【正文】 :01:4805:01Feb238Feb23 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 。 *郵件代收發(fā)、快遞、空運(yùn)安排。 總體原則： ?做到空間功能利用的重疊性、合一性和開放性 ?餐廳與客廳一般按統(tǒng)廳設(shè)計(jì)，或把廚房與餐廳進(jìn)行整體設(shè)計(jì) ?廚房面積應(yīng)在整體布局中面積偏小，主要能放置組合櫥柜、冰箱、洗衣機(jī)即可。服務(wù)式住宅提供的空間是舒適化的、私密化的，忙碌一天的生活在這里緩解，心情回歸平和。同時考慮服務(wù)式住宅的終極客戶為租客，因而在銷售的同時，應(yīng)該為投資客提供租賃的渠道和客源，保證項(xiàng)目穩(wěn)定的收益率，提升價值，促進(jìn)銷售 Gemdale Corporation 我們理解的服務(wù)式住宅 —— 類似于酒店但偏向家庭式空間布局的小戶型住宅。 Gemdale Corporation 優(yōu)勢： ?皇崗口岸過境通道的開通所帶來的巨大人流 —— 潛在客戶 ?項(xiàng)目作為口岸物業(yè)和地鐵周邊物業(yè)帶來的巨大投資價值 ?地鐵開通與外界的交通接駁 ?服務(wù)式住宅在項(xiàng)目中的優(yōu)越位臵 —— 小區(qū)入口、深圳河米埔景觀支撐 劣勢： ?片區(qū)缺乏商務(wù)氛圍，中心區(qū)對項(xiàng)目輻射影響小 ?生活配套不足 ?交通通路單一 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)缺陷，如會所功能不在服務(wù)式住宅中、對服務(wù)式住宅客戶需求有影響 機(jī)會： ?解決皇崗口岸帶來的深港商務(wù)客戶的居住問題 ?解決片區(qū)企業(yè)高層人員居住的高檔次住宅 ?一種新興的物業(yè)類型 ?提高項(xiàng)目的整體素質(zhì)和檔次 ?提升項(xiàng)目溢價空間 ?皇崗口岸片區(qū)近年供應(yīng)量減少下購買力的釋放 威脅： ?片區(qū)吸引商旅客戶的能力不足，片區(qū)有待完善發(fā)展 ?房地產(chǎn)政策對項(xiàng)目投資物業(yè)的影響 ?物業(yè)成本的增加（配套、裝修、服務(wù)） 3發(fā)展服務(wù)式住宅的優(yōu)劣勢 解決 前景概念營銷：皇崗地鐵總站 +福田大中心區(qū) =華南商流動脈， 機(jī)遇無限可能 配套：現(xiàn)場商業(yè)包裝，部分品牌提前招商 會所：服務(wù)式住宅單體內(nèi)設(shè)小型商務(wù)會所 投資市場風(fēng)險：通過戶型將總價控制在傳統(tǒng)投資客戶可接受的主力總價范圍內(nèi) Gemdale Corporation 4 用戶分析 酒店式公寓的硬件設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容決定于酒店式公寓的定位，而酒店式公寓的定位則決定于購買或租賃這類物業(yè)的用家的需求。 B．交通因素 2023年地鐵開通后，本項(xiàng)目成為跨境交通樞紐地區(qū)，將傳動往深圳福田、南山、寶安區(qū)的過境人流，且也能與港人聚集的羅湖區(qū)有方便的對流。 ①酒店一般沒有廚房，服務(wù)式住宅為滿足居家需要都設(shè)臵廚房。 *美容及發(fā)型設(shè)計(jì)預(yù)訂。大部分廚房或小廚房都配備了冰箱、微波爐、廚房用具、器皿及餐具。 會所： 健身、游水、小規(guī)模商務(wù)功能為常見功能。而項(xiàng)目購買者的投資意向很大程度取決于片區(qū)租賃市場的投資氛圍。 產(chǎn)權(quán)式酒店購買者基本是投資客戶，但用戶上的定位比前出租式的酒店公寓更多樣化。 產(chǎn)權(quán)式酒店 Gemdale Corporation 戶型定位及空間功能 公寓類型 面積：㎡ 日租價（可打?qū)φ郏? 高級套房 54 1100 商務(wù)套房 69 1200 開放式商務(wù)套房 69 1200 豪華套房 1700 行政套房 119 3500 總裁套房 205 8000 戶型與配套分析： ?戶型配比上，仍然以 54㎡ 和 69㎡ 平米的 1房為主，輔以部分大面積兩房。 