【正文】 Gemdale Corporation 目標客戶定位－ 自在城目標客戶組合 自在城 不一樣的人，一樣的自在 1＃組團 2＃組團 3＃組團 4＃組團 5＃組團 6＃組團 7＃組團 8＃組團 地緣型客戶 全市青年客戶 高端改善型客戶 個性化城市客戶 外城市輻射客戶 地緣型客戶 全市青年客戶 周末度假型 Gemdale Corporation ? 主力客戶（占比 80％以上）： 板橋居民和在當?shù)毓ぷ鞯穆毠?。具體說 ,即要求提供足以超越”恒大綠洲”和”金域藍灣”的整體功能和形象 .通過與河西板塊形成鮮明而密切的關聯(lián) ,形成市場認知。 項目的 大盤 屬性，是自在城競爭力的重要構成。 商業(yè) 自在城的商業(yè)風情街匯聚城市生活精華，配合大型主力店鋪，設置均衡，體現(xiàn)均好性，使各類設施得到最便捷最高效的利用，打造優(yōu)質(zhì)生活。 人性化 ? 有中心景觀、中心水景區(qū) ? 水池設計親水性較差 ： 除自然環(huán)境外，還有商業(yè)環(huán)境和人文環(huán)境，如簡捷便利的購物環(huán)境、宜人的景觀＋商業(yè)步行 街道、各種公共空間創(chuàng)造人與人碰面交往的場所和機會等。 贈送的地下室均南北通透，采光通風可媲美地上一層，脫離 了原來地下室只能做儲藏或健身房或影音室的無采光通風的 局限，大大拓展了居住生活空間。 A A B B C C C C D D E E F G 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析 Gemdale Corporation 戶型 ?大戶型南北通透、三房朝南 ,短進深、大開間、南北通透，超乎想象的 “寬 ”感覺 ?B13戶型 ： ?客廳為側向橫廳，開間 4米 5，轉角陽臺，充分利用側向采光通風資源，同時也充分享用西側湖景。 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析 Gemdale Corporation 價值提煉 風格 立面 ?高層 —— 簡潔明快，體塊感強，時尚、現(xiàn)代 ?洋房 —— 退臺式設計，立面變化豐富，仿木質(zhì)外墻裝飾面與雨篷點綴，擺脫立面材質(zhì)的單調(diào)。 交通組織 ?交通組織人性化 — 三級交通動線，實現(xiàn)真正意義人車分流 人居尺度 ●以人為本，體現(xiàn)方便、快捷，尺度溫馨 意識形態(tài) ?從感官到內(nèi)心營造 “城市璀璨 ”的感覺 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競爭力－項目價值 1 風格 優(yōu)勢 ?新（簡約）現(xiàn)代主義 ，建筑立面整體材質(zhì)高檔，建筑立面現(xiàn)代感強，可識別性高 ?講究細節(jié)處理，營造溫馨氣氛， 簡潔硬朗的立面線條，強調(diào)整體性和體塊感，給人挺拔、清爽的視覺享受，在建筑細部處理上對立面線條、窗洞口、陽臺及其欄桿專門做了精細化處理，使得在完整的體量上有著豐富的耐看的細部。 意識形態(tài) —— 意識形態(tài)范疇，從城市感 → 感觀體驗 → 心理體驗 1. 金域藍灣： ?道路： 路牌內(nèi)容以不同形象展示了項目的特性， 但項目概念未作很好的市場解讀， 對其提出的 U8+的概念，受眾理解不了； ?邊界： 從與周邊環(huán)境跳出，沿路的綠化標識醒目 ； ?小環(huán)境： 每一個 block都有其自身的特點，構成了業(yè)主不同的認知。 項目概況－ 城市印象 Gemdale Corporation 寧馬高速：連接南京和馬鞍山的高速公路 ， 15分鐘就可從本項目進入主城區(qū) 自在城項目地處板橋新城，位于主城區(qū)的南部，距離主城區(qū)約 22公里，距奧體新城 17公里，未來地鐵８號線與主城的無縫對接 石閘湖為本項目提供了豐富的水景資源，可以使本項目很好的與自然相結合 南京市區(qū) 河西新城，南京市政府重點打造的城市副中心，新的金融 CBD地區(qū) 對外交通快捷 （ 四條公路通往主城 ） 寧馬高速 ： （ 現(xiàn)有通車 ） 寧蕪高速 ： （ 規(guī)劃 ） 中興路： （ 規(guī)劃 ） 濱江大道南延： （ 規(guī)劃 ） 京滬高鐵 ： （在建）京滬高速鐵路南京段從江浦 — 大勝關過江 — 鐵心橋 —寧南 — 滄波門 — 句容方向 項目概況－ 交通 Gemdale Corporation 項目概況－ 自在城印象 2023畝復合型現(xiàn)代居住之城 備注：該圖片為臨時，將來替換為自在城與石閘湖相結合的圖片 Gemdale Corporation 花園 洋房 一號 BLOCK總建筑面積：約 15萬平方米 一號 BLOCK總戶數(shù) 1265戶（其中高層公寓 1185套，洋房 80套） 展示點 ： 樣板房共計 5套 ； 2套高層普通公寓、 2套“ crossover戶型、170大戶型一套” 各住宅物業(yè)類型景觀特點 高層大戶型分布 ：在面向石閘湖的“凹字”形景觀界面上布置景觀大戶型，有效利用湖景資源； 高層中小戶型 ：在 BLOCK內(nèi)部水景豐富及棟距較大處布置，保證其居住品質(zhì)； 高層小戶型分布 ：在每個 BLOCK右側視線受阻或有一定交通干擾的側向界面上布置小戶型，以防護綠帶景觀資源提升小戶型品質(zhì)； 低層 ：在整個地塊中央安靜的兩個 BLOCK集中布置，一方面折減大量高層帶來的空間壓抑感，另一方面使地多層區(qū)集中中以獲得較大的開敞空間并獲得面向石閘湖的景觀界面，保證高檔住宅的高品質(zhì)居住環(huán)境。 ? 結論：自在城做為板橋板塊首發(fā)項目 ,短時間區(qū)域內(nèi)沒有項目與之競爭 即將出讓地塊 雨花城鎮(zhèn)項目 Gemdale Corporation 基本結論 價格戰(zhàn) 將主導營銷，溢價空間被壓縮。以低端的餐飲和超市為主，僅能滿足當?shù)鼐用竦淖畹蛯哟稳粘ＯM。 結論：以市場定銷售，以銷售定生產(chǎn)是當前局面下更好的策略選擇。 Gemdale Corporation ? 分析： ? 供求關系：在相當長的一段時間里供大于求的市場格局將會持續(xù)，市場低迷的態(tài)勢會延續(xù)，未來兩年成交量繼續(xù)維持較低水平。 ? 結論：“恒大綠洲”階段性價格策略和即將展開的江寧板塊的年終“跳水”，將對南京市場產(chǎn)生強烈震動 ? “該來的早晚要來”。 ? 由于江寧區(qū)政府的“一房一價”政策，江寧的房價對市場變化的反應相對“遲鈍”和“滯后”。 ? 結論： 08全年銷量可能在 500萬平米左右，總體將比 07年下跌 50%左右。 － 3大“人氣板塊”的形成 Gemdale Corporation 20232023各板塊住宅 供銷對比012城中 城東 城南 河西 城北 仙林 江寧 江北2023 2023 2023 20232023 2023 2023 2023城中 城東 城南 河西 城北 仙林 江寧 江北 － 3大“人氣板塊”的形成 南京板塊分布格局 城北板塊 仙林板塊 城中板塊 河西板塊 江北板塊 板橋板塊 江寧板塊 城東板塊 城南板塊 ? 在 2023年的市場熱潮中，江北價格出現(xiàn)非理性增長。Gemdale Corporation 科學筑家 金地自在城營銷策劃報告 Gemdale Corporation 目 錄 第一章 市場研究 第二章 項目分析 第三章 目標客戶分析 第四章 項目競爭態(tài)勢分析 第五章 營銷推廣策略 第六章 項目銷售策略 Gemdale Corporation 市場研究 房地產(chǎn)宏觀市場分析 區(qū)域市場分析 區(qū)域典型項目分析 第一章 Gemdale Corporation 南京板塊分布格局 城北板塊 仙林板塊 城中板塊 河西板塊 江北板塊 板橋板塊 江寧板塊 城東板塊 城南板塊 20232023各板塊住宅 成交量 表現(xiàn) (萬平米)050100150200250300350城中 城東 城南 河西 城北 仙林 江寧 江北2023 2023 2023 202320232023各板塊住宅 成交均價 表 現(xiàn)(元/平米)02023400060008000100001202314000城中 城東 城南 河西 城北 仙林 江寧 江北2023 2023 2023 2023? 主城區(qū)價格的飆升成為整個市場活躍的第一推力； 江寧、江北、河西成為拉動南京樓市的三股持續(xù)動力； 江寧、江北與河西三分天下； ? 主城供應量迅速下降，價格急速拉升。江寧由于嚴格限價政策，價格漲幅相對較小。 ? 08年市場成交量將跌至 04年之前水平。 ? 08年的市場轉向后，江寧的項目價格還在延續(xù) 07年的余溫向上發(fā)展，并上摸 6000元均價。 