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長江大廈營銷策劃方案-文庫吧資料

2025-01-14 20:04本頁面
  

【正文】 %,其中住宅銷售面積 萬平方米,同比增長 %。上半年廣西商品房施工面積 萬平方米,同比增長 %,其中住宅施工面積 萬平方米,同比增長 %。從今年上半年廣西房地產(chǎn)開發(fā)購銷兩旺的宏觀層面來看,也證明這一點。加上廣西房地產(chǎn)開發(fā)的起動時間比全國大多數(shù)省市來得晚,這一空臵率還是可以接受的??梢姡@些比重均未超出理想值( 40%)。 同理,計算得出廣西城市居民 20 年內(nèi)年均還款占年均收入的比重為 %。 我們構(gòu)造一個簡單易行的模型來計算一個居民家庭的購房能力,假設(shè):(購房總額 儲蓄存款) /當年總收入中扣除消費支出的余額 =購房年限 然后,根據(jù)回歸方程,我們可得未來 20 年(以 2022 年為第一年,下同)的南寧市人均城市居民年收入平均值為 元,則戶均年收入為 元(以一家三口人為標準,下同),計算得出 20 年內(nèi)年均還款占年均收入的比重為 %。 2022年廣西城鎮(zhèn)居民當年可支配收入扣除消費支出(不含住房支出)的人均余額為 元,一個三口之家的總余額為 元。(據(jù)居民家庭抽樣調(diào)查顯示,2022 年末廣西城鎮(zhèn)家庭平均戶人口為 人,因此我們就以一家三口人的收入水平來進行分析。 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 下面我們通過計算來分析廣西城鎮(zhèn)居民家庭的購房能力。 2. 購房能力分析 目前,以一般居民家庭的收入水平一次性付清購房款的能力是有限的,絕大多數(shù)家庭只能靠 ? 分期付款,月供買房 ? 的方式。對這兩個城市的房價有一定 的拉動。 3) 主要城市房價收入比: 據(jù)以上資料,我們以 80 平方米 /套的住房按不同的城市房價來計算得出各城市的房價收入比:南寧市 : 1,柳州市 : 1,桂林市 : 1,北海市 : 1,梧州市 : 1。 2) 廣西主要城市居民的收入水平 據(jù)住戶調(diào)查資料表明, 1998 年 — 2022 年間,廣西城市居民家庭收入水平逐年提高,平均以 %的幅度遞增,至 2022 年,廣西城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入達 元,根據(jù)收入水平的高低排序,五城市先后為南寧、柳州、桂林、北海、梧州。從實際價格看,約分三個層次:首府南寧市近年來房地產(chǎn)發(fā)展比較快,檔次也比其他城市較高,購買群體也強于其它城市,至 2022 年 4 季度,住宅商品房平均價位在 2500 元 /平方米的幅度,為第一層次;桂林市的平均價位達 2022 元 /平 方米,為第二層次;而柳州、梧州、北海三城市為第三層次,基本在 1300— 1500 元 /平方米之間浮動。 1) 廣西主要城市的房屋銷售市場價格: 經(jīng)過幾年的發(fā)展,廣西房地產(chǎn)業(yè)基本集中在南寧、柳州、桂林、梧州、北海等幾個區(qū)內(nèi)主要城市,其他城市的開發(fā)尚未形成規(guī)模。 1. 廣西主要城市的房價收入比 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 按國際慣例,評價一個國家或城市的住房消費,房價與家庭年收入比在 3 倍至 6 倍之間比較適當,也就是說,房價收入比在這個幅度內(nèi)居民才能負擔得起 。 2022 年廣西商品房銷售面積 萬平方米,比 1998 年的 萬平方米增長了 %,平均年增長率為 %。數(shù)據(jù)顯示, 1998 年 — 2022 年間,廣西房地產(chǎn)開發(fā)完成額逐年提高, 2022 年比 1998 年增加了一倍多,已達 億元,且占全社會固定資產(chǎn)投資的比重愈來愈大,由 1998 年的 %上升到 %。 4) 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家保持相當樂觀的態(tài)度,對廣西房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境充滿信心 。 