【正文】 劃上的質(zhì)量高低排名打分，得出本項目相當(dāng)于 6 個同類型物業(yè)中在營銷策劃上水平較接近的一個或幾個同類物業(yè)對應(yīng)的平均值，即本項目在營銷策劃上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值九 。、 設(shè)備材料： (權(quán)重 2) 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在設(shè)備材料使用上的優(yōu)劣排名打分，得出本項目相當(dāng)于 6 個同類型物業(yè)中在設(shè)備材料上較接近的一個或幾個同類物業(yè)對應(yīng)的平均值，即本項目在設(shè)備材料上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值七 。 物業(yè)管理（權(quán)重 3） 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在物業(yè)管理上的好壞排名打分，得出本項目相當(dāng)于 6個同類型物業(yè)中在物業(yè)管理上較接近的一個或幾個同類物業(yè)對應(yīng)的平均值，即本項目在物業(yè)管理上應(yīng)達(dá)到均的類比物業(yè) 均值五 。 市政配套（權(quán)重 3） 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 33 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在市政配套上的優(yōu)劣排名打分，得出本項目相當(dāng)于 6個同類型物業(yè)中市政配套接近的一個或幾個同類物業(yè)對應(yīng)的平均值，即本項目在市政配套上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值三 。見下排名表，下同。同時大規(guī)模社區(qū)也可以從側(cè)面體現(xiàn)發(fā)展商的實力。 設(shè)備材料 ： 用 料是否考究、設(shè)備是否先進(jìn)、有無裝修等。 【推斷方式】 將構(gòu)成項目物業(yè)價值的主要因素與該片區(qū)同類型物業(yè)進(jìn)行優(yōu)劣比較，采用加權(quán)平均法推算。本定價策略將依循對項目現(xiàn)實價值、常規(guī)入市可實現(xiàn)價格以及未來升值空間三方面的分析判斷，而對其整體物業(yè)價值及其趨向予以建議性說明。該算法參照了決定樓盤質(zhì)素的 9大綜合因素，通過加權(quán)平均得出項目的平均價格。在制定銷售 價格時既要考慮發(fā)展商的成本及利潤、考慮客戶所能承受或客戶心目中所認(rèn)可的價位，還要考慮項目作為中市區(qū)的高檔尚、一流的高層商住樓所對應(yīng)的整體形象。所以我們初步確定了以下形象定位：即將“百花大廈二期”建設(shè)成為一個 “頂級的、智能化、極富現(xiàn)代感” 的都市商住公寓精品。本項目在策劃中如何確立獨特品牌形象，樹立項目的靈魂，并全方位地加以具體化和具像化，是下一步工作中一個重要的課題。 一個品質(zhì)優(yōu)良的項目如果能夠在推廣時輔 以個性化的形象定位宣傳，其樓盤銷售的周期將大大縮短。地產(chǎn)行業(yè)的品牌營銷目前也漸成風(fēng)氣。大廈功能配套齊全，是合肥高智能化、星級化的商務(wù)公寓，業(yè)主、商戶交流更輕松自如。 開放式交流 —— 合肥，華中市場的主要門戶，華北與華南地區(qū)人流物流及經(jīng)貿(mào)往來的主要中轉(zhuǎn)站之一，是中國著名園林城市之一，有著配套完善的金融服務(wù)系統(tǒng)，眾多的高新技術(shù)人才，豐富的人文景觀資源，高尚生活大都市，吸引各路精英加盟，成為城市的主人。先進(jìn)的樓宇控制系統(tǒng)，每單位視規(guī)劃級別高低可選擇性裝配手提電話、鐳射打印機(jī)、圖文傳真機(jī)、多功能視像電話、多頻道衛(wèi)星電話，不但為業(yè)主提供國際互聯(lián)網(wǎng)、合肥證券交易、衛(wèi)星電視等大資訊，業(yè)主虛擬社區(qū)還提供許多私人化的信息。 （ 1） 各地級縣市及其智能部門駐合肥的辦事處； （ 2）合肥的金融、證券機(jī)構(gòu)； 主力客戶群一 主力客戶群二 主力客戶群三 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 26 屬性定位（ USP） 根據(jù)項目現(xiàn)有名稱、規(guī)劃指標(biāo)、市場調(diào)研和 SWOT分析，百花大廈二期的屬性定位已經(jīng)是呼之欲出： 自由商務(wù)精英集散地 顯赫政要富賈大都會 金融貿(mào)易伙伴根據(jù)地 立足于百花大廈二期的屬性定 位，其 功能 ． ． 顯而易見： SOHO 式居家辦公 —— 設(shè)開敞式廚房和獨立衛(wèi)生間，提供星級化管理和服務(wù)：日常家居清潔、綠化、訂餐、代訂客房和機(jī)票、送報等系列服務(wù)，令居者各適其式，享受尊榮生活。 (1)金融、證券、 IT 高級白領(lǐng)人士； (2)外資企業(yè)駐合肥管理層； (3)頻繁往來境外商務(wù)人士； (4)合資企業(yè)外方雇員； (5)小型智慧型公司； (6)SOHO 一族； (7)自由職業(yè)者 ? 喜歡中市區(qū)，對中市區(qū)有特殊情結(jié)者 —— 中市區(qū)以其全市獨一無二的居家辦公環(huán)境吸引著眾多人的眼光，也令人傾心不已。 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的力作： 項目由市政府、澳鑫公司、機(jī)械設(shè)計院等單位強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，傾力而作，產(chǎn)品極 具品牌號召力，是合肥房地產(chǎn)市場上的又一個明星樓盤。 生活盡在掌握： 菜市場、百貨大樓、鼓樓商廈、樂普生商廈、建行、工行、郵局等配套齊全。 中心區(qū)位置： 顯赫位置，位于合肥政治、經(jīng)濟(jì)、文化、中心屬于 CBD地段物業(yè)，中心區(qū)不可復(fù)制的絕版地段。 本項目強(qiáng)賣點提煉 新概念 6 該地段屬于老城區(qū)，便民便利的生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全 7 教育、文化氛圍濃厚，鄰近省教委及著名中小學(xué)及幼兒園（合肥六中、宿州路小學(xué)、省直機(jī)關(guān)幼兒園） 規(guī)劃 設(shè)計 8 立面造型宏偉壯觀，內(nèi)部平面功能布局合理超前、精致實用，被列為合肥四大標(biāo)志建筑之一 9 將聘請機(jī)械部第一設(shè)計院深圳分院擔(dān)綱設(shè)計 10 建筑形 式完美：建筑和周邊環(huán)境的和諧統(tǒng)一、建筑風(fēng)格力求張揚個性 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 22 11 人性化設(shè)計思路：多功能星級化、智能化、商務(wù)化高層商務(wù)公寓設(shè)計，提升物業(yè)檔次 12 戶型設(shè)計以人為本，設(shè)計階段就將充分考慮到空間的藝術(shù)性、商務(wù)辦公的實用性，真正做到藝術(shù)性與實用性的完美結(jié)合。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 21 第二部分 百花大廈 (二期 )市場定位策略 一、百花大廈 (二期 )優(yōu)劣勢分析 1．項目 SWOT 分析 注： SWOT分析 — 分析產(chǎn)品的 優(yōu)勢 （ Superiority）、 劣勢 （ Worst）、 機(jī)會點 （ Opportunity）及 威脅 （ Threaten）。 表 4：周邊物業(yè)的裝修情況 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 19 名稱 外墻 地面 門窗 衛(wèi)生間 廚房 硬件配套 新華大 廈 外墻貼高級面磚、 裙樓采用花崗巖 水泥地面 鋁合金推拉門窗 ,無色浮法玻璃 ,大門和房間門為木制門 水泥地面 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位， 3 部日立電梯 三 榮 大 廈 部分玻璃墻、墻磚 水泥地面 鋁合金推拉門窗 水泥地面 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位， 3 部進(jìn)口電梯， 電腦監(jiān)控系統(tǒng)，中央空調(diào) 24 小時供水 羅蘭德精品商住樓 外墻 1— 4層貼仿石涂料、 5— 10 高級進(jìn)口 涂料 毛面水泥層 海螺塑鋼門窗，防盜門，觀景陽臺配有高檔護(hù)欄 水泥地面，主衛(wèi)配“遠(yuǎn)鄰”整體浴室 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位， 2 部東芝電梯，遠(yuǎn)大中央空調(diào)24 小時供水，紅外線監(jiān)控系統(tǒng) 琥珀山莊高層公寓 外墻 1— 3層貼高級面磚、其余為高級涂料 水泥地面 塑鋼門窗 水泥地面 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位，每棟一臺 LG 電梯 錦繡園 外墻采用英國多樂 士涂料 室內(nèi)為水泥地面，各層公共走道及樓梯 地面鋪高級花崗巖，陽臺配歐式雕花護(hù)欄 塑鋼門窗、防盜門 水泥地面 水泥地面 水、電、管道液化氣、電話、有線電視到位，每棟一臺 LG 電梯 從各物業(yè)裝修情況來看，以上物業(yè)對外立面裝修標(biāo)準(zhǔn)明顯高于其內(nèi)部套間的裝修，其目的主要是方便住戶 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 20 購樓后自行裝修設(shè)計，以尊重業(yè)主不同的個性習(xí)慣與審美角度。 