【正文】 為主的現(xiàn)代化綜合性工業(yè)城鎮(zhèn) ? 對外交通快捷方便，現(xiàn)有寧蕪公路和寧馬高速與主城快速聯(lián)接，未來濱江大道將直通河西，板橋與奧體天然相連；地鐵和輕軌等軌道交通未來也將進(jìn)入板橋。 ? 板橋新城分 3大組團(tuán)開發(fā)； 2023年左右規(guī)劃容納人口 12萬左右， 2023年以后板橋新城將容納 35萬人規(guī)模。 ? 結(jié)論：板橋新城將會迅速發(fā)展成為具有鮮明特色的現(xiàn)代化綜合性衛(wèi)星城鎮(zhèn) ? 結(jié)論：東北組團(tuán)未來將會以石閘湖為核心，形成板橋新城的核心居住及配套區(qū) － 總體規(guī)劃 西南組團(tuán) 東北組團(tuán) 綠色南京 規(guī)劃建設(shè)面積 35平方公里，以寶鋼集團(tuán)和雨花開發(fā)區(qū)為主； 組團(tuán)約 10公里，建設(shè)“綠色南京”人居森林公園 規(guī)劃建設(shè)面積 公里，主要是生活居住區(qū)和商業(yè)配套區(qū) 生活居住區(qū)的核心－－石閘湖公園 Gemdale Corporation ? 分析： ? 公交配套－－與市區(qū)的聯(lián)接的公交線路較少，大多為城郊線路，班次少，乘客多；板橋新城區(qū)域內(nèi)還沒有開通相聯(lián)接的公交線路，區(qū)域可達(dá)性不佳。 ? 商業(yè)配套－－ 目前主要的商業(yè)配套還是集中在板橋集鎮(zhèn)和梅鋼生活區(qū)附近。以低端的餐飲和超市為主，僅能滿足當(dāng)?shù)鼐用竦淖畹蛯哟稳粘ＯM。 ? 教育配套－－目前板橋新城從學(xué)前教育到高中教育都有配套。主要還是分布在板橋集鎮(zhèn)和梅鋼生活區(qū)。但是存在著教育資源不佳的現(xiàn)狀，缺乏優(yōu)質(zhì)教育。 ? 結(jié)論：片區(qū)現(xiàn)有各項配套都比較匱乏，僅能滿足最基本的日常需要，但是本項目周邊沒有任何可享配套。 － 片區(qū)配套 往銅井 往安德門（ 96路） 往雨花臺（寧井線） 往江寧東山 （東井線） 往地鐵小行站 （ 153路） Gemdale Corporation ? 分析： ? 優(yōu)勢－－屬于主城區(qū)域，與河西新城天然相連；區(qū)域內(nèi)有雨花開發(fā)區(qū)和梅鋼兩大產(chǎn)業(yè)集群，有著豐富的產(chǎn)業(yè)人群，對城市人流的導(dǎo)入較強(qiáng)；石閘湖和“綠色南京”組團(tuán)的規(guī)劃為區(qū)域帶來自然資源的開發(fā)；整體規(guī)劃操作性強(qiáng)，規(guī)劃中將住宅和產(chǎn)業(yè)分開，有利于板塊和諧發(fā)展； ? 劣勢－－板橋新城周邊配套匱乏，基礎(chǔ)建設(shè)落后；區(qū)域比較陌生，長期以來區(qū)域形象不佳；梅鋼等重工業(yè)企業(yè)分布較多，為板塊環(huán)境帶來污染；片區(qū)內(nèi)無商品房開發(fā)，在售房源大多為低價的小產(chǎn)權(quán)房，地緣客戶對商品房價格的接受度不高。 － 片區(qū)優(yōu)劣勢分析 結(jié)論：成熟的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和城市化的發(fā)展為片區(qū)帶來了強(qiáng)有力的剛性支撐 結(jié)論：片區(qū)各項配套落后，長期以來不佳的市場形象為城市客群導(dǎo)入帶來不利 Gemdale Corporation ? 分析： ? 目前區(qū)域內(nèi)已出讓商品房土地有兩塊 ,一塊是雨花城鎮(zhèn)開發(fā)獲得的板橋 A、 B地塊；另一塊就是自在城 .