【正文】 開發(fā)商由于缺乏大盤的操作經(jīng)驗(yàn)，造成開發(fā)成本增加，而增加的成本被完全加在銷售上，使得項(xiàng)目的銷售價格居高不下；勝勢策略機(jī)構(gòu)117（六）、項(xiàng)目的 SWOT分析 （續(xù)）n 頻繁的更換銷售公司和工地出現(xiàn)的停工現(xiàn)象，造成項(xiàng)目的口碑較差，這也是導(dǎo)致目前項(xiàng)目出現(xiàn)銷售困難的重要原因n 項(xiàng)目目前的銷售價格偏高，市場抗性較大。特別是 50萬以上的戶型，不可售的只有 4套，而可售的達(dá)到 18套勝勢策略機(jī)構(gòu)113（四）、不可售、可售房源比較分析 （續(xù)）從上述分析中可以看出：n 市場接受度較高的面積在 130150平方米之間、總價在 35萬以下的主力戶型目前可售比不可售的少，而總價在 40萬以上的戶型可售的比不可售的要多，因此后期的銷售抗性較大勝勢策略機(jī)構(gòu)114（五）、剩余房源情況樓號 兩房 三房 四房 首層復(fù)式 頂層復(fù)式 合計套數(shù)已售未售套數(shù)已售未售套數(shù)已售未售套數(shù)已售未售套數(shù)已售未售總套數(shù)已售未售2 　 　 64 29 35 　 　 8 5 3 72 34 38 3 　 　 24 21 3 　 6 3 3 6 2 4 36 26 10 4 　 　 32 29 3 　 8 2 6 8 1 7 48 32 16 5 　 　 36 27 9 18 18 0 6 6 0 6 1 5 66 52 14 6A 　 　 32 30 2 　 8 1 7 8 2 6 48 33 15 6B 　 　 31 19 12 9 6 3 8 5 3 6 1 5 54 31 23 7 　 　 28 21 7 7 4 3 6 3 3 6 1 5 47 29 18 8 　 　 28 6 22 7 4 3 6 4 2 6 3 3 47 17 30 9 40 20 20 　 8 4 4 　 48 24 24 10 30 16 14 　 6 1 5 　 36 17 19 11 　 39 9 30 　 8 0 8 　 47 9 38 12 30 6 24 　 6 1 5 　 36 7 29 合計 100 42 58 314 191 123 41 32 9 76 30 46 54 16 38 585 311 274 勝勢策略機(jī)構(gòu)115（六）、項(xiàng)目的 SWOT分析 S（優(yōu)勢分析）n 地理位置好，位于城市規(guī)劃中心 “ 商 ” 字核心區(qū)域，地段價值大n 交通動線佳，緊鄰城市發(fā)展的最主要干道神火大道n 開發(fā)量體大，容易創(chuàng)造項(xiàng)目品牌n 周邊城市配套、生活設(shè)施配套成熟n 緊鄰公交站點(diǎn)，大公交系統(tǒng)較完善n 社區(qū)整體規(guī)劃較為合理，設(shè)有幼兒園、會所等n 綠化率高，容易打造成高品質(zhì)住宅社區(qū)n 物業(yè)管理公司由知名品牌物業(yè)管理公司中海物業(yè)擔(dān)任顧問，為今后的物業(yè)管理服務(wù)提供有力保障n 現(xiàn)房銷售。 目前銷售價格：起價 1700元 /㎡，最高價 2630元 /㎡ ,目前市場可售房源的報價均價為 1958元／㎡，一次性付款 98折優(yōu)惠，按揭 99折優(yōu)惠。勝勢策略機(jī)構(gòu)99 二、產(chǎn)品分析勝勢策略機(jī)構(gòu)100（一）、項(xiàng)目基本資料 項(xiàng)目位于神火大道和南京路交叉處，占地 368畝，規(guī)劃總面積為 55萬平米，一期近 10萬平米，由 12棟多層、小高層組成，目前有 8棟主體工程已經(jīng)結(jié)束。