【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 投資目的 ——為獲取較高的投資回報(bào)為主，包括投資者、經(jīng)銷商、生產(chǎn)企業(yè)。* 投資考慮因素 ——以地段，投資經(jīng)營(yíng)前景、價(jià)格、項(xiàng)目規(guī)劃及配套、發(fā)展商實(shí)力為主要考慮因素。* 投資顧慮因素 ——以經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及配套、投資經(jīng)營(yíng)前景、產(chǎn)權(quán)、開業(yè)時(shí)間、投資承諾為顧慮因素。* 對(duì)服務(wù)配套設(shè)施的需求——以倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、資訊、商務(wù)為主要需求。* 各行業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)面積的需求家具：500—1000平方米 建材：100—1000平方米 綜合百貨：50500平方米塑料：100—500平方米 家電：100350平方米 汽車：3001000平方米飲食：300—2000平方米 銀行：500—1000平方米 服裝、布匹：15—200平方米糧油食品：50—200平方米 電信：25—150平方米 機(jī)械：501000平方米音像制品：15—100平方米 文娛康體產(chǎn)品：50—800平方米 藥品及醫(yī)療器械:50—250平方米玩具：20—150平方米 化妝品：10—100平方米 涂料：50—250平方米皮具：25—100平方米 鞋業(yè)：25—250平方米* 專業(yè)市場(chǎng)潛在投資群體分析A、 年齡特征——投資群體趨于年輕化。其中31—35歲占25%36—40歲占30%41—45歲占20%46—50歲占15%51—55歲占10%B、投資決策權(quán)——以男性為主達(dá)75%，投資型客戶女性比例將增大。C、職業(yè)特性——以私營(yíng)企業(yè)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶為主，投資型客戶自各行業(yè)及自由職業(yè)者。* 房地產(chǎn)廣告的認(rèn)知度廣告知名度與樓盤知名度，普通以為廣告知名度越高，樓盤知名度越高。廣告刊登頻率高，推廣力度大 45%廣告版面大，有氣勢(shì) 35%廣告創(chuàng)意獨(dú)特，對(duì)品牌及企業(yè)認(rèn)可 20%* 房地產(chǎn)信息渠道的選擇九、專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者及品牌企業(yè)調(diào)研總結(jié)* 品牌企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知分析A、 專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃應(yīng)以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，提供完善的服務(wù)配套設(shè)施，創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，才能吸納大型品牌企業(yè)的進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。B、 政府對(duì)項(xiàng)目的支持是專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的有力保障。C、 市場(chǎng)知名度及影響力將決定專業(yè)市場(chǎng)的持續(xù)擴(kuò)大發(fā)展性。D、 作為順德國(guó)際級(jí)的商業(yè)城，在經(jīng)營(yíng)規(guī)劃上應(yīng)具有超前性和創(chuàng)新性，面向全國(guó)及全球性市場(chǎng)。區(qū)域市場(chǎng)名稱調(diào)研總結(jié)廣州番禺順德南海順德順德廣東裝飾材料城恒生商貿(mào)城樂(lè)從國(guó)際家私城西樵布匹市場(chǎng)萬(wàn)和集團(tuán)美的集團(tuán)專業(yè)市場(chǎng)注重地段及經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，成功的關(guān)鍵在于市場(chǎng)凝聚力的創(chuàng)建及市場(chǎng)推廣。專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景是投資者最為關(guān)注的，經(jīng)營(yíng)的投資回報(bào)率反映真正的市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)品牌的塑造及市場(chǎng)推廣是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中致勝的關(guān)鍵，專業(yè)市場(chǎng)的完善服務(wù)配套是創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境的基礎(chǔ)。尋找市場(chǎng)空白，洞悉發(fā)展趨勢(shì)，搶占市場(chǎng)先機(jī)是專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)成功的關(guān)鍵。從零散經(jīng)營(yíng)發(fā)展至整體經(jīng)營(yíng)是專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。對(duì)項(xiàng)目有一定的了解，但對(duì)項(xiàng)目發(fā)展前景持觀望態(tài)度，項(xiàng)目的形象及定位模糊，未能有明確的主題經(jīng)營(yíng)方向。對(duì)項(xiàng)目未有認(rèn)知，對(duì)項(xiàng)目面向社會(huì)招商形式有所保留。認(rèn)為產(chǎn)品銷售以外地市場(chǎng)為主，并已建成完善的銷售網(wǎng)絡(luò)，若由政府組織會(huì)考慮進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。十、德市區(qū)商用物業(yè)概況表市區(qū)商鋪價(jià)格首層由900030000元/平方米，—，而且銷售成績(jī)理想，租金由40—200元/平方米/月，均價(jià)為60—80元/平方米/月。