【正文】 %，其中住宅銷售面積 萬平方米，同比增長 %。上半年廣西商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %，其中住宅施工面積 萬平方米，同比增長 %。從今年上半年廣西房地產(chǎn)開發(fā)購銷兩旺的宏觀層面來看，也證明這一點。加上廣西房地產(chǎn)開發(fā)的起動時間比全國大多數(shù)省市來得晚，這一空臵率還是可以接受的?？梢姡@些比重均未超出理想值（ 40%）。 同理，計算得出廣西城市居民 20 年內(nèi)年均還款占年均收入的比重為 %。 我們構(gòu)造一個簡單易行的模型來計算一個居民家庭的購房能力，假設(shè)：（購房總額 儲蓄存款） /當年總收入中扣除消費支出的余額 =購房年限 然后，根據(jù)回歸方程，我們可得未來 20 年（以 2022 年為第一年，下同）的南寧市人均城市居民年收入平均值為 元，則戶均年收入為 元（以一家三口人為標準，下同），計算得出 20 年內(nèi)年均還款占年均收入的比重為 %。 2022年廣西城鎮(zhèn)居民當年可支配收入扣除消費支出（不含住房支出）的人均余額為 元，一個三口之家的總余額為 元。（據(jù)居民家庭抽樣調(diào)查顯示，2022 年末廣西城鎮(zhèn)家庭平均戶人口為 人，因此我們就以一家三口人的收入水平來進行分析。 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 下面我們通過計算來分析廣西城鎮(zhèn)居民家庭的購房能力。 2. 購房能力分析 目前，以一般居民家庭的收入水平一次性付清購房款的能力是有限的，絕大多數(shù)家庭只能靠 ? 分期付款，月供買房 ? 的方式。對這兩個城市的房價有一定 的拉動。 3) 主要城市房價收入比： 據(jù)以上資料，我們以 80 平方米 /套的住房按不同的城市房價來計算得出各城市的房價收入比：南寧市 ： 1，柳州市 ： 1，桂林市 ： 1，北海市 ： 1，梧州市 ： 1。 2) 廣西主要城市居民的收入水平 據(jù)住戶調(diào)查資料表明， 1998 年 — 2022 年間，廣西城市居民家庭收入水平逐年提高，平均以 %的幅度遞增，至 2022 年，廣西城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入達 元，根據(jù)收入水平的高低排序，五城市先后為南寧、柳州、桂林、北海、梧州。從實際價格看，約分三個層次：首府南寧市近年來房地產(chǎn)發(fā)展比較快，檔次也比其他城市較高，購買群體也強于其它城市，至 2022 年 4 季度，住宅商品房平均價位在 2500 元 /平方米的幅度，為第一層次；桂林市的平均價位達 2022 元 /平 方米，為第二層次；而柳州、梧州、北海三城市為第三層次，基本在 1300— 1500 元 /平方米之間浮動。 1) 廣西主要城市的房屋銷售市場價格： 經(jīng)過幾年的發(fā)展，廣西房地產(chǎn)業(yè)基本集中在南寧、柳州、桂林、梧州、北海等幾個區(qū)內(nèi)主要城市，其他城市的開發(fā)尚未形成規(guī)模。 1. 廣西主要城市的房價收入比 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 按國際慣例，評價一個國家或城市的住房消費，房價與家庭年收入比在 3 倍至 6 倍之間比較適當，也就是說，房價收入比在這個幅度內(nèi)居民才能負擔得起 。 2022 年廣西商品房銷售面積 萬平方米，比 1998 年的 萬平方米增長了 %，平均年增長率為 %。數(shù)據(jù)顯示， 1998 年 — 2022 年間，廣西房地產(chǎn)開發(fā)完成額逐年提高， 2022 年比 1998 年增加了一倍多，已達 億元，且占全社會固定資產(chǎn)投資的比重愈來愈大，由 1998 年的 %上升到 %。 4) 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家保持相當樂觀的態(tài)度，對廣西房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境充滿信心 。 2) 國務(wù)院 9 月 1 日發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，在肯定過去 5 年中國房地產(chǎn)業(yè)取得重大進展的同時，強調(diào)要通過加強宏 觀調(diào)控確保其今后持續(xù)、健康地發(fā)展。 3. 國家出臺新的房地產(chǎn)政策，廣西房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)健康發(fā)展 1) 今年 6 月份，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（即 121號文件）。企業(yè)完成投資情況比較理想。商品房施工面積 萬平方米，增長 倍。其中住宅投資增長 %，商業(yè)用房投資增長 %。 今年以來，廣西城市商品房市場產(chǎn)銷兩旺，投資方面已經(jīng)改變了過去 ? 拿著項目找錢 ? 的窘困境地。 2) 經(jīng)濟適用房迅速推出。調(diào)查結(jié)果顯示，一至三季度商品房預售面積景氣指數(shù)為 、 、比上年同期分別提高 點、 點、 點，預計四季度為 ，比上年同期提高 點；一至三季度商品房銷售面積景氣指數(shù)為 、 、 ，比上年同期分別提高 點、 點、 點，預計四季度為 ，比上年同期提高 點。 3) 拆遷安臵需求增加。