī)場 30 分 鐘 項目印象： 關(guān)于交通 未來地鐵口物業(yè)，但規(guī)劃遠(yuǎn)期，當(dāng)前公共交通配套相對薄弱 本項目 World union 明天一城 圣力華苑 星城國際 華天 LOHO 方略瀟邦 東城名苑 項目 商業(yè)體量 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)經(jīng)營情況 星城 國際 12529 沿路商鋪 +集中商業(yè) +會所 少量沿路商鋪進(jìn)駐其他未經(jīng)營 華天L0HO 4200 沿路商鋪 近 7成進(jìn)行經(jīng)營 圣力 華院 14877 商業(yè)裙樓 +沿路商鋪 略有幾家經(jīng)營 東城 名苑 2656 沿街商鋪 少量店面已經(jīng)營 方略 瀟邦 5350 2層商業(yè)裙樓 在售 明天 一城 9565 2層商業(yè)裙樓 未售 華天酒店 項目印象： 關(guān)于配套 周邊已有一定商業(yè)配套，剛剛起步經(jīng)營，成熟度與品質(zhì)感有限 依托周邊已建成入住樓盤底商，已具備一定的日常生活商業(yè)配套，醫(yī)療教育等大型配套仍依賴星沙中心區(qū) World union 項目印象： 關(guān)于資源與環(huán)境 無景觀資源，地塊周邊環(huán)境檔次感較差，農(nóng)民房與物流園為主 北邊 東邊 西邊 南邊 World union 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占地： ㎡ 可建設(shè)用地： ㎡ 總建面： ㎡ 容積率： 綠地率： 40% 分類規(guī)劃指標(biāo) 住宅建面： ㎡ 幼兒園： 4000㎡ 小學(xué)： 10800㎡ 配套： ㎡ 商業(yè)： ㎡ 其中住宅建筑 22棟 3033層高層建筑， 14棟 1215層小高層建筑，現(xiàn)代風(fēng)格。 項目印象： 關(guān)于規(guī)劃 69萬區(qū)域大盤；現(xiàn)代風(fēng)格高層社區(qū)；商業(yè)、學(xué)校一體化配套 24班小學(xué) 商業(yè) 中心 幼兒園 商業(yè)街 World union 戶型 面積 套數(shù) 比率 贈送方式 贈送比率 1房 3050平 380套 % —— —— 2房 7888平 897套 % 飄窗 6% 2+1 8790平 1109套 % 內(nèi)陽臺 +凸窗 % 3房 110118平 97套 % 飄窗 6% 3+1 125130平 290套 % 飄窗 +內(nèi)花園 10% 4房 140平 54套 2% 飄窗 —— 項目印象： 關(guān)于產(chǎn)品 以 8090平米的 2房為主，產(chǎn)品附加值高，多為 N+1戶型 本項目一期戶型為例： 一期 陽臺 內(nèi)陽臺 飄窗 贈送實用度高：通過內(nèi)陽臺贈送可改房 World union 項目印象小結(jié)：區(qū)域突破之作 地段資質(zhì)平平，但項目自身，諸如規(guī)模，規(guī)劃，產(chǎn)品大有可為 外部 屬性 區(qū)域?qū)傩? 工業(yè)園區(qū)內(nèi)、星沙市場價值梯隊末隊 交通屬性 未來地鐵口，但規(guī)劃 2023年啟動，只有 一路公交車，交通便利性一般 配套屬性 周邊未來商業(yè)配套體量大，正在起步 經(jīng)營，未形成商業(yè)氛圍 資源屬性 無資源，周邊環(huán)境雜亂，檔次感差 自身屬性 指標(biāo)及規(guī)劃屬性 69萬區(qū)域大盤；現(xiàn)代風(fēng)格全高層社區(qū) 商業(yè)、學(xué)校一體化配套 產(chǎn)品屬性 以 8090平米的 2房為主，產(chǎn)品附加值 高，多為 N+1戶型 地段的短期可改善性不大 項目自身具備很多可作為點 World union 項目目標(biāo)解讀：中鐵品牌立勢之作 