【文章內容簡介】 地區(qū)域競爭 —— 區(qū)域限定為共青城城區(qū)范圍內。 ?西部新城區(qū)整體競爭 —— 新城西的直接競爭就是沿共青大道和發(fā)展大道的市場先行者與主導代表（即開發(fā)區(qū)和大學城的區(qū)域），成為本項目在西部新城區(qū)內主要競爭對手。 ? 區(qū)域內產(chǎn)品類型相對 單一 。 ? 現(xiàn)有項目現(xiàn)已進入 尾盤期 ，存量產(chǎn)品所剩無幾，本項目入市時，將有 34個項目同期入市，并產(chǎn)生直接競爭。 ? 產(chǎn)生直接競爭的項目：國際華城，尚書房，金色陽光等 本項目在區(qū)域內無純粹競爭對手，應著眼整個共青市場的競爭平臺 68 各區(qū)域 同質化競爭 顯著，競爭對手優(yōu)勢：區(qū)位及配套 項目名稱 開發(fā)商 規(guī)模 產(chǎn)品形式 在 售 中航城 鼎城實業(yè)投資 25萬 多層、小高層 天湖酈都 煥利實業(yè) 20萬 多層、小高層、高層、公寓 未 推 出 尚書房 眾鑫旺 12萬 聯(lián)排、多層、小高層、高層 國際華城 金濤 17萬 多層、小高層、高層 69 項目分析 70 項目立地分析 —— 周邊工業(yè)基地形成，但周邊生活配套不完善 71 項目南面金淞北路現(xiàn)狀 項目東面水潭及民宅 項目北面 4星級酒店雅悅大酒店 項目西面工業(yè)大道現(xiàn)狀 項目立地分析 —— 地塊現(xiàn)狀 72 ? 項目位于共青城工業(yè)新區(qū)，緊鄰工業(yè)大道。該區(qū)是共青城開放開發(fā)區(qū)“十一五”期間著力打造的重點建設工程。通過政府的大力扶持，區(qū)域潛力比較大。 ? 區(qū)域內住宅市場發(fā)展滯后，周邊配套匱乏，住宅市場的打造必須依靠項目的配套打造。 項目立地分析 —— 區(qū)域優(yōu)劣勢 73 工業(yè)園區(qū)住宅地產(chǎn)機會 ? 依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展，強大的產(chǎn)業(yè)人口帶來旺盛需求。 ? 城市經(jīng)濟增長極，對城市人口產(chǎn)生吸附和分流。 ? 產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃起點高，生活環(huán)境一般比較優(yōu)越。 ? 產(chǎn)業(yè)園帶動倉儲、物流、商貿等各行業(yè)，提升地產(chǎn)商業(yè)價值。 項目立地分析 —— 機會分析 74 ? 離城市中心較偏遠，生活不便。 ? 地產(chǎn)住宅價值受產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景影響較大。 ? 生活配套建設滯后，影響入住熱情。 ? 產(chǎn)業(yè)園人員流動性大，成分復雜，不利居住安全。 ? 產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃機械單調，缺少生活氛圍。 ? 產(chǎn)業(yè)園以工業(yè)為主基調，造成不利生活的心理影響。 工業(yè)園區(qū)住宅地產(chǎn)的威脅 項目立地分析 —— 威脅分析 75 項目本體界定 —— 中大規(guī)模、中高密度的新城西商住項目 多層： 12個單元，約 小高層： 5個單元，約 ㎡ 高層： 7個單元 約 ㎡ 公寓： 1萬平米 農貿市場： 2500㎡ 集中商業(yè)中心： ㎡ 2房面積區(qū)間： ㎡； 3房面積區(qū)間： ㎡， ㎡ 3房約 30套； 4房面積： ㎡ 電梯房為主力的社區(qū) 百變戶型設計 : 76通過對產(chǎn)品的研究，本項目在建筑方面已比較有特色 魔術戶型， 2房變 3房 /3房變 4房 質感外立面，動感飄窗，空中花池， 地下室、地下生態(tài)車庫 創(chuàng)新型建筑，首層架空立體園景 產(chǎn)品研究 77 后一階段，在產(chǎn)品方面我們著重考慮的是 小區(qū)的功能性 小區(qū)園林綠化的營造 （做到高綠化覆蓋率） 產(chǎn)品研究 78 W劣勢 ?