并根據(jù)地段進(jìn)行劃分，主要集中在新世紀(jì)酒店及倩暉園周邊為主。投資需求仍有廣闊空間，2001年完工的“華都豪庭”—，市場(chǎng)仍然有相當(dāng)強(qiáng)大的承受力?？傮w商用物業(yè)數(shù)量不斷增多，市場(chǎng)比例擴(kuò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈，投資需求呈多樣化發(fā)展，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃和，前景更為注重，并開始由單方面盲目追求地段、價(jià)格而轉(zhuǎn)向注重項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和前景，投資回報(bào)收益等綜合素質(zhì)。 東樂(lè)路——富麗華大廈共三層商場(chǎng)，每層2000多平方米；價(jià)格（售價(jià)）：首層——2300—2500元/平方米；二層60007000元/平方米整層租售。 新基一路：商鋪價(jià)格：首層——23000—25000元/平方米；夾層：1000多元/平方米。商鋪面積：首層——40—50平方米/間；夾層：30余平方米/間。 清暉路：匯展閣價(jià)格：均價(jià)5500元/平方米。電話：2221810。 東樂(lè)路與東園大街交匯處：廣德業(yè)大廈售價(jià)：21000—25000元/平方米；銷售代理：中創(chuàng)美聯(lián)物業(yè)代理；電話：2201688 清暉路：新世界中心商場(chǎng) 商場(chǎng)中庭臨時(shí)商鋪?zhàn)饨穑? 只租不售： 周六、日：3000元/間/天 均價(jià)：100元/平方米/月； 周一至五：1000元/間/天 管理費(fèi)：45元/平方米 大型節(jié)假日：5000元/間/天 實(shí)用率：100%。清暉園路段：鴻葉樓（獨(dú)立商鋪） 環(huán)市東路：景鴻樓（獨(dú)立商鋪）租：80—100元/平方米/月 售價(jià)：首層——10500元/平方米售：18000元/平方米 二層——7500元/平方米丹樂(lè)路：翠庭軒（獨(dú)立商鋪） 環(huán)市北路：恒龍閣售價(jià)：9000元/平方米 售價(jià)：12500元/平方米10：清暉園路段：東園商場(chǎng) 1“華都豪庭”樓盤商場(chǎng)大型集市臨時(shí)性質(zhì) 商鋪劃分成38間商鋪?zhàn)饨穑?00—200元/平方米。 售價(jià)：23000—28000元/平方米，2001年開業(yè)。1信德商業(yè)城 1東康路：建材市場(chǎng)街鋪大型集市式臨時(shí)商業(yè)城， 租金：70—80元/平方米主要經(jīng)營(yíng)中、低檔日用商品為主。 售價(jià)：20000元/平方米租金：150—350元/平方米。 按揭：五成十五年，50年產(chǎn)權(quán)。1順德家電城大型集市式商業(yè)城，有300余間商鋪。售價(jià)：22000—26000元/平方米。租金：80—250元/平方米管理費(fèi)：150元/間每個(gè)鋪位采用三層式結(jié)構(gòu)，每層各為24平方米，以經(jīng)營(yíng)中低檔家電產(chǎn)品，及電腦配件產(chǎn)品。1順德機(jī)電公司電器商場(chǎng)機(jī)電公司自有物業(yè)，采用合作經(jīng)營(yíng)方式，與各大品牌家電企業(yè)合作展銷，集合順德名優(yōu)家電產(chǎn)品，知名度較高。第二部分：項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目SWOT分析S——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地段優(yōu)勢(shì)：地處105國(guó)道大良路段，將成為新舊城區(qū)的經(jīng)濟(jì)和交通的重要輸紐，擁有完善運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：，占地18萬(wàn)平方米，總建筑面積22萬(wàn)平方米，將形成大型的綜合性專業(yè)市場(chǎng)。 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目具有區(qū)域市場(chǎng)獨(dú)創(chuàng)性，未有直接的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。W——項(xiàng)目劣勢(shì) 缺少政府職能支持。 宣傳推廣及包裝未盡完善。 銷售價(jià)格與市場(chǎng)脫節(jié)。 配套設(shè)施未盡完善。 缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。 銷售策略缺乏投資吸引力。 招商范圍狹小，客戶層面較高，投資門檻較高。O——機(jī)會(huì) 市場(chǎng)需求空間廣闊，缺少綜合性專業(yè)市場(chǎng)。 家電及涂料市場(chǎng)未有形成專業(yè)性市場(chǎng)。 政府新城區(qū)建設(shè)及城建規(guī)劃的發(fā)展給各行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)提供廣闊發(fā)展空間及市場(chǎng)潛力。T——威脅 區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)不斷增多，規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)配套完善。 珠江三角洲專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)購(gòu)買力不斷擴(kuò)散。 品牌生產(chǎn)企業(yè)開始以專賣店形式搶占市場(chǎng)份額，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的凝聚力造成影響。二、2000年12月順德商業(yè)城銷售分析商鋪已售面積A區(qū)1座101—119201—203205—206215—216220向南—18間—90%向北—8間—40%2座10211121202223013032240403向南19間—90%向北2間—10%向南4間—18%向北2間—10%3座102108110124201向南22間—92%向1間—8%住宅A區(qū)1座：已售住宅出售率101—1010107201208南向5間—55%北向8間—100%A區(qū)2座10311020220208210301303104南向8間—80