【正文】 411800644前期工程費(fèi)3345525管理費(fèi)（含發(fā)證費(fèi)）151325096銷售費(fèi)用65010747不可預(yù)見費(fèi)91158財(cái)務(wù)費(fèi)用101316769合計(jì)170012797100財(cái)務(wù)費(fèi)用說明：考慮到地價(jià)按7年計(jì)息，建安及其它各項(xiàng)支出按2年計(jì)息。戶型布局設(shè)計(jì)為高層住宅，而現(xiàn)經(jīng)市場調(diào)研分析得出，產(chǎn)品應(yīng)定位為商務(wù)公寓，屬市場差異性產(chǎn)品并兼顧高層住宅功能。第二部分 開發(fā)方案簡述與經(jīng)濟(jì)效益分析一、 開發(fā)方案簡述該項(xiàng)目屬九八年底開工建設(shè)，始建不久，因多種原因造成停工至今，雖然對項(xiàng)目造成了一定負(fù)面影響，但同時(shí)也找準(zhǔn)了市場的再次切入點(diǎn)。其它建議：如此高檔次的商務(wù)公寓，怎能讓業(yè)主、讓客戶放心購房，安心住房。大廳、電梯廳裝修的建議大堂和電梯廳也是本項(xiàng)目內(nèi)飾方面對外推廣的重要組成部分，除了豪華氣派之外，還要有品味。3）、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)A、每層100兆寬帶高速上網(wǎng)；B、有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)；C、局域網(wǎng)VOD廣播系統(tǒng)；D、網(wǎng)上醫(yī)療、教育、電子商務(wù)及網(wǎng)上購物等；會(huì)所的建議本項(xiàng)目會(huì)所面積為2586㎡，可以設(shè)計(jì)為對外和不對外開放兩個(gè)區(qū)域，彰顯會(huì)所的尊貴和高雅；會(huì)所的功能充分體現(xiàn)和支持本項(xiàng)目的市場定位和形象定位，成為該項(xiàng)目的個(gè)性形象表現(xiàn)的支撐點(diǎn)；對內(nèi)、對外兩個(gè)部分均可采用會(huì)員制，突出私家會(huì)所的特質(zhì)；集團(tuán)購買也可成為會(huì)所會(huì)員，會(huì)所可滿足集團(tuán)和個(gè)人進(jìn)行接待，會(huì)談和小型酒會(huì)，新聞發(fā)布會(huì)等方面的商務(wù)活動(dòng)。1）、積極推廣應(yīng)用新技術(shù)、新工藝和新材料；2）、選用節(jié)電的低能耗高能效的燈具；3）、垃圾分類收集，下水口設(shè)廢料粉碎裝置；4）、選用環(huán)保型內(nèi)墻材料，高封閉性門窗；智能化建議1）、安全防范系統(tǒng)a、緊急呼叫報(bào)警系統(tǒng)；b、煤氣燃露自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；C、24小時(shí)保安巡更系統(tǒng)；D、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；E、門禁控制與可視對講系統(tǒng)。3）、應(yīng)業(yè)主的要求，開展近似于酒店式的貼身服務(wù)。通過本項(xiàng)目的智能化配置，設(shè)立物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，開展互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、多媒體娛樂系統(tǒng)、網(wǎng)上購物、證券及時(shí)交易、電子地圖、IP電話、公共服務(wù)信息等各項(xiàng)服務(wù)；通過該平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)自動(dòng)化物業(yè)管理；運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)，對包括公共設(shè)施在內(nèi)的各項(xiàng)機(jī)械設(shè)備（配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、供水設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備及電梯等）實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)控；設(shè)置紅外線監(jiān)控報(bào)警、室內(nèi)安全緊急報(bào)警系統(tǒng)。因此，投資商、地產(chǎn)商、建筑商、銷售商要密切配合、鼎力相助，科學(xué)合理的組織項(xiàng)目實(shí)施。縱觀高層建筑市場，能順利完工將是社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的保證，反之將嚴(yán)重影響銷售策略的實(shí)施，難以保證項(xiàng)目投資收益。建議道路用草坪磚和綠色塑膠相結(jié)合鋪設(shè)，路緣石用彩色白黃相間，小品全是精雕細(xì)刻的藝術(shù)作品，小塊綠地應(yīng)刻意立體栽培，花草相間，地塊間隔或扶手欄桿全部采取不銹鋼制品。