【正文】 裝點(diǎn)到位， 標(biāo)準(zhǔn)層的位置選在 7層， 包括標(biāo)準(zhǔn)層的電梯廳，公共走道等。裝修及配置標(biāo)準(zhǔn)建議為 1600元 /平方米（含硬裝、酒店家具和家電等）。 酒店式服務(wù)公寓套內(nèi)則應(yīng)根據(jù)酒店標(biāo)準(zhǔn)配置，為全裝修設(shè)計(jì)，并配置酒店標(biāo)準(zhǔn)客房家具和家電等。 酒店式服務(wù)辦公， 套內(nèi)完成地面平整、墻面粉刷白和部分吊頂和衛(wèi)生間的裝修等， 由于項(xiàng)目結(jié)構(gòu)層高較低， 因此除部分管道位置進(jìn)行吊頂外，其余部分可不吊頂， 減輕客戶(hù)對(duì)層高的敏感性。產(chǎn)品優(yōu)化建議－硬件設(shè)施產(chǎn)品優(yōu)化建議48? 套內(nèi)裝修符合不同功能需求：? 純辦公部分的套內(nèi)裝修 應(yīng)完成吊頂、墻面刷白和地面，地板可智能化 OA地板，使客戶(hù)可根據(jù)需求隨意調(diào)整綜合布線(xiàn)和插座等，可將線(xiàn)纜在鋪設(shè)區(qū)域任意改動(dòng)和使辦公自動(dòng)化成為可能。? 酒店服務(wù)式公寓部分（南塔樓）為更好地適應(yīng)酒店服務(wù)功能，在單元?jiǎng)澐稚峡梢栽偌?xì)分為更小面積單元，符合一般的酒店標(biāo)房標(biāo)準(zhǔn)。? 為滿(mǎn)足不同客戶(hù)的需求，酒店服務(wù)式辦公部分（北塔樓）在銷(xiāo)售過(guò)程中實(shí)現(xiàn)可分可合的要求。? 主要包括兩方面的優(yōu)化：硬件設(shè)施、軟件服務(wù)。 會(huì)所： 本項(xiàng)目的會(huì)所功能尤為重要，它同時(shí)滿(mǎn)足了三種不同功能產(chǎn)品的配套需求，開(kāi)發(fā)商可自營(yíng)或交由酒店管理公司經(jīng)營(yíng)。 酒店式服務(wù)公寓： 為純 5A級(jí)辦公和酒店式辦公提供配套服務(wù)，豐富產(chǎn)品功能內(nèi)涵，提升商業(yè)人氣。同時(shí)也為商業(yè)和酒店式公寓帶來(lái)更多的消費(fèi)客群。167。167。產(chǎn)品定位之論證 1　　基于上述產(chǎn)品定位，我們認(rèn)為可實(shí)現(xiàn)三大聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，有利于促　　基于上述產(chǎn)品定位，我們認(rèn)為可實(shí)現(xiàn)三大聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，有利于促進(jìn)項(xiàng)目的整盤(pán)平均去化：進(jìn)項(xiàng)目的整盤(pán)平均去化：43產(chǎn)品定位之論證 1167。216。216。概念元素之立意42216。 “ 創(chuàng)意聯(lián)動(dòng)中央商務(wù)基地 ” 之屬性定位 ? 所謂中央商務(wù)基地： 本項(xiàng)目是一個(gè)大型復(fù)合商業(yè)共同體，且位于中山公園商業(yè)中心，本項(xiàng)目的復(fù)合型商務(wù)定位決定我們勢(shì)必要把它 打造為中央商務(wù)區(qū)中的中央商務(wù)基地，作為區(qū)域商務(wù)旗艦， 領(lǐng)航中山公園商務(wù)版塊。 ? 本項(xiàng)目功能定位之二 ： 酒店式服務(wù)公寓與服務(wù)式酒店辦公于一體，開(kāi)創(chuàng)了酒店服務(wù)式辦公的新模式。 “ 全方位復(fù)合型、多功能服務(wù)制 ” 之功能定位 ? 本項(xiàng)目功能定位之一 ： 即即 5A級(jí)寫(xiě)字樓、酒店服務(wù)公寓、服務(wù)式酒店辦級(jí)寫(xiě)字樓、酒店服務(wù)公寓、服務(wù)式酒店辦公、大型商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)于一體的復(fù)合型商業(yè)。 上海 “5A 級(jí) ” 之寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn) ? 寫(xiě)字樓符合上海 5A級(jí)寫(xiě)字樓的 A級(jí)品牌標(biāo)準(zhǔn)、 A級(jí)地理位置標(biāo)準(zhǔn)、 A級(jí)客戶(hù)層次標(biāo)準(zhǔn)、 A級(jí)服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、 A級(jí)硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 “ 上海首座 ” 之地位立意 ? 