【正文】 到 16983 元，比上年增長 %。 公司旗下?lián)碛? “河南明瑞置業(yè)有限公司”、“河南和華建筑工程有限公司”、“平頂山市怡景物業(yè)管理有限公司”、“ 平頂山市華建工程監(jiān)理有限公司”、“ 平頂山市建業(yè)招標(biāo)代理有限公司”五個 控股子公司，形成了房地產(chǎn)開發(fā)的綜合配套體系。此外，還獲得了“納稅先進(jìn)單位”、“誠信推薦 2021 年：人均生產(chǎn)總值達(dá)到 30506 元，比上年增長 %。一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 變化為 ： ： 。全年城鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)以上單位完成工業(yè)投資 億元，增長 %，完成交通運(yùn)輸郵電通信業(yè)投資 億元，增長%；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)業(yè)投 資 億元，增長 %；文化、體育和娛樂業(yè)投資 億元，增長 %。全年工業(yè)投資完成 億元，增長 %；交通運(yùn)輸郵電通信業(yè)投資 億元，增長%；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)業(yè)投資 138億元，增長 %；教育業(yè)投資 億元，增長 %。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，比上年增長 %；住宿和餐飲業(yè)零售額 億元，增長 %。分城鄉(xiāng)看，市的消費(fèi)品零售額 億元， 增長 %；縣的消費(fèi)品零售額 億元，增長 %。 2021 年：全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 %。 人口結(jié)構(gòu) 年份 2021 2021 2021 2021 人口（萬） 由上圖得出平頂山市 2021 年 ~2021 年人口分析（其中 2021 年和 2021 年的人口總數(shù)不詳）： 2021 年：人口控制工作卓有成效。 人均 可支配 收入與消費(fèi)支出 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 2章 項(xiàng)目宏觀發(fā)展背景分 析 10 人均可支配收入（元） 11715 11531 14721 16208 18348 20610 由上圖得出平頂山市 2021 年 ~2021 年人均可支配收入與消費(fèi)支出分析： 2021 年：城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)提高。年末城鎮(zhèn)居 民每百戶擁有彩電 114臺，冰箱 82臺，空調(diào)器 93臺， 洗衣機(jī) 97 臺，家用電腦 41 臺。每百戶農(nóng)民擁有彩電 97臺，冰箱 46 臺，空調(diào)器 32 臺，洗衣機(jī) 93 臺，摩托車 55輛。它擔(dān)負(fù)著湖南、湖北、廣東、廣西、上海等省市生產(chǎn)，生活用煤的供應(yīng)任務(wù)。 新城區(qū) 城市發(fā)展方向，目前居住人口較少，生活配套少，但交通方便，行政單位已經(jīng)入駐，南面白龜山水庫，北靠香山、紅石山，風(fēng)水寶地，景色宜人，環(huán)境極佳。 一要進(jìn)一步加快重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。 XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 2章 項(xiàng)目宏觀發(fā)展背景分 析 13 本章小結(jié) 綜合以上 主要指標(biāo)，平頂山市目前經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長、收入和消費(fèi)水平快速提升、城市化進(jìn)程加快，正處于房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的黃金時期，外部經(jīng)濟(jì)、人口環(huán)境十分有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動投資、改善居民居住條件和城鎮(zhèn)面貌、帶動建筑建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用。 2021 年，為遏制一些城市房價 過快上漲的勢頭，國務(wù)院三次部署調(diào)控工作。