項目位于工業(yè)園，居住環(huán)境不佳 ?周邊生活配套匱乏 ?住宅價值受區(qū)域規(guī)劃影響，發(fā)展前景不大 ?項目屬綜合式社區(qū)，不利于住宅打造 ?項目區(qū)域以工業(yè)發(fā)展為主基調，造成不利于生活的心理影響 O機會 ?共青城作為江西特殊的開放開發(fā)區(qū)所具有的政策優(yōu)惠 ?昌九城際鐵路的修建將給項目帶來利好 ?共青城城市向西的發(fā)展，必然使得周邊市政配套的逐步完善 ?政府招商力度的增加，工業(yè)區(qū)企業(yè)數(shù)量將不斷增加，項目的客戶渠道可能進一步拓寬 ?區(qū)域地塊的未開發(fā)，利于項目“區(qū)域領頭羊”的打造 T風險 ?整體經(jīng)濟大環(huán)境不景氣，導致消費力下降 ?房地產(chǎn)行業(yè)盤整時期，客戶觀望氛圍濃厚 ?城市樓盤未來供應量較大，分流客戶 S優(yōu)勢 ?開發(fā)商開發(fā)理念較好，對本產(chǎn)品打造起了決定性作用 ?戶型性價比高，可贈送面積多 ?建筑外立面頗具特色 ?規(guī)模較大 項目 SWOT分析 79 項目戰(zhàn)略分析 SO戰(zhàn)略 —— 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 WO戰(zhàn)略 —— 利用機會，克服劣勢 ?以充分展示項目優(yōu)勢，利用市場機會抓住市場為核心手段； ?凸現(xiàn)項目核心價值，打造稀缺性的特點，形成項目核心競爭。 ?快速消化市場。 ?以克服項目劣勢，抓住市場機遇為核心手段； ?通過取勢制造市場熱點，通過強勢來回避弱勢 ST戰(zhàn)略 —— 發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅 WT戰(zhàn)略 —— 減少劣勢，避免威脅 ?以充分展示項目優(yōu)勢，轉化市場威脅為核心手段； ?塑造新的價值體系，制造項目唯一性，建立形象。 ?以規(guī)避項目劣勢，避免項目威脅帶來的風險； ?突破客戶對樓盤既有的評價標準，回避弱勢 √ 80 項目核心競爭力 81 挖掘本體優(yōu)勢，找到我們的戰(zhàn)略方向 消除區(qū)域抗性 引爆強勢概念 打造生活標準 如何做到極致，打造核心競爭力 ？ 82 我們有 我們最 我們是 ?西部新城居住大盤； ?歐式建筑。 ?第一區(qū)位，高科工業(yè)園，高鐵站，大學城； ?第一標高 ； ?第一配套，大型商業(yè)，與四星級酒店為鄰 ?第一產(chǎn)品， N+1,120%使用率的百變空間 ??? 高端、標桿、生活、高性價比 核心價值體系梳理 —— 五星級價值體驗 83 戰(zhàn)略方向指導下，挖掘不可復制的極致核心競爭力 消除區(qū)域抗性 引爆強勢概念 打造生活標準 極致核心競爭力 ! 第二個五星級家 公館生活標準 區(qū)域愿景展示 營銷動作 價值挖掘 84 第一區(qū)位， 108億的投資額， 500億主營業(yè)務帶來什么？ ?園區(qū)人口激增保守預估 20萬人 ?中高層管理人員 2萬人 ?居住需求： 60萬㎡ （按常規(guī)人均居住面積 30㎡計算） ?企業(yè)家的舞臺，高素質人員聚集地 ?消費力： 1億 /月 （人均日常消費保守估計 500元 /人） 人與財富 —— 向城西靠攏，與世界 500強的企業(yè)家為鄰 85 城際高鐵帶來了什么？ 