5A級(jí)寫(xiě)字樓、酒店服務(wù)公寓、酒店服務(wù)式辦公、大型商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)于一體的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目在上?？胺Q(chēng)首創(chuàng)。36產(chǎn)品定位 風(fēng)險(xiǎn)五：對(duì)于客戶(hù)的稅收政策將導(dǎo)致部分投資客戶(hù)的流失37? 1－ 6樓為大型商業(yè)；? 7－ 13樓為 5A級(jí)高標(biāo)準(zhǔn)純辦公；? 14樓為休閑會(huì)所、商務(wù)中心等配套設(shè)施；? 北樓 15－ 28樓規(guī)劃為小戶(hù)型酒店式服務(wù)辦公；? 南樓 15－ 28樓規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)型酒店式服務(wù)公寓。 因此，我們認(rèn)為，只有通過(guò)豐富產(chǎn)品功能，強(qiáng)化產(chǎn)品特色，才能形成市場(chǎng)獨(dú)一無(wú)二的產(chǎn)品，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，提升樓盤(pán)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。 如功能單一，現(xiàn)有產(chǎn)品又無(wú)特色，則要求大量投入營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用，通過(guò)狂轟亂炸的廣告聲勢(shì)，來(lái)塑造高端產(chǎn)品形象。 本項(xiàng)目如作為純辦公樓，為提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，提升產(chǎn)品性?xún)r(jià)比，則要求在現(xiàn)有格局基礎(chǔ)上，提高硬件配置標(biāo)準(zhǔn)，即通過(guò)豪華材質(zhì)來(lái)堆砌，勢(shì)必導(dǎo)致成本的不可控，如轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，則會(huì)導(dǎo)致售價(jià)偏高，直接面臨去化難題。 因此，我們認(rèn)為，必須結(jié)合產(chǎn)品現(xiàn)狀，深入挖掘產(chǎn)品的多重功能，并在此基礎(chǔ)上，強(qiáng)化其功能創(chuàng)造一定的特色，以適合客戶(hù)的不同需求。167。 本項(xiàng)目如作為純辦公樓定位，則由于功能的單一化，客戶(hù)面較窄，不利于平均去化。 因此，本行認(rèn)為，如果要打破僵局，則必須對(duì)產(chǎn)品的定位及包裝思路進(jìn)行重新整合，走產(chǎn)品差異化路線(xiàn)，使之成為長(zhǎng)寧區(qū)炙手可熱的稀有性出售型辦公產(chǎn)品。 本案位于中山公園商圈，目前周邊現(xiàn)有的辦公產(chǎn)品較多，而本項(xiàng)目在硬件設(shè)施及相關(guān)配套上，與其它同類(lèi)產(chǎn)品相比并不占優(yōu)勢(shì)，甚至略遜一籌。 714樓辦公樓與塔樓的小戶(hù)型兩者在房型和品質(zhì)上差異較大，導(dǎo)致客戶(hù)的層次拉開(kāi)過(guò)大，不利于整體項(xiàng)目的包裝。 雖然周邊目前可售的同類(lèi)物業(yè)不多，但仍有不少辦公房租賃房源，將與本案爭(zhēng)奪有效客源。 商業(yè)用房的付款和按揭方式對(duì)客戶(hù)資金要求較高，制約了部分客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望。 整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟，導(dǎo)致市場(chǎng)投資客數(shù)量的急劇銳減，也會(huì)影響商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售速率。 隨著周邊 CBD氛圍的逐步形成，對(duì)酒店和酒店式服務(wù)公寓的需求進(jìn)一步提高，而周邊目前類(lèi)似物業(yè)較少。 隨著周邊區(qū)域的逐步發(fā)展，中山公園商圈有望形成新的 CBD，有利于支撐本案高標(biāo)準(zhǔn)辦公樓定位。