順應(yīng)中鐵置業(yè)整合擴(kuò)張，以本項目為契機(jī)塑造中鐵品牌影響力 中鐵的品牌價值毋庸臵疑：重點央企，全球第四大建筑工程承包商，世界 500強(qiáng)，中國高難度工程的實現(xiàn)者（青藏鐵路） 中鐵房地產(chǎn)在長沙尚未發(fā)出響亮的聲音：之前只有一個項目山語城，項目的市場影響力與口碑都極為有限 本項目的契機(jī)：塑造中鐵品牌的影響力 不僅是一個項目的成功，更是中鐵在長沙房地產(chǎn)市場的代表作 中鐵房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合擴(kuò)張：將中鐵下屬房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合為中鐵臵業(yè)，逐步形成全國統(tǒng)一格局與中鐵的產(chǎn)品開發(fā)系列 World union 項目目標(biāo)解讀：品質(zhì)之作 通過品質(zhì)塑造品牌形象，預(yù)期品質(zhì)口碑看齊星沙標(biāo)桿項目 品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的制定者：全國知名開發(fā)商 品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的模仿者：本地開發(fā)商 恒基凱旋門 華潤鳳凰城 配套： 5000平米生活體驗中心，包括游泳池以及約 2300平米的運動會館，西班牙風(fēng)情商業(yè)街區(qū)私人會館、小學(xué)、幼兒園 園林：地中海式風(fēng)情的超高綠化率園林景觀，西班牙特色的 鐘樓、下沉式花園、特色水景、組團(tuán)內(nèi)私家花園 風(fēng)格：歐式風(fēng)情 樓間距： 100米 園林： 7萬平米由大型水景和島狀園林構(gòu)成，添加法式雕塑小品 配套：游泳池、會所、電影院、幼兒園 風(fēng)格：奢侈 方略瀟邦 蝴蝶谷 園林： ，香檳廣場、萬米立體中心花園歐式園景、景觀大道 風(fēng)格：歐式分情 園林：東南亞風(fēng)情園林，以組團(tuán)形式形成奢華感 配套：豪華會所、幼兒園、廣場、噴泉、綠地、羽球場、兒童樂園等 風(fēng)格：歐式風(fēng)情 當(dāng)前星沙市場產(chǎn)品品質(zhì)現(xiàn)狀： 看齊星沙標(biāo)桿項目，做本區(qū)域內(nèi)的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)制定者 World union 項目目標(biāo)解讀：品質(zhì)之作 立足品質(zhì)，價格區(qū)域領(lǐng)先，力圖借勢中鐵品牌與項目品質(zhì)，實現(xiàn)合理突破 價格 華天 LOHO 方略瀟邦 蝴蝶谷： 3500元 /平 時代新城： 3400元 /平 楚天世紀(jì)城： 3300元 /平 方略瀟邦： 3000元 /平 華天 LOHO： 2950元 /平 圣力華苑： 2900元 /平 明天一城： 2800元 /平 圣力華苑 楚天世紀(jì)城 蝴蝶谷 時代新城 明天一城 本項目片區(qū)目前價格 恒基凱旋門 華潤鳳凰城 恒基凱旋門： 4200元 /平 華潤鳳凰城： 4100元 /平 本項目目標(biāo)價格區(qū)域領(lǐng)先 World union 思考：充分發(fā)揮項目優(yōu)勢，實現(xiàn)品牌品質(zhì)價格三贏 粗獷的營銷啟示：品牌，規(guī)模，產(chǎn)品是可為發(fā)力點；地段劣勢則是需要弱化或克服的障礙。 外部 屬性 區(qū)域?qū)傩? 