【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 析 注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于徐州市網(wǎng)上房地產(chǎn)及徐州市統(tǒng)計(jì)局。 徐州商品住宅價(jià)格一直處于高速的非理性增長(zhǎng)階段， 07年隨著供應(yīng)量的不斷增大及政府調(diào)控的影響，房?jī)r(jià)開(kāi)始回歸到了一個(gè)較為理性的增長(zhǎng)區(qū)間。 宏觀房地產(chǎn)走勢(shì)分析 05101520253035單位：萬(wàn)平米33003400350036003700380039004000單位：元 /平米上市面積 2 1 . 6 1 4 . 9 1 1 . 1 1 0 . 3 2 0 . 2 2 2 . 5 1 3 . 7 3 1 . 2 2 3 . 2 1 5 . 1 1 2 . 5 6 . 7成交面積 8 9 . 1 1 6 . 4 1 5 . 8 1 4 . 8 1 4 . 5 2 0 . 9 1 7 . 3 2 0 . 7 1 8 . 6 16 8 . 9成交價(jià)格 3318 3392 3482 3557 3633 3746 3802 3878 3922 3925 3917 39461 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月07年徐州市區(qū)商品住宅月度走勢(shì)分析 注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于徐州市網(wǎng)上房地產(chǎn)。 2023年徐州的商品住宅月度供應(yīng)平穩(wěn)，平均月去化量約為 ㎡，除春節(jié)前后外，沒(méi)有明顯的旺淡季之分， 市場(chǎng)供應(yīng)量較大，但吸納能力較強(qiáng)，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)。 宏觀房地產(chǎn)走勢(shì)分析 區(qū)域板塊分析 板塊劃分 東 區(qū) 中心區(qū) 新 城 區(qū) 分區(qū)說(shuō)明 中心區(qū)： 北至黃河南路，南至和平路，西至西安路東至迎賓大道以西 北 區(qū) ：北至市區(qū)北界，南至銅沛路、黃河南路、迎賓大道以北，西至市區(qū)西界，東至大慶路以西。 南 區(qū)： 北至和平路，南至市區(qū) 南界，西至中山南路、湖東路以東，東至迎賓大道、徐淮公路以西。 西 區(qū)： 北至銅沛路以南，南至市區(qū)南界，西至市區(qū)西界，東至西安路、中山南路、湖東路以西。 東 區(qū)： 北至大慶路，南至市區(qū)南界，西至復(fù)興北路、迎賓大道、徐淮公路以東，東至市區(qū)東界。 新城區(qū)： 北鄰故黃河風(fēng)光帶，南界民航觀音機(jī)場(chǎng)和連霍高速公路，西抵托龍根山，東起規(guī)劃建設(shè)中的京滬高鐵。 區(qū)域板塊分析 板塊房地產(chǎn)特性描述 區(qū)域 特 征 中心區(qū) 老城區(qū)、商業(yè)中心、土地稀缺 東區(qū) 依托產(chǎn)業(yè)、交通資源的 CBD新城區(qū) 南區(qū) 山、水、城豐富資源和人文景觀的城市生活區(qū) 西區(qū) 結(jié)合資源環(huán)境、完善城市功能的城市高尚生活區(qū) 北區(qū) 老城區(qū)、老工業(yè)基地 新城區(qū) 未來(lái)徐州行政、商務(wù)中心 在“東進(jìn)南擴(kuò)”的城市整體規(guī)劃指導(dǎo)思想之下，徐州的城市規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度也將進(jìn)一步加大；受城市整體規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的影響，更加刺激了徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，城市外沿的拓展改善了郊區(qū)的整體居住條件，房地產(chǎn)郊區(qū)化的現(xiàn)象初步萌芽。 區(qū)域板塊分析 0 7 年市區(qū)商品住宅各區(qū)域供應(yīng)量西區(qū), 3 4 . 5 4, 17%北區(qū), 2 2 . 3 5, 11%東區(qū), 6 9 . 0 9, 34%南區(qū), 5 8 . 9 3, 29%中心區(qū), , 9%0 7 年市區(qū)商品住房分區(qū)域去化量北區(qū), 7%中心區(qū),13%南區(qū),33%東區(qū),36%西區(qū),11%07年徐州市區(qū)商品住宅分板塊供銷(xiāo)分析 注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于徐州市網(wǎng)上房地產(chǎn)。 07年徐州住宅市場(chǎng)的供銷(xiāo)主力在位于東區(qū)和南區(qū)，當(dāng)年供應(yīng)量占 63％，銷(xiāo)量占 69％，處于穩(wěn)步發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 東區(qū)和南區(qū)已經(jīng)成為徐州消費(fèi)者購(gòu)房選擇得主要區(qū)域。 區(qū)域板塊分析 07 年?yáng)|區(qū)商品住宅分面積區(qū)間供銷(xiāo)分析0 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 08 0 . 0 0單位：萬(wàn)平米0 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 0供應(yīng)量 0 . 4 1 1 . 6 6 3 2 . 6 8 2 0 . 1 1 9 . 1 2 5 . 1 1 6 9 . 0 9銷(xiāo)售量 0 . 3 9 1 . 5 2 3 2 . 2 9 2 1 . 2 6 7 . 3 3 2 . 3 7 6 5 . 1 6當(dāng)年供銷(xiāo)比 1 . 0 6 1 . 0 9 1 . 0 1 0 . 9 5 1 . 2 4 2 . 1 6 1 . 0 6 60 ㎡以下6 0 8 0 ㎡8 0 1 0 0㎡1 0 0 1 2 0㎡1 2 0 1 4 4㎡144 ㎡以上合計(jì)07年徐州市東區(qū)商品住宅分面積區(qū)間供銷(xiāo)分析 注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于徐州市網(wǎng)上房地產(chǎn)。 1. 東區(qū)市場(chǎng)整體供需平衡； 2. 80m2 以下的面積區(qū)間是市場(chǎng)空白點(diǎn)； 3. 面積在 80120m2的產(chǎn)品是市場(chǎng)得主力供銷(xiāo)產(chǎn)品，且供銷(xiāo)兩旺； 4. 144m2以上的大戶(hù)型產(chǎn)品明顯供大于求。 區(qū)域板塊分析 總結(jié) ■□ 城市東擴(kuò)，京滬高鐵站的建設(shè)將加速區(qū)域發(fā)展 徐州東區(qū) ,在徐州城市不斷發(fā)展的進(jìn)程中 ,成為了城市中心向外擴(kuò)張的重要區(qū)域 . 東部交通系統(tǒng)的打造、城市東進(jìn)步驟逐步展開(kāi) ,區(qū)域發(fā)展也在此過(guò)程中不斷升級(jí) , 東區(qū)逐漸開(kāi)始形成新興的居住區(qū)。京滬高鐵徐州站定址本區(qū)域，為區(qū)域發(fā)展提供了巨大的助力。 ■□ 區(qū)域住宅市場(chǎng)吸納力有限 ,且面臨較大的分流壓力 . 由于早期住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，周邊企事業(yè)單位購(gòu)房需求在前幾年得以釋放，后續(xù)需求不足，東取后期將面臨南取，新城區(qū)版塊的影響，面臨較大的去化壓力． ■□ 缺乏高品質(zhì)項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)除綠地世紀(jì)城、協(xié)豐森林灣以外，缺乏較強(qiáng)品質(zhì)感的項(xiàng)目?？陀^上給后市的項(xiàng)目提供了發(fā)展空間，需要項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃、形象定位等方面做出特色感，贏得市場(chǎng)需求。 區(qū)域板塊分析 競(jìng)爭(zhēng)格局分析 主要在售競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分布圖 本案 開(kāi)元四季 中新森林海 日成奧運(yùn)城 協(xié)豐森林灣 星光名庭 旺旺名居 錦繡濱湖 綠地世紀(jì)城 東方美地 天山綠洲 東 區(qū) 個(gè)案選取原則： 與本案同區(qū)域 與本案距市中心距離相當(dāng) 在徐州有較大的影響力 中心區(qū) 華商清水灣 競(jìng)爭(zhēng)格局分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－綠地世紀(jì)城 賣(mài)點(diǎn)分析： 景觀： 北湖南島與世界六大城市景觀相融合 產(chǎn)品： 產(chǎn)品線豐富，戶(hù)型多樣化 規(guī)模： 130萬(wàn)平米，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯 物業(yè)： 知名物業(yè)公司管理 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 本項(xiàng)目為目前徐州地區(qū)在建規(guī)模最大的綜合型、國(guó)際化、生態(tài)居住區(qū)，景觀風(fēng)格獨(dú)特顯著，功能完善、配套齊全，為徐州最具代表性的樓盤(pán)之一。 內(nèi) 容 指 標(biāo) 總占地 ㎡ 總建面積 130萬(wàn)㎡ 住宅 95萬(wàn) ㎡ 容積率 建筑形態(tài) 多層、小高層、高層 建筑風(fēng)格 歐陸風(fēng)情 競(jìng)爭(zhēng)格局分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－綠地世紀(jì)城 面積區(qū)間 供應(yīng)套數(shù) 已售套數(shù) 戶(hù)型配比 銷(xiāo)售率 80100㎡ 495 23 % % 100120㎡ 467 21 % % 120144㎡ 31 11 % % 144㎡以上 54 0 % % 合計(jì) 1047 55 % % 該案前三期由于低價(jià)及團(tuán)購(gòu)策略，銷(xiāo)售良好，但是進(jìn)入 07年下半年，受整體市場(chǎng)低迷、價(jià)格漲幅過(guò)快、團(tuán)購(gòu)需求降低等因素的影響，四期產(chǎn)品銷(xiāo)售不暢；從四期在售戶(hù)型來(lái)看， 80－ 100㎡和 100－120㎡的兩房和三房為主力戶(hù)型，占四期總供應(yīng)量的 90％以上，但目前銷(xiāo)售率都不到 5％。 競(jìng)爭(zhēng)格局分析 第四期物業(yè)戶(hù)型配比 批次 上市時(shí)間 上市面積（萬(wàn)㎡） 已售面積（萬(wàn)㎡） 售價(jià) （元 /㎡） 銷(xiāo)售率 一期 2900 ％ 二期 3400 ％ 三期 3500 ％ 四期 4000 ％ 各批次物業(yè)銷(xiāo)售狀況 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－中新森林海 賣(mài)點(diǎn)分析： 景觀： 依山傍水、臨泉山森林公園，云龍湖等公園，景觀資源豐富 產(chǎn)品： 美國(guó)西海岸南加州建筑風(fēng)格。 規(guī)模 ： 120萬(wàn)平米，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 該案是徐州高品質(zhì)、生態(tài)型樓盤(pán)的代表性項(xiàng)目，其產(chǎn)品、景觀價(jià)值得到了中高端消費(fèi)者的極大認(rèn)同 . 內(nèi) 容 指 標(biāo) 總占地 ㎡ 總建面積 120萬(wàn) ㎡ 一期建面 27萬(wàn) ㎡ 容積率 建筑形態(tài) 洋房、別墅、小 高層、高層 建筑風(fēng)格 南加州風(fēng)格 競(jìng)爭(zhēng)格局分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－中新森林海 面積區(qū)間 供應(yīng)套數(shù) 已售套數(shù) 戶(hù)型配比 銷(xiāo)售率 6080㎡ 379 217 % % 80100㎡ 128 62 % % 100120㎡ 225 97 % % 120144㎡ 317 203 % % 144㎡以上 21 3 % % 合計(jì) 1070 582 100% % 該案 60－ 80㎡的產(chǎn)品為 項(xiàng)目的主力戶(hù)型， 占總體量的 35％以上，其次為 120－ 144㎡的戶(hù)型，占總體量接近 30％。由于絕佳的山水資源及適中的價(jià)格，使得項(xiàng)目銷(xiāo)售情況良好，總體銷(xiāo)售率超過(guò)了 50％。 競(jìng)爭(zhēng)格局分析 在售物業(yè)戶(hù)型配比分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析－開(kāi)元四季 賣(mài)點(diǎn)分析： 區(qū)位： 臨近淮海西路，具有一定的地域優(yōu)勢(shì) 景觀： 景觀資源豐富，區(qū)域內(nèi)有云龍湖，湖濱公園等自然資源；鳳凰山、王大山、小長(zhǎng)山三山環(huán)繞。 產(chǎn)品： 產(chǎn)品線豐富，戶(hù)型多樣化 規(guī)模： 百萬(wàn)大盤(pán)，優(yōu)勢(shì)明顯 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 內(nèi) 容