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國際花園營銷策劃報告-文庫吧資料

2025-01-24 20:22本頁面
  

【正文】 紹 很重要。踏踏實實打造出高品質(zhì)的產(chǎn)品,而不只是概念包裝,才是受歡迎的。? 也談團結(jié),但往往是 “ 成功之后的團結(jié) ” ,如成功后才會發(fā)起或加入同鄉(xiāng)會等組織。l我和城市保持的距離發(fā)揮項目周邊快捷交通的優(yōu)勢,表現(xiàn)和城市有一定尺度又緊密聯(lián)系的特點。國際花園項目特點國際花園項目特點競爭項目比較競爭項目比較國際花園的核心賣點國際花園的核心賣點 報告大綱報告大綱品牌賣點l金地集團進軍寧波的首個項目l科學(xué)筑家的人本理念外部條件賣點l鄞州核心區(qū)地產(chǎn)三劍客利用區(qū)域內(nèi)金地、萬達(dá)、雅戈爾三個明星樓盤的橫向聯(lián)系炒作板塊概念,使得項目成為三劍客之一,建立高端坐標(biāo)系,成為同一檔次市場形象。 地理優(yōu)勢明顯;167。 項目體量比較大,開發(fā)周期較長;167。 開發(fā)商另一個已經(jīng)交付常青藤項目品質(zhì)受到大眾認(rèn)同;167。 項目推廣訴求點BOBO城 清林灣 君悅花園地理位置 江東北鎖濱江景觀大道、東近世紀(jì)大道、南倚曙光北路海曙青林渡路西,姚江南岸江東百丈東路 881號 (開元酒店對面 )開發(fā)商 寧波交通房地產(chǎn)有限公司寧波房地產(chǎn)股份有限公司寧波寧港聯(lián)合置業(yè)有限公司規(guī)模 50萬 50萬 20萬物業(yè)類型 多層、小高層 小高層 ,高層 高層備注 167。附加值分析 項目名稱 推廣主題 訴求點金地國際花園 國際人文社區(qū) 五重居住空間;純正英國幼兒園;寬敞大挑高大堂及 U型回廊設(shè)計;組合式庭院;多陽臺設(shè)計;萬達(dá)廣場國際優(yōu)質(zhì)生活特區(qū),側(cè)重于國際化配套訴求,內(nèi)部有大量的商業(yè)配套大量的商業(yè)配套;厚板無梁設(shè)計;雙層挑空陽臺;衛(wèi)生間下沉式設(shè)計;雙層中空渡某膜 Lowe玻璃;建筑下部雙層挑空進行花園設(shè)計;采用整體保溫系統(tǒng),同層排水系統(tǒng),下沉降壓系統(tǒng);配備數(shù)字化智能平臺;都市森林“ 市中心林湖濕地豪庭 ” ,著重訴求為生態(tài),城市公園中有大面積的森林、濕地與水體緊靠城市公園,有大量森林、水體與濕地;小區(qū)內(nèi)建設(shè)有獨立景觀長廊;配備豪華多功能會所,有大面積森林泳池;設(shè)計有 12班明星幼兒園;享受一路之隔的萬達(dá)廣場商業(yè)配套;春江花城 “35 萬平米水岸名宅 ” ,主要側(cè)重于訴求身份區(qū)別,國際化更多的只是外顯形式河道景觀設(shè)計; 1: ;歐洲風(fēng)情商業(yè)街;外立面(建筑工藝與材料);送中央空調(diào);公共空間連廊設(shè)計;雙游泳池;君悅花園 “ 江東繁華地,完美主義社區(qū) ” ,側(cè)重于地理區(qū)位說明 優(yōu)越的地理位置;節(jié)能型住宅設(shè)計;商業(yè)內(nèi)街配套;生態(tài)大堂與全通透架空層;圍合中心景觀湖區(qū);寧波首用掌形儀門禁系統(tǒng);區(qū)域內(nèi)項目就國際化的訴求來說相對使用較多,如從春江花城表面的國際化與萬達(dá)廣場的配套國際化中。 配套分析 項目名稱 送面積 衛(wèi)星電視金地國際花園 ★ ★春江花城都市森林萬達(dá)廣場 ★君悅花園BOBO城上圖顯示,在項目規(guī)劃的過程中或多或少的都為項目的產(chǎn)品加入了一定的附加值,就贈送戶型面積來說,將是本項目最大亮點,在講究實在消費的寧波定會引起不小的轟動。