【正文】 90144㎡ 面積區(qū)間戶型作為主打面積段 由于區(qū)域優(yōu)勢(shì) ， 多數(shù)項(xiàng)目為提高自身產(chǎn)品價(jià)值 ， 推出洋房 ， 別墅等多維度產(chǎn)品線 。 競(jìng)品案例類比 —— 暢銷戶型分析 項(xiàng)目名稱 客戶來源 理想新城 原住民 萬科鹿特丹 和平區(qū)、少量原住民 萬科明天廣場(chǎng) 工作在渾南、和平區(qū)、沈河區(qū) 金地長(zhǎng)青灣 原住民、沈河區(qū)、和平區(qū) 萬科金域藍(lán)灣 沈河區(qū)、渾南原住民，及工作者 匯置公園里 和平區(qū)、沈河區(qū)為主導(dǎo) 本區(qū)域客戶來源除原區(qū)域客戶占據(jù)多數(shù)之外，和平區(qū)和沈河區(qū)客戶較多。 1625層 6600 1115層 6450 610層 6350 15層 6300 定價(jià)機(jī)制 奧園國(guó)際城 客群情況： 奧園國(guó)際城 購(gòu)買用途20%70%10%自住投資兩者皆宜客戶職業(yè)特征35%18%12%10% 5%20%自由職業(yè)公務(wù)員私企老板醫(yī)生教師其他項(xiàng)目名稱 高層暢銷面積 洋房暢銷面積 理想新城 90120㎡ —— 萬科鹿特丹 90120㎡ —— 萬科明天廣場(chǎng) 6090㎡ —— 金地長(zhǎng)青灣 180㎡ 以上 144180㎡ 萬科金域藍(lán)灣 144180㎡ 144180㎡ 匯置公園里 —— 120144㎡ 競(jìng)品暢銷戶型分析 綜合以上列舉競(jìng)品項(xiàng)目，高層產(chǎn)品的暢銷面積區(qū)間在 90120㎡ 和 180㎡ ，洋房暢銷面積區(qū)間在144180㎡ 。 產(chǎn)品特征 客戶特征 中高端改善型客戶及投資客為主，和平、沈河等區(qū)域的外流客戶，以及南側(cè)蘇家屯客戶。鹿特丹 蘇家屯板塊 —— 類似板塊 成長(zhǎng)型板塊，距離市中心較遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施先對(duì)匱乏，主打大渾南概念。 71%29%90120㎡120144㎡1%55%44%6090㎡90120㎡120144㎡總供應(yīng)面積配比 總銷售面積配比 競(jìng)品案例類比 —— 萬科 鹿特丹 結(jié)論： 高層 90120㎡ 面積段戶型去劃率占到了 71%，銷量第一。 項(xiàng)目說明： 本項(xiàng)目坐擁長(zhǎng)白區(qū)域，利用開盤初期的價(jià)格優(yōu)勢(shì)快速搶占市場(chǎng)，利用最短的時(shí)間完成項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的客戶覆蓋率，利用老帶新政策刺激一部分客戶。明天廣場(chǎng) 74㎡ 138㎡ 95㎡ 競(jìng)品案例類比 —— 萬科 本競(jìng)品項(xiàng)目首推以小面積戶型為主，開發(fā)商考慮到首推需要高認(rèn)籌和高解籌率，所以推出的面積主要以小帶大。 競(jìng)品案例類比 —— 萬科 項(xiàng)目本身屬于復(fù)合型城市綜合體。金域藍(lán)灣 項(xiàng)目名稱 萬科明天廣場(chǎng) 項(xiàng)目位置 沈陽(yáng)市東陵區(qū)（渾南新區(qū)）新隆街 1號(hào) 開 發(fā) 商 沈陽(yáng)萬科東阪置業(yè)有 限公司 產(chǎn)品形式 高層、公寓、小高層 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 總建筑面積 600000平方米 容積率 3 項(xiàng)目占地 面積 202300平方米 主力戶型 95120㎡ 銷售價(jià)格 900012023元 銷售情況 前期蓄客階段 交房標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)裝 開盤時(shí)間 2023年 10月 入住時(shí)間 待定 物業(yè)管理 自有 物業(yè)費(fèi) 待定 入市面積 未上市 戶數(shù)與車 位比 1： 優(yōu)惠折扣 暫無優(yōu)惠 入市套數(shù) 未上市 客戶群體、結(jié)構(gòu) 渾南工作的客戶占多數(shù)，少數(shù)和平區(qū)、沈河區(qū)，外地客戶較少。