Gemdale Corporation 室內(nèi)配套設(shè)備 廚房 餐廳 客廳 臥室 衛(wèi)生間 微波爐 餐桌 電視柜及電視機(jī) 電視機(jī) 洗手盆 洗碗機(jī)（ 2房以上有） 餐椅 音響 衣柜 浴缸 抽油煙機(jī) 餐具 DVD機(jī) 床頭柜及臺燈 花灑 冰箱 沙發(fā) 坐便器 洗衣機(jī) 茶幾 電磁爐 壁畫 灶具及炊具 裝飾用品 管道直飲水 其他裝修配套特征 室內(nèi)中央空調(diào)系統(tǒng) 煙感器 背景音樂，可自動調(diào)節(jié) 洗手間為雙向開門，可從客廳和臥室分別進(jìn)入 附加設(shè)備用品 迎賓禮藍(lán) 兒童玩具套裝 辦公文具禮盒 嬰兒床和兒童椅 浴室洗浴用品 Gemdale Corporation 服務(wù)體系 泰格公寓由發(fā)展商聘請國際服務(wù)式住宅管理公司新加坡輝勝公司擔(dān)綱管理?？蛻簦?8成投資客戶，其中 5成外銷港客。發(fā)展商深房集團(tuán)最初定位為寫字樓， 1996年封頂后寫字樓市場飽滿，以 14000元 /M2轉(zhuǎn)賣大中華該做住宅。如果住酒店成本太高，且缺乏家庭居住的氛圍和功能；如果租用住宅則手續(xù)繁復(fù)，租約太短且沒有配套服務(wù)。 北京： 服務(wù)式住宅主要為高端物業(yè)概念產(chǎn)品，發(fā)展較少，集中于中央商務(wù)區(qū)周邊的高端大戶型豪宅，并非投資型產(chǎn)品，比如“貢院 6號” 定位為服務(wù)式住宅。 物業(yè)服務(wù)：發(fā)展商自管，戴德梁行提供物業(yè)顧問服務(wù)，推出 5優(yōu)服務(wù)概念使“國際服務(wù)公寓實(shí)至名歸” Gemdale Corporation 服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品 置地逸軒 營銷與推廣 臵地逸軒趁市場升溫?zé)岢敝鞔蛲顿Y客戶，因項(xiàng)目周邊投資市場客戶基礎(chǔ)雄厚，推廣主要以分布關(guān)口要塞和項(xiàng)目周邊的戶外廣告為主，反而鏡內(nèi)外主流媒體投放量較少，通過較長的預(yù)熱期與收籌期鋪墊，首批單位推出 700多套，解籌 600多套。 ? 從單套戶型面積看。酒店的直接使用者為租房客戶。開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)出售后，委托酒店公司進(jìn)行管理。雖然服務(wù)式住宅可以提供類似酒店的服務(wù)，但是住客租期的長久性決定了其生活上的配套需求。 Gemdale Corporation 裝修配套 1）公共空間 立面 :住宅風(fēng)格 +酒店、公建元素 大堂： 偏向酒店式大堂風(fēng)格，或大方氣派，或精致高雅 。 產(chǎn)權(quán)酒店： 裝修、家具、裝飾齊全，且風(fēng)格酒店化 服務(wù)式住宅配臵全屋裝修，廚衛(wèi)家電。 *郵件收發(fā)、快遞、空運(yùn)安排。同時，在戶型面積上，尺度要大于酒店的格局，有時也比純住宅單位的戶型面積要大。 可選擇每天或多天清潔 其他服務(wù) * 安全服務(wù)、 * 家政服務(wù) * 商務(wù)服務(wù) * 交通服務(wù) Gemdale Corporation 第三章 漁農(nóng)村項(xiàng)目服務(wù)式住宅定位分析 本項(xiàng)目服務(wù)式住宅的硬件設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容決定于項(xiàng)目的定位以及項(xiàng)目運(yùn)營模式 。 本項(xiàng)目有一定量面對投資市場的一房一廳，加上返建物業(yè)的小戶型，在未來的租賃市場上將有較多同質(zhì)產(chǎn)品競爭，這些出租物業(yè)都有同樣的地段優(yōu)勢。項(xiàng)目推進(jìn)中產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)策劃則以銷售服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)為主。不單是作為建筑符號的完美，而且提供的服務(wù)、體驗(yàn)的感受也是令人心情愉悅的。 Gemdale Corporation 戶型功能建議 服務(wù)式住宅與普通小戶型住宅在平面功能上是大同而小異，整體而言對客廳、臥室與洗手間重視，對廚房與餐廳不注重；大戶型（多房間）的功能更多向普通住宅回歸。 ?空調(diào)：客 /飯廳、睡房安裝分體式空調(diào)。 05:01:4805:01:4805:01Wednesday, February 8, 2023 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 上午 5時 1分 48秒 上午 5時 1分 05:01: 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。