這些因素將拉近共青與九江和南昌的關系，吸引更多客戶，促進共青城房地產(chǎn)市場的發(fā)展 鐵路公交化 —— 催生“同城效應 ” 共青與南昌的距離僅 20分鐘 我家多了一部車 ?2023年 6月 30日昌九城際鐵路將全線竣工，即將正式開通運營。 ?昌九城際鐵路即將開通，全線設 7個車站九江、廬山、德安、共青城、永修、樂化、南昌北等 7個車站 86 ?意味著共青城的制高點， 傲視群芳 ?城市的地標， ?誘人的前景，推窗，看到的是共青城的未來 ?卓爾不凡的氣質 ?方便、高雅、舒適的生活氛圍 ?居住 +投資的至高價值 ?備受尊崇星級服務 星級酒店 +商業(yè)配套 +？ 的戰(zhàn)略合作伙伴 —— 派拉蒙集團和聯(lián)盛集團 87 城西首席街區(qū)商業(yè)，特區(qū)生活聚集點 88 產(chǎn)品創(chuàng)新帶來什么？ ?市場的產(chǎn)品革命 ?富有性格的空間，可以思考的建筑 ?強有力的市場競爭力 ?意味著多一間房，更多的生活空間 ?居住的高舒適度 ?居住投資的附加值，高性價比 ?良好的口碑效應，品牌傳播效應 89 當空間富有性格，當建筑開始思考 …… 戶型優(yōu)化成為核心推廣點 90 客戶定位 91 ?城西工業(yè)走廊的建設和規(guī)劃 —— 工作和生活的融入使得 客戶對住房的重新思考 依據(jù)三：市場定位（區(qū)域價值） 依據(jù)二：工業(yè)園區(qū)建設和規(guī)劃： ?較大規(guī)模，決定了 —— 我們的目標客群必然為 全城導入 ?“城西，新城市中心”定位的意義 —— 區(qū)域位置的變化必然能帶來 客群換血； ?本項目大規(guī)模的中小戶型產(chǎn)品成為開發(fā)主力， 創(chuàng)新性高性價比的戶型產(chǎn)品成為項目爆點吸引客戶 目標客戶研判 依據(jù)一：項目產(chǎn)品核心價值： 92 主力圈一：以產(chǎn)品作為依托導入的客戶 ? 看重產(chǎn)品的性價比，在城中心置業(yè)尚有困難，但不管什么原因，希望居住在城區(qū)。 ?鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人員 ?首次置業(yè)的年輕人 目標客戶分析 93 主力圈二：以工業(yè)園區(qū)建設和規(guī)劃作為依托導入的客戶 ?隨著工業(yè)園區(qū)的建設和規(guī)劃以及政府招商引資的力度加大，工業(yè)園就業(yè)人員的居住問題急需得到解決。 ?在園區(qū)工作或者新企業(yè)的公務員、中高層管理群。 ?隨產(chǎn)業(yè)轉移而來的外地管理群、商人和在園區(qū)工作的共青城周邊人員。 目標客戶分析 94 發(fā)展圈：以市場地位和區(qū)域價值作為依托導入的客戶 ?看重該區(qū)域的發(fā)展前景和投資價值 ?受低價和升值預期吸引的投資客 目標客戶分析 95 城市基礎階層 標 簽 ?年齡： 25— 35歲 ?區(qū)域：共青各城鎮(zhèn)人員，外出打工人員 ?居住人數(shù)： 24個為主 ?職業(yè)：外出務工人員或鄉(xiāng)鎮(zhèn)到市區(qū)打工中高層管理人員 ?年收入： 58萬元 心理 ?對于他們來說能在城市有一套房是他們的夢想，但是較低的經(jīng)濟收入又不足以起他們在市區(qū)買房的夢想； ?為了不脫離這個城市的懷抱，價格成為他們最敏感的選擇因素，因此他們選擇了青年城 ?在這里生活更輕松，得到置業(yè)的滿足感，但又不會因為地處工業(yè)園而顯得底氣不足，因為這里不是貧民窟，而是城市生活的新起點。 目標客戶定位 96 工業(yè)園工作人員 標 簽 ?年齡： 30— 40歲 ?