【正文】 ?能夠營造氣氛，但是網(wǎng)球場、水上設(shè)施應(yīng)該都會收費，后期運營的難度較大 ?與政府共同建設(shè)石閘湖公園 ,打造 南京最大的運動休閑 MALL ?利用小區(qū)內(nèi)水景及綠地打造多個 小規(guī)模的情景公園 ?項目東邊的市政綠化帶也可以打造成以 坡地綠化為主的主題綠色公園 說明： 將打造成為城市名片，歡樂的城市生活時光的縮影 餐飲 ?風(fēng)情街內(nèi)引入不同特色餐飲 ,方便居民生活 ?引入 KFC等連鎖餐飲 ,拉動區(qū)域居民消費 ?OUTLETS內(nèi)的配套餐飲 也會成為吸引客群的一大亮點 服務(wù) ?金域藍灣： 服務(wù)水平排在國內(nèi)首位，甚至有時候能彌補產(chǎn)品的不足，很多客戶買產(chǎn)品就是為了買萬科的服務(wù)； ?自在城： 金地公司自有的物業(yè)管理公司 ,配合金地企業(yè)品牌公開展示。 —— 服務(wù)水準(zhǔn)是城市化的軟標(biāo)志，既是外在的表象，也有內(nèi)在的涵義 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 客戶需求 價值對接－項目價值 1 交通 便捷，低成本短時間； 城市公交 社區(qū)巴士 未來軌道交通 學(xué)校 ?“好學(xué)校，好教育 ” 重視子女教育 ?“不能輸在起跑線上 ” 對幼兒教育的關(guān)注 ?“國外教育好，有面子 ” ?100萬平米的建筑面積，幾萬人口的入住，確保生源和收益 ?引進南京一幼、拉小； ?引進國際的辦學(xué)模式 要用四通八達的教育來創(chuàng)造四通八達的社會 ” 陶行知 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 客戶需求 價值對接－項目價值 2 商業(yè) ?“便利、新鮮、種類齊全的肉菜供應(yīng)，并且價格合理 ” 基本生活需求，一定的生活品質(zhì) ?不要影響居住環(huán)境 社區(qū)環(huán)境保持 ?離家不遠，采購便捷 位置合理，不同組團到達方便 ?高平臺： 3000平米的鄰里中心（大超市） ?好規(guī)劃： 社區(qū)主要干道六號路貫通商業(yè)廣場、商業(yè)街、會所等，確保商業(yè)人流，打造黃金商業(yè)鏈條， 提供 “一站式”購物服務(wù)； ?休閑商業(yè)配套 （南北各一處，共 3000平米） 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 客戶需求 價值對接－項目價值 3 運動會所 現(xiàn)代的節(jié)奏、健康的生活的運動中心 —— 生命在于運動 ?運動健身：雙泳池（室外、室外）、乒乓球、臺球、閱覽室、 KTV、健身等（室內(nèi)）等 私人會所 對于中高端商務(wù)人士招待親朋好友的固定場所 ?紅酒吧、酒窖、天體 SPA、高檔餐廳、 KTV、多功能會議廳等 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 客戶需求 價值對接－項目價值 4 公園 ?與家人、與朋友、與鄰居溝通交流的平臺 現(xiàn)代人，信息為先 ?社區(qū)大家庭 和諧的社區(qū)鄰里關(guān)系 ?“像城市中心的公園 ” 城市情結(jié) ?多層次的公園系統(tǒng)，全方位的交往平臺 ?營造豐富社區(qū)生活 ：石閘湖公園，湖濱跑道、散步路、慢跑徑；體育公園，健康石子路、體育器械，可一顯身手 ?自然的背景＋人文的痕跡（如雕塑、標(biāo)識等）＝品質(zhì) ?說明：石閘湖公園是向區(qū)域開放的，資源共享；社區(qū)內(nèi)的配套只向業(yè)主開放 —— 資源的有效整合和利用； 10萬平米生態(tài)公園 公園的記憶：就是城市的記憶，是離塵不離城的體現(xiàn)。 石閘湖公園與社區(qū)公園內(nèi)外結(jié)合，形成“家在公園旁，人在公園里”的感覺 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 客戶需求 價值對接－項目價值 5 餐飲 ?小區(qū)周邊可方便居民日常生活的小餐飲 ?周邊缺少大中規(guī)模的餐飲酒家 ?區(qū)域內(nèi)對 KFC等品牌連鎖快餐的迫切需求 ?