【正文】 “信心、實(shí)力、品質(zhì)”，建立“金地”和“自在城”強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)形象?；@球場(chǎng)、游泳池、濕地公園、漢地廣場(chǎng)等，提供的不僅是生活，更是富有生機(jī)與活力的健康理念 餐飲 風(fēng)情街特色餐飲商家、 KFC等品牌連鎖餐飲、 OUTLETS內(nèi)的配套的大中型餐飲配套給居民提供多種選擇 服務(wù) 金地物業(yè)的品牌服務(wù)配合自在城各項(xiàng)特色服務(wù)（網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、公共食堂、醫(yī)療救護(hù)中心）給居民帶來前所未有的生活氛圍 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 項(xiàng)目資源、配套價(jià)值分析及利用 Gemdale Corporation 基本結(jié)論 基本結(jié)論上述資源需要根據(jù)客戶需求進(jìn)行整合，以更精準(zhǔn)的符合客戶期待 。它的起居室不是挑空而是頂板上抬，使得客廳層高 3米 6，其上部是一個(gè)今后可封的露臺(tái)。 ?E、兩個(gè)高湯戶型的客廳都做了飄窗，使用空間得到擴(kuò)大（不過因?yàn)槊娣e限制不做步入式的了，是普通飄窗）。 比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 江寧 /金域藍(lán)灣 河西 /西堤國(guó)際 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 1 容積率 ?容積率較高，但外部自然環(huán)境與內(nèi)部自然景觀的合理配備會(huì)使消費(fèi)者忘記容積率高的不利因素 ?“絕版湖景，水域豐厚 ” 稀缺、天然、珍藏 ?項(xiàng)目水資源豐富，開發(fā)過程注意對(duì)資源的有效利用與整合 ?容積率和密度雖較高，但由于采用建筑高低搭配以及內(nèi)部中心集中綠地的規(guī)劃設(shè)計(jì)處理，使得整體空間感受并不緊張。 2023成交量較 2023年縮水 50%，預(yù)計(jì) 2023年與 2023年 持平 。是南京“南大門” － 地理位置 板橋新城 Gemdale Corporation ? 分析： ? 板橋新城發(fā)展目標(biāo)－－產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，布局合理，環(huán)境優(yōu)美，工作和生活舒適，以冶金、機(jī)械加工工業(yè)為主的現(xiàn)代化綜合性工業(yè)城鎮(zhèn) ? 對(duì)外交通快捷方便，現(xiàn)有寧蕪公路和寧馬高速與主城快速聯(lián)接，未來濱江大道將直通河西，板橋與奧體天然相連；地鐵和輕軌等軌道交通未來也將進(jìn)入板橋。 直接的影響還在于： 壓縮了品牌開發(fā)商的“溢價(jià)空間”。 ? 08年開盤的萬科“金域緹香”是目前板塊內(nèi)近期價(jià)格走勢(shì)的主要“不安定”因素； ? 08年底至 09年年中， 120萬方的“萬達(dá)廣場(chǎng)”和 70萬方的“仁恒江灣城”將陸續(xù)開盤，尤其是位于奧體的“仁恒江灣城”，預(yù)計(jì)精裝均價(jià)將不低于萬科“金域緹香”的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，將進(jìn)一步穩(wěn)定該板塊的整體均價(jià) . ? 結(jié)論：河西板塊良好的市場(chǎng)形象和穩(wěn)健的價(jià)格走勢(shì)是“自在城”大盤及板塊營(yíng)銷極為重要的市場(chǎng)資源 . 河西板塊商品住宅市場(chǎng)走勢(shì) － “調(diào)控期”中河西板塊市場(chǎng)走勢(shì) Gemdale Corporation ? 分析： ? 江北板塊 08年前七個(gè)月成交量同比降幅超過了 40%,在供應(yīng)量并沒有大幅萎縮的情況下 ,板塊市場(chǎng)供求矛盾進(jìn)一步被拉大 . ? 江北主要大盤項(xiàng)目的地價(jià)均在 16— 22萬 /畝，剛性成本較低 . ? 經(jīng)過一輪價(jià)格搏奕，江北市場(chǎng)目前在 4000元均價(jià)達(dá)成階段性平衡 . ? 未來江北區(qū)域的價(jià)格變化，江寧板塊的量?jī)r(jià)走勢(shì)將是一個(gè)核心的影響因素。 ? 受 07年市場(chǎng)火爆的刺激， 08年以來，各板塊推案量明顯加大，供大于求的市場(chǎng)壓力在加大。 ? 河西、江寧、江北是南京大盤營(yíng)銷的主戰(zhàn)場(chǎng) ? 一般大盤，與這三個(gè)板塊關(guān)聯(lián)越密切，其成功的可能越大；反之亦然； ? 除地緣性消費(fèi)，江寧、江北較集中的是南京的經(jīng)濟(jì)型剛性消費(fèi)需求，河西集中的是城市一次改善型消費(fèi)。 ? 江寧板塊開發(fā)商統(tǒng)一思想、統(tǒng)一步調(diào)的工作將集中在 9—10月內(nèi)完成。 Gemdale Corporation ? 分析： ? 供求關(guān)系：在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里供大于求的市場(chǎng)格局將會(huì)持續(xù)，市場(chǎng)低迷的態(tài)勢(shì)會(huì)延續(xù)，未來兩年成交量繼續(xù)維持較低水平。 － 片區(qū)配套 往銅井 往安德門（ 96路） 往雨花臺(tái)（寧井線） 往江寧東山 （東井線） 往地鐵小行站 （ 153路） Gemdale Corporation ? 分析： ? 優(yōu)勢(shì)－－屬于主城區(qū)域，與河西新城天然相連；區(qū)域內(nèi)有雨花開發(fā)區(qū)和梅鋼兩大產(chǎn)業(yè)集群，有著豐富的產(chǎn)業(yè)人群，對(duì)城市人流的導(dǎo)入較強(qiáng)；石閘湖和“綠色南京”組團(tuán)的規(guī)劃為區(qū)域帶來自然資源的開發(fā)；整體規(guī)劃操作性強(qiáng)，規(guī)劃中將住宅和產(chǎn)業(yè)分開，有利于板塊和諧發(fā)展； ? 劣勢(shì)－－板橋新城周邊配套匱乏，基礎(chǔ)建設(shè)落后；區(qū)域比較陌生，長(zhǎng)期以來區(qū)域形象不佳；梅鋼等重工業(yè)企業(yè)分布較多，為板塊環(huán)境帶來污染；片區(qū)內(nèi)無商品房開發(fā)，在售房源大多為低價(jià)的小產(chǎn)權(quán)房，地緣客戶對(duì)商品房?jī)r(jià)格的接受度不高。 3. 主觀努力 ： ? 引進(jìn)公交、提供小區(qū)直達(dá)地鐵站及市區(qū)的班車；利用石閘湖主題公園的開發(fā)，炒作板塊，擴(kuò)大城市客群對(duì)板塊的認(rèn)知度 提示： 隨著市區(qū)土地資源不斷的開發(fā) ,南京城市的發(fā)展方向必然以城市外沿為主 ,然而受北面長(zhǎng)江和東面紫金山的地理位置影響 ,沿長(zhǎng)江向南已經(jīng)成為了南京城市后續(xù)發(fā)展的主要方向之一 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 區(qū)位價(jià)值分析及利用 比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 江寧 /金域藍(lán)灣 河西 /西堤國(guó)際 Gemdale Corporation 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 規(guī)模 規(guī)模 → 第一大盤 →?? 它意味著城市生活、高質(zhì)量、高保障、高信譽(yù)度、高美譽(yù)度等 ?城市大盤，引爆市場(chǎng) ?鎖定方向，精準(zhǔn)市場(chǎng) 區(qū)位（大） －板橋新城 ? “創(chuàng)新都市生活 ” ?南京未來的城市發(fā)展方向 城市引力、創(chuàng)新未來 ?政府造 “新城 ”（詳見后面規(guī)劃、配套等章節(jié)） ?城市建設(shè)利好消息：區(qū)域城市定位；板橋新城遠(yuǎn)景規(guī)劃 區(qū)位（?。? －與河西 CBD 相毗鄰 ?都市生活氛圍，品味高尚生活 ?平臺(tái)高、視野寬、（潛在）機(jī)會(huì)多 城市價(jià)值、現(xiàn)代品質(zhì)生活、個(gè)體價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 服務(wù)－特色 ： ?利用高品質(zhì)都市生活的配套、會(huì)所、特色風(fēng)情商業(yè)街、石閘湖運(yùn)動(dòng)公園、大型奧特萊斯商業(yè)中心等特色物質(zhì)資源，將板橋打造成雨花區(qū)高級(jí)別的平臺(tái)運(yùn)營(yíng)（如論壇、年會(huì)、拓展活動(dòng)、外來常駐機(jī)構(gòu)等）中心，高品質(zhì)生活中心 ?