金域藍(lán)灣 9%8%75%8%90120㎡120144㎡144180㎡1 8 0 ㎡以上高層銷售面積配比 12%30%58%90120㎡120144㎡144180㎡洋房銷售面積配比 競(jìng)品案例類比 —— 萬科 競(jìng)品案例類比 —— 萬科 產(chǎn)品特征 客戶特征 中高端改善型客戶為主，和平、沈河等區(qū)域的外流客戶。同時(shí)該區(qū)域也是市區(qū)客戶前往本項(xiàng)目的必經(jīng)之地，對(duì)本項(xiàng)目形成客戶截流。 高端客戶主要來自 來自東軟、育才、渾南規(guī)劃局 等單位。 板塊特征 以多層為主，少數(shù)樓盤主推性價(jià)比更高的洋房、別墅產(chǎn)品，如匯置公園里。 渾南板塊（競(jìng)爭(zhēng)板塊，形成客戶截流） 白塔板塊（周邊區(qū)域，目前市場(chǎng)借鑒） 蘇家屯板塊（類似板塊，項(xiàng)目發(fā)展借鑒） 萬科金域藍(lán)灣 萬科明天廣場(chǎng) 萬科鹿特丹 匯置公園里 理想新城 奧園國(guó)際城 恒大名都 競(jìng)品案例類比 —— 重點(diǎn)競(jìng)品分布圖 萬科金域藍(lán)灣 萬科明天廣場(chǎng) 萬科鹿特丹 金地長(zhǎng)青灣 1 3 2 4 5 6 7 渾南板塊 白塔板塊 蘇家屯板塊 白塔板塊 —— 周邊板塊 白塔堡板塊地處三環(huán)外，距主城區(qū)較遠(yuǎn)，發(fā)展相對(duì)較為落后，原來基礎(chǔ)相對(duì)較弱，城市感弱化，農(nóng)村印象濃重，周邊配套低檔。） 目前有浙江同方、上海月星、香港金道、江蘇高力、遼寧黑牛等 12家商業(yè)綜合體項(xiàng)目入駐新城，總投資額近 800億元，總建設(shè)面積近 1700萬平方米，建設(shè)內(nèi)容為五星級(jí)酒店、寫字樓、酒店式公寓及住宅、購(gòu)物中心及娛樂中心等。） 中國(guó)聯(lián)通遼寧總部（ 8萬 m178。） 寶龍商業(yè)（ 55萬 m178。） 鵬欣綜合體（ 100萬 m178。） 金道奧特萊斯綜合體（ 342萬 m178。） 港豐綜合體（ 160萬 m178。 區(qū)域板塊界定及劃分 —— 奧體板塊 ?沈營(yíng)路板塊位置 —— 沈陽(yáng)奧體中心西側(cè)，以沈營(yíng)路渾河堡沿線為主導(dǎo) ?沈營(yíng)路在渾南區(qū)域開發(fā)最早，交通便利 ,發(fā)展成熟 ?目前板塊內(nèi)高層產(chǎn)品均價(jià) 6500元 /㎡ 板塊二：沈營(yíng)路板塊 —— 渾南地產(chǎn)發(fā)展最早板塊，居住氛圍濃厚，市民較認(rèn)可 區(qū)域板塊界定及劃分 —— 沈營(yíng)路板塊 ?長(zhǎng)青板塊位置 —— 長(zhǎng)青街延長(zhǎng)線以東、楊官河以西 ?區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)杉?jí)分化明顯；一類以大東、東陵動(dòng)遷人群選擇的經(jīng)濟(jì)型住區(qū)為主，另一類為追求環(huán)境的高端住區(qū) ?目前板塊內(nèi)普通高層產(chǎn)品均價(jià) 6500元 /㎡ ，高端物業(yè)高價(jià)破萬；別墅產(chǎn)品均價(jià)已達(dá)到12023元 /㎡ 。 