【正文】 規(guī)劃理念 ?“好東西一定源于好的理念 ” 物業(yè)是大件商品，要有些追求－身份、品味的標(biāo)簽 ?社區(qū)要有人氣、有活力；（人際）關(guān)系要融洽 現(xiàn)代生活，交往是必要條件 ?“社區(qū)要安全＼私密 ” 置業(yè)基本需求－安全 復(fù)合型社區(qū)－私人空間的保障 ?“選擇要多，考慮未來需要 ” 眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)，穩(wěn)重 －繽紛社區(qū)： ?除高層物業(yè)住宅外，配置部分花園洋房及別墅，適合各種人群，人口密度適當(dāng) ?社區(qū)以人類聚，老人、青年、壯年和兒童共存，老人及兒童將成為 社區(qū)注入活力－紐帶作用，強(qiáng)化社區(qū)內(nèi)人際關(guān)系； ?關(guān)系融洽了，全民安防 －社區(qū)更安全 ?住宅與公建配套的聯(lián)動(dòng)開發(fā) ，使物業(yè)具備了升值潛力 ； ?物業(yè) → 戶型 → 戶內(nèi)功能，均考慮滿足多元化需求 （如高空間運(yùn)用） 2. 共享與獨(dú)立－有機(jī)的社區(qū)： ?石閘湖運(yùn)動(dòng)公園、十平方公里的森林含氧帶、風(fēng)情商業(yè)街、多功能會(huì)所、多功能運(yùn)動(dòng)中心等，均為良好的 互動(dòng)溝通創(chuàng)造了的平臺(tái) ； ?風(fēng)情商業(yè)街與石閘湖商業(yè)街面向整個(gè)區(qū)域開放，當(dāng)人氣旺后， 為后期配套運(yùn)營(yíng)奠定基礎(chǔ) ?會(huì)所僅向業(yè)主開放 —— 安全、私密； 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 2 交通組織 ?交通形式多多，便捷順暢 置業(yè)基本需求，客觀，挑剔 ?應(yīng)考慮老人和小孩的步行安全需要 置業(yè)基本需求－安全 ?車不能影響居住 ?感覺要舒適，無論行人還是駕車者 舒適生活、品質(zhì)生活－人性化 ?區(qū)內(nèi)交通由車行、自行車、步行三種形式有機(jī)結(jié)合 ,打造 便利的通行環(huán)境（硬件 ）； ?在關(guān)鍵路段，車行、自行車、步行道路的路面標(biāo)高不同， 確保行人的安全； ?車行道均走小區(qū)外圍，地面停車位也隨之置于外圍，最大程度地減小了車行交通對(duì)內(nèi)部的影響，內(nèi)部道路均景觀化， 最大限度地減少行車對(duì)居住地影響； ?道路四通八達(dá)；同時(shí)根據(jù)自然地形，道路采用坡地形式，在住宅組團(tuán)出入口位置專門做了路面材料處理， 可以有效的降低車速，減少交通事故和傷害幾率 人居尺度 便利生活、舒適環(huán)境 ?能夠充分感受并欣賞他所處的環(huán)境，心境愉悅 ?居家氛圍，即親切感； ?安全感，即保證居家的私密性； ?特定的場(chǎng)所精神，即城市和家的印象 ?１號(hào)ＢＬＯＣＫ的各類物業(yè)均可以共享湖景，配以內(nèi)部中心集中綠地。 3. 主觀努力 ： ? 引進(jìn)公交、提供小區(qū)直達(dá)地鐵站及市區(qū)的班車；利用石閘湖主題公園的開發(fā)，炒作板塊，擴(kuò)大城市客群對(duì)板塊的認(rèn)知度 提示： 隨著市區(qū)土地資源不斷的開發(fā) ,南京城市的發(fā)展方向必然以城市外沿為主 ,然而受北面長(zhǎng)江和東面紫金山的地理位置影響 ,沿長(zhǎng)江向南已經(jīng)成為了南京城市后續(xù)發(fā)展的主要方向之一 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 區(qū)位價(jià)值分析及利用 比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 江寧 /金域藍(lán)灣 河西 /西堤國(guó)際 Gemdale Corporation 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 規(guī)模 規(guī)模 → 第一大盤 →?? 它意味著城市生活、高質(zhì)量、高保障、高信譽(yù)度、高美譽(yù)度等 ?城市大盤，引爆市場(chǎng) ?鎖定方向，精準(zhǔn)市場(chǎng) 區(qū)位（大） －板橋新城 ? “創(chuàng)新都市生活 ” ?南京未來的城市發(fā)展方向 城市引力、創(chuàng)新未來 ?政府造 “新城 ”（詳見后面規(guī)劃、配套等章節(jié)） ?