216。項(xiàng)目 SWOT 分析劣　勢(shì)：29216。216。216。項(xiàng)目 SWOT 分析劣　勢(shì)：28216。216。216。216。優(yōu)　勢(shì)：27216。216。216。216。216。26項(xiàng)目 SWOT 分析216。 24名稱(chēng) 推出時(shí)間 地址 平均租金(US$/sqm/天 ) 出租率 %東方雅苑 II 2023 鎮(zhèn)寧路 9號(hào) 100鴻發(fā)苑 1997 淮海西路 88號(hào) 85里昂花園 1997 榮華東道 60弄 95巴黎花園 1997 榮華東道 112號(hào) 95虹橋綠苑 2023 青溪路 770弄 25號(hào) 80法華苑 1996 法華鎮(zhèn)路 979號(hào) 90錦繡花園 1995 中山西路 1221號(hào) 60長(zhǎng)寧貴都公寓 1995 長(zhǎng)寧路 889號(hào) 90金橋花園 1997 東諸安浜路 103號(hào) 85華山花園 1995 江蘇路 813號(hào) 91維也納廣場(chǎng) 1997 榮華東道 112號(hào) 85溫莎公寓 1998 虹橋路 2290號(hào) 90華園大廈 1993 榮華西道 39弄 90龍柏高級(jí)公寓 1994 虹橋路 2461號(hào) 70鹿特丹花園 1996 榮華東道 19弄 9025小結(jié) 目前， 二手市場(chǎng)的酒店式公寓售價(jià)為 1500019000元 /平方米，租金為 /平方米 /天，投資回報(bào)率基本維持在 4％左右。 由于虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的長(zhǎng)效客源、古北小區(qū)的良好氛圍、方便的出行條件等因素保證了長(zhǎng)寧區(qū)酒店式公寓的高出租率，目前出租率平均達(dá)到了 %；216。天 ) 年回報(bào)率 ％ ％ ％ ％ ％23長(zhǎng)寧區(qū)區(qū)域酒店式公寓的市場(chǎng)分析（ 2）早期酒店式公寓匯總216。 目前投資回報(bào)率基本維持在 4％左右， 這略低于目前市場(chǎng)上較為普遍的 6％ 8％的合理的投資回報(bào)率，因此將影響投資者在該區(qū)域的投資信心。 從價(jià)格與租金的情況來(lái)看， 地段和配置是決定酒店式公寓租金、售價(jià)的重要的因素， 區(qū)域內(nèi)靠近中山公園、淮海路等出行方便的商務(wù)中心，租售價(jià)格相對(duì)其它地段要高。 目前 暫時(shí)沒(méi)有 在售的酒店式公寓個(gè)案 ；216。 2023年酒店式公寓進(jìn)入了上市高峰期， 總體上市量達(dá)到近140萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)到 2023年底，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的酒店式公寓產(chǎn)品將有約 220萬(wàn)平方米左右的建成面積， 約合 35000個(gè)單位。風(fēng)險(xiǎn)： 在目前市場(chǎng)普遍喊跌的情況下，酒店式公寓 高單價(jià)的特點(diǎn) 將成為其入市的最大抗性，未來(lái)許多被作為短線(xiàn)投資的高檔住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)為長(zhǎng)線(xiàn)投資產(chǎn)品， 將導(dǎo)致酒店式公寓租賃客戶(hù)的分流，酒店式公寓空置率的升高，并且嚴(yán)重打擊投資者信心；216。目前，作為酒店式公寓這個(gè)自住性需求很低的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)同在；216。20小結(jié) 區(qū)域 成交均價(jià) 平均日租金（ $） 入住率中山公園 1300022023 91%虹橋開(kāi)發(fā)區(qū) 1700026000 %天山路 1300016000 90%合計(jì) 1300026000 % 長(zhǎng)寧區(qū)辦公樓成交均價(jià)為 1300026000元 /平方米， 平均日租金為 /平方米 /天，入住率為 %，則核算辦公樓的平均投資回報(bào)率約為 8%左右。中山公園地區(qū)的辦公樓租金基本 在 /平方米 /天左右，入駐率基本在 91%；216。目前中山公園區(qū)域在售寫(xiě)字樓物業(yè)主要有 2個(gè)，分別為 綠地商務(wù)大廈、煜王商務(wù)樓，