打造高品質(zhì)運(yùn)動(dòng)、休閑中心，導(dǎo)入河西、江寧都市客群。 ?首層大堂層高比標(biāo)準(zhǔn)層略高（ ），架空層更是做到 ，舒適度提升。餐廳和客廳相互獨(dú)立而又相互連通。 石閘湖公園與社區(qū)公園內(nèi)外結(jié)合，形成“家在公園旁，人在公園里”的感覺 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 項(xiàng)目資源、配套價(jià)值分析及利用 Gemdale Corporation 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 5 餐飲 ?小區(qū)周邊可方便居民日常生活的小餐飲 ?周邊缺少大中規(guī)模的餐飲酒家 ?區(qū)域內(nèi)對(duì) KFC等品牌連鎖快餐的迫切需求 ?青年社區(qū)引入公共食堂 項(xiàng)目風(fēng)情街的特色餐飲直接為居民提供服務(wù) OUTLETS內(nèi)的配套的大中型餐飲酒家 項(xiàng)目著力引入 KFC的連鎖店 (目前已在接洽中 ) 樓宇內(nèi)設(shè)置創(chuàng)新功能大堂設(shè)計(jì) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 項(xiàng)目資源、配套價(jià)值分析及利用 Gemdale Corporation 客戶需求 價(jià)值對(duì)接－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 6 服務(wù) ?一流的物業(yè)安全保障 置業(yè)基本需求－安全 ?“自在城生活自由自在 ” 自在生活無處不在 ?“網(wǎng)絡(luò)信息化服務(wù) ” 暢通的信息傳遞 ?“一站式 ” 便捷舒適生活、個(gè)性需求 ?專業(yè)的物業(yè)聯(lián)防系統(tǒng)、各項(xiàng)保全設(shè)備、社區(qū)治安 ?小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)生活、娛樂配套設(shè)施完備 ,可讓您的一家享受全天的自在之旅 ?積極打造相關(guān)信息共享平臺(tái)，無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋，吸引青年客戶 ?建立特約商家平臺(tái)，聯(lián)動(dòng)其他相關(guān)配套（如教育、健身等）和服務(wù)機(jī)構(gòu)，使業(yè)主感受城市般的便捷與舒適 ?樓宇公共大堂的一站式服務(wù) (如公共食堂、公共閱覽室、醫(yī)療站 ) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 項(xiàng)目資源、配套價(jià)值分析及利用 Gemdale Corporation 價(jià)值提煉 交通 社區(qū)巴士、快速公交、地鐵 2號(hào)線、交通網(wǎng)絡(luò)，寧馬高速等直通主城。 有限的”出城客”不會(huì)在敏感期選擇陌生板塊。 → 注：以下重點(diǎn)分析主力客戶構(gòu)成及特征 1＃ BLOCK：地緣客戶 目標(biāo)客戶定位－ 1＃ BLOCK主力客戶 Gemdale Corporation 目標(biāo)客戶定位－ 2＃ BLOCK主力客戶 ? 主力客戶（占比 80％以上）： 在地鐵沿線工作的青年白領(lǐng)，留寧大學(xué)生 ? 輔助客戶（占比 20％以內(nèi)）： 來自其它區(qū)域的青年客群，在板橋工作的青年職工，全市其他一些希望購(gòu)買中小戶型的客戶 → 注：以下重點(diǎn)分析主力客戶構(gòu)成及特征 2＃ BLOCK：青年客戶 Gemdale Corporation 目標(biāo)客戶分布及范圍 － 地緣性客群集合 板橋人群結(jié)構(gòu) 寶鋼 集團(tuán) 梅山 有限 公司 寶鋼 控股 梅山 股份 有限 公司 雨 花 開 發(fā) 區(qū) 濱 江 開 發(fā) 區(qū) 鎮(zhèn) 政 府 及 事 業(yè) 單位 私 營(yíng) 企 業(yè) 及 原 住民 總 部 部 室 (9) 二 級(jí) 公 司 (18) 總 部 部 室 (10) 二 級(jí) 公 司 (12) 管 委 會(huì) 駐 