城市建設(shè)利好消息：區(qū)域城市定位；板橋新城遠(yuǎn)景規(guī)劃 區(qū)位（小） －與河西 CBD 相毗鄰 ?都市生活氛圍，品味高尚生活 ?平臺(tái)高、視野寬、（潛在）機(jī)會(huì)多 城市價(jià)值、現(xiàn)代品質(zhì)生活、個(gè)體價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 服務(wù)－特色 ： ?利用高品質(zhì)都市生活的配套、會(huì)所、特色風(fēng)情商業(yè)街、石閘湖運(yùn)動(dòng)公園、大型奧特萊斯商業(yè)中心等特色物質(zhì)資源，將板橋打造成雨花區(qū)高級(jí)別的平臺(tái)運(yùn)營(yíng)（如論壇、年會(huì)、拓展活動(dòng)、外來常駐機(jī)構(gòu)等）中心，高品質(zhì)生活中心 ?打造高品質(zhì)運(yùn)動(dòng)、休閑中心，導(dǎo)入河西、江寧都市客群。 板橋新城的價(jià)值認(rèn)同 抗性 較大，需要較長(zhǎng)時(shí)間。 － 片區(qū)配套 往銅井 往安德門（ 96路） 往雨花臺(tái)（寧井線） 往江寧東山 （東井線） 往地鐵小行站 （ 153路） Gemdale Corporation ? 分析： ? 優(yōu)勢(shì)－－屬于主城區(qū)域，與河西新城天然相連；區(qū)域內(nèi)有雨花開發(fā)區(qū)和梅鋼兩大產(chǎn)業(yè)集群，有著豐富的產(chǎn)業(yè)人群，對(duì)城市人流的導(dǎo)入較強(qiáng)；石閘湖和“綠色南京”組團(tuán)的規(guī)劃為區(qū)域帶來自然資源的開發(fā)；整體規(guī)劃操作性強(qiáng)，規(guī)劃中將住宅和產(chǎn)業(yè)分開，有利于板塊和諧發(fā)展； ? 劣勢(shì)－－板橋新城周邊配套匱乏，基礎(chǔ)建設(shè)落后；區(qū)域比較陌生，長(zhǎng)期以來區(qū)域形象不佳；梅鋼等重工業(yè)企業(yè)分布較多，為板塊環(huán)境帶來污染；片區(qū)內(nèi)無商品房開發(fā)，在售房源大多為低價(jià)的小產(chǎn)權(quán)房，地緣客戶對(duì)商品房?jī)r(jià)格的接受度不高。 ? 板橋新城分 3大組團(tuán)開發(fā)； 2023年左右規(guī)劃容納人口 12萬左右， 2023年以后板橋新城將容納 35萬人規(guī)模。 Gemdale Corporation ? 分析： ? 供求關(guān)系：在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里供大于求的市場(chǎng)格局將會(huì)持續(xù)，市場(chǎng)低迷的態(tài)勢(shì)會(huì)延續(xù)，未來兩年成交量繼續(xù)維持較低水平。 強(qiáng)化了已有的三大板塊超過 75%市場(chǎng)份額格局。 ? 江寧板塊開發(fā)商統(tǒng)一思想、統(tǒng)一步調(diào)的工作將集中在 9—10月內(nèi)完成。 ? 年底業(yè)績(jī)沖刺也是板塊近期價(jià)格走勢(shì)的主要變量。 ? 河西、江寧、江北是南京大盤營(yíng)銷的主戰(zhàn)場(chǎng) ? 一般大盤，與這三個(gè)板塊關(guān)聯(lián)越密切，其成功的可能越大；反之亦然； ? 除地緣性消費(fèi)，江寧、江北較集中的是南京的經(jīng)濟(jì)型剛性消費(fèi)需求，河西集中的是城市一次改善型消費(fèi)。由于市場(chǎng)發(fā)生了急劇的變化，未來供大于求的市場(chǎng)趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)。 ? 受 07年市場(chǎng)火爆的刺激， 08年以來，各板塊推案量明顯加大，供大于求的市場(chǎng)壓力在加大。 ? 04—07年，河西、江寧、江北三板塊累計(jì)占南京市場(chǎng)總成交面積的 % ? 07年 ,河西、江寧、江北三板塊成交面積占比分別為： %、%和 33%。 ? 08年開盤的萬科“金域緹香”是目前板塊內(nèi)近期價(jià)格走勢(shì)的主要“不安定”因素； ? 08年底至 09年年中， 120萬方的“萬達(dá)廣場(chǎng)”和 70萬方的“仁恒江灣城”將陸續(xù)開盤，尤其是位于奧體的“仁恒江灣城”，預(yù)計(jì)精裝均價(jià)將不低于萬科“金域緹香”的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，將進(jìn)一步穩(wěn)定該板塊的整體均價(jià) . ? 