:01:4805:01:48February 8, 2023 1意志 堅(jiān)強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 上午 5時 1分 48秒 上午 5時 1分 05:01: 沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 *蚊蟲消毒。 ?地臺：客 /飯廳、睡房鋪砌實(shí)木地板。他們樂于在這里居住，顯示他們的身份和對優(yōu)質(zhì)生活的認(rèn)同。公共部分的酒店式裝修配套和室內(nèi)空間的功能模糊化又使它帶有酒店的色彩。 此類客戶主要是跨過公司派遣的部門經(jīng)理、高級專業(yè)人士等，級別較高，由公司負(fù)擔(dān)高額的房租費(fèi)用。很難承擔(dān)片區(qū)的生活需求。 ④酒店的洗手間空間小兒局促，服務(wù)式住宅的洗手間尺度較大，配有浴缸、淋浴、洗手盆等。 *附屬設(shè)備維修。 服務(wù)兩方面偏重點(diǎn)： 如以居家為主的酒店式公寓，可提供照顧老人、小孩、接送學(xué)生之類的服務(wù)，衣服洗熨、代購日常用品、家居清潔等也是必不可少的服務(wù)。 泰格 海澄軒海景酒店 海澄軒 丹楓白露 Gemdale Corporation 裝修配套 2）室內(nèi)空間 服務(wù)式住宅基本以 1房 1廳以及 2房 2廳的小戶型為主。一般在營銷推廣上主打服務(wù)式或者酒店式住宅概念，概念的支撐包括酒店式空間裝飾、關(guān)鍵是服務(wù)配套概念。 發(fā)展商開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店控制點(diǎn)： ? 要同時顧及小業(yè)主以及酒店管理公司對產(chǎn)品配套、戶型、交樓標(biāo)準(zhǔn)等方面的要求。但由于舊樓改造，戶型并不方正實(shí)用，而顯得緊湊。四季酒店是由國際著名的酒店集團(tuán) Four Seasons Hotels and Resorts管理的 5星級酒店公寓， 50層共 M2，提供 519個套房單位。 小結(jié)：服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品最重要是地段，其地段應(yīng)是適合多種功能用途的，才能為投資者帶來收益前景；其次是產(chǎn)品應(yīng)符合用家需求；最后，服務(wù)配套是錦上添花的投資概念，服務(wù)以及現(xiàn)場服務(wù)包裝有助于更加堅(jiān)定投資者信心，實(shí)現(xiàn)溢價銷售。由于由寫字樓改造的限制，安裝了中央空調(diào)，廚房烹調(diào)只能依靠電能。發(fā)展商通 過 出售 獲 得 資 金回 籠 。 ?一般位于商 務(wù) 、商 業(yè) 繁 華 、交通便利、生活配套成熟、房 產(chǎn) 投 資環(huán) 境成熟之地段 匯 展 閣 ：深圳火 車 站旁，投 資 客 戶購買 ，目前 為 中 長 期居住、商 務(wù) 混合用途 置地逸 軒 ： 深圳春 風(fēng) 路段，投 資 客 戶購買為 主 Gemdale Corporation 服 務(wù) 式住宅 產(chǎn) 生與 發(fā) 展概況 國外服 務(wù) 式住宅概念最早由深圳 發(fā) 展商引入國內(nèi)： 深圳： 1993年： “服 務(wù) 式住宅”概念始于 荔景大廈 ，而后有地王大廈等 項(xiàng) 目推出服 務(wù) 式住宅，均價 1萬元 /平方米，因 戶 型 過 大忽 視 投 資 客 戶 市 場 而失 敗 1997年： 匯 展 閣 “服 務(wù) 式住宅”概念火爆， 銷 售成功， 帶動 了一段服 務(wù) 式住宅概念 產(chǎn) 品的 發(fā) 展（名仕 閣 、爵士大廈），并將此概念 傳 播到其他大城市 1999－2023年： 因盲目跟 風(fēng) 服 務(wù) 式住宅概念 漸 衰落。由于地處繁華，以及周邊市場傳統(tǒng)用家需求，該項(xiàng)目依然以小戶型出擊，并包裝以“六星級國際服務(wù)公寓”推售。 Gemdale Corporation 戶型定位及空間功能 公寓類型 面積：㎡ 月租價 日租價 單房公寓 28 12， 000 900 豪華單房公寓（ 1房） 60 18， 000 1， 200 經(jīng)典單房公寓（ 1房） 94 25， 000 1， 500