【 渾南新城總體規(guī)劃 】 【 大渾南區(qū)域土地利用空間布局示意圖 】 大渾南區(qū)域定位為“引領(lǐng)沈陽(yáng)成為中國(guó)北方地區(qū)中心城市”，東北地區(qū)最大的航空港。 東陵區(qū)、渾南新區(qū)、航高基地合署辦公，形成了建設(shè)“大渾南”的新格局。區(qū)域總面積 600平方公里，轄 11個(gè)街道辦事處，常住人口 。 ?渾南新城投資情況分析 ?區(qū)域簡(jiǎn)介 ?區(qū)域板塊界定及劃分 ?片區(qū)新建項(xiàng)目 ?競(jìng)品案例類比 ?小結(jié) 區(qū)域簡(jiǎn)介 —— 大渾南、新格局 2023年 2月 28日，隨著《市委、市政府關(guān)于我市行政區(qū)劃局部調(diào)整的決定》的推出，沈陽(yáng)市區(qū)劃局部調(diào)整方案清晰的展現(xiàn)在世人面前。 ? 限購(gòu)令政策的出臺(tái)加上城市重心的南移，使很多人的眼光都投入到渾南新區(qū)。 沈陽(yáng)城市宏觀分析 —— 政策影響 國(guó)家宏觀調(diào)控相繼出臺(tái)，打壓投機(jī)性政策目標(biāo)明確 ? 隨著國(guó)家出臺(tái)的住宅限購(gòu)令政策，帶來很大的影響二環(huán)內(nèi)所有樓盤一時(shí)間出現(xiàn)滯銷情況。 沈陽(yáng)城市宏觀分析 —— 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 產(chǎn)品類型 總供應(yīng) 新增供應(yīng) 銷售 銷供比 （銷售 /總供應(yīng)） 面積 （萬㎡） 套數(shù) 面積 （萬㎡） 套數(shù) 面積 （萬㎡） 套數(shù) 面積 （萬㎡） 套數(shù) 多層 71256 21691 21035 % % 小高層 15083 3853 5098 % % 高層 142087 53593 47000 % % 洋房 3615 1879 792 % % 別墅 5877 1478 1071 % % 合計(jì) 237918 82494 74996 % % 2023年上半年沈陽(yáng)市供應(yīng)及銷售情況分析表（按照產(chǎn)品類型劃分） 2023年上半年市場(chǎng)中高層產(chǎn)品供銷量最大，其次是多層產(chǎn)品。 城市外拓，南部將重點(diǎn)打造以高新技術(shù)、航空產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為產(chǎn)業(yè)依托的新城區(qū)。 01000202330004000500060000%5%10%15%20%25%30%GDP 總量 5017同比增長(zhǎng) % % % 13% %2023年 2023年 2023年 2023年 2023年【 2023～ 2023年沈陽(yáng)市 GDP及漲幅 圖表 】 （單位：億元） 0100002023030000400005000060000700000%5%10%15%20%25%30%人均G D P 35940 43499 54106 55816 63667 同比增長(zhǎng) % % % % %2023年 2023年 2023年 2023年 2023年【 2023～ 2023年沈陽(yáng)市人均 GDP及漲幅圖表 】 （單位：元） 沈陽(yáng)城市宏觀分析 —— 沈陽(yáng)城市規(guī)劃 ?沈城重點(diǎn)打造以“ 一廊兩帶三圈 ”為架構(gòu)的商業(yè)構(gòu)架體系，形成東聯(lián)西接、南展北拓，多層次、放射型的東北地區(qū)商貿(mào)物流中心。根據(jù)國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)，人均 GDP在8000美元以下時(shí)，住宅是市場(chǎng)的核心，主流產(chǎn)品都將圍繞住宅展開。 沈