主要有三方面因素 1) 城鎮(zhèn)化進程加快，新政策刺激進城購房。據(jù)廣西區(qū)企業(yè)調(diào)查隊開展的企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，一至三季度，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)為 、 、 ，比上年同期分別提高 點、 點、 點，預計四季度升至 ，比上年同期提高 點。 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 具體消費結(jié)構(gòu)見上述圖解，食品在此支出中占 38％的比例，家庭設(shè)備用品占 14％，衣著、居住、娛樂文教服務(wù)同占 11％，表明物質(zhì)消費仍占絕對多數(shù)的比例，精神消費未占主要份額。按 廣西城市居民家庭收入水平逐年提高，平均以 %的幅度遞增，至 2022 年，廣西城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入達 7315 元 。 分析：廣西 城鎮(zhèn) 居民消費性支出比率為 %。 B. 2022 年廣西 城鎮(zhèn) 居民家庭人均現(xiàn)金收入為 元，實際支出 元；年實際收入為 元，年人均可支配收入為 元，其中消費性支出為 元。 3. 城鎮(zhèn)居民收入與消費指標 1) 城鎮(zhèn)居民收入與支出狀況指標 據(jù) 廣西自治區(qū)統(tǒng)計局公布 A. 2022 年， 廣西 城鎮(zhèn)單位職工平均工資為 9821 元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。全市提前 6 年實現(xiàn)? 2022 年人人享有衛(wèi)生保健?目標。全市有 8 個醫(yī)藥衛(wèi)生單位進行基本建設(shè)， 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 總投資 萬元，建筑總面積 萬平方米；另投資 3000 萬元，更新了大型醫(yī)療儀器設(shè)備 36 臺套。全市共挖掘、征集各類文物 2022 多件，屬文物保護單位有 23 處。全市已建成光纜聯(lián)網(wǎng)，有線電視用戶達 14 萬戶。 2022 年，全市 20 個鎮(zhèn)全部建成?省群眾文化先進鎮(zhèn)?，并都建有設(shè)備完好的影劇院；市圖書館被評為?全國文明圖書館?和?全國一級館?。 張家港市先后獲得了?全國基礎(chǔ)教育先進市?、?全國特殊教育先進市?、?全國幼兒教育先進市?、?全國‘兩基’工作先進市?等榮譽稱號。學校辦學規(guī)模不斷擴大，其中機械制造工藝設(shè)備專業(yè)被確定為國家級教學改革試點。 目前張家港正在建設(shè)并歡迎海內(nèi)外客商前來投資的農(nóng)業(yè)項目有 ： 1000 萬羽櫻桃谷鴨養(yǎng)殖加工出口一體化項目； 500萬平方尺食用菌栽培加工出口一體化項目； 1000 萬羽雪山草雞養(yǎng)殖加工出口一體化項目；萬頭肉牛養(yǎng)殖加工出口一體化項目； 2 萬畝金花菜種植加工出口一體化項目；萬畝休閑觀光旅游教研一體化農(nóng)業(yè)示范園等。全市有耕地 4 萬公頃、園地 300 公頃、林地 500 公頃，灘涂 600 公頃，長江水域面積達 200 平方公里。 目前，張家港市正快速向生態(tài)園林城市發(fā)展。 2022 年，市區(qū)新增綠化面積 39 萬平方米。 （張家港市統(tǒng)計局提 供） 2. 綠化指標 改革開放以來，張家港市委、市政府認真從改善投資環(huán)境、促進社會全面進步、提高人民生活水平的高度出發(fā)，加快了城市建設(shè)步伐，并按照?城市現(xiàn)代化、港口國際化?的發(fā)展思路，高起點規(guī)劃，高標準建設(shè)，高效能管理，使城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大變化。一年來，財政部門進一步強化非稅收入管理，為財政收入再攀新高提供有力支撐。全年營業(yè)稅收入 億元，增長 %，契稅入庫 億元，增長 164%。 三、投資、 消費勢頭趨旺，奠定營業(yè)稅增長稅基。全市兩稅入庫 億元，增長 %。 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 二、經(jīng)濟運行質(zhì)量提高，促進流轉(zhuǎn)稅、收益類稅收聯(lián)動增長。我市財政收入再登新高，主要體現(xiàn)在以下 幾方面： 一、積極抓好征管，應(yīng)收盡收。低于江陰（ 229 億元）。 固定資產(chǎn)投資 據(jù)蘇州市統(tǒng)計局反饋資料顯示， 111 月張家港市完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增速進一步回落?？偭吭谔K州五縣市中低于昆山（ 億美元）和吳江（ 億美元），高于常熟（ 億美 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 元）和太倉（ 億美元）。高于江陰（ 億元）。 111 月張家港市實際利用外資 億美元，同比增長 %?？偭吭谔K州五縣市中低于昆山（ 億美元）、常熟（ 億美元）和吳江（ 億美元），高于太倉（ 億美元）。 111 月張家港市工業(yè)用電量達 億瓩時，同比增長 %，在周邊縣市中穩(wěn)居第一位。 