青年社區(qū)引入公共食堂 項目風(fēng)情街的特色餐飲直接為居民提供服務(wù) OUTLETS內(nèi)的配套的大中型餐飲酒家 項目著力引入 KFC的連鎖店 (目前已在接洽中 ) 樓宇內(nèi)設(shè)置創(chuàng)新功能大堂設(shè)計 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 客戶需求 價值對接－項目價值 6 服務(wù) ?一流的物業(yè)安全保障 置業(yè)基本需求－安全 ?“自在城生活自由自在 ” 自在生活無處不在 ?“網(wǎng)絡(luò)信息化服務(wù) ” 暢通的信息傳遞 ?“一站式 ” 便捷舒適生活、個性需求 ?專業(yè)的物業(yè)聯(lián)防系統(tǒng)、各項保全設(shè)備、社區(qū)治安 ?小區(qū)內(nèi)各項生活、娛樂配套設(shè)施完備 ,可讓您的一家享受全天的自在之旅 ?積極打造相關(guān)信息共享平臺，無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋，吸引青年客戶 ?建立特約商家平臺，聯(lián)動其他相關(guān)配套（如教育、健身等）和服務(wù)機構(gòu)，使業(yè)主感受城市般的便捷與舒適 ?樓宇公共大堂的一站式服務(wù) (如公共食堂、公共閱覽室、醫(yī)療站 ) 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 價值提煉 交通 社區(qū)巴士、快速公交、地鐵 2號線、交通網(wǎng)絡(luò)，寧馬高速等直通主城。板橋片區(qū)將迎來前所未有的發(fā)展機遇，區(qū)域價值逐漸呈現(xiàn) 教育 實驗小學(xué)、兩所標(biāo)準(zhǔn)幼兒園都在小區(qū)內(nèi)部，避開人流、車流干擾，與周邊小區(qū)結(jié)合，形成共享。將素質(zhì)教育設(shè)在家門口，解決父母的后顧之憂。 商業(yè) 自在城的商業(yè)風(fēng)情街匯聚城市生活精華，配合大型主力店鋪，設(shè)置均衡，體現(xiàn)均好性，使各類設(shè)施得到最便捷最高效的利用，打造優(yōu)質(zhì)生活。城市生活的齊全配置，就是現(xiàn)代生活的標(biāo)準(zhǔn) 會所 動、靜會所的有機結(jié)合，各級配置完善，動靜功能分明，如音樂、健身、游泳、籃球館等豐富功能。主題鮮明，位與小區(qū)主入口優(yōu)越位置。四層專屬私人會所為高端人群提供方便、專屬、高雅的接待場所 公園 城市資源稀缺的今天，自在城可享 1200畝大型運動公園，為自在城的居住者提供休閑、娛樂的場所?；@球場、游泳池、濕地公園、漢地廣場等，提供的不僅是生活，更是富有生機與活力的健康理念 餐飲 風(fēng)情街特色餐飲商家、 KFC等品牌連鎖餐飲、 OUTLETS內(nèi)的配套的大中型餐飲配套給居民提供多種選擇 服務(wù) 金地物業(yè)的品牌服務(wù)配合自在城各項特色服務(wù)（網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、公共食堂、醫(yī)療救護中心）給居民帶來前所未有的生活氛圍 項目價值提煉 —— 項目資源、配套價值分析及利用 Gemdale Corporation 基本結(jié)論 基本結(jié)論上述資源需要根據(jù)客戶需求進行整合，以更精準(zhǔn)的符合客戶期待 。 商業(yè)、交通、教育 等外部資源導(dǎo)入，是本案成功的重要保障。 新城規(guī)劃 和以石閘湖為核心的 景觀 、 配套 價值，構(gòu)成項目巨大價值支撐。 產(chǎn)品的建筑與戶型 創(chuàng)新 性強，優(yōu)勢明顯。 項目的 大盤 屬性，是自在城競爭力的重要構(gòu)成。 Gemdale Corporation 目標(biāo)客戶分析 目標(biāo)客戶分析 目標(biāo)客戶范圍 目標(biāo)客戶特征分析 第三章 Gemdale Corporation “南京市場 ,絕大多數(shù)項目將以‘凈消耗狀態(tài)’渡過 09年新年?！? “打破市場觀望的唯一‘秘訣’是‘逆市熱銷’?！? “獲得市場份額的唯一‘機會’是‘逆市熱銷’?！? ★ 普通南京客戶不會成為板橋板塊的第一批核心客戶。 有限的”出城客”不會在敏感期選擇陌生板塊。 “自在城”不會提供絕對價格。 ★ “超越江寧、接軌河西” ,整體形象決定板塊價格。具體說 ,即要求提供足以超越”恒大綠洲”和”金域藍灣”的整體功能和形象 .通過與河西板塊形成鮮明而密切的關(guān)聯(lián) ,形成市場認知。切忌“自彈自唱”。 ★ “地緣客戶、需求壟斷” ,引爆市場。 “找對人、說對話”，用“城市主題”釋放地緣客的剛性需求?！