勝勢策略機(jī)構(gòu)942問卷受訪者對樓盤的認(rèn)知渠道 從受訪者的情況來看，工程形象是其對樓盤關(guān)注的最主要方面勝勢策略機(jī)構(gòu)952問卷受訪者對購房資金的組成 從受訪者的情況來看，絕大數(shù)希望由自己完全支付勝勢策略機(jī)構(gòu)962問卷受訪者是否愿意與父母合買房 從受訪者的情況來看，表示愿意與父母合買房的占據(jù)主流，但主要 i是以父母提供經(jīng)濟(jì)支持為主勝勢策略機(jī)構(gòu)972 問卷受訪者對兩代人還款計劃是否感興趣 從受訪者的情況來看，大多數(shù)對兩代人還款計劃不太感興趣，這主要與目前這種新型的貸款方式還不為市場了解有關(guān)。 水上公園 ” ，因此項(xiàng)目成交價格制定應(yīng)當(dāng)?shù)陀?“ 帝和水上公園 ” 的成交價格（ 1850元 /平方米）方比較合理，但從本項(xiàng)目實(shí)際定價情況來看，顯然價格偏高，這也是導(dǎo)致項(xiàng)目目前出現(xiàn)銷售瓶頸的重要原因。雖然目前的推廣報價達(dá)到 2200元 /平方米，但由于尚未開盤銷售，存在很大變數(shù)，一旦客戶累積情況及市場行情不佳，銷售價格必然會降低勝勢策略機(jī)構(gòu)68(二 )、競爭樓盤綜合比較 （續(xù)）n 受其他因素影響， “ 新城國際 ” 目前的綜合得分最低，這與項(xiàng)目地理位置明顯不符，因此只要項(xiàng)目在工程形象、宣傳口碑、銷售策略定位上進(jìn)行重新包裝，項(xiàng)目會與其他競爭樓盤具有同等競爭力。桂園 79 62 122 61 136 78 538帝和 桂園 ? 開 發(fā) 商品牌、高品 質(zhì) 社區(qū)、教育主 題帝和 勝勢策略機(jī)構(gòu)62(二 )、競爭樓盤綜合比較 （續(xù)）新城國際 目前整體項(xiàng)目外觀、形象一般，與項(xiàng)目的地理位置、產(chǎn)品定位不符，主要依靠項(xiàng)目的位置和配套吸引客戶。勝勢策略機(jī)構(gòu)61(二 )、競爭樓盤綜合比較 （續(xù)）建業(yè) 水上公園 整體外觀、形象高雅，給人一種非常舒適的視覺享受，加上運(yùn)河河道景觀的改造成型，通過水系環(huán)境的存托，營造出一個優(yōu)雅舒適的居住環(huán)境。勝勢策略機(jī)構(gòu)58水木清華 整體感覺不佳，會讓客戶以為只是一個樓盤設(shè)在市中心的一個點(diǎn)，與其產(chǎn)品品質(zhì)不符，會降低客戶的興趣，無形中弱化其因電視廣告帶來的利好。 桂園 從外觀上看，像是一個獨(dú)特的社區(qū)會所，對有特定需求的客戶和孩子具有非常大的吸引力。 水上公園 從外觀上看，像是一個藝術(shù)博覽展示館，給人以高雅和向往的感覺，會促使和勾引客戶有一探究竟的欲望。桂園 8 7 7 8 8 8 8 6 9 9 78帝和 桂園 7 6 6 7 8 7 5 8 9 8 8 8 9 8 8 9 0 0 7 8 136帝和 桂園 5 7 9 4 6 9 5 5 6 5 61帝和 桂園 7 8 8 9 8 8 9 8 8 8 8 9 8 8 8 122帝和 桂園 4 7 8 5 6 5 4 9 6 8 62帝和 桂園 9 8 8 8 5 8 8 9 8 8 79帝和 而且通過這樣的長時間宣傳，讓客戶對其價格產(chǎn)生慣性思維，而一旦開盤價格下降，則將會讓客戶產(chǎn)生機(jī)不可失的感覺，從而刺激客戶購買欲望n 目前市場供應(yīng)量體大，客戶選擇余地大，銷售競爭激烈，也是其開盤日期仍未能確定的根本原因勝勢策略機(jī)構(gòu)34(一 )、 競爭樓盤分析之 “ 水木清華 ” （續(xù)）戶型分析n 二房優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)? 南北通透，通風(fēng)效果佳? 主臥、客廳朝南設(shè)計，采光佳? 客廳寬 ，接景觀陽臺，視野開闊? 動靜分區(qū)，清濁分區(qū)? 入戶門玄觀，有利于隱私性的保護(hù)? 主臥沒有獨(dú)立衛(wèi)生間，隱私性不佳? 餐廳屬于過道廳勝勢策略機(jī)構(gòu)35(一 )、 競爭樓盤分析之 “ 水木清華 ” （續(xù)）n 三房優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)? 