2) 工業(yè)經(jīng)濟 111 月張家港市完成全部工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長 %，總量在蘇州五縣市再次領(lǐng)先，超過昆山（ 億元） 20 多億元，低于江陰（ 億元）。 111 月張家港市地方財政收入 億元，增長 %。 2022 年 11 月份主要經(jīng)濟指標與周邊縣市對比 1) 財政收入 111 月張家港市實現(xiàn)財政收入 億元，同比增長 %。宏觀經(jīng)濟指標全面向好，帶動了相關(guān)稅種乃至整體稅收的快速增長，為財政收入的增長提供了有力保證。把玉林市建成我國連接華南和大西南重要門戶，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，充滿活 力的現(xiàn)代化區(qū)域中心城市。以市場為導向，以發(fā)展?三高?農(nóng)業(yè)為中心，強化農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)，推動農(nóng)林牧副漁全面增長，把玉林市建成廣西農(nóng)業(yè)經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)。 2) 工業(yè)：要高于全區(qū)的平均速度，加速發(fā)展把玉林市建成廣西的重要的機電、化工和農(nóng)副產(chǎn)品深加工、建材以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群的基地。五園各具特色，是張家港市工業(yè)發(fā)展的生力軍。張家港市沿江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是江蘇省張家港保稅區(qū)的配套區(qū)，目前已建成全國五金工業(yè)之鄉(xiāng) —— 大新鎮(zhèn)，浦項冶金工業(yè)區(qū)，越洋、殼牌、陶氏、優(yōu)尼科、雪佛龍化學工業(yè)區(qū)、統(tǒng)一、江海、不二制油食品工業(yè)區(qū)和高科技農(nóng)業(yè)墾區(qū) 。投資領(lǐng)域涉及碼頭、糧油加工、倉儲運輸、國際貿(mào)易、出口加 工等，投資客商遍布港、澳、臺、日本、美國、新加坡等 20 多個國家和地區(qū)。保稅區(qū)依靠區(qū)位、功能、政策優(yōu)勢，國際貿(mào)易、保稅倉儲、出口加工三大功能全面拓展。江蘇省張家港保稅區(qū)是目前全國唯一的一家內(nèi)河港型保稅區(qū)， 1992 年 10 月 16 日經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立，李鵬同志親自為保稅區(qū)題寫區(qū)名。 四 . 玉林市發(fā)展規(guī)劃 1. 發(fā)展目標定位 合理規(guī)劃，三區(qū)五園工業(yè)格局。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在改變城市形象的同時也改變了交通、居住、人流、物流、城市空間環(huán)境、及生產(chǎn)、生活環(huán)境，使玉林市由一個小城鎮(zhèn)一躍成為一個現(xiàn)代化中等城市。新建城區(qū)幾倍于舊城區(qū)的面積，并且改變了舊城區(qū)臟、亂、差的局面。到目前為止，玉林市共建成３萬－５萬平方米住宅小區(qū)３個，５萬－ 10 萬平方米住宅小區(qū)８個， 10 萬平方米以上住宅小區(qū) 15 個。玉林市從 1988 年到 1999 年綜合開發(fā)投資總額達 億元。張家港這顆長江三角洲的明珠將更加璀燦奪目。 2022 年，江蘇省政府正式批準在我市設(shè)立江蘇揚子江國際化學工業(yè)園，是張家港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的一部分，規(guī)劃面積為 平方公里，其中，首期用地面積為 平方公里，重點發(fā)展以五大合成樹脂工業(yè)為主的臨港石油化工；以食品、飼料添加劑為主的精細化工和集石油產(chǎn)品倉儲、貨運、配送、包裝等于一體的散裝化工品物流產(chǎn)業(yè)。張家港保稅區(qū)經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立，是全國唯一的內(nèi)河港型保稅區(qū)，規(guī)劃面積 平方公里，是?境內(nèi)關(guān)外?區(qū)域，主要功能是國際貿(mào)易、保稅倉儲、出口加工等。 張家港市水電設(shè)施配套，供電能力超過 200 萬千伏安，日供水能力超 30 萬噸，全市均能飲用到取之于長江的水質(zhì)優(yōu)良的自來水。郵電通訊全面實現(xiàn)程控化、數(shù)字化，建成了以 SDH 和 ATM為基礎(chǔ)的電信傳輸交換網(wǎng) ,程控電話交換機容量 萬門，電話主線普 及率達 號線 /百人。 張家港市注重人的素質(zhì)提高，以科技和教育為立市之本，市民都能受到良好的教育，全市擁有各類專業(yè)技術(shù)人員 4 萬多名。張家港港目前已開辟至日本、香港、韓國、東南亞、美國、新加坡、澳大利亞、歐洲等 23 條航線，每月有 42 個定期航班，同世界上 40 多個國家和地區(qū)的 140 多個港口有貨運往來。 張家港市境內(nèi)長江岸線有 57 公里，其中可建萬噸級以上碼頭的岸線達 33 公里，且深水貼岸，不凍不淤，較低的碼頭建設(shè)投資適合大運量臨港工業(yè)的發(fā)展。 三 . 保稅區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