國家在 2021 年年初印發(fā)了“國 8條”，說明了中央政府對鞏固擴(kuò)大房地 產(chǎn)市場調(diào)控成果的決心。經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易時，須先行繳納差價款和超標(biāo)款。 （ 3） 置業(yè) 目的 自住 、投資、 投資兼自住 產(chǎn)品 分析 （ 1） 產(chǎn)品 類 別 平頂山市商品住宅市場歷年投放量波動較大，可見 2021年剩余庫存是 2021年投放面積的一倍，但住宅市場年銷售量水平相對穩(wěn)定，過去三年內(nèi)均住宅銷售約為70萬㎡。其中新城區(qū)的整體均價水平最高，在 4200元 /㎡ — 5200元 /㎡的范圍，其中個別樓盤均價超過6000元 /㎡；新華區(qū)樓盤價格水平在 4000元 /㎡ — 5500元 /㎡不等；其中衛(wèi)東區(qū)整體價格水平相對較低，在 3500元 /㎡ — 4500元 /㎡。 大悅城、一 品瀾山等，樓盤價格也相對較高，單位均價為 4200元 /㎡ — 5200元 /㎡區(qū)間，個別樓盤如一品瀾山均價已達(dá) 6000元/㎡以上。 領(lǐng)仕館、建工 其中新城區(qū)整體房價最高；其次為中心城區(qū)，即新華區(qū)的核心地段，但該區(qū)域近兩年鮮有住宅項(xiàng)目供應(yīng)，區(qū)域市場供不應(yīng)求。一些規(guī)模比較大的大盤及一、二線城市新的地產(chǎn)思路將會帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的正規(guī)化和品質(zhì)化，使房地產(chǎn)市場的運(yùn)營操作逐漸趨于成熟 。藍(lán)灣新城北臨長安大道，離主干道很近，但與主干道之間又有城市景觀公園相隔，南臨白龜山水庫，東為黃河外國語學(xué)校，西邊與市國稅局的翠林藍(lán)灣小區(qū) 有著一渠之隔，就是西干渠，修建好的西干渠渠面寬 30米。 會所設(shè)計(jì)： 小區(qū)內(nèi)部會所為社區(qū)業(yè)主提供多重生活選擇，滿足生活需求。 社區(qū)內(nèi)部和外部景觀的結(jié)合，讓社區(qū)每位業(yè)主都能有 4 平米綠地。項(xiàng)目享有豐富的自然、人文大環(huán)境。 項(xiàng)目商住兩用的設(shè)計(jì)，滿足項(xiàng)目先住后商的功能發(fā)展趨勢，隨著區(qū)域的發(fā)展，項(xiàng)目的升值空間隨之增大。 新開元、常綠 因此，本案將目標(biāo)對象定位于以下四類主要客戶群： 私營業(yè)主 這類客戶有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時間去提高生活質(zhì)量，對新理念有較強(qiáng)的接受程度，但有著冷靜的思考與判斷能力，大多為二次置業(yè)。這類客戶多成為多層、復(fù)式樓中樓的主要消費(fèi)群體。因此，在居住的區(qū)位選擇上，希望能在發(fā)展較為成熟的社區(qū)置業(yè)。挖掘區(qū)位價值，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化，市場 風(fēng)險最小化。 6）分戶定價，根據(jù)每戶的樓層、景觀、朝向、品質(zhì)拉開價差，做到每戶定價合理，物有所值、甚至物超所值。 （ 2）市場價格折算 第一步：找出周邊可比性強(qiáng)，可參考的一層臨街門面、二層商業(yè)物業(yè)租金，并取得物業(yè)一、二層市場租金數(shù)據(jù)。 從廣告節(jié)奏上說，它有清晰的策略性，有效的延續(xù)性，不是零星的廣告投放。 立體景觀：每三層一個空中庭院，立體景觀、情趣空間。 推廣主題 Young 公館，鮮生活 包裝策略 銷售部包裝到位； 網(wǎng)站內(nèi)容及時更新。 無擾空間：裙樓與塔樓間設(shè)計(jì)四米高架空層，有效避免商業(yè)與住宅功能的相互干擾，充分發(fā)揮架空層的休閑會所功能。 二、廣告主題的確定 （一）廣告中心主題： Young 公館 ,鮮生活：這一主題符合項(xiàng)目本身的特征 （二）項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉： 景致戶型： 80— 100 平米緊湊實(shí)用戶型，低總價、高性價比。 (還款系數(shù) )247。 7）價格走勢采用“低價入市，低開高走”價格策略，在 價格表走勢上呈現(xiàn)前低后高，在公開發(fā)售期實(shí)現(xiàn)目標(biāo)均價，項(xiàng)目入市前期充分利用項(xiàng)目的區(qū)位價值、自身配套優(yōu)勢，打開市場，同時須控制好首批推出市場單位的價格，避開客戶對價格的敏感，以較低的價格迅速搶占市場，以達(dá)到項(xiàng)目的品牌效應(yīng)及良好的口碑宣傳效果。