南北通透，通風(fēng)效果佳? 主臥朝南設(shè)計，采光佳? 動靜分區(qū)，清濁分區(qū)? 客廳設(shè)有大面積凸出陽臺，景觀視野佳? 入戶門正對起居室，隱私性不佳? 客廳沒有正朝南，采光不佳? 餐廳成為過道廳勝勢策略機(jī)構(gòu)36(一 )、 競爭樓盤分析之 “ 水木清華 ” （續(xù)）n 四房優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)? 南北通透，通風(fēng)效果佳? 主臥朝南設(shè)計，采光佳? 客廳接大面積景觀陽臺，景觀視野佳? 動靜分區(qū)? 入戶門正對起居室，隱私性不強(qiáng)? 清濁不分區(qū)? 客廳沒有正南設(shè)計，采光效果不佳勝勢策略機(jī)構(gòu)37(一 )、競爭樓盤分析之 “ 新城國際 ” 新城國際銷售策略：n 開盤初期采用抽獎優(yōu)惠的方式n 銷售初期購房一次性付款優(yōu)惠 96折，現(xiàn)在優(yōu)惠 98折，按揭 99折n 銷售初期購房送暖氣初裝費(fèi)， 12月 1日之后取消n 對老客戶帶新客戶采用成交一套獎勵：免除半年物業(yè)管理費(fèi)勝勢策略機(jī)構(gòu)38(一 )、競爭樓盤分析之 “ 新城國際 ” （續(xù)）n 戶型配比三房屬于主力房型，面積在 130150平方米之間勝勢策略機(jī)構(gòu)39(一 )、競爭樓盤分析之 “ 新城國際 ” （續(xù)）主要戶型分析n 二房 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)? 南北通透，通風(fēng)效果佳? 清濁分區(qū)，動靜分區(qū)? 主臥客廳朝南，設(shè)有景觀陽臺，采光佳，視野開闊? 餐廳近鄰生活陽臺，通透敞亮? 餐廳成為過道廳? 主臥沒有獨(dú)立衛(wèi)生間，隱私性不強(qiáng)勝勢策略機(jī)構(gòu)40(一 )、競爭樓盤分析之 “ 新城國際 ” （續(xù)）n 三房優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)? 南北通透，通風(fēng)效果佳? 主臥、客廳朝南設(shè)計，采光佳? 清濁分區(qū)，動靜分區(qū)? 客廳、書房接景觀陽臺，景觀視野佳? 主臥、次臥設(shè)軟角飄窗，視野佳? 餐廳成為過道廳? 朝南次臥面寬不足，舒適度不佳勝勢策略機(jī)構(gòu)41(一 )、競爭樓盤分析之 “ 新城國際 ” （續(xù)）n 三房優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)? 南北通透，通風(fēng)效果佳? 清濁分區(qū)，動靜分區(qū)? 南北陽臺設(shè)計，通透敞亮? 主臥朝南，設(shè)有景觀房，采光佳，景觀視野佳? 客廳朝南，接景觀陽臺，采光佳，景觀視野佳? 次臥設(shè)軟角飄窗，視野佳? 餐廳成為過道廳? 朝南次臥寬度不足，舒適度差勝勢策略機(jī)構(gòu)42(一 )、競爭樓盤分析之 “ 新城國際 ” （續(xù)）n 三房優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)? 南北通透，通風(fēng)效果佳? 清濁分區(qū)，動靜分區(qū)? 南北陽臺設(shè)計，通透敞亮? 主臥朝南，設(shè)有步入式衣帽間，舒適度佳，采光好? 客廳朝南，接景觀陽臺，采光佳，景觀視野佳? 朝南次臥寬度不足，舒適度差? 餐廳成為過道廳? 朝南次臥寬度不足，舒適度差勝勢策略機(jī)構(gòu)43(一 )、競爭樓盤分析之 “ 新城國際 ” （續(xù)）n 三房優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)? 清濁分區(qū)，動靜分區(qū)? 主臥設(shè)步入式衣帽間，獨(dú)立衛(wèi)生間，景觀陽臺，舒適度高，視野佳? 