【正文】 型公司需求； ? 在條件允許的情況下盡量選用進口設(shè)備。 指標(biāo)設(shè)置 ： ? 電梯設(shè)計等候時間小于 45”； ? 電梯最小速度不小于 （甲級寫字樓的最低標(biāo)準）。 硬件配置 ? 國際品牌標(biāo)志、國內(nèi)品牌價格 —— 選擇 價格相對較低日本三菱品牌 電梯 考慮因素： 電梯品牌是客戶感知寫字樓品質(zhì)的關(guān)鍵，原裝電梯更受客戶信賴。㎡ 基本數(shù)據(jù)： 車行大堂案例 人行道 車行道 中泰國際進駐的優(yōu)質(zhì)客戶數(shù)不勝數(shù)，這與大廈注重細節(jié)設(shè)計密不可分，車行大堂就是其中一個細節(jié)讓客戶充分感知到一種尊貴感 ? 簡約大氣的電梯間 —— 延續(xù)物業(yè)統(tǒng)一設(shè)計風(fēng)格 電梯間 考慮因素： 電梯間融合甲級寫字樓的特色，同時與大堂整體效果融合； 建議要點： ? 設(shè)計風(fēng)格簡約，大氣，避免細部的復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理。 全球頂級智能生態(tài)商務(wù)樓 項目營銷主題提煉 區(qū)域、稀缺， CBD唯一 產(chǎn)品高端 生態(tài)、人文配套 ? 高端產(chǎn)品 本項目 寫字樓檔次定位 ? 通過客戶需求強化設(shè)計要點 硬件配置 外 立 面： 玻璃幕墻、燈光工程 公共空間裝修標(biāo)準 : 電 梯： 轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計等候時間 空 調(diào)： 系統(tǒng)類型、運營方式、計量方式 網(wǎng)絡(luò)地板： 地板類型、離地面高度、實用性 配套設(shè)施： 會議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店 軟件配置 物業(yè)服務(wù)： 管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司、特色服務(wù) 智能化系統(tǒng)： 5A智能化 發(fā)展商品牌： 發(fā)展商曾經(jīng)運作項目口碑 大堂 電梯間 衛(wèi)生間 甲級樓宇要素 客戶“埋單”的原因，也是項目賣點的來源 物業(yè)形象關(guān)鍵詞 ? 車行大堂： 考慮因素： CBD甲級寫字樓大部分沒有車行大堂，該項目設(shè)置車行大堂，增加項目賣點，體現(xiàn)開發(fā)商注重品質(zhì)，讓項目在同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出。 客戶購買需求分析 表 1：購買面積 (平方米 ) 表 2：購買區(qū)域 ? 客戶購買需求分析 9000元以上80008999元70007999元60006999元50005999元40004999元4000元以下8001000萬元500800萬元 300500萬元 200300萬元 100200萬元 50 100 萬元 50萬元以下表 3：購買單價 表 4：購買總價 50008000元為主 50200萬元為主 ? 1 －5 F 6 －1 0 F 1 1 －1 5 F1 6 －2 0 F 2 0 －2 5 F 2 5 －3 0 F3 0 F 以上客戶購買需求分析 表 5：購買樓層選擇 選擇中低區(qū)為主，注重性價比 時尚另類9%精致典雅21%富麗豪華7%大氣尊貴34%現(xiàn)代簡約25%傳統(tǒng)古樸3%其他1%表 6：寫字樓氣質(zhì)喜好 客戶喜歡的寫字樓氣質(zhì)大氣尊貴型占 34%，其次是現(xiàn)代簡約型。 調(diào)查數(shù)量： 本次問卷調(diào)查共 200份，回收有效問卷 178份。 區(qū)域、高端、稀缺、生態(tài) ? 優(yōu)勢 1:絕品地段、商務(wù)氛圍 優(yōu)勢 2：生態(tài)環(huán)境 項目環(huán)境價值 如意湖，東運河，熊耳河，金三角純生態(tài)詩意辦公美景地。 ? 傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)配套成熟 ? 市政府行政配套 核心驅(qū)動力 未來發(fā)展趨勢 租金 /售價 ? 潛在供應(yīng)規(guī)模小，客戶外溢，出租率下降 ? 客戶將存在外遷鄭東新區(qū)或金水區(qū)板塊現(xiàn)象 租售狀況 ? 平均出租率在 60％ 以上； ? 在售樓盤較少 ?租金：集中于 / m2/天； ?售價： 50006000元 /m2 ； ?物業(yè)管理費： /m2/月 ?行業(yè)：以 貿(mào)易、信息科技、廣告 及政府類相關(guān)企業(yè)為主， ?客戶：入住企業(yè)以中小型企業(yè)為主； ?辦公成本較低比相對金水區(qū)是吸引中小型企業(yè)的主要因素之一 客戶特征 第三層級 ? 經(jīng)典寫字樓掃描 ? 經(jīng)典寫字樓掃描 ? PART4 項目客戶思考 ? 【核心賣點分析】 1. 鄭東 CBD最后一塊寫字樓用地價值所在； 2. 三條河流圍繞的綠化生態(tài)及未來規(guī)劃發(fā)展； 3. 會展中心、文化中心、藝術(shù)中心、商務(wù)中心的旗艦級配套； 4. 周邊便宜的教育資源； 5. 高端 5A級寫字樓，獨有的管理模式，稀缺就是生產(chǎn)力； 一切與地段、資源 有關(guān)！ ? 【核心價值提煉】 區(qū)域未來價值 鄭州步入核心輻射連綿發(fā)展的衛(wèi)星擴張增長階段，項目區(qū)域是鄭州最具潛力的核發(fā)展片區(qū)；未來發(fā)展空間巨大。 ? 行政導(dǎo)向，依托省機關(guān) ? 商業(yè)、交通配套成，商務(wù)氛圍濃 第一層級 核心驅(qū)動力 未來發(fā)展趨勢 ? 租金： /m2/天， ? 售價： 70009000元 /m2 ? 物業(yè)管理費： /m2/月 租金 /售價 ? 行業(yè)：多集中于高增長性和高附加值行業(yè)如 投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn) 、 保險、文化傳播等； ? 客戶：國際國內(nèi) 知名企業(yè)駐杭機構(gòu) 、 河南省及鄭州市著名企業(yè)； 以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主 ? 選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度： 客戶特征 ? 未來 5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位； ? 土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限； 租售狀況 ? 高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在 85％ 以上； ? 銷售客戶以自用客戶為主； 金水路 農(nóng)業(yè) 路 北環(huán) 花園路 文化路 經(jīng)三路 中州大道 ? 花園路經(jīng)典寫字樓掃描 ? 經(jīng)三路經(jīng)典寫字樓掃描 ? 金水區(qū)其他經(jīng)典寫字樓掃描 ? 鄭東新區(qū)板塊 —— 鄭州最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)圈，主要由會展業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展，代表鄭州未來寫字樓最高水平的 CBD區(qū) ? 政府導(dǎo)向，會展業(yè)帶動 ? 成熟公建配套 ? 高檔住宅區(qū) 第二層級 核心驅(qū)動力 未來發(fā)展趨勢 ? 租金： /m2/天 ? 售價： 900025000元 /m2 ? 物業(yè)管理費： /m2/月 租金 /售價 ? 行業(yè)：區(qū)域內(nèi)國際會展中心的帶動相關(guān)行業(yè)，如會展，貿(mào)易等； ? 客戶：國際國內(nèi) 知名企