在自在城南部即將出讓 13萬平米的商品住宅用地 。 ? 板橋區(qū)域現(xiàn)在售房源都是小產(chǎn)權(quán)房 ,沒有商品房供應(yīng) ,雨花城鎮(zhèn)項目第一期以政策性用房為主 。 ? 結(jié)論：自在城做為板橋板塊首發(fā)項目 ,短時間區(qū)域內(nèi)沒有項目與之競爭 即將出讓地塊 雨花城鎮(zhèn)項目 Gemdale Corporation 基本結(jié)論 價格戰(zhàn) 將主導(dǎo)營銷，溢價空間被壓縮。 在此背景下，努力提升項目的 綜合價值 是確保成功的關(guān)鍵 。 新城 主導(dǎo)房地產(chǎn)，并成為置業(yè)首選。 剛性需求長期存在，成交縮水是因為 觀望 心理。 2023成交量較 2023年縮水 50%，預(yù)計 2023年與 2023年 持平 。 板橋新城的價值認(rèn)同 抗性 較大，需要較長時間。 國家金融新政 （降低利率）應(yīng)保持謹(jǐn)慎的樂觀。 Gemdale Corporation 項目分析 項目概況 項目價值提煉 第二章 Gemdale Corporation 夫子廟 新街口 山西路 鼓樓 奧體 明城墻內(nèi) 地鐵 1號線 地鐵 2號線 商務(wù)軸 商業(yè)軸 城市中心 城市新中心 板橋新城地處南京市雨花臺區(qū)西南城郊結(jié)合部，是南京市“主城、新市區(qū)、新城 ” 的城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略的七個新城之一。 項目概況－ 城市印象 Gemdale Corporation 寧馬高速：連接南京和馬鞍山的高速公路 ， 15分鐘就可從本項目進(jìn)入主城區(qū) 自在城項目地處板橋新城，位于主城區(qū)的南部，距離主城區(qū)約 22公里，距奧體新城 17公里，未來地鐵８號線與主城的無縫對接 石閘湖為本項目提供了豐富的水景資源，可以使本項目很好的與自然相結(jié)合 南京市區(qū) 河西新城，南京市政府重點打造的城市副中心，新的金融 CBD地區(qū) 對外交通快捷 （ 四條公路通往主城 ） 寧馬高速 ： （ 現(xiàn)有通車 ） 寧蕪高速 ： （ 規(guī)劃 ） 中興路： （ 規(guī)劃 ） 濱江大道南延： （ 規(guī)劃 ） 京滬高鐵 ： （在建）京滬高速鐵路南京段從江浦 — 大勝關(guān)過江 — 鐵心橋 —寧南 — 滄波門 — 句容方向 項目概況－ 交通 Gemdale Corporation 項目概況－ 自在城印象 2023畝復(fù)合型現(xiàn)代居住之城 備注：該圖片為臨時，將來替換為自在城與石閘湖相結(jié)合的圖片 Gemdale Corporation 花園 洋房 一號 BLOCK總建筑面積：約 15萬平方米 一號 BLOCK總戶數(shù) 1265戶（其中高層公寓 1185套，洋房 80套） 展示點 ： 樣板房共計 5套 ； 2套高層普通公寓、 2套“ crossover戶型、170大戶型一套” 各住宅物業(yè)類型景觀特點 高層大戶型分布 ：在面向石閘湖的“凹字”形景觀界面上布置景觀大戶型，有效利用湖景資源； 高層中小戶型 ：在 BLOCK內(nèi)部水景豐富及棟距較大處布置，保證其居住品質(zhì)； 高層小戶型分布 ：在每個 BLOCK右側(cè)視線受阻或有一定交通干擾的側(cè)向界面上布置小戶型，以防護(hù)綠帶景觀資源提升小戶型品質(zhì)； 低層 ：在整個地塊中央安靜的兩個 BLOCK集中布置，一方面折減大量高層帶來的空間壓抑感，另一方面使地多層區(qū)集中中以獲得較大的開敞空間并獲得面向石閘湖的景觀界面，保證高檔住宅的高品質(zhì)居住環(huán)境。 