揚(yáng)長避短，突出優(yōu)勢。 城市化人群 隨著城市化快速發(fā)展，大 量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民將進(jìn)入城市工作生活，而平頂山市區(qū)作為本區(qū)域的中心，是接納城市化人口的“主戰(zhàn)場”。此類人士具有一定的社會地位和穩(wěn)定的收入。在目前社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，這部分居民體現(xiàn)了旺盛的 購買能力，據(jù)相關(guān)調(diào)查資料顯示，近年來 62％的商品房消費(fèi)量都來自于這部分群體。 西城國際、明珠世紀(jì)城等。 國家宏觀調(diào)控政策重 點(diǎn)是針對個人房地產(chǎn)投資與投機(jī)過熱，有效控制房產(chǎn)市場，達(dá)到控制房價漲幅，擠壓泡沫，促進(jìn)市場穩(wěn)定發(fā)展的目的，因此，投機(jī)性和投資性購買行為會有所萎縮。 項(xiàng)目當(dāng)前商業(yè)、商務(wù)氛圍不濃。 交通優(yōu)勢： 城市干道建設(shè)路、長安大道、未來路環(huán)伺，通達(dá)四方，八面暢行藍(lán)灣新城，順暢 交通，享便捷居住環(huán)境。藍(lán)灣新城項(xiàng)目充分考慮到這一點(diǎn)，項(xiàng)目的周邊由商業(yè)包圍，各種商業(yè)滿足社區(qū)的生活所需，而在項(xiàng)目的安置區(qū)和開發(fā)區(qū)之間設(shè)置美食一條街，滿足社區(qū)業(yè)主生活食用需求的同時，同時又將安置區(qū)和開發(fā)區(qū)之間巧妙的分開設(shè)置，提高社區(qū)居住檔次。同時社區(qū)門口 22 6 6 8 35 路公交車直達(dá) 。由早期的一棟或幾棟樓、總建筑面積不超過 10萬㎡的中小樓盤為主，開始向占地?cái)?shù)百畝乃至上千畝，總建 50萬㎡乃至百萬平米的大盤過度，如百合金山、千田 大悅城、建業(yè) 北部板塊 在礦工路、平安大道上的區(qū)域，主要以平煤集團(tuán)為核心東西延伸，多為棚戶區(qū)改造工程，由于礦區(qū)的原因，房地產(chǎn)開發(fā)空間有限，新盤較少，代表樓盤有天河盛世、萬福人家、榮邦花園等，樓盤均價在 3800元 /㎡ — 4300元 /㎡區(qū)間（天河盛 世除外）。 建西板塊 建西板塊指建設(shè)路西段區(qū)域，該區(qū)域?qū)儆诔鞘?“ 東擴(kuò)西進(jìn) ” 的要道，目前正屬普遍開發(fā)的準(zhǔn)備期，代表樓盤為：龍鳳盛世、億嘉 （ 4） 產(chǎn)品特色 隨著單價水平的上漲，更多項(xiàng)目出于控制總價的考慮，相對壓低了套型建筑面積，但通過贈送面積，如 2+1房， 3+1 房 產(chǎn)品的增多，提高了產(chǎn)品附加值。由于成交量小，商業(yè)經(jīng)營用房的價格水平波動較大。 市住房保障部門會在受理經(jīng)濟(jì)適用住房交易申請后 10 個工作日內(nèi)完成審核工作。 2021 年 11 月以來，市區(qū)（含新華區(qū)、衛(wèi)東區(qū)、湛河區(qū)、石龍區(qū)、高新區(qū)和新城區(qū)）范圍內(nèi)所有面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行 100％產(chǎn)權(quán)過渡、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋退出和政府回購均按照本《通知》執(zhí)行。但是，在通脹預(yù)期等多種原因的推動下， 2021 年 11 月以來，一些地方高價地再度出現(xiàn)，部分未實(shí)施限購的中心城市的住房成交量價齊升，限購城市周邊地區(qū)的房價出現(xiàn)較快上漲。“十一五” 還解決了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困難問題。新城區(qū)建設(shè)雖然在政府大力推動下快速發(fā)展，但新建項(xiàng)目大部分為住宅項(xiàng)目，城市功能和配套不足，現(xiàn)有的入住居民較少。三要進(jìn)一步加快農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 衛(wèi)東區(qū) 老工業(yè)區(qū)，居民主要以區(qū)內(nèi)老企業(yè)的職工和老行政事業(yè)單位的 職工及家屬為主，因?yàn)槭抢暇幼^(qū)，所以生活配套相對豐富；目前工廠多向東南遷移。 