表 3： 周邊物業(yè)銷售情況 名 稱 總戶數(shù) 售出戶數(shù) 戶銷售率 總建面 售出建面 面 銷售 率 備注 新華大 廈 243 213 88% 31425..9 % 一梯九戶 建面不含裙樓 三 榮 大 廈 140 85 61% % 一梯七戶 建面不含裙樓 羅蘭德精品商住樓 30 20 67% 6600 3950 % 不祥 建面不含辦公與裙樓 琥珀山莊高層公寓 66 46 70% 12195 65% 不祥 錦繡園 128 110 86% 16500 % 一梯四戶 上表中 5 個樓盤銷售周期一般在一年半銷售率就能達(dá)到 60％以上，一方面說明合肥供應(yīng)市場基本與市場相契合，另一方面說明住宅體制改 革后，個人消費成為主體，同時也成為消費的主要熱點?？梢姡兄行膮^(qū)樓盤均以中等戶型為主流。 表 1： 本項目周邊同類型物業(yè)概況 物業(yè)名稱 位 置 占地面積（ M2） 總建筑面積（ M2） 竣工時間 發(fā)展商 新華大 廈 六安路與淮河路交匯處 1134 36626 2000 年元 月 新 華 社 安 徽 分 社 安徽福華房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 三 榮 大 廈 含山路與淮河路交匯處 3000 28000 1999 年 3 月 合肥安榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 淮河路改造工程指揮部 羅蘭德精品商住樓 阜南路 168 號，東怡酒店對面 ―― 10000 2000 年元月 合肥羅蘭德物業(yè)有限公司 琥珀山莊高層公寓 琥珀中村 ―― 12195 2000 年 5 月底 合肥市城改指揮部 錦繡園 馬鞍山路 88 號 22 畝 ―― 1999 年 12 月 安徽中信物業(yè)發(fā)展有限公司 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 17 以上樓盤中新華大廈、羅蘭精品商住樓、琥珀山莊于去年竣工入伙，其他 兩個樓盤前年竣工入伙，還可發(fā)現(xiàn)處于市中心區(qū)的幾個高層項目規(guī)模都不大，這是受城區(qū)土地儲備有限所致。 為了對本項目的面積、戶型、價格、付款方式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套等進(jìn)行準(zhǔn)確定位，我公司對本項目周邊同類型樓盤以及市區(qū)幾個代表樓盤進(jìn)行了分類調(diào)查，力求在產(chǎn)品定位與營銷策略方面準(zhǔn)確無誤，將發(fā)展商的風(fēng)險降至“零”。 e)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手開發(fā)精品 項目由安徽澳鑫公司與市政府辦公廳聯(lián)袂開發(fā)，具有較高知名度和較強(qiáng)的融資 能力，這些單位強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手共同組建一個開發(fā)班子，為把“百花大廈二期”建設(shè)成為合肥 CBD 地段的又一標(biāo)志性建筑而努力，相信金融街上又一個明星樓盤即將誕生！ 四、項目周邊同類型樓盤統(tǒng)計 由于本項目位于合肥市中市區(qū)，緊鄰壽春路，周邊商業(yè)網(wǎng)點密布，商業(yè)人士往來頻繁 ，給酒店業(yè)的發(fā)展帶來強(qiáng)有力的支撐，該片區(qū)有多家酒店，如正在營業(yè)的新龍城大酒店、古井假日酒店等；隨著市場進(jìn)一步細(xì)分，酒店式商務(wù)公寓有望在未來市場應(yīng)運而生，并且存在一定市場空間。而現(xiàn)在“百 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 15 花大廈二期”的平均土地成本，按照澳鑫公司與合肥市政府的辦公廳簽署的協(xié)議進(jìn)行測算，只有 411 元 /M2，相對于其位置而言，這一低廉的價格在合肥市也是絕無僅有的。尤其在中心區(qū)地段開發(fā)高層商住樓 ，在不計任何建安費用的情況下，開發(fā)成本已達(dá) 3465 元 /M2。在影響房地產(chǎn)的諸多因素中，除了項目的位置、交通條件等具體因素外，成本（價格）因素也是決定一個項目市場上能否具有競爭力的關(guān)鍵。截至 99年底利用上述優(yōu)勢二期工程已獲各項稅費減免近 2000萬元，為進(jìn)一步投入建設(shè)鋪平了道路。 b)、便利的交通條件 項目是出入合肥市南北大門的 美菱大道（可直達(dá)駱崗機(jī)場）、榮事達(dá)大道與貫穿東西的壽春路、長江東路兩條城市中軸線的交匯處，交通網(wǎng)絡(luò)密布，市內(nèi)十幾條公共交通線貫穿東南西北，是合肥重要的交通樞紐之一。這里商業(yè)網(wǎng)點密布，金融機(jī)構(gòu)云集，文化氛圍濃厚。 a)、成熟的地理位置 百花大廈二期座落于被譽為合肥市“金融街 ” —— 壽春路繁華地段。 三、本項目賣點探討 合肥中市區(qū) 作為合肥房地產(chǎn)市場的一個成熟地段，自然