2) 國務(wù)院 9 月 1 日發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》,在肯定過去 5 年中國房地產(chǎn)業(yè)取得重大進展的同時,強調(diào)要通過加強宏 觀調(diào)控確保其今后持續(xù)、健康地發(fā)展。 3. 國家出臺新的房地產(chǎn)政策,廣西房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)健康發(fā)展 1) 今年 6 月份,中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(即 121號文件)。企業(yè)完成投資情況比較理想。商品房施工面積 萬平方米,增長 倍。其中住宅投資增長 %,商業(yè)用房投資增長 %。 今年以來,廣西城市商品房市場產(chǎn)銷兩旺,投資方面已經(jīng)改變了過去 ? 拿著項目找錢 ? 的窘困境地。 2) 經(jīng)濟適用房迅速推出。調(diào)查結(jié)果顯示,一至三季度商品房預售面積景氣指數(shù)為 、 、比上年同期分別提高 點、 點、 點,預計四季度為 ,比上年同期提高 點;一至三季度商品房銷售面積景氣指數(shù)為 、 、 ,比上年同期分別提高 點、 點、 點,預計四季度為 ,比上年同期提高 點。 3) 拆遷安臵需求增加。主要有三方面因素 1) 城鎮(zhèn)化進程加快,新政策刺激進城購房。據(jù)廣西區(qū)企業(yè)調(diào)查隊開展的企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示,一至三季度,房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)為 、 、 ,比上年同期分別提高 點、 點、 點,預計四季度升至 ,比上年同期提高 點。 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 具體消費結(jié)構(gòu)見上述圖解,食品在此支出中占 38%的比例,家庭設(shè)備用品占 14%,衣著、居住、娛樂文教服務(wù)同占 11%,表明物質(zhì)消費仍占絕對多數(shù)的比例,精神消費未占主要份額。按 廣西城市居民家庭收入水平逐年提高,平均以 %的幅度遞增,至 2022 年,廣西城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入達 7315 元 。 分析:廣西 城鎮(zhèn) 居民消費性支出比率為 %。 B. 2022 年廣西 城鎮(zhèn) 居民家庭人均現(xiàn)金收入為 元,實際支出 元;年實際收入為 元,年人均可支配收入為 元,其中消費性支出為 元。 3. 城鎮(zhèn)居民收入與消費指標 1) 城鎮(zhèn)居民收入與支出狀況指標 據(jù) 廣西自治區(qū)統(tǒng)計局公布 A. 2022 年, 廣西 城鎮(zhèn)單位職工平均工資為 9821 元,比上年增長 %,扣除價格因素,實際增長 %。全市提前 6 年實現(xiàn)? 2022 年人人享有衛(wèi)生保健?目標。全市有 8 個醫(yī)藥衛(wèi)生單位進行基本建設(shè), 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 總投資 萬元,建筑總面積 萬平方米;另投資 3000 萬元,更新了大型醫(yī)療儀器設(shè)備 36 臺套。全市共挖掘、征集各類文物 2022 多件,屬文物保護單位有 23 處。全市已建成光纜聯(lián)網(wǎng),有線電視用戶達 14 萬戶。 2022 年,全市 20 個鎮(zhèn)全部建成?省群眾文化先進鎮(zhèn)?,并都建有設(shè)備完好的影劇院;市圖書館被評為?全國文明圖書館?和?全國一級館?。 張家港市先后獲得了?全國基礎(chǔ)教育先進市?、?全國特殊教育先進市?、?全國幼兒教育先進市?、?全國‘兩基’工作先進市?等榮譽稱號。學校辦學規(guī)模不斷擴大,其中機械制造工藝設(shè)備專業(yè)被確定為國家級教學改革試點。 目前張家港正在建設(shè)并歡迎海內(nèi)外客商前來投資的農(nóng)業(yè)項目有 : 1000 萬羽櫻桃谷鴨養(yǎng)殖加工出口一體化項目; 500萬平方尺食用菌栽培加工出口一體化項目; 1000 萬羽雪山草雞養(yǎng)殖加工出口一體化項目;萬頭肉牛養(yǎng)殖加工出口一體化項目; 2 萬畝金花菜種植加工出口一體化項目;萬畝休閑觀光旅游教研一體化農(nóng)業(yè)示范園等。全市有耕地 4 萬公頃、園地 300 公頃、林地 500 公頃,灘涂 600 公頃,長江水域面積達 200 平方公里。 目前,張家港市正快速向生態(tài)園林城市發(fā)展。 2022 年,市區(qū)新增綠化面積 39 萬平方米。 (張家港市統(tǒng)計局提 供) 2. 綠化指標 改革開放以來,張家港市委、市政府認真從改善投資環(huán)境、促進社會全面進步、提高人民生活水平的高度出發(fā),加快了城市建設(shè)步伐,并按照?城市現(xiàn)代化、港口國際化?的發(fā)展思路,高起點規(guī)劃,高標準建設(shè),高效能管理,使城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大變化。一年來,財政部門進一步強化非稅收入管理,為財政收入再攀新高提供有力支撐。全年營業(yè)稅收入 億元,增長 %,契稅入庫 億元,增長 164%。 三、投資、 消費勢頭趨旺,奠定營業(yè)稅增長稅基。全市兩稅入庫 億元,增長 %。 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 二、經(jīng)濟運行質(zhì)量提高,促進流轉(zhuǎn)稅、收益類稅收聯(lián)動增長。我市財政收入再登新高,主要體現(xiàn)在以下 幾方面: 一、積極抓好征管,應(yīng)收盡收。低于江陰( 229 億元)。 固定資產(chǎn)投資 據(jù)蘇州市統(tǒng)計局反饋資料顯示, 111 月張家港市完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元,同比增長 %,增速進一步回落??偭吭谔K州五縣市中低于昆山( 億美元)和吳江( 億美元),高于常熟( 億美 張家港 【長江大廈 項目 】 營銷策劃初案 元)和太倉( 億美元)。高于江陰( 億元)。 111 月張家港市實際利用外資 億美元,同比增長 %??偭吭谔K州五縣市中低于昆山( 億美元)、常熟( 億美元)和吳江( 億美元),高于太倉( 億美元)。 111 月張家港市工業(yè)用電量達 億瓩時,同比增長 %,在周邊縣市中穩(wěn)居第一位。 2) 工業(yè)經(jīng)濟 111 月張家港市完成全部工業(yè)總產(chǎn)值 億元,同比增長 %,總量在蘇州五縣市再次領(lǐng)先,超過昆山( 億元) 20 多億元,低于江陰( 億元)。 111 月張家港市地方財政收入 億元,增長 %。 2022 年 11 月份主要經(jīng)濟指標與周邊縣市對比 1) 財政收入 111 月張家港市實現(xiàn)財政收入 億元,同比增長 %。宏觀經(jīng)濟指標全面向好,帶動了相關(guān)稅種乃至整體稅收的快速增長,為財政收入的增長提供了有力保證。把玉林市建成我國連接華南和大西南重要門戶,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理,充滿活 力的現(xiàn)代化區(qū)域中心城市。以市場為導向,以發(fā)展?三高?農(nóng)業(yè)為中心,強化農(nóng)業(yè)綜合開發(fā),推動農(nóng)林牧副漁全面增長,把玉林市建成廣西農(nóng)業(yè)經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)。 2) 工業(yè):要高于全區(qū)的平均速度,加速發(fā)展把玉林市建成廣西的重要的機電、化工和農(nóng)副產(chǎn)品深加工、建材以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群的基地。