平頂山擁有各類礦藏 57 種 ,其中煤、鹽、鐵儲量最大 ,是中南地區(qū)最大的煤田、中國礦業(yè)協(xié)會授牌的“中國巖鹽之都”、全國十大優(yōu)質(zhì)鐵礦之一。年末城鎮(zhèn)居民每百戶擁有彩電 119 臺，冰箱 95 臺，空調(diào)器 144臺，洗衣機(jī) 101 臺，家用電腦 84 臺，家用汽車 輛。 2021 年： 2021 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14721 元，扣除物價因素實(shí)際增長 %，人均消費(fèi)性支出 10340 元，實(shí)際增長 %。全市在崗職工平均工資 20218元，增長 %；農(nóng)民人均純收入 3733 元，增長 %。到 2021 年末，全市總?cè)丝? 萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá) %，比上年提高 個百分點(diǎn)。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，比上年增長 %；住宿和餐飲業(yè)零售額 億元，增長 %。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，比上年增長 %；住宿和餐飲業(yè)零售額 億元，增長%。 2021 年：全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 %，扣除物價因素實(shí)際增長 16%。全年工業(yè)投資完成 億元，增長 %；五大支柱產(chǎn)業(yè)中除能源化工產(chǎn)業(yè)投資下降外，其他產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)不同程度增長。全年城鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)以上單位完成工業(yè)投資 億元，增長 %；完成交通運(yùn)輸郵電通信業(yè)投資 億元，下降 %；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資 億元，下降 %；房地產(chǎn)業(yè)投資 ，增長 %；文化、體育和娛樂業(yè)投資 億元，增長 %。一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)由上年的 ∶ ∶ 變化為 ∶ 67∶ 。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ：： 變化為 ： ： ，第二產(chǎn)業(yè)比重比上年提高 個百分點(diǎn)，工業(yè)化建設(shè)進(jìn)程有新的加快，保障和社會 服務(wù)能力繼續(xù)提高和完善。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地 200 多畝 建筑面積 42 萬㎡ 容積率 綠化率 41% 建筑密度 % 總戶數(shù) 2200 余戶 車位數(shù) 1400 余個 XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 2章 項(xiàng)目宏觀發(fā)展背景分 析 3 第 2章 項(xiàng)目宏觀發(fā)展背景分析 平頂山市 經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況分析 基于平頂山市 近 五年宏觀 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ， 對以下經(jīng)濟(jì) 社會 指標(biāo)進(jìn)行分析。 《房地產(chǎn) 營銷策劃 》 課程設(shè)計(jì) 題 目： 藍(lán)灣新城項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 專 業(yè)： 工程 管理 班 級： 姓 名： 學(xué) 號： 指導(dǎo)教師： XXX 項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 目錄 I 目 錄 第 1 章 項(xiàng)目概況 ................................... 1 項(xiàng)目概述 .............................................. 1 開發(fā)商簡介 ............................................ 1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .........