【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ?提示： ，綠化、景觀面積少，配套共享人群多，尤其會(huì)擔(dān)公共配套不夠，故現(xiàn)場(chǎng)展示建議盡量消費(fèi)客群的這些擔(dān)憂(yōu) 規(guī)劃理念 －起點(diǎn) ?金域藍(lán)灣： 金地自在城的系統(tǒng)性較金域藍(lán)灣好，效益產(chǎn)出更高 —— 后者雖有萬(wàn)科早期的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)鋪墊，但自然環(huán)境的利用沒(méi)有自在城充分，商業(yè)配套較金域藍(lán)灣更勝一籌； ?西堤國(guó)際：金地在城的整體開(kāi)發(fā)理念較西堤國(guó)際高 1－ 2個(gè)檔次，后者在商業(yè)配套、功能配套與住宅配套的互動(dòng)運(yùn)營(yíng)方面一直被市場(chǎng)置疑 —— 物業(yè)價(jià)值非最大化（綜合水平有限） —— 西堤國(guó)際是一個(gè)典型的睡城 ?自在城：繼承了原有的土地肌理，建造一座現(xiàn)代化的生態(tài)之城 理念更科學(xué)、更先進(jìn)；高起點(diǎn)，城市生活，國(guó)際視野 （待現(xiàn)場(chǎng)展示） 交通組織 －項(xiàng)目的動(dòng)脈 ?金域藍(lán)灣：內(nèi)部六組人車(chē)動(dòng)線(xiàn)，自行車(chē)及汽車(chē)兩組車(chē)流動(dòng)線(xiàn)，車(chē)位較多 ?西堤國(guó)際：內(nèi)部人車(chē)分流，車(chē)位有限 ?自在城：創(chuàng)新突破 —— 從人使用角度出發(fā)，考慮更加完善，存在三種交通方式：車(chē)行、自行車(chē)、步行、車(chē)位充足、設(shè)置社區(qū)小軌道（待現(xiàn)場(chǎng)展示） 比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 江寧 /金域藍(lán)灣 河西 /西堤國(guó)際 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 競(jìng)爭(zhēng)力－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 2 人居尺度 ?金域藍(lán)灣：大項(xiàng)目， 54萬(wàn)方的開(kāi)發(fā)規(guī)模，交通較差， 晚上出行不方便，基本靠私家車(chē)出行；地價(jià)高，戶(hù)型較大，總價(jià)高，大盤(pán)開(kāi)發(fā)，大環(huán)境，較舒服； ?西堤國(guó)際：低密度開(kāi)發(fā)，社區(qū)內(nèi)感覺(jué)舒適；以高層公寓為主，戶(hù)型較大，總價(jià)較高，交通出行基本依賴(lài)業(yè)主的私家車(chē)，步行+公交； ?項(xiàng)目：借助石閘湖天然景觀資源，2023畝的項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā) ，囊括了高層公寓、花園洋房、別墅等物業(yè)類(lèi)別，社區(qū)引進(jìn)公交 +社區(qū)巴士，實(shí)現(xiàn)與主城的無(wú)縫對(duì)接。首批入市的 1號(hào) BLOCK地塊將很好地滿(mǎn)足地緣客戶(hù)的居住需求，改善地緣客戶(hù)居住質(zhì)量， 2號(hào) BLOCK滿(mǎn)足青年客戶(hù)需求，控制總價(jià) +強(qiáng)大功能配套 ?? 金地自在城將全面營(yíng)造繽紛都市生活。 意識(shí)形態(tài) —— 意識(shí)形態(tài)范疇，從城市感 → 感觀體驗(yàn) → 心理體驗(yàn) 1. 金域藍(lán)灣： ?道路： 路牌內(nèi)容以不同形象展示了項(xiàng)目的特性， 但項(xiàng)目概念未作很好的市場(chǎng)解讀， 對(duì)其提出的 U8+的概念，受眾理解不了； ?邊界： 從與周邊環(huán)境跳出，沿路的綠化標(biāo)識(shí)醒目 ； ?小環(huán)境： 每一個(gè) block都有其自身的特點(diǎn)，構(gòu)成了業(yè)主不同的認(rèn)知。 ?標(biāo)志物： 第一時(shí)間將映入業(yè)主的眼簾。 2. 西堤國(guó)際： ?小環(huán)境：主入口大門(mén)的景觀與綠色植被很溫馨； ?已經(jīng)交付的高層立面較大氣，時(shí)代感、國(guó)際感強(qiáng)； ?內(nèi)部小環(huán)境、標(biāo)志物及景觀配備合理，相互交融，代表了項(xiàng)目的整體氣質(zhì) 3. 自在城： 先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念，創(chuàng)新的產(chǎn)品規(guī)劃，擁有 8個(gè)不同目標(biāo)客群的 block組團(tuán)，配合大型的商業(yè)和會(huì)所等設(shè)施， 8個(gè)地塊各具特色，有各自的歸屬感，而又統(tǒng)合在石閘湖的自然感召力之下。 以首推石閘湖而亮相，構(gòu)建成了一個(gè)真正的復(fù)合型現(xiàn)代城市感的大盤(pán)。 比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 江寧 /金域藍(lán)灣 河西 /西堤國(guó)際 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 客戶(hù)需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 1 容積率 ?容積率較高，但外部自然環(huán)境與內(nèi)部自然景觀的合理配備會(huì)使消費(fèi)者忘記容積率高的不利因素 ?“絕版湖景，水域豐厚 ” 稀缺、天然、珍藏 ?項(xiàng)目水資源豐富，開(kāi)發(fā)過(guò)程注意對(duì)資源的有效利用與整合 ?容積率和密度雖較高，但由于采用建筑高低搭配以及內(nèi)部中心集中綠地的規(guī)劃設(shè)計(jì)處理，使得整體空間感受并不緊張。 規(guī)劃理念 ?“好東西一定源于好的理念 ” 物業(yè)是大件商品，要有些追求－身份、品味的標(biāo)簽 ?社區(qū)要有人氣、有活力；（人際）關(guān)系要融洽 現(xiàn)代生活，交往是必要條件 ?“社區(qū)要安全＼私密 ” 置業(yè)基本需求－安全 復(fù)合型社區(qū)－私人空間的保障 ?“選擇要多，考慮未來(lái)需要 ” 眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)，穩(wěn)重 －繽紛社區(qū)： ?除高層物業(yè)住宅外，配置部分花園洋房及別墅，適合各種人群，人口密度適當(dāng) ?社區(qū)以人類(lèi)聚，老人、青年、壯年和兒童共存，老人及兒童將成為 社區(qū)注入活力－紐帶作用，強(qiáng)化社區(qū)內(nèi)人際關(guān)系； ?關(guān)系融洽了，全民安防 －社區(qū)更安全 ?住宅與公建配套的聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) ，使物業(yè)具備了升值潛力 ； ?物業(yè) → 戶(hù)型 → 戶(hù)內(nèi)功能，均考慮滿(mǎn)足多元化需求 （如高空間運(yùn)用） 2. 共享與獨(dú)立－有機(jī)的社區(qū)： ?石閘湖運(yùn)動(dòng)公園、十平方公里的森林含氧帶、風(fēng)情商業(yè)街、多功能會(huì)所、多功能運(yùn)動(dòng)中心等，均為良好的 互動(dòng)溝通創(chuàng)造了的平臺(tái) ； ?風(fēng)情商業(yè)街與石閘湖商業(yè)街面向整個(gè)區(qū)域開(kāi)放，當(dāng)人氣旺后， 為后期配套運(yùn)營(yíng)奠定基礎(chǔ) ?