結(jié)論：河西板塊良好的市場(chǎng)形象和穩(wěn)健的價(jià)格走勢(shì)是“自在城”大盤及板塊營(yíng)銷極為重要的市場(chǎng)資源 . 河西板塊商品住宅市場(chǎng)走勢(shì) － “調(diào)控期”中河西板塊市場(chǎng)走勢(shì) Gemdale Corporation ? 分析： ? 江北板塊 08年前七個(gè)月成交量同比降幅超過了 40%,在供應(yīng)量并沒有大幅萎縮的情況下 ,板塊市場(chǎng)供求矛盾進(jìn)一步被拉大 . ? 江北主要大盤項(xiàng)目的地價(jià)均在 16— 22萬 /畝，剛性成本較低 . ? 經(jīng)過一輪價(jià)格搏奕，江北市場(chǎng)目前在 4000元均價(jià)達(dá)成階段性平衡 . ? 未來江北區(qū)域的價(jià)格變化，江寧板塊的量?jī)r(jià)走勢(shì)將是一個(gè)核心的影響因素。但各項(xiàng)目 7/8月的成交表現(xiàn)卻很一致，成交量極低，個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)“負(fù)成交”。 直接的影響還在于： 壓縮了品牌開發(fā)商的“溢價(jià)空間”。 結(jié)論：短期內(nèi) ,開發(fā)商品牌及產(chǎn)品創(chuàng)新的市場(chǎng)溢價(jià)空間被大幅壓縮。是南京“南大門” － 地理位置 板橋新城 Gemdale Corporation ? 分析： ? 板橋新城發(fā)展目標(biāo)－－產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，布局合理，環(huán)境優(yōu)美，工作和生活舒適，以冶金、機(jī)械加工工業(yè)為主的現(xiàn)代化綜合性工業(yè)城鎮(zhèn) ? 對(duì)外交通快捷方便，現(xiàn)有寧蕪公路和寧馬高速與主城快速聯(lián)接，未來濱江大道將直通河西，板橋與奧體天然相連；地鐵和輕軌等軌道交通未來也將進(jìn)入板橋。 ? 結(jié)論：片區(qū)現(xiàn)有各項(xiàng)配套都比較匱乏，僅能滿足最基本的日常需要，但是本項(xiàng)目周邊沒有任何可享配套。 2023成交量較 2023年縮水 50%，預(yù)計(jì) 2023年與 2023年 持平 。 ● 區(qū)域前景較西堤國(guó)際差，比金域藍(lán)灣好；但作為板橋地塊來講， 區(qū)域核心企業(yè)的人群的收入普遍較好，當(dāng)?shù)貒?yán)重缺乏高檔的有城市感的社區(qū)樓盤和消費(fèi)場(chǎng)所。 比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 江寧 /金域藍(lán)灣 河西 /西堤國(guó)際 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 1 容積率 ?容積率較高，但外部自然環(huán)境與內(nèi)部自然景觀的合理配備會(huì)使消費(fèi)者忘記容積率高的不利因素 ?“絕版湖景，水域豐厚 ” 稀缺、天然、珍藏 ?項(xiàng)目水資源豐富，開發(fā)過程注意對(duì)資源的有效利用與整合 ?容積率和密度雖較高，但由于采用建筑高低搭配以及內(nèi)部中心集中綠地的規(guī)劃設(shè)計(jì)處理，使得整體空間感受并不緊張。 ?高層住宅首層附增地面庭院。 ?E、兩個(gè)高湯戶型的客廳都做了飄窗，使用空間得到擴(kuò)大（不過因?yàn)槊娣e限制不做步入式的了，是普通飄窗）。 ?次衛(wèi)考慮了干濕分離 B11戶型： ?廚房 3面操作臺(tái)布置，廚房、餐廳、陽臺(tái)（空中花園）關(guān)系舒適便捷。它的起居室不是挑空而是頂板上抬，使得客廳層高 3米 6，其上部是一個(gè)今后可封的露臺(tái)。 —— 服務(wù)水準(zhǔn)是城市化的軟標(biāo)志，既是外在的表象，也有內(nèi)在的涵義 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 項(xiàng)目資源、配套價(jià)值分析及利用 Gemdale Corporation 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 1 交通 便捷，低成本短時(shí)間； 城市公交 社區(qū)巴士 未來軌道交通 學(xué)校 ?“好學(xué)校，好教育 ” 重視子女教育 ?“不能輸在起跑線上 ” 對(duì)幼兒教育的關(guān)注 ?