工業(yè)園區(qū)內(nèi)、星沙市場價值梯隊末隊 交通屬性 未來地鐵口，但規(guī)劃 2023年啟動，只有 一路公交車，交通便利性一般 配套屬性 周邊未來商業(yè)配套體量大，正在起步 經(jīng)營，未形成商業(yè)氛圍 資源屬性 無資源，周邊環(huán)境雜亂，檔次感差 自身屬性 指標(biāo)及規(guī)劃屬性 69萬區(qū)域大盤；現(xiàn)代風(fēng)格全高層社區(qū) 商業(yè)、學(xué)校一體化配套 產(chǎn)品屬性 以 8090平米的 2房為主，產(chǎn)品附加值 高，多為 N+1戶型 本項目實現(xiàn)品牌，品牌，價格三贏的營銷目標(biāo)。更多要從項目本身的屬性去深入挖掘 World union 2 機(jī)遇：市場環(huán)境 一期待銷售產(chǎn)品的簡明市場驗證 星沙市場板塊特征與“品質(zhì)”現(xiàn)狀 本項目實現(xiàn)品質(zhì)的機(jī)遇分析 World union 區(qū)域 項目 占地 建面 主力戶型 價格 中 心 區(qū) 華潤鳳凰城 40 130 兩房 8097三房 110130 40004200 恒基凱旋門 兩房 8085三房 105130四房 190230 42023 尚城 12 一房 4077兩房 8099三房 120130 4000 幸福里 21 64 兩房 8599三房 105130五房 160220 4000 星沙 大道 南板 塊 尚都花園城 兩房 8189三房 110135 3700 時代星城 一房 4560兩房 7595三房 110135 3300 楚天世紀(jì)城 38 兩房 8688三房 90130四房 136150 3300 蘋果社區(qū) 一房 5051兩房 95115三房 117138四房 138250 3400 東南 新城 板塊 方略瀟邦 兩房 8595三房 110125 3000 未來長郡 37 兩房 80三房 90120 3800 圣力華苑 兩房 8599三房 105135 2950 明天一城 10 兩房 86125三房 120125 2800 博雅上院 10 兩房 8099三房 95130 兩房 8099三房 95130 2900 雖然星沙三個板塊價格差異明顯，但板塊間戶型產(chǎn)品卻趨于同質(zhì)化 博雅上院 明天一城 圣力華苑 方略瀟邦 未來長郡 蘋果社區(qū) 楚天世紀(jì)城 時代星城 恒基凱旋門 幸福潤城 華潤鳳凰城 尚城 尚都 產(chǎn)品驗證 — 市場供求特征與趨勢 World union 星沙主流供應(yīng)產(chǎn)品統(tǒng)計： 主力區(qū)間 80100平米的 2房為各項目主力產(chǎn)品，占 30%70% 項目 規(guī)模 2房 比例 幸福里 64萬平方米 8590/9097平米 55% 方略 〃 瀟邦二期 19萬平方米 8590/9095/106108平米 % 圣力華苑三期 8萬平方米 8590/9099平米 % 華潤 〃 鳳凰城 130萬平米 7890平米 % 恒基凱旋門一期 78萬平米 7989/106平米 % 尚城 12萬平方米 8099平米 % 傷都花園城 8189平米 % 楚天 〃 世紀(jì)城 38萬平米 7590 平米 30% 明天一城 10萬平 8090/120125 66% 50 60 70 80 90 100 110 120 幸福里 方略 瀟邦 圣力華苑 鳳凰城 恒基凱旋門 楚天 世紀(jì)城 尚城 尚都花園城 明天一城 World union 項目 規(guī)模 3房 比例 幸福里 64萬平方米 110120/120130平米 30% 方略 〃 瀟邦二期 19萬平方米 120130平米 % 圣力華苑三期 8萬平方米 115120/120130/130135平米 % 華潤 〃 鳳凰城 130萬平米 105120/120130平米 % 恒基凱旋門一期 78萬平米 105120/120130/159160平米 % 尚城 12萬平方米 120130/130155平米 % 傷都花園城 110120/120135平方 % 楚天 〃 世紀(jì)城 38萬平米 100130平米 46% 明天一城 10萬平 120125平米 % 幸福里 方略 瀟邦 圣力華苑 鳳凰城