壽春路片已有很大密度的寫字樓在出租，很多的企業(yè)在此辦公，其租金最高達(dá)到60元/㎡，將會(huì)吸引以投資保值為目的的客戶和中小企業(yè)。3)、要求在省會(huì)購住秘密性較好住所的全省各地市CEO階層，將會(huì)首選百花大廈；4)、百花大廈是注重形象、品牌效益的較有檔次的本市有一定實(shí)力的商貿(mào)公司理想選擇地；5）、夫妻雙方皆擔(dān)任較重要職位的且經(jīng)濟(jì)收入較豐厚的35歲以上高級管理者，技術(shù)專家。目標(biāo)客戶定位1）、在合肥設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)的外企、合資企業(yè)以及三資企業(yè)；隨著西部大開發(fā)的逐步深入以及我國加入WTO后的開放度的極大提高，作為東西部橋梁的省會(huì)城市合肥必將有一質(zhì)的飛躍。利用古井集團(tuán)、澳鑫房地產(chǎn)、假日物業(yè)管理的品牌效應(yīng)，充分挖掘市場潛力，創(chuàng)一流的商務(wù)公寓。2)、產(chǎn)品定位定位分析：通過市場調(diào)研分析，省域及省會(huì)合肥市有較多的高層住宅待售和多層商務(wù)待售、待租，雖然高層樓市的銷售市場機(jī)會(huì)已經(jīng)來臨，但本產(chǎn)品的建設(shè)周期和建筑成本不容其與市場其它產(chǎn)品一同競爭，因此，本產(chǎn)品應(yīng)像物主古井集團(tuán)、澳鑫房產(chǎn)和假日物業(yè)管理一樣屬品牌產(chǎn)品，應(yīng)達(dá)到脫俗風(fēng)雅、高檔精致。具體定位：有別于高層商務(wù)和高層住宅的差異品種。七、項(xiàng)目定位研究百花大廈項(xiàng)目市場定位、產(chǎn)品定位1)、市場定位定位分析：該項(xiàng)目目前市場定位在本方案分析前已確定為雙塔框筒結(jié)構(gòu)的高層建筑。市場機(jī)會(huì)分析★合肥提前十年步入小康，宏觀經(jīng)濟(jì)整體較好，二次置業(yè)人士不斷增加，投資類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求量增大；★隨著合肥的對外全面開放，WTO進(jìn)程不斷加快，合肥在起到東、西部地區(qū)發(fā)展的重要橋梁之時(shí)，其商務(wù)公寓市場蘊(yùn)涵著大量的消費(fèi)潛力，市場前景較好；★高層樓市房產(chǎn)開發(fā)正屬旺盛期，只要在項(xiàng)目定位準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上，宣傳引導(dǎo)到位，將會(huì)有很大的市場機(jī)會(huì)；★產(chǎn)品的差異，地塊的稀缺帶來較多的市場機(jī)會(huì)?！锏貕K絕版，增值空間較大?！镯?xiàng)目開發(fā)企業(yè)實(shí)力強(qiáng)，物業(yè)管理綜合水平高，將在本項(xiàng)目中充分體現(xiàn)?！锏貕K周圍500米內(nèi)有省市名校、名園（三中、六中、宿州路幼兒園）；有淮河路步行街、樂普生、鼓樓商廈、合百中心店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；有休閑娛樂的市政府中心廣場；有假日逍閑的逍遙津公園、環(huán)城公園；有各類檔次的商務(wù)、旅游居住地百花賓館、山水賓館 、華廈賓館；有工行、建行、省保大廈、平安保險(xiǎn)、省投資公司、國元證券等重要金融機(jī)構(gòu)。六、百花大廈項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢分析結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，得出其有以下明顯優(yōu)勢★地塊位于合肥市中心位置，與省委、省政府、省人大、省政協(xié)、市委、市政府、市人大、市政協(xié)同屬一個(gè)區(qū)域。本項(xiàng)目總用地面積為6168平方米，總建筑面積60784㎡。今年該項(xiàng)目重新啟動(dòng)，并于六月份由煤炭工業(yè)部杭州建筑設(shè)計(jì)研究院對原圖紙進(jìn)行修改完善、同于十一月份領(lǐng)取建筑施工許可證，由廣廈建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司承建。省內(nèi)的名園、名校、名院均在服務(wù)區(qū)內(nèi)，大型商場、公園、娛樂場所可步行到達(dá)，與市委、市政府、市人大、市政協(xié)均只有一步之遙。建筑面積總 建 面： 280000㎡規(guī)劃設(shè)計(jì)戶 數(shù)： /戶型面積； 129225㎡綠化率： 45%戶型結(jié)構(gòu)：三室兩廳兩衛(wèi) 四室二廳兩衛(wèi)容積率： 備 注占地300畝五、百花大廈基本情況百花大廈的現(xiàn)狀百花大廈位于合肥市中心，處于繁華的金融服務(wù)區(qū)壽春路中段。銷售價(jià)格均 價(jià)：1988元/㎡起步價(jià)：1700元/㎡最高價(jià)：2988元/㎡周邊市政配套勝利廣場、安徽大市場、六安路小學(xué)分校、體育中心、火車站、銀行、菜市。