靶判摹嵙?、品質(zhì)”，建立“金地”和“自在城”強勢的市場形象。 目標(biāo)客戶定位－ 自在城客戶定位基礎(chǔ) 南京板塊分布格局 城北板塊 仙林板塊 城中板塊 河西板塊 江北板塊 板橋板塊 江寧板塊 城東板塊 城南板塊 Gemdale Corporation “鎖定目標(biāo)客戶” 是應(yīng)對近期市況的唯一制勝砝碼 ★ 價格 ,是南京城市客戶近期關(guān)注的核心因素。 ★ 未被開發(fā)的板橋地緣客戶 \長期的消費壓抑 , 是本案在當(dāng)前市況引爆市場的戰(zhàn)略性機會。 作為局部的市場空白，金地自在城在板橋具備 改善居住的唯一性， 品牌選擇的排他性， 是當(dāng)前市場銷售勝出的最大支撐 目標(biāo)客戶定位－ 自在城客戶定位原則 南京板塊分布格局 城北板塊 仙林板塊 城中板塊 河西板塊 江北板塊 板橋板塊 江寧板塊 城東板塊 城南板塊 Gemdale Corporation ? 廣泛性 作為代表性大盤項目，眼光要放遠，客群將來自全市各個區(qū)域以及外省市； ? 豐富多樣性 潛在客戶將來自于不同年齡層，不同身份，會出于不同的目的前來購房，具有豐富多樣性； ? 針對性 自在城 1－ 8＃組團將針對不同客戶開發(fā)有針對性的產(chǎn)品，以此實現(xiàn)客戶的分類，達到更好滿足客戶需求的目的，最終實現(xiàn)順利銷售； 目標(biāo)客戶定位－ 自在城整盤目標(biāo)客群模型 目標(biāo)客戶： 以主城區(qū)的客戶導(dǎo)入為主，以地緣客戶為輔，兼顧其它郊區(qū)客戶和外地客戶。 Gemdale Corporation 目標(biāo)客戶定位－ 自在城目標(biāo)客戶組合 自在城 不一樣的人，一樣的自在 1＃組團 2＃組團 3＃組團 4＃組團 5＃組團 6＃組團 7＃組團 8＃組團 地緣型客戶 全市青年客戶 高端改善型客戶 個性化城市客戶 外城市輻射客戶 地緣型客戶 全市青年客戶 周末度假型 Gemdale Corporation ? 主力客戶（占比 80％以上）： 板橋居民和在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯穆毠?。包括梅鋼職工，濱江開發(fā)區(qū)職工、雨花開發(fā)區(qū)職工和雨花臺區(qū)政府及企事業(yè)單位工作人員等。 ? 輔助客戶（占比 20％以內(nèi)）： 部分主城區(qū)居民，主要來自于城南區(qū)域以及地鐵沿線，可以通過現(xiàn)有交通方便的抵達自在城。 → 注：以下重點分析主力客戶構(gòu)成及特征 1＃ BLOCK：地緣客戶 目標(biāo)客戶定位－ 1＃ BLOCK主力客戶 Gemdale Corporation 目標(biāo)客戶定位－ 2＃ BLOCK主力客戶 ? 主力客戶（占比 80％以上）： 在地鐵沿線工作的青年白領(lǐng)，留寧大學(xué)生 ? 輔助客戶（占比 20％以內(nèi)）： 來自其它區(qū)域的青年客群，在板橋工作的青年職工，全市其他一些希望購買中小戶型的客戶 → 注：以下重點分析主力客戶構(gòu)成及特征 2＃ BLOCK：青年客戶 Gemdale Corporation 目標(biāo)客戶分布及范圍 － 地緣性客群集合 板橋人群結(jié)構(gòu) 寶鋼 集團 梅山 有限 公司 寶鋼 控股 梅山 股份 有限 公司 雨 花 開 發(fā) 區(qū) 濱 江 開 發(fā) 區(qū) 鎮(zhèn) 政 府 及 事 業(yè) 單位 私 營 企 業(yè) 及 原 住民 總 部 部 室 (9) 二 級 公 司 (18) 總 部 部 室 (10) 二 級 公 司 (12) 管 委 會 駐 區(qū) 企 業(yè) (66) 管 委 會 駐 區(qū) 企 業(yè) (53) 政 府 機 構(gòu) 國 有 企 事 業(yè) 單 位 私 營 企 業(yè) 原 住 民 濱江 開發(fā)區(qū) 廠區(qū) 生活區(qū) 雨花 開發(fā)區(qū) 政府＋事業(yè)單位 ＋私企＋原住民 金地自在城 Gemdale Corporation 寶鋼集團 梅山有限公司 寶鋼控股梅山股份有 限公司 雨花開發(fā)區(qū) 濱江開發(fā)區(qū) 鎮(zhèn)政府及事業(yè) 單位 私營企業(yè)及原 住民 高 端 客 戶 富豪型客戶 副總，董事會成員，部分部門一把手（處局級干部） 副總，董事會成員，部分部門一把手（處局級干部） 大型企業(yè)老總或董事 大型企業(yè)老總或董