項目園林亮點項目名稱 內(nèi)部配套金地國際花園大型會所、英式幼兒園春江花城 大型會所、休閑廣場、米你高爾夫球場、網(wǎng)球場、會所游泳池、濱河休 閑區(qū)都市森林 大型會所、室內(nèi)運動館、網(wǎng)球場、游泳池、明星幼兒園、濱水長廊萬達(dá)廣場 會所、大型商業(yè)配套君悅花園 大型會所、游泳池、商業(yè)內(nèi)街BOBO城 大型會所、雙游泳池、布波館、 SPA館、茶館、休閑廣場 項目的內(nèi)部的主要配套為游泳池、主題會所等,根據(jù)項目規(guī)模的不同,有的同時還具備大型的商業(yè)配套等。 戶型景觀資源項目名稱 平層 復(fù)式 凸窗 轉(zhuǎn)角窗 入戶花園 衣帽間 露臺 多陽臺 空中花園 挑高陽臺金地國際花園 ★ ★ ★ ★★春江花城 ★ ★ ★ ★ ★ ★萬達(dá)廣場 ★ ★ ★ ★都市森林 ★ ★ ★君悅花園 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★BOBO城 ★ ★ ★  幾乎所有的項目在戶型結(jié)構(gòu)上采用了平層和復(fù)式的結(jié)構(gòu),凸窗的設(shè)計也被廣泛接受,但轉(zhuǎn)角窗、入戶花園、露臺、空中花園、挑高陽臺等設(shè)計很少出現(xiàn),反映了當(dāng)?shù)叵M群體還需要一定的教育過程,在一定時間內(nèi)寧波住宅項目的整體水平也有待提升。戶型面積 金地國際花園 都市森林 春江花城 君悅花園 萬達(dá)廣場80㎡以下 一般8090㎡90100㎡ 較差 一般100110㎡ 差110120㎡ 一般 一般 差120130㎡ 較好 一般 一般130140㎡ 一般 較好 較好 一般 一般140150㎡ 好 一般150160㎡ 好 較好 好160170㎡ 好 好 好 好170180㎡ 好 較好180190㎡ 好 好 好190200㎡ 好200㎡以上 一般 好 好 一般 基于景觀資源對于促進銷售的考慮,各項目小面積戶型的外部景觀資源相對較差,大戶型具有良好的視野,四房及以上戶型都處于景觀最佳處。n 從上面我們可以知道,多個項目的戶型面積分布區(qū)間拉的比較長,從居家二房、經(jīng)濟型三房到舒適型三房、四房及以上等,力圖打盡市場上存在的一切客戶,本項目很好的規(guī)避了這一點,主要滿足的是居家二房,改善三房及升級四房的需求,減去了中間過多的戶型段,做到有的放矢,更好的滿足細(xì)分市場的需求。n 四房的主力面積在 150180㎡之間,各項目中出現(xiàn)的比重都較大,對于高端客戶的追求獲得大家一致認(rèn)同。n 兩房中,只有本項目的二房帶兩個衛(wèi)生間。國際花園項目特點國際花園項目特點競爭項目比較競爭項目比較國際花園的核心賣點國際花園的核心賣點 報告大綱報告大綱國際花園項目特點國際花園項目特點 — 外部條件? 鄞州核心區(qū)板塊明星樓盤之一? 鄞州政務(wù)板塊唯一優(yōu)質(zhì)居住地塊? 周邊便捷通達(dá)的市政交通條件國際花園項目特點國際花園項目特點 — 規(guī)劃特色? 局部圍合的小圈子? 無限溝通的中庭院? 充分彰顯的大景觀? 廊院空庭的多空間? 尊貴共享大堂? 現(xiàn)代簡約立面國際花園項目特點國際花園項目特點 — 建筑特點? 集中中央景觀? 景觀入戶? 放射型景觀規(guī)劃國際花園項目特點國際花園項目特點 — 景觀特色? 客廳、主臥的大開間? 前庭后院創(chuàng)新空間? 多陽臺帶來的戶型面積附加值國際花園項目特點國際花園項目特點 — 戶型特色? 純正英國幼兒園? 多元文化會所? 金地品牌? 英式尊崇物管國際花園項目特點國際花園項目特點 — 其他國際花園項目特點國際花園項目特點競爭項目產(chǎn)品比較競爭項目產(chǎn)品比較國際花園的核心賣點國際花園的核心賣點 報告大綱報告大綱占地面積(㎡)建筑面積(萬㎡)目前實現(xiàn)價(元 ∕ ㎡)整體均價(元 ∕ ㎡)目前銷售情況金地國際花園 67348 16 / / /春江花城 130000 35 一期 7150二期 6200三期 6407一期 7000二期 6200三期 6800%萬達(dá)國際 210900 52(其中公寓部分 ) 6911 6900 %都市森林 17500 7107 7200 %君悅花園 60000 20 7775 7800 %BOBO城 266800 50 6369 6500 % 從上表可以看出,項目在 2023年中期推出以后,基本可以銷售完成 50%左右,部分項目由于具有較高的性價比,取得了比較不錯的銷售業(yè)績,如君悅花園達(dá)到了 78%左右,都市森林 40%多。l 樹品牌:解決好生活方式和地段概念,在房產(chǎn)投資迅速增加、營銷戰(zhàn)愈演愈烈的情況下,搶先占領(lǐng)制高點具有現(xiàn)實意義。浪式進攻,分階段、分主次、集中兵力有節(jié)奏地進攻,要避免兵力分散、缺乏節(jié)奏。蓄勢 蓄水 排摸與銷定 正式開盤考慮到:l 總體市場,較 05年銷量有較大回升,價格保持 5%以內(nèi)的增幅l區(qū)域總體市場供過于求,十分明顯;l區(qū)域內(nèi)同類項目競爭態(tài)勢十分明顯,并且后半年潛在供應(yīng)較大;l政策因素具有一定的不確定性,給后市帶來一定風(fēng)險。本項目面臨與都市森林二期搶開盤時間,提前分流客源的直接問題。l 各項目中去化較快的一般都為每棟樓的邊套或者是景觀優(yōu)越部分的大戶型,部分中間套小戶型因期其總價相對較低也有不錯的表現(xiàn)。( 2)銷售情況l 具有較高性價比的君悅花園及都市森林等銷售情況較快。鄞州中心區(qū)市場小結(jié)l 區(qū)域 供過于求 市場格局已經(jīng)形成,未來市場以總體走平為主;l 區(qū)域內(nèi)萬達(dá)廣場、春江花城、都市森林等標(biāo)志項目價格以及區(qū)域內(nèi)二手房價格底線支撐,伴隨相關(guān)項目售價的調(diào)整,區(qū)域 市場的價格人為走高 ;l 區(qū)域內(nèi)幾大發(fā)展商上演春秋戰(zhàn)國格局,無論從項目品質(zhì)到營銷水平都會得到質(zhì)的提升;l 區(qū)域市場逐漸成熟,致使價格優(yōu)勢喪失并迎來自住時代,同時 面臨著跨區(qū)域板塊 (如科技園區(qū)板塊、姚江板塊等) 的價格打壓 ;l 相近的城市功能定位及規(guī)劃配套建設(shè),使得建設(shè)中東部新城成為本區(qū)域最直接的競爭對手,后繼各房產(chǎn)項目的推出將對本案形成一定競爭壓力;項目競爭態(tài)勢項目名稱 占地面積 (㎡) 建筑面積(萬㎡) 目前實現(xiàn)價(元 ∕ ㎡) 整體均價(元 ∕ ㎡) 目前銷售情況金地國際花園 67348 16 / / /春江花城 130000 35 一期 7150二期 6200三期 6407一期 7000二期 6200三期 6800%君悅花園 60000 20 7775 7800 %萬達(dá)國際 210900 52(其中公寓部分)6911 6900 %都市森林 17500 7107 7200 %參考項目規(guī)模、價格、品質(zhì)等多方面因素,確定下表的四個樓盤為本項目的區(qū)域內(nèi)主要競爭項目。 4—— 城市生活機能板塊4——CLD 核心板塊 9—— 教育、行政功能板塊 6—— 中心區(qū)邊緣生活板塊7—— 政務(wù)區(qū)板塊首輪開發(fā)區(qū)域第二輪開發(fā)區(qū)域目前開發(fā)熱點區(qū)域形 成下一輪開發(fā)熱點區(qū)域?qū)幗穼? 南 北 路 天 童 北 路錢 湖 北 路鄞縣大道四明路嵩江路大 洋 江春江花城南苑國際萬達(dá)廣場都市森林外國語學(xué)院 第二人民醫(yī)院寧波理工萬里學(xué)院金灣華庭格蘭云天 華泰 1東湖馨園麥德龍本案市區(qū)方向華泰 3華泰 2東湖花園麒麟大廈小城花園華泰 4新都美地半島名?。?1) ( 2) ( 3)( 4) ( 5) ( 6)( 7) ( 8) ( 9)四明春曉鄞州中心區(qū)板塊鄞州中心區(qū)住宅供給模型四明春曉   5000     5500   6000   6500   7000   價 格 綜合品質(zhì)低品質(zhì)高價 格高品質(zhì)低價 格低品質(zhì)低價 格低中高東湖馨園萬達(dá)城市廣場綜合品質(zhì)低中高高品質(zhì)高價 格春江花城都市森林格蘭春天盛世華城本案 綜合比較項目的相關(guān)因素,萬達(dá)、都市森林與本案將成為區(qū)域高端項目的代名詞,具有相對的競爭優(yōu)勢。l 消費者進行跨空間選擇時,沒有明顯的區(qū)域偏好,各板塊大盤之間競爭明顯。所以:寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波市整體房地產(chǎn)市場情況和預(yù)測寧波市整體房地產(chǎn)市場情況和預(yù)測寧波市各板塊市場情況和項目競爭態(tài)勢寧波市各板塊市場情況和項目競爭態(tài)勢入市時機預(yù)測和策略入市時機預(yù)測和策略 報告大綱報告大綱城市與各版塊間的關(guān)系鄞州中心區(qū)東部新城東錢湖市中心城市城市老中心 城市新中心 城市節(jié)點 城市新節(jié)點 高檔社區(qū)科技園區(qū)姚江本案東錢湖板塊市中心板塊鄞州中心區(qū)板塊姚江板塊 科技園區(qū)板塊東部新城板塊寧波房地產(chǎn)板塊分布寧波房地產(chǎn)板塊優(yōu)劣分析板塊 優(yōu)勢 劣勢 代表樓盤 價格水平市中心 居住成熟度高土地資源稀缺 土地資源有限容積率高 ,居住品質(zhì)降低外灘花園君悅花園 75009000鄞州中心區(qū) 總體規(guī)劃不錯道路配套完善居住人氣不夠生活配套缺乏萬達(dá)廣場春江花城 60007500姚江 長期規(guī)劃看好 ,大盤集中 ,自然生態(tài)資源豐富公共交通 \生活配套不完善 ,聚攏人氣需要時間青林灣天水家園60007000東部新城 規(guī)劃前景最為看好規(guī)劃已有實質(zhì)性啟動 區(qū)域成熟尚需時間具體進度無法把握 新天地BOBO城 60007000科技園區(qū) 緊鄰東部新城區(qū)域規(guī)劃前景看好 居住生活配套不夠完 善 ,整體品質(zhì)偏低 賓果 70國際廣場 55006500東錢湖 自然人文環(huán)境優(yōu)越與市中心有適當(dāng)?shù)木嚯x 板塊處于概念階段 成熟尚需時間 錢隆山莊東湖官邸 7000寧波房地產(chǎn)板塊對比板塊 公共交通道路通達(dá)能力市政配套生活配套自然人文環(huán)境 開發(fā)進度發(fā)展?jié)摿?yōu)勢產(chǎn)品市中心 優(yōu) 差 優(yōu) 優(yōu) 差 成熟完善期 差 高層豪宅姚江 良 良 差 差 優(yōu) 建設(shè)中期 優(yōu) 高層江景豪宅別墅豪宅東錢湖 良 優(yōu) 差 差 優(yōu) 建設(shè)前期 優(yōu) 別墅豪宅東部新城 良 優(yōu) 差 差 良 建設(shè)中期 優(yōu) 中高層豪宅鄞州中心區(qū) 良 優(yōu) 良 差 良 基本成熟期良 普
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