會(huì)所僅向業(yè)主開(kāi)放 —— 安全、私密； 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 客戶(hù)需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 2 交通組織 ?交通形式多多，便捷順暢 置業(yè)基本需求，客觀，挑剔 ?應(yīng)考慮老人和小孩的步行安全需要 置業(yè)基本需求－安全 ?車(chē)不能影響居住 ?感覺(jué)要舒適，無(wú)論行人還是駕車(chē)者 舒適生活、品質(zhì)生活－人性化 ?區(qū)內(nèi)交通由車(chē)行、自行車(chē)、步行三種形式有機(jī)結(jié)合 ,打造 便利的通行環(huán)境（硬件 ）； ?在關(guān)鍵路段，車(chē)行、自行車(chē)、步行道路的路面標(biāo)高不同， 確保行人的安全； ?車(chē)行道均走小區(qū)外圍，地面停車(chē)位也隨之置于外圍，最大程度地減小了車(chē)行交通對(duì)內(nèi)部的影響，內(nèi)部道路均景觀化， 最大限度地減少行車(chē)對(duì)居住地影響； ?道路四通八達(dá)；同時(shí)根據(jù)自然地形，道路采用坡地形式，在住宅組團(tuán)出入口位置專(zhuān)門(mén)做了路面材料處理， 可以有效的降低車(chē)速，減少交通事故和傷害幾率 人居尺度 便利生活、舒適環(huán)境 ?能夠充分感受并欣賞他所處的環(huán)境，心境愉悅 ?居家氛圍，即親切感； ?安全感，即保證居家的私密性； ?特定的場(chǎng)所精神，即城市和家的印象 ?１號(hào)ＢＬＯＣＫ的各類(lèi)物業(yè)均可以共享湖景，配以?xún)?nèi)部中心集中綠地。（ 自然都市生活 ） ?社區(qū)巴士與各ＢＬＯＣＫ之間的步行距離控制在５分鐘內(nèi)， 最大不超過(guò)８ 00米； ?每一個(gè) 商業(yè)或景觀點(diǎn) 到社區(qū)巴士的距離也應(yīng)控制在 5分鐘步行范圍內(nèi)，最大不超過(guò)８ 00米 “科學(xué)的尺度 ”是 “人 ”的尺度 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 客戶(hù)需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 3 意識(shí)形態(tài) 身自在、心自在－不一樣的人群，一樣的自在 ? “我想很快找到朋友的家、便利店、幼兒園或是一家２４小時(shí)洗衣店 ?? ” ?“我喜歡這里的風(fēng)情商業(yè)街，因?yàn)閬?lái)到這里就可以滿(mǎn)足一切需求，這是最重要的，其他什么都無(wú)所謂 ?? ” ?“商業(yè)街吸引了周邊的人全來(lái)消費(fèi)，這里人氣很旺，我們共同擁有它，非常美妙?? ” “每一個(gè)人都會(huì)與自己生活過(guò)的城市（或某一部分）聯(lián)系密切， 對(duì)城市的印象也必然留在記憶中，當(dāng)把它們挖掘出來(lái)、反映出來(lái)，也就是價(jià)值的體現(xiàn) ” “城市同其他事物一樣，也有其視覺(jué)語(yǔ)言；清晰的語(yǔ)言，意味著清晰的信息，使人迅速遷移，找到歸屬 ” 1. 道路 ： 自在路 ，連接了住宅區(qū)、風(fēng)情商業(yè)街、交通站點(diǎn)、石閘湖商業(yè)街、會(huì)所和十平方公里的森林含氧帶，具有城市中心大道的強(qiáng)指向性和標(biāo)志性 —— 它向每一個(gè)路上的業(yè)主預(yù)示： “您在回家的路上 ” 2. 邊界：緊鄰項(xiàng)目的 十平方公里的含氧帶 ，外觀上具有較強(qiáng)的秩序感、設(shè)計(jì)感 —— 從與周邊環(huán)境跳出，告訴客戶(hù) “這里是您的家， “石閘湖是您的主花園 ”” 3. 