除了城墻內(nèi)的主城區(qū)和河西板塊仍將保持相對的價格穩(wěn)定，但繼續(xù)“縮量”已不可避免。 ? 成交價格：受資金鏈限制，部分開發(fā)商將被迫選擇降價促銷，將對區(qū)域及全市產(chǎn)生影響，促使一些郊區(qū)板塊進行價值回歸，尤其是始終被交通所困擾的江北板塊和價格透支嚴重的仙林板塊。 Gemdale Corporation ? 分析： ? 位于南京雨花臺區(qū)，北至秦淮新河，東抵寧馬高速公路、西至長江，南至江寧河，總占地 。 ? 教育配套－－目前板橋新城從學前教育到高中教育都有配套。 在此背景下，努力提升項目的 綜合價值 是確保成功的關鍵 。 項目概況－ 1BLOCK技術指標 Gemdale Corporation 產(chǎn)品 高層公寓（ B B3） crossover戶型（ B5） 花園洋房（ C2） 分布 B1： 10 106 B3： 10 10 108 10 10 103 10 1 11 112 面積 B11： 、 B12： 、 B13： 、 B31：、 B32： 、 B33： B51： 、 B52： 、 B53： 、 B54：、 B55： C21： 、 C22： 、 C23： 、C24： 、 C25： 套數(shù) 5棟 465套 3棟 720套 4棟 80套 物業(yè)特征 2棟 32層、 1棟 31層、 2棟 18層，兩梯三戶，精裝修交付標準 32層， 2層 9戶高湯戶型，精裝修交付標準 5+1電梯多層洋房，一梯兩戶，一層附帶下沉式 庭院 產(chǎn)品明細 兩房兩廳一衛(wèi) 、 套數(shù) 155套 一房兩廳一衛(wèi) 套數(shù) 80套 三房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 16套 面積 13610平米 面積 4460平米 面積 2200平米 三房兩廳兩衛(wèi) 、 套數(shù) 246套 兩房兩廳一衛(wèi) 套數(shù) 320套 四房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 48套 面積 33270平米 面積 27939平米 四房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 64套 兩房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 80套 五房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 16套 面積 10970平米 面積 6881平米 面積 2870平米 兩房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 80套 面積 7026平米 三房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 160套 面積 21446平米 合計面積 57850平米 67752平米 5070平米 項目概況－ 1BLOCK技術指標 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競爭力－項目價值 規(guī)模 ? 競爭項目比較 : 金域藍灣 54萬平米；西堤國際 69萬平米－ 均屬于大盤性質(zhì) 區(qū)位（大） －板橋新城 ? 競爭項目比較 : 江寧 /金域藍灣 。 ?標志物： 第一時間將映入業(yè)主的眼簾。 ?花園洋房在強調(diào)整體性和細部處理外，還強調(diào)多層分層疊落感，充分體現(xiàn)花園洋房層層退臺的最大特色，也使得整體體量減小而更貼近人的尺度。 ?風情街 —— 玻璃磚墻，外挑平臺和空中花園實現(xiàn)高低落差，營造整體靈動的效果 ?會所 —— 造型、線條酷，視覺沖擊力強，引領風情街，成為商業(yè)街的精神領袖 人居 尺度 ?入戶大堂 —— 豪華精裝，雙大堂雙流向設計，大堂層高 ，架空層層高 ?信報箱、奶箱雙向投取設計 ?架空層功能化、自然化設計，注重鄰里交流共享 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析 Gemdale Corporation 戶型 ?均好性強，尺度感怡人，得房率高，超值享受