區(qū)域：各地來共青務工中高層管理人員 ?居住人數(shù)： 35個為主 ?職業(yè)：工業(yè)園廠區(qū)中高層為主 ?年收入： 10萬元內 心理 ?對于這部分人群來說，因為工作的原因，他們選擇了居住在工業(yè)園 ?他們比較繁忙，需要為了工作和家庭操勞，由于公共交通不便，他們更愿意選擇居住在工業(yè)園 ?本項目產(chǎn)品的高性價比更是觸動了他們。 目標客戶定位 97 職業(yè)房東 標 簽 ?年齡： 40— 55歲 ?區(qū)域：共青城區(qū)為主 ?文化水平：層次不等 ?職業(yè)：工業(yè)園區(qū)的工廠主或高層，公務員 ?年收入： 15萬元以上 心理 ?他們看重本項目的潛力，看重本項目的升值，看重本項目的高性價比 ?? ?只要能給他們帶來預期收益的他們都看重，他們對價格很敏感，唯利是圖是他們的普遍特點。 目標客戶定位 98 ? 看重的是產(chǎn)品的功能價值而非空間價值 ? 追求外立面的品質感 ? 看重小區(qū)內部配套 ? 對產(chǎn)品價格比較敏感 目標客戶需求 99 目標市場比例研判 結合市場發(fā)展、城市發(fā)展、項目素質等因素，我們的目標市場定位如下 區(qū)域 比例 職業(yè)職務 比例 德安 20% 公務員 /事業(yè)單位 25% 永修 15% 私營業(yè)主 30% 工青城、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外出務工人員 45% 工業(yè)園中高層 25% 南昌 /九江 15% 普通工薪階層 15% 其他 5% 其他 5% 100 項目定位 101 項目定位戰(zhàn)略 行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場 領導者 ?壟斷價格 ?產(chǎn)品有不可重復性 ?過河拆橋 追隨者 ?搭便車 ?借勢 — 以小博大 ?殺傷戰(zhàn)術 — 價格戰(zhàn)的制造者 補缺者 ?目標明確，挖掘客戶 ?瞄準市場縫隙 ?創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 挑戰(zhàn)者 ?改變游戲規(guī)則 ?強調新的評估標準 ?強調產(chǎn)品的特色和價值 次非主流市場 敏銳的機會主義者 觀點 : ?依據(jù)項目特點和市場競爭情況，項目應該采取領導者 +補缺者的競爭策略 。?? ?瞄準市場中小戶型的空白 ,我們采取補缺者的競爭戰(zhàn)略 ,明確目標客戶群 ,達到既定目標 。 ?面對整個市場 ,我們要以領導者的姿態(tài)樹立標桿形象 ,以特有價值吸引客戶 . 102 共青城的第一標桿樓盤 項目定位 12萬平方米歐式精品建筑 第一區(qū)位，高科技工業(yè)園，城西中心 第一配套，與四星級酒店為鄰，城西首席街區(qū)商業(yè) 第一高度， 第一產(chǎn)品，百變空間 第一人群 ,高收入群體集聚地，與世界 500強的企業(yè)家為鄰 第一人文，與大學城為鄰 ?? 103 第二個五星級的家 主題定位 —— 對應目標消費群的價值取向，能夠與市場形成差異化，與本區(qū)域的整體規(guī)劃和形象相匹配 關鍵詞： 特區(qū) /高鐵旁 /四星酒店 /第二個家 ?區(qū)別于北京人因“首都”而自大，上海人因“上海”而優(yōu)越； ?第二的概念：第二居所，堅決換房，再次投資 ?? ?共青城可以讓居民在這里更輕松，得到置業(yè)的滿足感，但又不會因為地處工業(yè)園而顯得底氣不足，因為這里不是貧民窟，而是城市生活的新起點。 第一標桿的明星項目，第二家園的夢想 …… 二次置業(yè)的首選，首次置業(yè)的最佳，投資置業(yè)的熱門 …… 104 推廣案名／主打語 恒奧 國際城 ?硬形象主打語的推薦