區(qū)域： 主入口區(qū)域 （會(huì)所、交通總站點(diǎn)）、 風(fēng)情商業(yè)街、酒店 ——每一個(gè)區(qū)域都有其自身的特點(diǎn)，構(gòu)成了業(yè)主不同的認(rèn)知－ 如 “這里很有感覺(jué)，像都市 ” 4. 4. 節(jié)點(diǎn)：如 風(fēng)情商業(yè)街 ，自在城的中心生活區(qū)，向整個(gè)區(qū)域敞開(kāi) —— 根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論， “市 ”為城生、 “城 ”為市榮，加之街區(qū)特色的“源泉 ”水景，所以商業(yè)街已不僅僅是自在城的經(jīng)濟(jì)中心，而且被升華為城市的源頭 “這里很有情調(diào)，總能讓人想起些什么 ” 5. 標(biāo)志物：商業(yè)廣場(chǎng)聳立的 標(biāo)志物 、主入口的 安全崗?fù)?、主入口的 會(huì)所，在第一時(shí)間將映入業(yè)主的眼簾， 告訴業(yè)主 “您到家了 ” 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 價(jià)值提煉 物業(yè)組合 ?除城市化的高層建筑外，還有親近土地的 TOWN HOUSE和情景花園洋房，相互高低搭配、錯(cuò)落有致、親疏得當(dāng)，相互既有交流又有各自區(qū)塊的私密性。 規(guī)劃理念 ?新城市主義的運(yùn)用 ,營(yíng)造繽紛的都市感 ?結(jié)合地塊本身的自然機(jī)理，遵從土地屬性（臺(tái)地、坡地） —— 自由、自然，打造高低錯(cuò)落靈動(dòng)的居住氛圍 ?混搭、多元、繽紛的城市生活 —— 可持續(xù)發(fā)展的社區(qū) ?多層級(jí)的商業(yè)空間、人性化的休閑空間、完備的運(yùn)動(dòng)設(shè)施營(yíng)造城市化界面 ?和自然、悠閑、溫馨的生活氛圍。 交通組織 ?交通組織人性化 — 三級(jí)交通動(dòng)線(xiàn)，實(shí)現(xiàn)真正意義人車(chē)分流 人居尺度 ●以人為本，體現(xiàn)方便、快捷，尺度溫馨 意識(shí)形態(tài) ?從感官到內(nèi)心營(yíng)造 “城市璀璨 ”的感覺(jué) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 1 風(fēng)格 優(yōu)勢(shì) ?新（簡(jiǎn)約）現(xiàn)代主義 ，建筑立面整體材質(zhì)高檔，建筑立面現(xiàn)代感強(qiáng)，可識(shí)別性高 ?講究細(xì)節(jié)處理，營(yíng)造溫馨氣氛， 簡(jiǎn)潔硬朗的立面線(xiàn)條，強(qiáng)調(diào)整體性和體塊感，給人挺拔、清爽的視覺(jué)享受，在建筑細(xì)部處理上對(duì)立面線(xiàn)條、窗洞口、陽(yáng)臺(tái)及其欄桿專(zhuān)門(mén)做了精細(xì)化處理，使得在完整的體量上有著豐富的耐看的細(xì)部。 ?花園洋房在強(qiáng)調(diào)整體性和細(xì)部處理外，還強(qiáng)調(diào)多層分層疊落感，充分體現(xiàn)花園洋房層層退臺(tái)的最大特色，也使得整體體量減小而更貼近人的尺度。 人居尺度 ?金域藍(lán)灣、西堤國(guó)際的項(xiàng)目建筑尺度均 OK； ?自在城優(yōu)勢(shì)：細(xì)分市場(chǎng)客群，產(chǎn)品差異化，并借鑒目前先進(jìn)設(shè)計(jì)元素使金地科學(xué)筑家的理念真正運(yùn)用到項(xiàng)目產(chǎn)品的每一個(gè)細(xì)節(jié) 生態(tài)化 優(yōu)勢(shì) ?依水而居 ?種在絕版湖邊的房子，不可再生的湖景資源 ?內(nèi)部綠化及水景的多樣運(yùn)用 ?高層多位于臺(tái)地，增加景觀面 劣勢(shì) ?石閘湖目前的狀況還不能稱(chēng)之為湖，有待開(kāi)發(fā) ?周邊的生態(tài)環(huán)境有待整合 人性化 優(yōu)勢(shì) ?考慮周密，配套齊全； ?創(chuàng)新＋實(shí)用 比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 江寧 /金域藍(lán)灣 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 2 人文化 優(yōu)勢(shì)： 創(chuàng)新的探索，住宅與湖景的互相借勢(shì)，與時(shí)俱進(jìn)的精神，讓板橋新城的概念深入人心 劣勢(shì)： 消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域的抗性很大，區(qū)域內(nèi)多為當(dāng)?shù)亟紖^(qū)居民 戶(hù)型 優(yōu)勢(shì) ?細(xì)分市場(chǎng)，尋找差異化路線(xiàn)（以青年小戶(hù)型為例） ?市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)吻合度高：戶(hù)型指標(biāo)匹配良好，體現(xiàn)在戶(hù)型面積 → 房間數(shù)量 → 室內(nèi)指標(biāo)的一一總價(jià)控制（以５０－６０平米的小戶(hù)型為例） ?舒適度高：通風(fēng)采光好、景觀質(zhì)素高 ?創(chuàng)新戶(hù)型，引領(lǐng)居住時(shí)尚，小戶(hù)型自由魔方組合更加適合年輕人的口味 ?高層得房率較高，得房率均保證在 80％以上，部分得房率達(dá)到 85％ ?附加值高：戶(hù)戶(hù)有景、花園洋房贈(zèng)送面積多，高湯戶(hù)型居住質(zhì)素高，高湯戶(hù)型附增面積非常實(shí)惠 ?戶(hù)型設(shè)計(jì)完全以客戶(hù)需求為出發(fā)點(diǎn)，設(shè)計(jì)各方面以客戶(hù)為本 ?關(guān)鍵空間（如客廳、主臥）達(dá)到舒適尺寸 ?此外餐廳空間均考慮了它的完整性、安定性（周邊盡量少有交通穿行）及其與客廳空間的交流感 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 客戶(hù)需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 1 風(fēng)格 ?國(guó)際風(fēng)向標(biāo)，強(qiáng)調(diào)品味 形象、標(biāo)簽； ?新（簡(jiǎn)約）現(xiàn)代主義 ：從公建到住宅貫穿了新現(xiàn)代的風(fēng)格，尤以會(huì)所設(shè)計(jì)為例，時(shí)代感清冽，風(fēng)情商業(yè)街的紅色連廊更是表達(dá)了濃烈的都市色彩 ?溫暖親切 ：在用材、色彩上考慮住居的親切、宜人（以住宅為例，干凈、清爽、關(guān)注細(xì)節(jié)、局部自然肌理的處理很舒服） 人居尺度 ?“看起來(lái)舒服 ” 功能需求 ?無(wú)論高層公寓還是花園洋房均滿(mǎn)足居住者對(duì)居住功能的需求，特別是花園洋房，將地下室、空中露臺(tái)、電梯入戶(hù)等細(xì)節(jié)尺度考慮得非常合理、到位。 ?高層住宅和花園洋房均考慮了地下停車(chē)直接入樓的流線(xiàn)和地下品質(zhì)感的營(yíng)造。 ?高層住宅首層附增地面庭院。 ?首層大堂層高比標(biāo)準(zhǔn)層略高（ ），架空層更是做到 ，舒適度提升。 建筑尺度 ?著名建筑物視角應(yīng)當(dāng)大于 18度 ，會(huì)所成為商業(yè)廣場(chǎng)的控制中心 —— 強(qiáng)烈的心理意向 “這里是 ? 自在城 ” 建筑比例 ?以花園洋房為例，充分體現(xiàn)了新現(xiàn)代主義構(gòu)圖原理（黃金分割比等）、柯布理論（人的尺度） 生態(tài)化 ?“坐享自然 ” ?依水而居 ?種在絕版湖邊的房子 人性化 ?舒適的生活 ?私密性 基本需求、品質(zhì)生活 ?以遮陽(yáng)板為例，功能決定形式