項目概況－ 1BLOCK技術(shù)指標(biāo) Gemdale Corporation 產(chǎn)品 高層公寓（ B B3） crossover戶型（ B5） 花園洋房（ C2） 分布 B1： 10 106 B3： 10 10 108 10 10 103 10 1 11 112 面積 B11： 、 B12： 、 B13： 、 B31：、 B32： 、 B33： B51： 、 B52： 、 B53： 、 B54：、 B55： C21： 、 C22： 、 C23： 、C24： 、 C25： 套數(shù) 5棟 465套 3棟 720套 4棟 80套 物業(yè)特征 2棟 32層、 1棟 31層、 2棟 18層，兩梯三戶，精裝修交付標(biāo)準(zhǔn) 32層， 2層 9戶高湯戶型，精裝修交付標(biāo)準(zhǔn) 5+1電梯多層洋房，一梯兩戶，一層附帶下沉式 庭院 產(chǎn)品明細(xì) 兩房兩廳一衛(wèi) 、 套數(shù) 155套 一房兩廳一衛(wèi) 套數(shù) 80套 三房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 16套 面積 13610平米 面積 4460平米 面積 2200平米 三房兩廳兩衛(wèi) 、 套數(shù) 246套 兩房兩廳一衛(wèi) 套數(shù) 320套 四房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 48套 面積 33270平米 面積 27939平米 四房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 64套 兩房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 80套 五房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 16套 面積 10970平米 面積 6881平米 面積 2870平米 兩房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 80套 面積 7026平米 三房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 160套 面積 21446平米 合計面積 57850平米 67752平米 5070平米 項目概況－ 1BLOCK技術(shù)指標(biāo) Gemdale Corporation 產(chǎn)品競爭力－項目價值 規(guī)模 ? 競爭項目比較 : 金域藍(lán)灣 54萬平米；西堤國際 69萬平米－ 均屬于大盤性質(zhì) 區(qū)位（大） －板橋新城 ? 競爭項目比較 : 江寧 /金域藍(lán)灣 。 河西 /西堤國際 區(qū)位（小） －與河西 CBD 相毗鄰 1. 江寧新區(qū)： ? 項目位置較金域藍(lán)灣差 ? 項目品質(zhì)與金域藍(lán)灣相近 2. 河西 CBD： ? 項目位置較西堤國際差； ? 項目品質(zhì)較西堤國際優(yōu) 3. 提示：自在城項目路況較差 。項目周邊無配套 ，瓶頸 區(qū)位 －交通 1. 外部客觀條件： ? 公交狀況比金域藍(lán)灣 \西堤國際差； ? 路況較好 ,有寧馬高速直接連接南京主城 區(qū)域前景 江寧僅為南京的次配套區(qū)域，未來河西將發(fā)展成為南京第一 CBD，與河西相毗鄰的板橋新城的前景非常好 。 ● 區(qū)域前景較西堤國際差，比金域藍(lán)灣好；但作為板橋地塊來講， 區(qū)域核心企業(yè)的人群的收入普遍較好，當(dāng)?shù)貒?yán)重缺乏高檔的有城市感的社區(qū)樓盤和消費場所。 3. 主觀努力 ： ? 引進(jìn)公交、提供小區(qū)直達(dá)地鐵站及市區(qū)的班車；利用石閘湖主題公園的開發(fā)，炒作板塊，擴(kuò)大城市客群對板塊的認(rèn)知度 提示： 隨著市區(qū)土地資源不斷的開發(fā) ,南京城市的發(fā)展方向必然以城市外沿為主 ,然而受北面長江和東面紫金山的地理位置影響 ,沿長江向南已經(jīng)成為了南京城市后續(xù)發(fā)展的主要方向之一 項目價值提煉 —— 區(qū)位價值分析及利用 比較競爭項目： 江寧 /金域藍(lán)灣 河西 /西堤國際 Gemdale Corporation 客戶需求 價值對接－項目價值 規(guī)模 規(guī)模 → 第一大盤 →?? 它意味著城市生活、高質(zhì)量、高保障、高信譽度、高美譽度等 ?城市大盤，引爆市場 ?鎖定方向，精準(zhǔn)市場 區(qū)位（大） －板橋新城 ? “創(chuàng)新都市生活 ” ?南京未來的城市發(fā)展方向 城市引力、創(chuàng)新未來 ?政府造 “新城 ”（詳見后面規(guī)劃、配套等章節(jié)） ?城市建設(shè)利好消息：區(qū)域城市定位；板橋新城遠(yuǎn)景規(guī)劃 區(qū)位（?。? －與河西 CBD 相毗鄰 ?都市生活氛圍，品味高尚生活 ?平臺高、視野寬、（潛在）機(jī)會多 城市價值、現(xiàn)代品質(zhì)生活、個體價值的實現(xiàn) 服務(wù)－特色 ： ?利用高品質(zhì)都市生活的配套、會所、特色風(fēng)情商業(yè)街、石閘湖運動公園、大型奧特萊斯商業(yè)中心等特色物質(zhì)資源，將板橋打造成雨花區(qū)高級別的平臺運營（如論壇、年會、拓展活動、外來常駐機(jī)構(gòu)等）中心，高品質(zhì)生活中心 ?打造高品質(zhì)運動、休閑中心，導(dǎo)入河西、江寧都市客群。 區(qū)位 －交通 ?實際距離 “遠(yuǎn) ”； 心理距離 “偏 ” ?縮短實際距離－通過交通狀況的改善來實現(xiàn)，但需要一定 “時間 ” ?心理距離通過不斷樹立和鞏固的良好印象緩解 置業(yè)基本需求，客觀，挑剔 解決實在問題，努力改善形象 1. 市政： ?大力引進(jìn)公交線路； ?寧馬高速上設(shè)置項目指導(dǎo)系統(tǒng)，牽引客戶至項目； ?城市建設(shè)利好消息：買斷收費站，地鐵八號線規(guī)劃； 2. 車況： ?管理：服務(wù)外延；包裝：形象外延 形象包裝 ?包裝項目形象，包裝星級服務(wù)的社區(qū)巴士，改善置業(yè)者的心理距離 項目價值提煉 —— 區(qū)位價值分析及利用 Gemdale Corporation 價值提煉 規(guī)模－總規(guī)模 ?江南八區(qū)超級大盤 ?政府運營 區(qū)位（大） 河西南 ?南京濱江發(fā)展的必然延伸帶 —— 城市擴(kuò)張方向 ?新都市 區(qū)位（?。? ?都市生活 － 現(xiàn)代之城 ?自然生態(tài) – 生態(tài)之城 區(qū)位－交通 ?濱江大道 +寧馬高速 +地鐵 8號線 +長江三橋，立體交通網(wǎng)線 ?城市公交 +社區(qū)巴士 ?市區(qū)通達(dá)性強(qiáng)， 15分鐘到達(dá)奧體 河西新城 板橋新城 項目價值提煉 —— 區(qū)位價值分析及利用 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競爭力－項目價值 1 容積率 －容積率是地產(chǎn)開發(fā)的硬指標(biāo) ?項目：整體 ；