客廳、餐廳均擁有獨(dú)立空間? 全北房型設(shè)計，采光不佳? 南北不通透，通風(fēng)效果不佳? 入戶門正對臥室，隱私性不佳勝勢策略機(jī)構(gòu)44(一 )、競爭樓盤分析之 “ 新城國際 ” （續(xù)）n 三房優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)? 清濁分區(qū)，動靜分區(qū)? 全朝南設(shè)計，采光佳? 客廳接景觀陽臺，視野開闊? 南北不通透，通風(fēng)效果不佳勝勢策略機(jī)構(gòu)45(一 )、競爭樓盤分析之 “ 新城國際 ” （續(xù)）n 四房優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)? 南北通透，通風(fēng)效果佳? 清濁分區(qū)，動靜分區(qū)? 主臥朝南，設(shè)景觀房，采光好，視野佳? 客廳朝南，接景觀陽臺，采光佳，視野開闊? 次臥設(shè)陽臺，視野開闊? 入戶門正對臥室，隱私性不佳? 朝南次臥面寬不足，舒適度較差勝勢策略機(jī)構(gòu)46(一 )、競爭樓盤分析之 “ 新城國際 ” （續(xù)）n 頂層復(fù)式優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)? 南北通透，通風(fēng)效果佳? 客廳、三個臥室朝南設(shè)計，采光佳? 清濁分區(qū)，動靜分區(qū)? 次臥設(shè)軟角飄窗，視野佳? 主臥設(shè)計有書房，獨(dú)立衛(wèi)生間，會客間等，加上景觀陽臺，非常舒適? 起居室上方?jīng)]有調(diào)控，氣派不足? 頂層層高相對不足? 餐廳成為過道廳勝勢策略機(jī)構(gòu)47(一 )、競爭樓盤分析之 “ 新城國際 ” （續(xù)）n 首層復(fù)式優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)? 一層南北通透，通風(fēng)效果佳? 清濁分區(qū)，動靜分區(qū)? 南北陽臺設(shè)計，通透敞亮? 主臥設(shè)景觀房，視野佳? 一層采光效果不佳? 餐廳成為過道廳? 半地室設(shè)計，采光效果差，通風(fēng)效果差勝勢策略機(jī)構(gòu)48(二 )、競爭樓盤綜合比較 針對競爭樓盤之間的綜合比較，依據(jù)我司對品質(zhì)類同的住宅樓盤之間的綜合指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合商丘市的具體情況，由政府行政機(jī)構(gòu)、購房客戶、銷售人員、業(yè)內(nèi)人士等共同進(jìn)行比較。目前尚未開盤銷售，只接受客戶內(nèi)部預(yù)定。 水上公園 ” （續(xù)）n 四房 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)? 南北通透，通風(fēng)效果佳? 主臥、次臥、客廳全朝南設(shè)計，采光效果佳? 入戶門緊對玄關(guān)，私密性佳? 客廳寬 ，連接大面積陽臺，彰顯品質(zhì)? 清濁分區(qū)、動靜分區(qū)? 主臥設(shè)有步入式衣帽間，功能齊全? 廚房、餐廳連工作陽臺，通透敞亮? 餐廳面積偏小，沒有獨(dú)立空間，屬于一個過道廳勝勢策略機(jī)構(gòu)30(一 )、 競爭樓盤分析之 “ 水木清華 ”水木清華n 項(xiàng)目概述 水木清華位于神火大道、珠江路，距離商字約 1公里。 水上公園 ” （續(xù)）定價策略：銷售策略：n 購房一次性付款優(yōu)惠 98折、按揭優(yōu)惠 99折n 送暖氣初裝費(fèi)n 以高品質(zhì)的居住社區(qū)和環(huán)境吸引購房群體n 通過大手筆的河道景觀改造，奠定上佳宣傳口碑樓層 1F 2F 3F 4F 5F 6\7F均價（元 /㎡）203019901980188017801660勝勢策略機(jī)構(gòu)28(一 )、