“國(guó)外教育好，有面子 ” ?100萬平米的建筑面積，幾萬人口的入住，確保生源和收益 ?引進(jìn)南京一幼、拉??； ?引進(jìn)國(guó)際的辦學(xué)模式 要用四通八達(dá)的教育來創(chuàng)造四通八達(dá)的社會(huì) ” 陶行知 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 項(xiàng)目資源、配套價(jià)值分析及利用 Gemdale Corporation 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 2 商業(yè) ?“便利、新鮮、種類齊全的肉菜供應(yīng)，并且價(jià)格合理 ” 基本生活需求，一定的生活品質(zhì) ?不要影響居住環(huán)境 社區(qū)環(huán)境保持 ?離家不遠(yuǎn)，采購(gòu)便捷 位置合理，不同組團(tuán)到達(dá)方便 ?高平臺(tái)： 3000平米的鄰里中心（大超市） ?好規(guī)劃： 社區(qū)主要干道六號(hào)路貫通商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街、會(huì)所等，確保商業(yè)人流，打造黃金商業(yè)鏈條， 提供 “一站式”購(gòu)物服務(wù)； ?休閑商業(yè)配套 （南北各一處，共 3000平米） 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 項(xiàng)目資源、配套價(jià)值分析及利用 Gemdale Corporation 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 3 運(yùn)動(dòng)會(huì)所 現(xiàn)代的節(jié)奏、健康的生活的運(yùn)動(dòng)中心 —— 生命在于運(yùn)動(dòng) ?運(yùn)動(dòng)健身：雙泳池（室外、室外）、乒乓球、臺(tái)球、閱覽室、 KTV、健身等（室內(nèi)）等 私人會(huì)所 對(duì)于中高端商務(wù)人士招待親朋好友的固定場(chǎng)所 ?紅酒吧、酒窖、天體 SPA、高檔餐廳、 KTV、多功能會(huì)議廳等 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 項(xiàng)目資源、配套價(jià)值分析及利用 Gemdale Corporation 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 4 公園 ?與家人、與朋友、與鄰居溝通交流的平臺(tái) 現(xiàn)代人，信息為先 ?社區(qū)大家庭 和諧的社區(qū)鄰里關(guān)系 ?“像城市中心的公園 ” 城市情結(jié) ?多層次的公園系統(tǒng)，全方位的交往平臺(tái) ?營(yíng)造豐富社區(qū)生活 ：石閘湖公園，湖濱跑道、散步路、慢跑徑；體育公園，健康石子路、體育器械，可一顯身手 ?自然的背景＋人文的痕跡（如雕塑、標(biāo)識(shí)等）＝品質(zhì) ?說明：石閘湖公園是向區(qū)域開放的，資源共享；社區(qū)內(nèi)的配套只向業(yè)主開放 —— 資源的有效整合和利用； 10萬平米生態(tài)公園 公園的記憶：就是城市的記憶，是離塵不離城的體現(xiàn)。籃球場(chǎng)、游泳池、濕地公園、漢地廣場(chǎng)等，提供的不僅是生活，更是富有生機(jī)與活力的健康理念 餐飲 風(fēng)情街特色餐飲商家、 KFC等品牌連鎖餐飲、 OUTLETS內(nèi)的配套的大中型餐飲配套給居民提供多種選擇 服務(wù) 金地物業(yè)的品牌服務(wù)配合自在城各項(xiàng)特色服務(wù)（網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、公共食堂、醫(yī)療救護(hù)中心）給居民帶來前所未有的生活氛圍 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 項(xiàng)目資源、配套價(jià)值分析及利用 Gemdale Corporation 基本結(jié)論 基本結(jié)論上述資源需要根據(jù)客戶需求進(jìn)行整合，以更精準(zhǔn)的符合客戶期待 ?！? ★ 普通南京客戶不會(huì)成為板橋板塊的第一批核心客戶。“信心、實(shí)力、品質(zhì)”，建立“金地”和“自在城”強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)形