五園各具特色,是張家港市工業(yè)發(fā)展的生力軍。張家港市沿江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是江蘇省張家港保稅區(qū)的配套區(qū),目前已建成全國五金工業(yè)之鄉(xiāng) —— 大新鎮(zhèn),浦項冶金工業(yè)區(qū),越洋、殼牌、陶氏、優(yōu)尼科、雪佛龍化學工業(yè)區(qū)、統(tǒng)一、江海、不二制油食品工業(yè)區(qū)和高科技農(nóng)業(yè)墾區(qū) 。投資領(lǐng)域涉及碼頭、糧油加工、倉儲運輸、國際貿(mào)易、出口加 工等,投資客商遍布港、澳、臺、日本、美國、新加坡等 20 多個國家和地區(qū)。保稅區(qū)依靠區(qū)位、功能、政策優(yōu)勢,國際貿(mào)易、保稅倉儲、出口加工三大功能全面拓展。江蘇省張家港保稅區(qū)是目前全國唯一的一家內(nèi)河港型保稅區(qū), 1992 年 10 月 16 日經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立,李鵬同志親自為保稅區(qū)題寫區(qū)名。 四 . 玉林市發(fā)展規(guī)劃 1. 發(fā)展目標定位 合理規(guī)劃,三區(qū)五園工業(yè)格局。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在改變城市形象的同時也改變了交通、居住、人流、物流、城市空間環(huán)境、及生產(chǎn)、生活環(huán)境,使玉林市由一個小城鎮(zhèn)一躍成為一個現(xiàn)代化中等城市。新建城區(qū)幾倍于舊城區(qū)的面積,并且改變了舊城區(qū)臟、亂、差的局面。到目前為止,玉林市共建成3萬-5萬平方米住宅小區(qū)3個,5萬- 10 萬平方米住宅小區(qū)8個, 10 萬平方米以上住宅小區(qū) 15 個。玉林市從 1988 年到 1999 年綜合開發(fā)投資總額達 億元。張家港這顆長江三角洲的明珠將更加璀燦奪目。 2022 年,江蘇省政府正式批準在我市設(shè)立江蘇揚子江國際化學工業(yè)園,是張家港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的一部分,規(guī)劃面積為 平方公里,其中,首期用地面積為 平方公里,重點發(fā)展以五大合成樹脂工業(yè)為主的臨港石油化工;以食品、飼料添加劑為主的精細化工和集石油產(chǎn)品倉儲、貨運、配送、包裝等于一體的散裝化工品物流產(chǎn)業(yè)。張家港保稅區(qū)經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立,是全國唯一的內(nèi)河港型保稅區(qū),規(guī)劃面積 平方公里,是?境內(nèi)關(guān)外?區(qū)域,主要功能是國際貿(mào)易、保稅倉儲、出口加工等。 張家港市水電設(shè)施配套,供電能力超過 200 萬千伏安,日供水能力超 30 萬噸,全市均能飲用到取之于長江的水質(zhì)優(yōu)良的自來水。郵電通訊全面實現(xiàn)程控化、數(shù)字化,建成了以 SDH 和 ATM為基礎(chǔ)的電信傳輸交換網(wǎng) ,程控電話交換機容量 萬門,電話主線普 及率達 號線 /百人。 張家港市注重人的素質(zhì)提高,以科技和教育為立市之本,市民都能受到良好的教育,全市擁有各類專業(yè)技術(shù)人員 4 萬多名。張家港港目前已開辟至日本、香港、韓國、東南亞、美國、新加坡、澳大利亞、歐洲等 23 條航線,每月有 42 個定期航班,同世界上 40 多個國家和地區(qū)的 140 多個港口有貨運往來。 張家港市境內(nèi)長江岸線有 57 公里,其中可建萬噸級以上碼頭的岸線達 33 公里,且深水貼岸,不凍不淤,較低的碼頭建設(shè)投資適合大運量臨港工業(yè)的發(fā)展。 三 . 保稅區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀
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