區(qū) 企 業(yè) (66) 管 委 會(huì) 駐 區(qū) 企 業(yè) (53) 政 府 機(jī) 構(gòu) 國(guó) 有 企 事 業(yè) 單 位 私 營(yíng) 企 業(yè) 原 住 民 濱江 開發(fā)區(qū) 廠區(qū) 生活區(qū) 雨花 開發(fā)區(qū) 政府＋事業(yè)單位 ＋私企＋原住民 金地自在城 Gemdale Corporation 寶鋼集團(tuán) 梅山有限公司 寶鋼控股梅山股份有 限公司 雨花開發(fā)區(qū) 濱江開發(fā)區(qū) 鎮(zhèn)政府及事業(yè) 單位 私營(yíng)企業(yè)及原 住民 高 端 客 戶 富豪型客戶 副總，董事會(huì)成員，部分部門一把手（處局級(jí)干部） 副總，董事會(huì)成員，部分部門一把手（處局級(jí)干部） 大型企業(yè)老總或董事 大型企業(yè)老總或董 ?！? “獲得市場(chǎng)份額的唯一‘機(jī)會(huì)’是‘逆市熱銷’。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 項(xiàng)目資源、配套價(jià)值分析及利用 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 1 交通 ?引進(jìn)若干公交線路 ?未來開通 社區(qū)巴士 與主城無逢對(duì)接 ?規(guī)劃 2023年 地鐵 8號(hào)線 ，直接連接板橋 學(xué)校 ?規(guī)劃有 2所 12班幼兒園，引入特色幼兒園 ?區(qū)域內(nèi)有板橋中學(xué) ?項(xiàng)目南面規(guī)劃有大片學(xué)校用地 商業(yè) 項(xiàng)目?jī)?nèi)配套 8000平米風(fēng)情商業(yè)街 ? 項(xiàng)目?jī)?nèi)大型綜合買場(chǎng) ? 與政府共同打造石閘湖商業(yè)（大型賣場(chǎng)、 OUTLETS） 會(huì)所 金域藍(lán)灣： ?檔次結(jié)構(gòu)豐富－酒店（中高檔）、組團(tuán)小會(huì)所（中檔），主入口康樂中心（中檔或偏下）；定位較清晰－運(yùn)動(dòng)會(huì)所； ?服務(wù)較好，令人期待 自在城： ?定位較清晰－運(yùn)動(dòng)會(huì)所，且項(xiàng)目可以有效結(jié)合千畝湖岸資源，打造高端運(yùn)動(dòng)概念 ?四層私家會(huì)所滿足中高人士商務(wù)需求 (提示：會(huì)所在經(jīng)營(yíng)上要用心，避免經(jīng)營(yíng)狀況差影響形象 ) 比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 江寧 /金域藍(lán)灣 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 項(xiàng)目資源、配套價(jià)值分析及利用 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 2 公園 ?線型的石閘湖生態(tài)公園 ?其中石閘湖公園最具特色（充分體現(xiàn)了項(xiàng)目環(huán)境資源的差異化、競(jìng)爭(zhēng)力） ?能夠營(yíng)造氣氛，但是網(wǎng)球場(chǎng)、水上設(shè)施應(yīng)該都會(huì)收費(fèi)，后期運(yùn)營(yíng)的難度較大 ?與政府共同建設(shè)石閘湖公園 ,打造 南京最大的運(yùn)動(dòng)休閑 MALL ?利用小區(qū)內(nèi)水景及綠地打造多個(gè) 小規(guī)模的情景公園 ?項(xiàng)目東邊的市政綠化帶也可以打造成以 坡地綠化為主的主題綠色公園 說明： 將打造成為城市名片，歡樂的城市生活時(shí)光的縮影 餐飲 ?風(fēng)情街內(nèi)引入不同特色餐飲 ,方便居民生活 ?引入 KFC等連鎖餐飲 ,拉動(dòng)區(qū)域居民消費(fèi) ?OUTLETS內(nèi)的配套餐飲 也會(huì)成為吸引客群的一大亮點(diǎn) 服務(wù) ?金域藍(lán)灣： 服務(wù)水平排在國(guó)內(nèi)首位，甚至有時(shí)候能彌補(bǔ)產(chǎn)品的不足，很多客戶買產(chǎn)品就是為了買萬科的服務(wù)； ?自在城： 金地公司自有的物業(yè)管理公司 ,配合金地企業(yè)品牌公開展示。 ?兩個(gè)生活陽臺(tái)進(jìn)深為 1米 5和 1米 8，足可布置休憩空