智能化系統(tǒng)設(shè)施安防系統(tǒng)、紅外防越系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)。建筑結(jié)構(gòu)全框架結(jié)構(gòu)物業(yè)管理項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目： 封閉式管理、24小時(shí)保安巡邏。 總用地9萬平方米。交通情況說明10條公交線路通達(dá)全市 緊鄰二環(huán)路 出行很方便建筑面積總 建 面：12萬㎡規(guī)劃設(shè)計(jì)戶 數(shù)：1250戶型面積； 、 12108。智能化系統(tǒng)設(shè)施閉路電視監(jiān)控、紅外防越報(bào)警、樓宇對講系統(tǒng)小區(qū)公共配套幼兒園、科大附小、華源分校、7000㎡社區(qū)公園、 ㎡華源生活廣場。建筑類型一二層為商鋪，三四五為住宅。合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售）項(xiàng)目名稱/開發(fā)商華源國際城五期安徽華源房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目位置合肥是和平路10號（東二環(huán)與和平路交口處）代理商/銷售商上海三威力房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房面市時(shí)間主打廣告詞坐擁成大型熟社區(qū)，把家安在花園里。建筑面積總 建 面： 100000㎡規(guī)劃設(shè)計(jì)戶 數(shù)： 808戶戶型面積； 94170㎡綠化率： 40%戶型結(jié)構(gòu)：二室兩廳、三室二廳、四室兩廳。銷售價(jià)格均 價(jià)： /起步價(jià)： /最高價(jià)： /周邊市政配套三十六中、雙崗小學(xué)、 新世紀(jì)學(xué)校、菜市。智能化系統(tǒng)設(shè)施寬帶入戶、安防報(bào)警、防盜監(jiān)控、出入管理系統(tǒng)。小區(qū)公共配套幼兒園 會(huì)所 地下停車場銷售價(jià)格均 價(jià)： 2040元/㎡起步價(jià)： 1860元/㎡最高價(jià)： 2180元/㎡周邊市政配套農(nóng)大、一中、琥柏小學(xué)中學(xué)、中醫(yī)附院、二院分院、超市、菜市、銀行、郵局交通情況說明一環(huán)路內(nèi)目前2路公交車經(jīng)過出行基本方便建筑面積總 建 面： 20萬㎡規(guī)劃設(shè)計(jì)戶 數(shù)： 768戶戶型面積： 97151㎡綠化率： 35%戶型結(jié)構(gòu)：二室二廳、三室兩廳 容積率： 備 注坡屋頂 北窗使用高級中空玻璃 1000㎡地下停車場合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售）項(xiàng)目名稱/開發(fā)商都市清華合肥宏圖房屋開發(fā)公司項(xiàng)目位置蒙城北路西側(cè)臨泉西路與風(fēng)臺(tái)路之間代理商/銷售商合肥萬家房地產(chǎn)營銷策劃公司工程進(jìn)度基礎(chǔ)開挖面市時(shí)間/主打廣告詞全新演繹美好生活空間企劃方向倡導(dǎo)“家”文化的新都主義的NO1。 建筑結(jié)構(gòu)異型框架結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公共綠化養(yǎng)護(hù)、生活垃圾清運(yùn)、房屋維護(hù)、便民服務(wù)、24小時(shí)保安聯(lián)防。容積率： /備 注總占地：250畝，一期為3萬㎡9層小高層。小區(qū)公共配套高爾夫球場（擬建）網(wǎng)球場40畝水景 幼兒園 多功能會(huì)所銷售價(jià)格均 價(jià)： 1950元/㎡起步價(jià)： 1600元/㎡最高價(jià)： 2300元/㎡周邊市政配套明珠廣場、合肥大學(xué)城 、168中學(xué) 、中銳國際學(xué)校 、省教院 、潤安公學(xué)、 銀行、 超市交通情況說明226路、901路、230路、148路 、215路等五路公交車，緊鄰金寨南路，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，但交通方便。上海金貝工程進(jìn)度34層主體面市時(shí)間08主打廣告詞高山流水，自在人家企劃方向合肥首座180270水景、地景、高爾夫智能化社區(qū)建筑結(jié)構(gòu) 全框架結(jié)構(gòu)物業(yè)管理項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目： 24小時(shí)保安巡邏、封閉式管理、綠化衛(wèi)生、房屋維修、設(shè)備養(yǎng)護(hù)建筑類型聯(lián)排別墅/小高層收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：主要賣點(diǎn)水景社區(qū)，適宜居?。桓郀柗?、網(wǎng)球場在身邊；建筑造型，風(fēng)格獨(dú)特。物業(yè)現(xiàn)況良好